开发商车位销售策略研究论文

上海理工大学本科毕业(设计)论文(第一章,实在太长,要全部就下吧)下载地址第一章 房地产营销策略房地产市场营销环境分析怎样尽快把房屋卖出去,是令开发商头痛的事情,所以房地产营销策略被越来越多地重视起来.房地产营销策略的制定是一项复杂的工作,涉及面广,难度大,怎样才能制定出好的营销策略,是值得我们深入研究的重要课题.其中,房地产市场的营销环境分析是极其重要的一个环节.宏观政策环境因素分析2004年12月5日中央经济工作会议的闭幕 ,表明中国执行长达7年的积极财政政策已终结.中国的经济政策将逐步转入稳健的财政政策,政府全力投资拉动经济发展的时代宣告结束,市场化投资的经济时代已经到来.2003年以来,高速增长的经济动力为中国经济市场自由化亮开了绿灯.在中国经济高速增长的过程中,以行政手段为主的宏观经济调控政策开始向以经济与法律手段为主的调控政策进化时,市场经济的运行机制已自动生成,国家对经济的直接干预政策将被迫远离市场.但是,长期以来在市场转轨过程中累积形成的各种深层矛盾也将逐步在经济活动高速市场化的过程中暴露出来,政府与市场,中央与地方,沿海与中西部,资本与分配,发展与就业,能源与环境等等问题将成为国家经济自由化进程中的冲突.加剧这些冲突的的力量,是即将完全开放的国内市场与大量涌入并迅速流动的国际资本.中国经济在计划经济向市场经济转轨的过程中,历经了四个阶段:计划经济,有计划的市场经济,特色的市场经济,市场经济.前三阶段都有相应的宏观经济理论作指导,唯独第四阶段缺乏明确宏观经济理论作指导.加入WTO后,在WTO框架的催化下,中国经济高速驶入市场经济阶段,并与国际经济迅速进行接轨.宏观经济理论的滞后导致2004年国家经济出现过热时,宏观调控绩效并不明显.2004年宏观调控政策决策依赖于各季度统计数据的事实足以证明上述事实.摸着数据过河已成为当前市场经济政府宏观管理决策的依据.2005年虽然国家将改变宏观调控的策略,将行政手段为主的调控改变为以经济手段与法律手段相结合的调控,但是,在调控手段转化的过程中,资本的投机性需求仍将与政府的管制需求构成激烈的冲突.构成冲突的因素主要有:一,2004年的行政式调控已给楼市资本的心理赋予了适应性,资本回应政策的能力增强;二,国家政策的谨慎为资本的张扬赢得了回应的时间与空间——为了避免经济压缩过快而出现"硬着陆",国家调控政策的出台始终是以缓慢,温和的方式出台;三,社会资本已相对成熟壮大,其资本在市场上的运作能力已今非昔比,不堪一击的时代已不复存在,在房地产领域,房地产资本经过长达8年的资本积累,已具有庞大的资金规模,温和的央行信贷紧缩政策已对其项目运作链条产生不了根本性影响,因此,在2005年第三季度前,我们仍将看到每出台一项调控政策,市场总会予以对应的回应. 2004年宏观"土地与金融紧缩"调控政策对于房地产市场的反向推动作用就是典型的例证.与去年相比,今年年初的房地产销售市场现在表现比较平稳,并未出现小落大起的现象,造成这样局面的因素是多方面的:一,国家高层近期对于房地产市场的引导性发言模糊了市场变数,导致供方市场与买方市场相对处于冷静对峙状态,供方不言炒作,需方不敢轻易投资;二,加息后,国内市场的平稳造成买方市场的观望心理;三,后续调控政策是否出台,何时出台,对于市场影响度如何,买卖双方时下较难判断.但是在短暂的平静期背后,隐藏的是规模庞大的房地产资本联盟.面对国家打压房地产市场价格的政策,房地产资本将与传媒资本再度结合进行房地产市场的操纵与炒作.随着房地产资本联盟对于国家后续政策进行的积极反抗,广义需求论与投机资本将掀起新一轮的房地产价格浮动 . 中观产业环境因素分析上海作为产业结构最完善的经济中心,政府不遗余力地推动房地产市场的持续升温,其动机是希望通过房地产业的发展及带动相关产业的跟进,确保地方GDP 的增长成果,同时鼓励房地产业的投资或投机性买卖,使外资进入增长获得一个新的快速通道,这都会为地方经济在短期内带来迅速的改变因素.但是其后果将是逐步使本地经济增长形成对房地产业的倚重,商业银行贷款规模向房地产业的倾斜和同时对其他产业发展能力的抑制,导致产业结构的失调,并最终使长期经济增长乏力.房地产的兴旺是不容置疑的,其波动的度量是对销售增长率究竟是30%还是20%的分歧.无论如何,在诸如住房制度改革,城市化进程,消费升级变化等因素的影响下,国内商品住宅销售金额最近7 年平均保持30%以上的增长,这是一个不争的事实,除了房地产业外,谁还能在全国范围内再找到一个使地方政府土地收益,企业开发收益,商业银行信贷和消费者使用收益形成共赢格局的产业 当上海这个中国经济的龙头,其每年新增贷款余额的60%和全部商业贷款总额的30%以上都属于房地产这样一个"宠儿产业"的时候,那些直接关系到城市经济长期发展的产业则因盈利能力无法比拟而势必得不到必要的投入,其经济发展结构的不平衡是必然的.微观企业环境因素分析从2004年房地产微观市场分析来看,2003年东,中,西各部分增量房吸纳率大概在67%左右,2004年有不同程度的上升;参照国际惯例以户数计算的2003年住房自有化率平均,中部地区最高;采用中位数概念计算的2003年全国平均房价收入比是;2003年全国平均存量住房空屋率为;2003年全国平均第二居拥有率为年房地产开发投资和土地开发投资持续增长,但增幅回落.商品房供给持续增长,新开工面积增幅下降,供给结构基本稳定.商品房销售面积超过同期竣工面积,需求旺盛,土地价格和商品房价格持续上升.住宅市场持续增长,增幅减缓.住宅的投资额持续增长,住宅建设仍然保持高位增长,但增幅趋于平缓,各地房屋拆迁规模下降.普通住宅供给比例增加,经济适用住房供给比率下降,高档公寓市场供给平稳,别墅市场供给下降.住宅平均销售价格平稳上升,其中高档住宅市场价格增幅较大,平均租赁增幅减缓.二手住宅市场异常活跃,办公楼市场逐渐升温投资和交易量均保持高速增长.租赁市场主要客户是外资企业,销售市场主要客户是中资企业,个人投资购买力量也不容忽视.商业营业用房市场供求两旺空前繁荣.《2004年中国房地产市场报告》预测分析到2020年,我国GDP如达到10%,意味着房地产业在未来十几年里需维持在或者的水平,房地产增长速度需持续高于固定资产投资速度.城镇住宅投资将快速增长,年均增长率达到13%,占总投资的比重将从2005年增加到2020年的,城乡合计住宅投资将占到总投资22%以上.到2020年人均使用面积是平方米,折合建筑面积就是32余平方米,低于建设部规划的小康水平,房地产业面临极大的挑战.1伴随着许多农业人口变为城镇人口,这段时间里实际上同时发生着相当大数量的住宅农转非.首先是城镇住宅存量的面积将达到330亿平方米,城镇人口人均建筑面积将达到平方米,年均改善率年累计新建面积将达到亿平方米,新建面积年均增长,未来15年每年新建平均量为12亿平方米.房地产营销战略营销战略的目的是通过给购买者提供比竞争者更好的产品合呜呼,从而将竞争对手击败,实现企业自身的销售目标.房地产营销战略包括进攻型和防御性战略,以及提高企业长期竞争能力和市场地位为前提所采用的资源调度行动,此外还包括因为当前市场环境的变化而采用的各种策略.房地产营销策略的本质特征房地产营销策略是在房地产领域内运用科学规范的策划行为.它根据房地产开发项目的具体目标,以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的概念设计为核心,综合运用各种策略手段(如投资策略,建筑策略,营销策划等,还可以运用房地产领域外的其它手段,如体育,旅游,IT行业等),按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划,并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动.其特征为:1,地域性第一,要考虑房地产开发项目的区域经济情况.在我国,由于各区域的地理位置,自然环境,经济条件,市场状况很不一样,要进行房地产策划就不能不考虑这些情况.第二,要考虑房地产开发项目周围的市场情况.从房地产市场来讲,房地产策划要重点把握市场的供求情况,市场的发育情况,以及市场的消费倾向等.第三,要考虑房地产项目的区位情况.如房地产项目所在地的功能区位,地理区位,街区区位等. 2,系统性房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.房地产项目开发从开始到完成经过市场调研,投资研究,规划设计,建筑施工,营销推广,物业服务等几个阶段,每个阶段构成策划的子系统,各个子系统又由更小的子系统组成.各个子系统各有一定的功能,而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和,系统的结构与功能具有十分密切的联系. 3,前瞻性房地产策划的理念,创意,手段应着重表现为超前,预见性.房地产项目完成的周期少则二三年,多则三五年甚至更长,如果没有超前的眼光和预见的能力,投入不产出,那么企业的损失是巨大的.房地产策划的超前眼光和预见能力,在各个阶段都要体现出来:在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本,售价,资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划,户型设计,建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段,要弄清当时的市场状况,并在销售价格,推广时间,楼盘包装,广告发布等方面要有超前的眼光. 4,市场性房地产策划要适应市场的需求,吻合市场的需要.一是房地产策划自始至终要以市场为主导,顾客需要什么商品房,就建造什么商品房,永远以市场需求为依据.二是房地产策划要随市场的变化而变化,商品房的市场变了,策划的思路,定位都要变.三是房地产策划要造就市场,创造市场. 5,创新性房地产策划要追求新意,独创,永不雷同.房地产策划创新,首先表现为概念新,主题新.因为主题概念是项目的灵魂,是项目发展的指导原则,只有概念主题有了新意,才能使项目有个性,才能使产品具有与众不同的内容,形式和气质.其次表现为方法新,手段新.策划的方法与手段虽有共性,但运用在不同的场合,运用在不同的地方,其所产生的效果也不一样.还要通过不断的策划实践,创造出新的方法和手段来.6,操作性一是在实际市场环境中有可操作的条件,市场条件不允许,想操作好是相当困难的.二是在具体的实施上有可操作的方法.三是策划方案要易于操作,容易实施.经常有一些策划方案规定了非常理想的策略,但完全脱离了市场的客观或超出了发展商的负担能力和实施能力,因而也只是空洞的纸上谈兵. 7,多样性房地产策划要比较和选择多种方案.在房地产项目中,开发的方案是多种多样的,我们要对多种方案进行权衡比较,扬长避短,选择最科学,最合理,最具操作性的一种.同时,房地产策划方案也不是一成不变的,应在保持一定稳定性的同时,根据房地产市场环境的变化,不断对策划方案进行调整和变动,以保证策划方案对现实的最佳适应状态. 房地产有效营销关键区位,环境,房型,价格,品牌,还是设计和包装推广房地产市场竞争中都是非常重要的因素.但是事实上房地产市场营销包括了上述全过程.所谓"全程营销","动态营销"都是对营销的"模象式定义".只有结合本地市场特色和项目本身特性的专业系统市场营销才是最有效的营销.最富成效的营销工作离不开以下关键几点: 1,深刻洞悉市场从政府法规到购房者观念,房地产行业变化之巨,方向之多,令人较难全面把握.以想当然的心态或用过去的经验去为市场和自身作任何结论均是错误或不全面的.市场是最重要的,这是"简单"的真理.但许多项目一期成功,二,三期后期滞销则表明发展商主观上是市场主导,而客观事实上是以产品为导向,忽视项目开发过程不断发展和变化的市场细分,对"市场主导"没有充分思维旨性和深刻认识."市场研究——风险控制——决策分析——调整控制"永远是理性投资和有效营销的基础保障.想通过经营房地产获得预期收益,必须随时对时机,空间,市场和价格进行透彻的分析和评判,关注消费者的心理需求,把创新性的营销理念纳入营销体系. 2,定性与定量决策相结合目前,房地产市场营销基本上以定性研究为主.策划工作根据掌握的部分资料,凭个人经验判断提出理念和决策,主观和随意性太强.过于夸大"理念"功能或创造并经营某种概念的作用来赢得竞争的做法,在房地产市场和产业越来越成熟的理性的环境变化中,已经证明是营销效用不足.在不成熟的市场中,只要比别人少一点错,多做一点就能回报丰厚.但在日益成熟和规范的市场环境中,重视产品质量,丰富产品品质,实现开发各阶段的理性量化,则意味着持续领先和占领市场,少踏"陷阱".当然,如果太过理性和冷静,把普通的常理过于玄妙和严肃化,也易导致失去平常心和基本感受力.因此,在量化的理性操作基础上必须务实——"实际效果"是唯一的评判标准. 3,专业化和系统化的销售策划和推广策划有效的销售策划和推广策划,应建立在充分广泛的市场调研和深度了解项目本身的基础上,力求合理化和最佳利润化.掌握准确的市场和目标消费群数据,是进行量化分析的关键.有了上述基本数据支持,才可对物业价值作出量化,并根据项目价值找到市场准确定位.(2(根据项目定位(目标消费者定位,价格定位,推出时机定位等),作出不同时段现金流量分析,结合项目建设进度,推广资金使用和融资需要等各要素作出最适合的销售策略.销售策略包括产品促销,渠道,价格,销售调控等策略.4,有效的销售执行与控制房地产销售技巧的秘诀在于销售流程中有效地把握和控制好各销售环节.专业销售人员在运用销售工具和销售技巧的同时,应在推销过程中对客户进行务实的启发和引导. 通过精心运筹,周密安排,专业推销,辛勤努力的有效营销,房地产项目的开发与销售必然会有理想的结果.当客户信服,有足够理由做出明智购买决策时,竞争的天平无疑已向您倾斜.

相信你的产品是销售代表的必要条件：这份信心会传给你的客户，如果你对自己的商品没有信心，你的客户讨它自然也不会有信心。客户与其说是因为你说话的逻辑水平高而被说眼，倒不如说他是被你深刻的信心所说服的。以下是我为大家整理的车位 销售技巧 相关内容，希望对读者有所帮助。

车位销售技巧：用卖麦当劳的方式卖汽车

“现在车市竞争这么激烈，后进入的公司和品牌，必须通过特殊的方式快速发展，才能在市场上站稳脚跟。”东风自主品牌乘用车——东风风神首次亮相前夕，东风汽车集团一位高层人士如是说。

在两年的准备后，东风风神选择了销量最大的中级车作为突破口。

在近期购置税政策调

调整刺激下，这一市场区间愈发炙热难当。但正如东风集团高层所说，合资品牌在2002年已完成在中国的布局，自主品牌也有比亚迪F3、奇瑞等一批悍将，突围之路并不轻松。抛弃传统大规模建设4S店的做法，东风风神尝试用麦当劳式路边店、商场店的模式，在中国汽车界走出一条新路。东风乘用车公司副总经理李春荣表示：“我们要做中国的麦当劳。”

“汽车界的麦当劳”

广州本田在中国引入4S店后，这一模式被全国汽车厂商纷纷效仿。2004年公布的汽车品牌管理办法，进一步明确了制造商的主导地位，将4S店销售模式强化。但随着竞争加剧，4S店盈利越来越困难。在当前金融危机冲击下，原本有着“印钞机”美称的广州丰田、广州本田等4S店，盈利能力也出现大幅下滑。资本方投资建设汽车4S店的欲望也因此日趋减弱。

盈利能力更弱的自主品牌汽车，即将沦落为经销商不齿的“鸡肋”。“投什么都不要投自主品牌的店”，长三角地区一家集团公司负责人对CBN记者说。这也就给新晋者东风风神制造了一个巨大的困难——全国庞大的销售网络该如何稳定有效地建立起来?李春荣的办法是租赁加改造，“我们跟别人不一样。店可以不盖新的，但是你把它收拾干净了，统一我们的形象，也是个大品牌。”李春荣对山东经销商如此传授。一个有意思的现象是，根据 市场营销 心理学，“一件经常看到的东西，购买的冲动会比看不到它时强烈百倍”。这是商家刺激消费的一个重要因素，但由于庞大的建店成本，汽车4S店在不断淡出人潮涌动的市中心。

在上海，绝大部分汽车4S店都位于外环以外，“上海市寸土寸金，谁有钱在市区建店?即使店建起来了，昂贵的租金和建店成本赚得回来吗?”经销商说，1000万元几乎成为在上海建标准4S店的门槛。正因为此，全国出现了4S店向地价更便宜的城郊转移的趋势。但对于消费者来说，购车的便利性因此大打折扣，购买欲望下滑的因素客观存在。“客户在哪里，我们就要把专卖店建在哪里。不强调形式，这就是中国的麦当劳。”李春荣表示，“麦当劳能做到，我们为什么不能做到?他们(指其他公司)要建就去乡下建吧，我们要在贴近客户的地方建专卖店。”据他介绍，东风风神80%的专卖店将以此思路来规划，改造其他公司门店也在考虑范围之内。浙江、成都、广州已经有接近建成的专卖店，在视觉效果上，东风风神正在追求像麦当劳一般统一的视觉效果。

中级车战略

根据规划，东风风神将在上海车展发布第一款自主新车，为升排量的三厢轿车，售价约为8万元左右。从新车策略看，东风风神没有沿袭上汽荣威、江淮高端进入的做法，而是直接瞄准了占乘用车市场近40%份额的中级车市场。在购置税调整利好的刺激下，中级车销售行情异常火爆。东风日产、北京现代等品牌4S店持续处于断货状态。这样的行情无疑给东风风神的进入提供了有利的条件。但是李春荣并没有放松警惕，“到目前为止，几乎所有的汽车公司都在中国完成了基本的布局，包括奇瑞汽车和吉利汽车在内，自主品牌的空间也在逐渐被填满，竞争非常残酷。”

伊兰特和凯越中级车市场的霸主地位不可动摇，东风旗下神龙汽车爱丽舍也将是东风风神的劲敌。据不完全统计，中级车市场活跃着50多个互为竞争关系的车型。风神首款车型内部名称为“S30”，将配备东风PSA 升发动机、日本Aisin自动变速器、法国MA手动变速器。东风风神内部人士透露，主力车型售价将在8万元左右。这个定价比伊兰特、凯越低1万多元，使其具备可观的价格优势。

此外，为了进一步刺激经销商的积极性。东风风神把经销商的权力无限放大。此举与当前现实状况大相径庭，厂家多在一个区域内设置不同投资方的4S店，以促进竞争，加强控制。李春荣反其道而行：“只要你干得好，只要你还想干，给你干，第二家也是你，第三家也是你，你就是我们草原上的大汗。”

车位销售技巧：细分行业具备较大的竞争优势

1、受益行业景气，2007年前三季度销量增速明显

东风汽车(行情 股吧)主营东风系列轻型商用车、东风康明斯发动机和郑州日产SUV、皮卡。

07年前三季度全国销售共轻卡万辆，同比增长(剔除南骏、新龙马等不可比因素)，其中公司销售轻卡87135辆，同比增长;全国共销售皮卡13万辆，同比增长，其中公司销售皮卡21621辆，同比增长21%;全国共销售万辆，同比增长，其中公司销售8925辆，同比增长。

2、全系列轻卡与独特营销手段是轻卡旺销原因

我们判断公司产品销量增速远高于行业水平的原因有二：第一，相比其余厂商而言公司拥有丰富的产品系列，全系列的轻卡产品载重量覆盖1吨至4吨，价格覆盖3万元至14万元;第二，独特的营销手段，东风裕隆汽车销售有限公司是首家中外合资汽车营销机构，其主业为公司轻卡的销售。东风裕隆实行分品系营销方案，开展针对性的产品研究、 市场调查 、网络布建、营销策略等工作，这使得公司轻卡销售状况明显好于其他重点企业。公司轻卡业务将为公司今后业绩的稳定作出巨大的贡献。

3、康明斯内销外销对半开，今后有望稳定业绩

以前康明斯发动机仅配备于东风集团重卡，所以发动机的销量之前受集团重卡影响较大，正因如此公司经历了2005年固定资产投资减速所带来的重卡行业全面萎缩的“系统性风险”。近年来随着公路计重收费和治理超载政策的影响，重重卡有逐步替代中重卡的趋势，因此主要生产中重卡的东风集团市场分额正被生产重重卡的 中国重汽(行情 股吧)所蚕食，因此如果仅仅配备于东风集团的话，康明斯还必须承担这种“非系统性风险”。

公司也已经认识到这种内部配套模式的弱点，康明斯发动机从前两年开始逐渐开拓集团外配套市场。目前对东风集团内部配套和外部市场配套已经呈现对半开的局面，在外部配套市场上主要是配给工程机械、大型客车、船用发动机以及发电机等。可以预计未来康明斯对公司业绩的贡献将很难出现如前几年大起大落的状况。

4、细分行业竞争优势决定郑州日产利润贡献

逐渐丰富的产品系列将提升郑州日产盈利能力：郑州日产是中国最大的中高端皮卡生产基地，主导产品有NISSAN皮卡、锐骐皮卡、PALADIN运动型多功能车等。顶 点 财 经

公司目前实施的双品牌战略使得07年9月公司又新添一款奥丁SUV和一款御轩MPV。日益丰富的产品线使得郑州日产未来的盈利能力得到进一步加强。

高档批卡占据行业龙头地位：郑州日产高端皮卡的竞争对手主要是庆铃，庆铃价格在11万左右，郑州日产价格在12万左右。郑州日产在02年市场份额达到50%以上，一举成为高档皮卡第一品牌;04年以后市场份额一度接近60%，市场地位较为稳固。

帕拉丁SUV稳住中高端越野型SUV市场份额：帕拉丁在03年投放市场，同期投放市场的还有特拉卡和SPORT，经过03-07年油价持续飞涨、消费税实施等不利于大排量越野型SUV发展的外部环境，以及CR-V、途胜等城市型SUV新车的竞争和冲击下，中高档越野型SUV市场不断萎缩。猎豹销量下降、特拉卡月均销量一百多辆，濒临停产，SPORT在06年消费税实施后停产。

帕拉丁也面临同样的挤压，为此郑州日产开展体育营销，连续三年征战世界顶级赛事——达喀尔拉力赛，凸现帕拉丁的独特优势。随着处于产品生命周期的衰退期，07年及时对该车型价格和产品配置进行调整，重新焕发生机，全年销量预计突破9000辆。

今后伴随奥丁与御轩的上市，我们预计郑州日产为公司贡献销售收入和利润的比重还将进一步加大。

5、维持“谨慎推荐“评级

我们预测公司07、08、09年EPS分别为元、元和元，考虑到东风集团整体归A预期的影响，给予公司30倍PE，目标价位为元，维持公司谨慎推荐评级。 (本文来源：长江证券 )