房地产资金管理毕业论文

资本结构理论是研究公司筹资方式及结构与公司市场价值关系的理论。1958年莫迪利安尼和米勒的研究结论是:在完善和有效率的金融市场上，企业价值与资本结构和股利政策无关——MM理论。米勒因MM理论获1990年诺贝尔经济学奖，莫迪利尼亚1985年获诺贝尔经济学奖。现代资产组合理论与资本资产定价模型(CAPM)现代资产组合理论是关于最佳投资组合的理论。1952年马科维茨（Harry Markowitz）提出了该理论，他的研究结论是：只要不同资产之间的收益变化不完全正相关，就可以通过资产组合方式来降低投资风险，马科维茨为此获1990年诺贝尔经济学奖。资本资产定价模型是研究风险与收益关系的理论。夏普等人的研究结论是：单项资产的风险收益率取决于无风险收益率，市场组合的风险收益率和该风险资产的风险。夏普因此获得1990年诺贝尔经济学纪念奖。

财务管理 是一个综合的价值管理系统，写作财务管理论文过程中，首要确定的就是论文的题目，一个好的题目就是论文的开始。下面是我为大家精心推荐的高级财务管理论文题目，希望能够对您有所帮助。高级财务管理论文题目(一) 1、公司筹资管理 2、企业适度负债研究 3、公司营运资金管理 4、公司经营的杠杆效应 5、公司资本结构的选择方式 6、公司筹资方式的选择与比较 7、财务杠杆及其在筹资决策中的运用 8、融资管理的问题及优化策略 9、中小企业融资问题研究 10、上市公司融资偏好研究 11、我国企业融资租赁的现状及创新发展方向 12、企业融资结构的比较分析 13、负债经营对公司价值的影响研究—以某公司为例 14、再融资方式与成本的比较 15、上市公司融资优序问题研究 高级财务管理论文题目(二) 1、财务管理目标的研究 2、公司财务制度设计 3、股利理论与股利政策 4、企业破产若干财务问题研究 5、企业财务竞争力研究 6、网络环境下的财务管理 7、财务杠杆原理及其应用研究 8、企业价值创造的衡量：EVA还是Tobin's Q 9、低碳经济对企业理财环境的影响 10、财务总监的角色定位与素质要求 11、财务管理学科建设问题研究 12、出资者财务论 13、财务管理质量研究 14、财务管理模式创新 15、公司财务治理研究 高级财务管理论文题目(三) 1、上市公司资本结构实证研究 2、融资约束与会计欺诈 3、论我国的融资租赁 4、上市公司再融资问题研究 5、上市公司并购融资问题研究 6、民营企业融资困境及其对策分析 7、小微企业融资机制研究 8、中小企业集群融资研究 9、电子商务与中小企业融资 10、中小金融机构发展与中小企业融资 11、期权定价理论在公司价值评估中的应用 12、企业财务核心竞争能力的分析与评价 13、公司财务预警系统研究 14、财务管理体制改革研究 15、财务管理环境研究 16、上市公司资本结构优化研究 17、公司治理与融资成本实证研究 18、民营企业融资管理的问题及优化策略 19、供应链融资研究 20、公司债券融资研究 高级财务管理论文 房地产企业财务管理的盲区 [摘要]目前的房地产企业财务人员水平有限，素质有待提高，造成了当前财务管理存在层次不清、权责不明、管理混乱的现象，使得房地产企业的财务管理成为 企业管理 经营中的一个盲区，针对这些盲区，提出了一些应对 措施 ，以期对房地产企业的财务管理有所帮助， [关键词]房地产;财务管理;盲区;措施 近十年来，我国房地产企业获得了迅速发展的机会，另一方面房地产企业之间的竞争日益激烈，一些企业发展顺利，但也有一些举步维艰，其中一个很重要的原因就是房地产企业经营中财务管理不善。因此，认真探索并分析房地产企业的财务管理盲区势在必行，切实增强房地产企业的财务管理水平，已成为房地产企业生存的关键因素。 一、财务管理存在的盲区 1.房地产企业高层管理人员往往把财务部门人员看作二线管理对象，忽视财务管理在实际企业运作中所占有的重要地位，房地产企业的财务设置混乱，管理盲目性大，权责不明确。 2.就目前而言，房地产企业的财务管理人员的财务管理意识薄弱，缺乏创新精神，因而导致他们整体素质和业务水平偏低，很多财务人员仅仅还是传统意义上的“帐房先生”，对于更高层次的财务分析，预算等功能基本没有发挥。 3.近年来房产市场的低迷销量，使得房地产企业的资金缺口逐渐变大;另一方面融资的方式却变得更少，融资难度显得越来越大，这对房地产企业是一个致命的打击。 4.房地产企业高管往往认为企业开发等成本管理和核算是财务部门的职责，财务部门在房产企业中往往脱离一线的实际操作，是属于二线部门，这样就造成真实有效的一线资料极其有限，从而使成本管理偏离预算，也不能有效控制成本。 二、财务管理存在盲区的原因 1.很多房地产企业的领导是建筑业出身，对财务管理缺乏正确的认识。企业高管往往比较重视他们熟悉的工程和销售领域，认为财务管理只要是账目清晰就行了，根本没有对于财务管理的更高要求，比如成本预算，内部预算等。房地产企业的高层领导就不可能招聘到高级财务人员，也不可能对已有的财务人员进行高层次的培训，更不可能对他们提出较高的业务要求。一些房地产老总甚至认为，只要能够顺利获得工程，再组织施工队伍进行按部就班的施工，并再投入一定的资金之后，工程项目只要按期竣工并交付使用，整个开发项目就能够产生经济效益。事实远非如此，很多房地产企业就是想得太简单，把财务工作看的太轻，没有从财务预算方面去细致的考虑分析，从而导致房地产企业在资金管理上的漏洞，单纯的会计核算致使财务管理工作仅仅停留在表面功夫上，对于深度的成本预算少之又少，甚至缺失，这在不自觉中加大了项目投资的成本，经济效益大打折扣。 2.由于国家对房地产企业的打压，使得资金链比较紧张，有些房地产企业为了尽快使取得的项目开始运作，就不择手段的盲目举债，从而大大加重了自身的成本负担。众所周知，任何一个房地产企业的项目投资，都需要先期投入大量的资金。在这样的情况之下，一些房地产企业不会真正从企业内部分析资金潜力，而是千方百计地大举外债，向银行甚至是高利贷机构借贷，这无疑给自身发展埋下了可怕的祸根。此外，房地产项目开始运作后，企业高管因为缺乏财务知识，企业内部又缺乏高层次财务人员。因而，房地产企业往往缺乏全盘性的资金使用计划，资金是实际使用中存在较大的盲目性和随意性，这对于资金紧张的房地产企业来说，简直是雪上加霜。 3.中国房地产企业的成本管理不力，进而影响到企业的整体财务控制。如果这样不真正发挥财务部门应有的优势，盲目的只为了工程进度和质量，在成本核算上只进行随机简单的计算，并不根据实际情况，结合企业自身特点来进行财务预算的话，整个房地产企业的财务管理就根本无从谈起，更别说什么成本核算了。另外一种情况是，房地产企业管理人员一味的强调要求财务部门加强成本核算，把所有的职责都推给财务部门，不积极调动企业各职能部门参与其中的话，房地产企业进行全面成本管理，也只是一个空话。房地产项目成本管理的很多重要资料都是来自于很多相关部门，并不是哪一个部门就能解决的，房地产企业内部各职能部门之间要相互协作，共同为企业的财务预算出一份力，财务预算的误差越大，资金管理就越难，企业就更难有经济效益，甚至是亏本或倒闭。 三、消除房地产企业财务管理盲区的措施 1.从根源上强化房地产企业高层的财务管理意识，因为每一项具体的财务管理工作，表面上是由财务人员来实际操作的，但本质上是财务人员在执行企业高层的决定，所有的财务管理工作最终都是从企业高层的意志出发，并最终为企业高层的决策来服务。因而，一个房地产企业的财务管理水平事实上是由企业高层的财务管理意识来决定的，并最终决定着这个企业的发展前途和最终命运。一般来说，目前的房地产企业高层一定要懂得一点财务，如果一点都不懂财务是肯定不行的。企业高层要认真分析财务管理的作用，要懂得如何用好财务管理的功能，这样的房企必将会获益匪浅。目前，我国的房地产企业数量有很多，但总体来说，实际规模偏小、效益不太高、寿命也较短，根本的原因更多的是它们的财务管理思想跟不上时代的步伐，资金出了大问题，就等于要了房企的命。在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要真正立足于自己的领域，必须把企业的命脉――财务管理放在企业管理的核心位置，房地产企业高层应端正财务管理的态度，从思想上真正重视财务管理工作，努力提升财务管理层次，使财务管理在企业管理中发挥应有的作用。 2.从实质性上提高财务管理人员的业务水平和实际操作能力。首先企业在选拔财务人员时，应结合企业的实际情况，引进一些高素质的财务管理人员，并对现有的财务管理人员进行培训。其次企业应建立奖惩分明的机制，意在培养财务人员的创新意识，让他们积极参与到企业的财务管理和经营管理当中去。传统意义上的财务岗位，分工都比较单调，财务人员往往觉得工作只是简单的会计工作，十分苦燥乏味，在做好自己的本份工作之后就会完事，根本不会去开发自身的创新意识。 3.房地产企业自身也应更新自身的创新意识，努力树立起有中国特色的市场经济意识，以购房者的实际需求为切入点，以市场规律为导向，以政府政策为基准，努力开发出好的产品。一般来说，房地产企业在应该综合考虑以下几个方面的因素：日益增加的改善性住房需求：稳步增加的被动性住房需求;以及住宅品质的提升和功能的完善等因素导致的住宅建筑成本升高等。除了以上几个财务管理预算以外，房地产企业在工程项目竣工决算后，还应做好以下几个方面的工作：第一，工程款除去日常开支外，其他的经费使用应在规定的期限内封口。这样可以使工程项目的成本保持较为稳定的数额，也可以在一定程度上避免不必要的贪腐行为发生。第二，财务人员应提前做好工程债权的保护工作，因为根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程的承包人行使优先权的期限为，自工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起6个月以内。财务人员要充分利用这顶国家给予的权益保护伞，保证优先权的获得和使用。第三，当某项工程竣工验收且再没有其他费用发生的时候，并且债权和债务确准无误后，财务人员在确认债权和债务账目的前提之下，可以将该工程的账合并到其他工程的账套上。 总之，房地产企业在当前的形势之下，应该努力破除过去对财务管理认识的误区和盲区，减少财务管理方面的漏洞，高层领导树立财务管理意识，培养高素质的财务人员，为企业的发展真正摸索出一条阳光大道。 参考文献 [1]谷雅敏，赵长杰，《建筑施工企业项目成本管理分析与研究》，《铁路工程造价管理》，2005(2)。 [2]张光达，李国，《浅谈施工企业项目成本管理》，《城市》，2005(6)。 猜你喜欢： 1. 财务管理论文题目大全 2. 大学生财务管理论文题目大全 3. 本科财务管理论文题目大全 4. 2017财务管理论文选题集锦 5. 财务管理毕业论文题目大全

84.关于宿迁市中小企业现金流管理现状的调查报告(字数:9377,页数:11)85.关于我国中小企业财务管理现状的调查报告(字数:6845,页数:09)86.会计信息化对企业内部控制的影响(字数:7581,页数:09)

一、要求建立以财务管理为中心，必须坚持以资金管理为重点，来促进企业生产经营的良性循环。二、运用现代管理会计理论、方法和技术，搞好企业的生产经营预测、决策。三、现代企业会计制度需要建立健全会计信息管理体系，这也是社会主义市场经济发展的必然要求。正文：建立现代企业制度的目的，就是要求企业达到一“产权明晰。权责明确、政企分开、科学管理”，这是我国现代企业改革的方向。这四句话十六字方针是一个不可分割的有机整体，我们应该全面。系统、全方位的理解并加以实施。我想，对一产权明晰、权责明确、政企分开”这三句话，只要下决心，抓住时机，积极推进，在各级政府和有关部门的精心组织下，在较短的时间内是完全可以获得成功的，因此，“科学管理”是一项艰苦、细致、长期的系统工作。“科学管理”是在社会主义市场经济体制下，伴随生产力和社会经济的发展而不但丰富和完善的，它是现代企业制度改革的精髓和主心骨。在企业内部，要使企业管理科学化，就必须建立以财务管理为中心，狠抓业内部财务管理来带动整个企业的全面科学管理，。以财务管理为中心，是市场经济发展的需要，也是加强企业管理促进企业不断发展的需要。财政部副部长张佑才在全国财政工交企业工作会议讲话中，把财务管理比作是一个“纲”，抓好了财务管理，就是抓住了“纲”，－－“纲举”就会“目张”，就是牵住了企业管理的“牛鼻子 ”，抓管理也就抓到了实处。因此，财务管理在社会主义市场经济条件下，在推行现行企业制度改革的今无，它的位置应该放在一切管理工作的首位。这是因为：（1）财务管理活动涉及到企业的供、产、销等各个环节；（2）它还可以为生产管理、经营管理、质量管理、技术管理、设备管理、劳动人事管理、物资管理等一切管理活动，提供准确完整的基础资料；（3）企业的一切生产经营管理活动，最终都要反映到财务成果上来，通过核算、分析、对比，可以检查企业生产经营活动执行情况，发现存在的问题，提出解决为题的措施，为企业领导经营决策提供可靠的依据。现代企业的财务管理，必须以《企业财务通则》和《企业会计准则》为依据，以现代化管理为手段，在制度和管理方法上要有所创新，不能再按以前计划经济时期的管理模式来抓财务管理，这样才能符合现代企业制度改革的要求。回此，企业必须坚持建立以财务管理为中心来全而推动企业管理上水平、上台阶。一 。要建立以财务管理为中心，必须坚持以资金管理为重点来促进企业生产经营的良胜循环资金严重短缺是当前国有大中型企业面临着的一个十分突出的问题，虽然阻碍企业牛产经营正常运转有诸多印数的影响，但资金短缺问题是当前诸多矛盾的卞要矛盾。首先是流动资金总量不足，特别是企业自有国拨资金微乎其微，只占整个定额流动资金的百分之几，有90％以上开银行贷款，这是先大不足造成资金“贫血”的原因之一；其二企业本身资金投向问题，造成资金过于分散，挪用流动资金搞基本建设或房地产开发，使企业的正常中产投入受到严重影响；其三是因企业产品结构不合理，不顾市场需求，盲目投入，造成在产品和产成品资金积压；其四是企业规模扩大，分了出若干个独立核算的分厂或公司，相应地带走一些资金，使本来己经一贫血”的企业更加“贫血”—一等等。因此，我们必须要强化资金管理，调整资金投向，以化资金结构，提高投入产出比例，加大盘活资金力度，提高资金运营效率。1．加强资金内部控制制度，优化资金结构，提高资金运营效率加强内部资金控制制度就是要变事后结算为事前和始终控制。对资金事前控制，主要是进行预测、规划，要编制出比较科学的资金需求量，在此基础上，结合企业现有资金存量，来合理的筹集和使用生产经营资金，事中加强资金控制，主要是对资金在使用环节上进行有效的事中监督、防制，防止盲目和无效的使用资金，以致造成资金的浪费。如何优化企业内部流动资金结构，这是市场经济赋予我们的一个新课题。企业流动资金包括货币资金、其他应收宽、应收账款。存货等多种形态的资金，企业应针对自己牛产经营的现状，充分考虑市场需求的变化，“以销定产”来合理的组织安排生产，特别是对存货忠的储备资金、在产品资金和产成品资产，要求安排在一个什么“量”上比较合理，这就需要我们有一个科学的管理技术，也就是优化资金结构，以较小的资金在各个环节中能始终保持正常的运转，从而提高资金运营效率，是企业达到最佳的经济效益。2．要建立健全企业各项定额指标体系，严格控制资金占用个仆内部要形成一鸯科学的定额管理体系，定期修订各种消耗定额指标，特别是流动资金定额。首先，时对企业存货中的储备资金要核定最高和最低储备粮量，以防止盲目采购造成物资积压而过多占用资金，同时还要加强物资的购入、验收、调拨以及发出等环节，进行严格把关，防止浪费，以尽可能减少库存量，降低存货成本，缩短存货周期。其次，时要对在产品资金的投入按一投产出比”进行控制，以避免在产品资金周期过长而增长资金的投入量，造成资金占用过多。因此，企业在控制资金投入量时，必须坚持一“以销定产、以产定料、以料定资、产销平衡”的原则，尽量避免流动资金积压，以加速资金周转，相应提高资金利用效果。 3．资金要集中统一管理，盘好用活资金资金管理和使用要相对集中，统一调度。目前，国有大中型企业下属的分厂、公司比较多，一般都是独立核算、自负盈亏或自计盈亏。企业的财务部门要增强金融管理意识，积极引进银行运行机制，建立““内部银行”管理机制，树立资金有偿使用观念。在企业内部要划分若干个责任中心，核定各责任部门资金定额，并积极组织“存款”，发放“贷款”，按照银行同期利率收取资金占用费。这样高度集中资金，可以发挥一定的优势，一集中精力打歼灭战”。反之，如果资金过于分散，等于分散兵力，不能形成优势，就没有一““战斗力”，因此，企业的资金采取集中管理，统一调度对盘活资金存量，优化资金结构，加速资金周转，提高资金运营效率能起着不可估量的积极作用。4．苦练内功，创造良好的外部环境，增强资金运营能力在社会主义市场经济发展浪潮中，企业已走向市场，职能积极创造条件争取良好的外部环境，不能把眼睛盯在政府、银行，似乎银行贷款是解决资金困难的唯一出路。我们必须要瞄准市场，苦练内功，挖掘潜力，依靠高科技、高质量，积极开发一批有一定竞争能力的新产品打入市场，在广阔的市场大潮中谋生存、求发展。很多企业被资金短缺问题困扰着，其实质问题，还是一个市场问题。要解决资金短缺，走向市场是企业的根本出路，向市场要“资金”，向市场要。‘效益”，到市场中去捕捉机遇，这是市场经济为我们开拓的新路于，我们的工作思路必须与市场接轨。要牢牢地掌握市场竞争的主动权，市场需要什么我们就生产什么，市场需要多少，我们就生产多少，企业资金的投向，完全由市场来决定。只有把企业置身于市场之中，才能审时度势，占领市场，驾驭市场，资金周转才能做到良性循环，最终达到缓解资金短缺的目的。5．增收节支、开源节流、节约资金、减少浪费，提高资金利用率企业一边喊资金短缺，需要增加银行贷款，一边却浪费资金的现象还相当严重。一是有些企业不作市场调查，盲目开发产品，乱投入，造成沉淀资金；二是有些业虽然有，但投入过多，供大于求，只求高产值光荣，不顾积压浪费可耻，造成大量的产成品资金浪费；三是物质采购不比质比价，质次价高的材料购进无人问津，增加了产品成本，减少了经济效益；四是产品缺乏质量意识，粗制滥造，造成一““内部损失成本”和一‘“外部损失成本”过高；五是大搞基本建设乱铺摊子，设备购置不精打细算，造成投资多，效益低 ——一等等，这些现象都是严重的浪费资金。因此，企业必须要强化管理，而财务管理又必须以资金管理为中心，宝钢（集团）公司的经验就是为我们摸索出一条很有价值的新路于，他们搞全面预算中的资金流量控制，货币资金集中管理，利用资金收支的时间差来创造资金效益，将计算机信息网引入资金管理等等，这些都是我们借鉴的好经验。二、用现代管理会计的理论、方法和技术，搞好企业的生产经营预测、决策建立现代企业制度，更需要充分发挥企业会计的管理职能，运用现代管理会计的理论、方法和技术，在企业内部充分发挥会计的预测、决策、核算、控制、监督、分析和考核等管理职能，从而有效的使用各种资金，提高企业的经济效益。1．现代企业制度下的现代企业会计的服务对象，已不是过去那种计划经济时期的状况了，企业会计只要为会计主体服务，在国家的财政经济政策允许的条件下，企业的会计在投资、筹资决策方面都会从会计主体的利益出发，进行周密而稳健的决策。但是，在现代企业制度下，由于投资主体多元化，企业经营方式多样化，投资者又遍及全社会各阶层，除国家授权投资的国有资产经营代表，还有跨地区、跨行业、跨所有制的投资人（资产所有者）以及国家政府部门投资者、证券交易机构及新闻媒介等，都要及时、规范地提供财务信息，为之服务。所以，在现代企业制度化，我们企业会计的服务对象（中心）也应该相应的调整了，也就是扩大了企业会计的服务范围。2．运用管理会计职能进行经营决策、投资决策、成本控制和经营成果考核分析等，为企业内部各管理层次服务。因为企业的一切经济活动必须以盈利为目的，企业的生产经营活动都要以增加经济效益为宗旨，说以我们必须要懂管理，善决策，运用现代管理会计理论、方法进行预测、决策，如：企业在对某种产品零部件是自制还是外购1的经营决策中，我们就可以利用管理快集中的变动成本法进行预测，即：一看差别成本，而看机会成本，三看新增固定成本，最终以成本低、效益高为宜；如果企业要分析研究对亏损产品是否停产、转产的决策时，我们可以通过“边际贡献”分析来确定是否停产、转产；在投资决策方面我们可以通过投资报酬率、回收期等决策信息进行决策；成本控制方面着重于生产过程的控制，一是对变动成本的控制方法，侧重于材料消耗定额的先进合理；二是固定成本和可控费用的控制或以提高产量来相应降低产品单位成本；三是加速生产资金运营，提高周转效率，以较少的投入获得最大的效益。所以，我们企业会计在新时期肩负着具有历史意义的重任，切实做好企业为社会利益服务。三.代企业会计制度需要建立健全会计信息管理体系，这也是社会主义市场经济发展的必然要求在现代企业制度下，企业的会计信息需要量日益增多，对会计信息的内容要求也越来越高和日益多样化，而近几年由于社会环境的影响致使会计信息普遍存在失真问题，这就会使会计信息失去了价值，会计工作也就等于丧失了生命。国务院总理朱镕基在1999年10月会计会议提出整顿会计工作秩序的“约法三章”，主要就是针对当前经济和会计工作中存在的突出和普遍性问题而提出来的。会计信息夫真，编造虚假会计信息也就成为一些单位和个人谋求不正当利益的手段，严重干扰了国家宏观调控和市场经济秩序。造成这些现象的原因，主要是各种社会经济因素的综合表现，这既有企业领导人的原因，也有上级主管部门的原因，还有我们会计人员本身的原因，与社会环境也有很大关系。但其最根本的原因就是狭义的小团体利益在作怪，－“官出数字、数字出官”等腐败思想在作祟。而我们会计人员又没有严格的按照《两则》、《两制》履行会计职责，伯领导打击报复，因而就出现了有些人所说的一“顶得住的站不住、站得住的顶不住”的不正常现象。对此我们必须加大会计改革的力度，特别是要加强会计工作的法制建设，为会计人员和会计工作创造一个良好的工作环境。1．现代企业制度下的会计工作的地位和作用，，要求我们必须全心全意地为市场经济服务市场经济月发展，会计工作就越重要。无论是宏观决策还是微观管理，会计工作都是处在十分重要的位置。在这次全国会计工作会议上，中央领导同志都作了充分肯定，并且对会计工作的成绩给予较高的评价。王丙乾副委员长在讲话中指出：“会计人员做的是幕后工作，是无名英雄，在我们庆贺重大经济成就是，对会计工作和会计人员的重要性没有低估过。离开了会计，我们对改革开放、社会发展和经济建设的成就，就难以做出准确的评价……”为此，我们会计人员应该珍惜自己的会计职业工作，同时还要树立崇高的职业道德，积极的投身到市场经济大潮中去，全心全意地为市场经济服务。2．建立健全会计信息管理体系，有效的利用会计信息资源满足各种层次的需要在现代企业制度下，会计信息已不是原来简单的资金来源。资金占用和成本费用等情况下的信息。在新形势下，应该有一个较大的转变。要及时准确的向企业行政领导以及广大的债权人和投资者提供各种会计信息。第一，有关企业重大的生产经营决策，运用量一本一利方法分析出盈亏临界点级成本计划、成本控制、成本考核和成本分析等信息；第二，重大的投资方案结策，预测投资回收期，投资（内含）报酬率、先进流量、净现值等决策信息；第三，企业经营承包责任制中的内部责任中心划分（资金中心、成本中心、利润中心），以及业绩考核、分析、奖惩等控制信息；第四，企业报告气馁的财务成果、财务状况变动，盈利情况以及利润分配等会计信息；第物，有关企业发展前景、未来的盈利水平、国有资产保值增值的幅度、现金流量、财务状况变动等预测信息；第六，各项经济指标完成情况，销售利润率、总资产．报酬率、资本收益率、资本保值增值率、资金负债率、流动比率。应收账款周转率、存货周转率、社会贡献率、社会积累率等财务会计信息；第七，企业的财务管理和会计业务处理与国家的法律、法规的一致性，进出口的汇兑损益因素及其原因分析等重要信息；第八，企业对社会主义负担的社会劳动保险，企业、职工各类保险、环境保护、社会福利等社会信息资料。这些会计信息在现代企业制度下，对企业的生存和发展有着极其重要的意义。3．现代企业会计要用现代科学管理方法，确保会计信息真实、准确、完整会计电算化是现代企业管理最科学最迅速的管理方法，也是会计人员必须掌握的一门科学，按照《企业会计准则》的要求，会计人员提供的财务会计信息除了要准确、及时、还要规范化，这就要求会计人员必须达到上数出一门，信息共享”的目标，所有资料都必须保证一“合法、真实、准确、完整 ”，这样就可以避免会计信息失真的现象。注册会计师肩负着对企业经济活动监督的重任，它应该是独立、客观、公正的对企业经济活动所提出的各种会计信息。做出正确的评价。我们可以借助于这支不穿警服的经济“警察”来维护当前经济和会计工作秩序，确保会计信息真实、准确，使社会主义市场经济沿着一条健康大道迅猛发展

不买房，地主逼。

关于中小企业财务管理及其问题研究摘 要 自改革开放以来，我国社会经济迅速发展，各行各业都有了很大的进步，时至今日，我国的中小企业数量早已突破一千万大关，在市场经济中有着不可忽视的重要作用。在我国工商注册的企业总量当中，中小企业占比超过了90%，更是自税收方面带来了超过60%的贡献，可以说，中小企业的发展，对我国各方面的发展带来了巨大的活动。但就实际来看，在现阶段，在体制、政策不健全等问题的影响下，当前中小企业的财务管理工作都表现出了或多或少的问题，这就对其发展造成了很大的阻碍，尤其是在中小企业中，没有科学合理的财务战略规范，融资渠道单一，进一步加剧了财务管理的矛盾。所以，针对于中小企业财务管理所进行的研究是十分必要的。 关键词 中小企业 财务管理 存在问题 对策建议一、中小企业财务管理概述 （一）中小企业的界定 就目前来看，社会中最为主要的问题，就是怎样科学、合理的处理好公共部门与私人企业间的关系，以确保其能够保持足够的活力，对于政府与企业间的连续性相互作用，已经印证了在有些情况下政府充当不受欢迎的管理角色，在对决策权力执行的过程当中做出了对企业法人权益有损的行为，但它却还是最受欢迎的主顾，可以为企业带来其所需要的社会资源，同时，所出台的相关政策法规，也能够为企业的发展带来帮助。（二）财务管理含义对于一个企业而言，财务管理主要就是企业为实现某一目标进行的投资，具体而言，财务实质上就是和财产相关的事物，是依托于劳动劳动生产力的发展，剩余物资的出现而演化的，将管理加入之后，其整体就会变得更加局限，成为理财活动，研究的主要对象即为资金运动的组织、指导及核算等。在企业的生产经营当中，无论是任何物品的价值形态都是发生变化的，也就是从一种形态变为另一形态，反复变化，循环往复，从而构成的当前的平衡，对内可以符合发展需求，客观的上市自我评估，确保自身发展，从而有效达到盈利，保证业务得以长远发展。对外则可以提高生产销售份额，强化市场竞争力，达到终极目标。二、中小企业财务管理存在的问题（一）中小企业融资渠道不畅 从改革开放至今，我国市场经济取得了突飞猛进的发展，在此背景下，相较于以往，今天的经济结构出现了很大的变化，随之而来的就是许许多多的问题。在市场特点的影响下，无论是中小企业的资金周转还是流通，都很容易产生问题，而融资困难是最常见也是最主要的问题。为了有效避免企业的发展受到阻碍，我国相关部门推出了许多措施，但实际效果却非常有限。之所以没有发有效作用，最关键的原因就是中小企业缺乏融资渠道，通常情况下都是商业银行的贷款，或是部分民间机构融资。在市场环境瞬息万变的今天，中小企业自身规模较小，并不具备有效应对金融危机的能力，一旦遇到风险，就很难保全自身。产生这些问题的根本在于：一方面，在中小企业的资金流通中，许多资金都被积压于企业账户当中，企业应收资金过高，由于流通资金较少，因而企业的运转就将受到直接影响，这就将进一步减小其信用度，在此情况下，银行对其的融资要求就会变得更高。另一方面，大多数的中小企业都属于私营企业，相较于国有企业而言，其债务责任等有着明显的缺陷，就银行资金保障而言，由于企业债务偿还能力不高，倘若出现了突发情况，就将导致银行遭受损失。此外，银行在对企业贷款的过程当中，往往最注重自身的收益，在此情况下，这就和企业的需求产生了冲突。最后，对于企业信用度的平度，往往依赖于相关机构，这就导致评定的公平性难以得到保障，进一步加剧了企业融资方面的问题。（二）中小企业财务管理能力弱在企业当中，财产主要包括了两个部分，即固定资产与流动资金。具体而言，后者是对于企业的经营及运转而言是起着决定性作用的因素。因为缺乏合理的管理，中小企业在日常运转的时候，未能够做到对流动资金的合理规划，在此情况下，企业就很可能出现周转方面的问题，进而引发债务危机。由此能够得知，在企业的运转中，倘若出现了缺乏流动资金的情况，就会引发各种问题。但实际上，还有部分企业却恰恰相反，他们把基本上全部的资金都变为现金，以此来当做流动资金，在此情况下就产生了资金不充分利用的问题，许多资金都被闲置、浪费。此外，当前社会对于诚信有着很高的重视，企业在发展中倘若无法合理的优化自身资金配置，就会致使自身信用受损，进而导致融资更加困难。随着市场竞争的不断加剧，企业要想得以生存并不断发展，就需要迅速而有效的占据足够的市场资源。而要想实现此目标，中小企业大都会通过信用度来开展商品的商业化促销，但在各方面因素的影响下，在财政管理与市场管理上出现了明显的问题，再加上相关政府部门没有通过立法的方式来进行规范，致使中小企业中缺乏流动资金的问题更加严重。一旦出现这种财务上的问题，一些企业会选择对产品的大量倾销，这就将进一步导致资金难以回笼，在贷款到期后，无法正常偿还。这样的问题主要就是因为企业管理缺乏合理性而导致的。（三）中小企业财务管理人员思想落后 财务管理是企业得以实现长足发展的关键所在。但就实际来看，许多企业所采用的还是以往传统的财务管理模式，缺乏透明性，并且效率较低。那些先进的管理模式还没有被广泛运用。此外，由于企业缺乏先进的硬件设施，所进行的管理信息化、现代化水平较低，再加上缺乏融资渠道，导致企业的发展受到了很大的限制。在企业的内部当中，没有明确的划分权责与分工，同时也没有严格落实相关责任，这就引发了严重的资源浪费问题，对企业发展造成了阻碍。企业在运转的过程当中，往往会对社会和融资机构造成非常大的安全隐患。咋子风险评估以及预防上，因为企业的信息较为落后，没有完善而合理的风险防范措施，因而一旦出现突发问题，就很难有效的进行应对。对于企业而言，人才是立足之本，但实际上，许多企业都缺乏足够的专业人员，也并不重视对人员所进行的后期培训，这就致使企业人员基本都缺乏足够的业务能力，财务管理的有效性大大降低。因此，在中小企业当中，因为不具备高素质的专业人才，因而在市场中的竞争力变得越来越低。这就要求中小企业必须要树立起以人为本的发展理念，把专业人才当做发展的第一要务，从而避免企业由于人才不足而出现的各种问题。（四）中小企业财务管理制度不健全 首先是政府的工作上，相关部门并没有针对于中小企业的发展推出支持性的政策。虽然可以看到一些相关的政策与法规，但效果却非常有限。并未真正达到解决问题的作用，甚至于取得了适得其反的效果。就中小企业来看，其所从事的基本上都是不具备较高科技含量的产品。但政府部门所出台的政策，更青睐于高新科技。同时，政府制定的扶持性政策，还没有建立起统一而完善的系统，缺乏前后的连贯性，还出现了许许多多的矛盾。其次，推行的政策在制定的过程当中主要目标就是大的宏观方向，所以对于大型企业而言成效更高，而这些企业有事对社会经济发展贡献较大的企业。一些地方看到了此方面所存在的问题，因而通过立法与行政的措施要求银行等融资今后适当的为中小企业实施优惠贷款，但实际上，这样的做法无疑是不符合经济市场原理的，在此情况下，企业融资难的问题加剧。最后，因为信用方面的问题，银行等的信用机构针对于中小企业的制度有非常明显的限制。而这些限制基本都处在法律许可的范围。所以，在融资上，中小企业往往面临着较大的限制，加之本身与管理上就存在不足，这就使得其自身的市场竞争力越来越低。 三、完善中小企业财务管理的对策 （一）增加企业的融资渠道在上世纪80年代，欧美等发达国家开创了创业板市场，可以说，这在当时是一个重大举措。就创业板市场来看，它是资本市场中的重要内容，其上市条件更加宽松，因此，那些具有竞争力的中小企业都能够通过它来上市，进而达到融资的目的，由此可以得出，创业板市场的建设，极大的方便了此部分企业的融资。它既是完善我国资本市场结构化发展、拓展资本市场深度的重要措施，也进一步拉近了资本市场和国民经济发展的关系，对于中小企业的发展有着重要意义。通过《证券日报》的相关报道能够得知，在经过十数年的准备之后，2009年，创业板市场正式启动，在首批上市的创业办公司名录中，包括了超过30家公司。通过多年的实践可以发现，创业板融资的出现，为中小企业的发展带来了很大的机遇，它的到来，在很大程度上解决了惬意融资难的问题。 （二）提高企业的财务管理能力随着着经济的不断发展，当前企业对于公司管理者有了更高的要求，这种要求不但体现于管理者的专业知识水平上，也表现于其管理能力上。所以，要想成为一名优秀的管理者，不但需要加强自身的发展，还应当高度重视对员工综合素质的培养。对于企业而言，财务状况的好坏，将会对其发展造成决定性的影响，所以，管理者一定要加大对财务人员的培训力度，建立健全科学的工作中准则，在公司内部，构建权责统一的财务管理标准。在对员工做出高要求的同时，还需要结合实际情况，适当的予以物质及精神上的鼓励，以激发员工的工作积极性，为企业的长远发展贡献更大的力量。企业在经营的过程中，必须要尽可能的防止出现管理中的权力过于集中，而管理者也应当对员工的培养有更大的投入，给予员工足够的自主权，确保员工能够树立起和企业相同的发展目标，提高员工对企业的认同度。管理者应当通过科学、完善的管理模式，来加强财务管理。在市场机制的影响之下，市场经济虽然为市场投资带来了许许多多的机遇，但同时也带来了很大的不确定性。要想有效应对这些状况，中小企业应当确保自身有足够的风险管理意识，严格落实相关的应急防范措施，以最大程度的降低自身所受影响。为此，中小企业必须要尽可能的完善财务计划，充分考虑到各个方面的不确定因素，并建立起长效的应急机制。同时，还要建立合理的风险预测评估体系，做到对风险的有效事前预测，防止遭受风险。 （三）提高中小企业财务管理人员素质对于企业的发展而言，人是最为重要的一个因素，因此，必须要做好对财务管理人员的培训工作。要想确保财务管理工作的科学性、有效性，财务管理人员就必须要注意：一方面，要坚持党和国家的领导方针，确保自身作风的优良性，坚决禁止所有损害国家的行为，遵守相关法律法规，在工作过程中，拒绝造价；另一方面，要提高对于企业的忠诚度，将自己当做企业的一部分，树立起高度的责任感，把对企业形象和利益的维护当中首要工作，在企业的发展过程中，积极发挥自身作用。在企业中，财务管理人员要认识到自身工作的重要性，提高自身专业水平，建立起高素质的财务管理队伍。为此，管理人员要尽可能的获取到部门人员的支持，从而在工作过程中，发挥部门协作力，提高工作的效率与质量，充分发挥自身价值。同时还要做到对相关方案损益的合理预测，以此来给高层的决策带来更加有力的依据。公司财产被财务人员变为自身财产的情况时有发生，之所以会出现这样的问题，根本原因就是缺乏法律意识。所以，作为财务人员，必须要具备足够的思想素质，应当在工作的过程中严格遵守相关法律法规，不能盲目追求个人利益。不但要在专业上有足够的能力水平，还需要不断提高职业素养，强化自身道德修养，通过制度来对自身进行严格的规范。 （四）完善中小企业的财务管理制度在我国，中小企业的构成较多，并且管理制度缺乏完善性，就现阶段来看，许多规章制度主要取决于企业性质，因此，许多企业在开始的时候，就被分成不同等级，这就对小型企业的发展而言是很大的问题。因此，我国可以适当的参考欧美等国家的规定，结合企业的具体环境和发展，建立起具有针对性的法律体系。在我国，部分小型企业，特别是外国的中小企业，很少和商业银行进行来往，在此情况下，银行难以对其诚信资料进行建立。因此，政府要以政策的形式，来构建完善且科学的信用检测体系，特别是要要求中小企业要配合银行工作。与此同时，人民银行同样要结合实际情况，通过对监督机构的建立，来达到对银行工作制度进行监督的目的，并更加全面的去对中小企业的信用程度进行评定，以此来更加直观、准确的展现企业的具体信用等级，在此情况下，中小型企业就能够在银行力量的推动下，获得更大的发展空间。总结总而言之，在中小企业发展的整个过程当中，财务管理工作是至关重要的，同时也是必不可少的重要内容。要想在当前时代背景下在市场竞争中取得优势，企业就必须要结合自身的实际情况，建立完善的内部组织结构，并通过科学可靠的财务制度，提高财务管理工作的有效性，加强企业理财能力，从而在企业的发展中充分日法会出财务管理的价值。必须要注意的是，中小企业的经营者以及管理者，不应当盲目依赖于政府在政策上的支持，而是要依靠自身的努力，通过科学、合理的管理制度，特别是财务相关的管理机制，来真真正正的摒弃落后的管理制度，加强财务管理力度，提高管理水平，为企业的决策带来更加可靠的依据，这也是现阶段中小型企业得以实现长远发展的关键所在。 参考文献 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【论文关键词】高房价 风险投资 现状对策 集团利益 房价走势 宏观策略 【论文摘要】房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域，房价过高已是不争的事实，集团利益决定着房价走势，高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉，有利于房地产市场政策的制订和实施。房地产风险识别是房地产风险控制的基础，也是其最重要的一个环节，房地产风险识别就是政府及相关机构提前洞察和发现房地产发展过程中所面临的各种风险，对这些风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险的本质。本文主要探讨了房地产风险的识别过程、识别方法，并就此提出相应的防范房地产风险的措施。房地产市场的健康发展与社会的稳定以及百姓的安居有着极其密切的联系。这是因为对于投机行为，人们已了解其危害，但是对于投资行为的认识并不够。在论证房地产投资是此轮房价上涨的重要诱因之一，同时也是房地产市场持续健康发展的隐患之后，本文结合国家近期推出的各项抑制房价过快增长的政策措施，提出针对控制房地产投资和促进楼市理性回归的对策性建议。本文侧重于研究房地产市场上的投资行为，通过分析我国风险投资发展现状，提出我国风险投资业发展中存在的问题，并对此提出相应的对策。 一、房地产风险的识别与评估 （一）、房地产风险的识别过程 房地产风险的识别过程主要是确定哪些风险事件可能影响房地产业甚至于整个宏观经济发展，并将这些风险的特性文档化。参与风险识别的人员包括风险管理项目组成员、风险管理专家、相关研究学者以及会对风险识别过程有帮助的任何其他人。具体识别过程如下：1、确定房地产风险识别的对象。风险识别的第一步就是要确定风险识别的对象，要对整个房地产开发的各个阶段进行具体的步骤分解，尽量避免出现漏项，确定出识别的对象。2、收集并处理与风险有关的信息。 一般我们认为风险是数据和信息不完备造成的，在进行房地产风险识别时，很多识别方法都需建立在大量数据的基础上。 但是，一般来说，收集并处理房地产业发展过程中和风险有关的各种信息是很困难的，然而风险事件并不会孤立的出现，总会存在一些和它相关或有间接联系的信息，甚至于一些历史资料都可以作为有用信息。比如可以收集房地产开发的平均融资率、居民的平均收入及可支配收入、银行不良贷款率等。 3、不确定性的分析与判断。结合相关风险分析人员的经验，运用所收集和处理生成的信息，分析与判断现阶段房地产业发展所面临的不确定性。 4、选择风险识别技术与工具。针对不同的风险对象，采取不同的风险识别方法，由于不同的风险对象有不同的特性，因此为了实现有效识别，不同的风险对象可能需要采取不同技术与工具结合。 5、确定风险事件并分类。根据选定的风险识别方法，确定房地产业的风险事件，结合现有的风险信息和风险识别人员的经验，并根据相关的风险分类方法，对确定出的房地产风险进行分门别类的分析，以便全面识别风险的各种特性。 6、预测风险事件的发展过程及结果。在对风险事件进行分类后，就需要结合相关的实践经验对其进行推断和预测，判断引发风险发生的原因何时出现以及风险何时发生，风险以何种形式出现，出现后的发展过程及会造成的后果等。 7、风险识别报告。每完成一次房地产风险的识别，都需要在最后提交一份风险识别报告，报告的内容不仅包括房地产业现存的风险清单，还需要提供风险的具体分类、风险发生的原因说明和分析、风险后果及其价值量的表述，甚至于所有风险的控制的优先序列等。根据不同的风险报告需求，具体房地产风险报告的形式也可以多种多样。 （二）、房地产风险的识别方法 目前流行的风险识别的方法很多，大多是在传统的风险识别方法的基础之上有所发展，主要包括:幕景分析法、头脑风暴法、德尔斐法、筛选——监测——诊断技术、故障树分析法以及市场调查法。1、幕景分析法。幕景分析法是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析，是一种用于辨识引发风险的关键因素及其影响程度的方法。幕景分析法会像电影镜头一样一幕幕展现当某种因素发生不同的变化时，对整个房地产市场会产生什么影响，影响程度及其严重后果，以供分析人员比较研究。 2、头脑风暴法。头脑风暴法是以小组会议为组织形式，通过相互讨论产生思维共振，不断激发与会人员的思维和灵感，进行相互的智慧补充和修正，激发创见性，以取得有新意的创意、观点和思想。 3、筛选——监测——诊断技术。筛选、监测和诊断是一个连续性的识别过程，筛选就是把具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择，监测就是对每种危险因素进行监测、记录和分析，诊断就是根据症状来评价和判断可能的起因，并对可疑因素进行仔细检查。由于房地产市场的复杂性和可变性，引起房地产市场风险的因素也是多种多样的，因此一次筛选——监测——诊断过程不能彻底解决问题，房地产市场还可能产生新的风险因素，因此这个过程往往需要重复进行。、4德尔菲法。德尔菲法又叫专家意见法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致意见的风险识别方法。针对一些原因较为复杂的房地产风险，德尔菲法具有比较良好的效果。5、故障树分析法。故障树法是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将房地产市场面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确的找到对房地产市场真正产生影响的风险因子。（三）、国际环境分析 1、大范围的金融危机。2008年全球性金融危机的大背景下欧洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已经纷纷宣布降息。受到国际大形势的影响，截止到2008年底，我国央行降息两次。全球金融危机带来的经济下滑，使中国房地产行业面临前所未有的“寒冬”。未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰，银行业中的房地产不良贷款风险将大大提高。 2、对中国房地产的消极预期，加上普遍存在的流动性危机使许多海外金融机构开始从中国房市撤回资金回自家救火。这些海外投资机构自2003年开始进人中国的房地产市场，四处出手搜罗优质项目，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍。他们在中国房地产市场赚得钵满盆满后，现在开始通过中介寻找买家，准备出售物业资产了。如曾踊跃投资上海房地产的摩根士丹利要抛售新天地等最顶尖的豪宅，花旗银行拟出售闪行漕河景苑两幢高层小户型公寓，美林名下的南京西路开发项目正在寻找买家，全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团正打算出售部分此前收购的项目，澳大利亚麦格理集团也有意出售其在上海的一些公寓项目……这预示着外资机构已经着手准备撤出中国房地产市场，这将使严冬中的中国房地产市场“雪上加霜”。 二、高房价下的房地产开发商利益分析 （一）、 房地产开发商是房地产市场的利益主体，是高房价最为直接的受益者。高房价为 开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下，人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣，此种“稀缺”业态，有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房产价格连续高涨，消费者心理受到强烈打压，受投资寻租与投机获利的动机驱使，消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下，消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向，潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象，这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲，而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险，空头套利。2003年后，房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性，让房地产商实现了无风险炒作，这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。4.高房价下，更加有利于开发商结成利益联盟。2004年来，我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定，即少数开发商凭借其所处的垄断地位，默契配合，结成价格联盟，哄抬房地产价格(许经勇、马原，2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价，而是包含了强烈的人为因素，这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的，这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式，带有明确的方向性、持久性和扩散性 （二）、高房价下非金融相关产业利益分析 伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势，与房地产市场紧密相关的产业部门、单位，获得了各自利益，实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛，同时，这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点，具有明显的正向相关性(郭贵祥，2005)受到收人分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响，形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景，在这种背景下，房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨，甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的，甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性，房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控，二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。 （ 三）、高房价下相关金融产业部门利益分析 银行不是房地产，房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象，是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果，纵容的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。 房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商能够得到金融融资的信赖，致使金融利益与房地产业结合得高度紧密。但这种紧密必须有个“度”的问题，这个“度”在市场经济条件下即是银行金融商品的保值增值。既有助于产业发展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的基本法则，但在有计划的市场经济条件下，国家宏观经济调控任务则显得更为重要。1997年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失，充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。站在保值获利的角度上，房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的，特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利”发展为房地产的“炒作套贷”更是银行资产所不允许的。但站在国家宏观调控的“度”上，上述现象中的“炒作套利”是默认的，后一种现象中的“炒作套贷”则要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向J胜要求。 （ 四）、高房价下相关政府部门的利益分析 政府机构作为公益部门，除非具有引导产业、扶持产业的必要，不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益，通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求，使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的，土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地)，房地产税也是归政府支配的，因而地方政府对发展房地产的积极性很高，地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原，2005)。央行在2005年5月发布的《2004年中国区域金融运行报告》中指出，最近几年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市政府带来的地方财政收人约占该地方财政收人的35%。但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性，它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时，提倡、、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨，由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降，甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动，特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响，当部门利益受到影响而必须割舍时，利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用，整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。（五）、高房价下消费者的利益分析 房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者，也是房地产市场各项费用的最终承担者，房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”，可能是实际利益也可能是名义利益，其主要取决于其自有房产的出售与否。对于房屋自住的消费者来说，得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作，因而不具备组织行为的群体。消费者所发生的分散的、非专业的购买行为，有着较强的可诱导性。房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益，房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务，房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利，间接剥夺的是对社会成果的正常享受。相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合，消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄，作为房地产市场中的弱势群体，在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例，力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小，甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求，自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的，但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下，消费需求表现较多的是购买力的最终决定，特别是当今现实状况，在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下，即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的来源，相关政府部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。政府部门为了政绩考核的需要，放弃百姓利益而与开发商的相互应和，共同抬高房价、虚涨房市价格的做法，是政府公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的，是一种对百姓利益不负责任的行为。 三、房价走势与对策 （一）从上述看，除去房屋潜在的购买者，再难找到其他的降价因素。由于降价与国家的宏观经济繁荣目标的运行相违背，很难将其作为宏观调整的目标。自2005年3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》以来，多次发布的调控文件提出的都是“平抑限涨思路”已经充分说明了这一点。但就目前的市场条件，房价的理性回落不太现实，其原因在于市场上缺乏这种理性回落的因素和动力。特别是在当前的“消费资金不足，银行买单”的情形下，房地产市场价格的未来走势应该是稳中有升甚至会继续“飘升”。只要购房者的首付、还贷能力、银行的房地产信贷能够得到继续维持，房地产开发商能够在这种持续中将经营风险转化为消费风险与金融风险，并能得到较为高额的投资回报，利益集团的涨价行为便不会停止，消费者的利益就难以保障。但房价不可能无限地上涨，集团利益、涨价欲望最终考验的是消费者现实房地产消费支出、房地产信贷的潜力与承受力。消费需求、住房信贷的耐力与疏通能力即是房地产价格上涨的极限，超过这个极限的接受程度将是市场规律强制惩罚下的自然回归。在房地产的宏观调控的过程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促进房地产及相关产业发展应当是国家政策对房地产市场调整的初衷目的和基本要求。房地产市场价格的调整抑涨对产业需求拉动的影响，应通过策略的调整给予减少或补足。房地产市场调控的基本导向应当是，限制“百姓买不起”的房地产供给所引起的市场需求减少，通过“百姓买得起”的住房供给的增加引起居民现实住房需求的增长来补足。 （二）“国八条”中两次提到的限制高价位、大面积房产、别墅，提高小面积、低价位经济适用房、廉租房供给比率的目的就在于此。市场运行的不同阶段出现的不同情形要求不同的调控方法，利息的调整不可能适用于一切情况。贷款利息率的上调适用于借款还贷的人群，抑制的是房地产市场中的“炒作套利”行为与住房需求的正常消费，对于借贷不还的“炒作套贷”没有作用。炒作房产的目的是借助住房信贷转嫁风险套取贷款，对其具有抑制作用的是购房首付比例的增加与房贷成数的减少。银行套利反而被套，是操作失误还是刺激需求的调控需要尚需探讨。当务之急应当是快速关上银行大门提高首付比例，特别是限制高价房、奢侈房产的贷款比例。这在宏观调控政策中的力度明显不够。（三）、房地产投资和投机具有共同的目的，即持有房地产并等待房价上涨后获取更多的收益。两者的区别主要在于：房地产投资是指购房者为了获取长期投资回报而购买住房的行为；而房地产投机是指购房者为了获取短期投机利润而从事短期投资或是炒卖住房的行为。国外一般按照持有房地产的期限区分“投资”和“投机”，房地产持有五年以上再交易属于投资行为，而五年以内买卖房地产属于投机行为。 1、我国目前对于房地产投资和投机并没有提出明确的界定标准。2009年以来，在房价不断上涨和通货膨胀预期抬头的情形下，人们普遍认为大量购买住房并等待升值是合理的投资方式。部分居民持有富余资金购买多套住房，其本人并未分清购房行为属于投资还是投机。当前我国房地产市场要持续健康发展，不仅要严格控制投机行为，也要严格控制投资行为，合理引导住房消费需求。 2、 传统观点认为，房地产投资主要有以下几方面优势：一是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势。（1），在房地产市场供过于求，房价下跌的情况下，房地产投资确实有利于增加市场需求，促使房价止跌回升 （3），近年来我国货币流动性过剩，投资渠道较为单调，房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道，这种观点助长了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益是正相关的，要获取较大的收益，必然要承担较大的风险。虽然过去几年我国房地产价格增长迅速，但是从长期来看，大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致，且房地产市场的发展呈现周期性波动。根据Economist House-price Indicators统计资料，1990年到2010年第二季度，美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内，会呈现单向上涨或是单向下跌的走势，但是长期来看，四国房价均出现上下波动的情况。由于房地产是“不动产”，一旦房价下跌或是房地产市场步入萧条期，那么投资者难以获得预期收益，甚至遭受损失。（4），住房和股票等投资品具有本质的不同，它们根本不在一个需求层次上，房地产投资直接影响居民基本生活保障。与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，是维护社会公平的重要媒介。当前的情况是，一方面，富人将剩余资金投入房地产市场，拉动房价上升，一大批人通过房地产的投机与投资，成为富裕阶层，甚至跻身富豪榜排名；而另一方面，穷人因为房价过高只能望“房”兴叹，难以满足基本生活需求。当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，而这种谋利，是通过对民生设施的炒作，通过社会财富的转移和再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。由此可见，在我国基尼系数居于高位，贫富差距不断拉大的现状下，放任房地产投资只会压制民生需求，造成富者愈富、贫者愈贫，不利于社会的可持续发 四、我国可以借鉴德国住房储蓄机构的多元化结构。德国个人住房融资渠道包括储蓄银行、信贷合作社、建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会等。从所有制性质来看，有公营、私营、民间合作三种情况。储蓄银行是由政府建立的国营机构，建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会都有私营和公营两类，而建房信贷合作社是民间合作互助机构。（一） 防范房地产开发企业的金融风险1、银行信贷风险防范。加强对房地产开发信贷资金的管理，这对房地产开发企业金融风险防范尤为重要。央行121号文件规定开发商只有自有资金达到30%，且取得四证的情况下才能向银行取得贷款，这在一定程度上提高了开发商贷款门槛，降低了银行金融风险。但是，由于信息不对称，银行业在贷给房地产开发企业资金后，很难得知资金流向和使用情况等信息，更难控制资金使用。而且，房地产开发企业贷款资金往往数额巨大，一旦银行等金融机构将贷款发放给缺乏资质和信用的开发商则会承担巨大的违约风险。因此，有必要提高银行等金融机构的信贷监管力度，防止操作上的疏忽或玩忽职守等情况带来的银行信贷风险。我国银行信贷监管部门不仅要对房地产开发企业资质、信用、自有资金比例、完工比例等按照规范严格监督，更要时时监控资金流向以避免不良资产的形成。 2、鼓励多元化融资模式。房地产行业银行信贷集中会给银行业带来很高的风险，同时，也会助长房地产泡沫膨胀，激发潜在的金融危机。因此，有必要改变房地产开发企业向银行贷款这种单一的融资模式，发展多元化融资模式，这样做可以有效地分散银行业金融风险。房地产开发企业是资金的需求者，应当更加积极地开拓融资渠道。房地产开发企业要打破原有的信贷融资模式，根据自身情况努力寻找适合企业发展的融资模式。同时，通过加强企业自身对资金的管理来提高资金使用效率。 3、房地产投资信托风险防范。规避投资信托风险可以采取以下办法：一、完善房地产信托相关法律规定。对房地产信托和其他信托各种操作都要做出明确的法律规范。另外，与房地产投资信托配套的税收、财会制度等也要做出相应的特殊调整，尽快出台工商登记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。二、加强信托公司实力和专业能力。信托产品的风险主要与信托公司抗风险能力和资金实力等有关，因此，专业的房地产投资信托公司能更有效地规避风险。同时，要鼓励信托公司建立科学的投资决策和风险控制制度。 4、健全我国房地产信用评级制度住房抵押贷款证券化、房地产开发企业融资、个人住房抵押贷款等都需要与信用评级制度配合实施。美国次贷危机爆发从一定程度上体现出美国现行信用评级制度的执行情况存在缺陷。我国房地产金融体系缺乏信用评级这一环节，我国金融机构对房地产信贷业务担负着比较大的金融风险。我国有必要完善现行的信用评级制度。 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