石家庄职业技术学院学报版面费

董金玮 郑新奇 闫弘文

（山东师范大学，济南，250014）

摘要：随着市场经济的发展，土地价格对社会经济的调控作用重要性凸现，城市地价的动态监测与更新是准确把握地价规律的重要手段。在分析已有城市地价动态监测领域相关成果的基础上，设计和实现基于MapX的城市地价动态监测与更新信息系统，通过在济南市地价监测工作中的实证，结果表明：该系统提高了地价信息建库的效率、实现了多种地价测算模型的集成以及地价的快速更新，能够方便地进行查询及成果报表输出等，从而提高了成果的科学性、准确性、现势性。

关键词：城市地价；动态监测；MapX

在1999年的国土资源大调查中首先提出“地价动态监测”概念［1］，2002年又颁布了《城市地价动态监测体系技术规范》。该文本作为一个技术规程，在地价监测和地价更新的实施过程中发挥了巨大的作用。同时，许多学者在监测体系建立的关键环节如地价区段的划分地价监测点的选取等方面的工作流程进行了优化研究［2］，并在数字地价模型［3，4］、地价的时空分析等方面做了大量的工作。在这个过程中，人们对于城市地价动态监测的意义、概念、工作路线、应用领域有了渐渐明确的认识。地价动态监测的目的在于土地市场的监测和预警，服务政府决策、调控市场经济，而目前国内针对于城市地价动态监测的系统开发研究较少。鉴于此，基于技术流程的城市地价动态监测与更新信息系统的构建已经成为必须，本文旨在构建一个这样的平台，以提高城市地价动态监测的可操作性、科学性、准确性、现势性，更好地为国土资源部门工作开展和政府经济宏观调控决策提供依据。

1 需求分析

国家对于各城市建立动态监测体系具有明确的要求。城市地价动态监测体系是以城市内具体宗地为监测对象，形成从地价监测点的设立，资料采集、汇总、整理到地价分析、监测资料应用以及体系维护与更新的地价动态监测系统［5］。地价动态监测与土地定级和基准地价评估是互为参照、相互补充的［6］。

城市地价动态监测体系的两个工作重点在于地价动态监测与基准地价快速更新，本系统主要是面向这两个方面进行相关技术改进，提高工作效率和准确性，更科学地为政府宏观决策提供依据，提高政府在市场经济中的宏观调控能力。

动态监测第一手资料是监测点的相关资料，主要来自于选定的宗地监测点实时调查资料和交易样点数据。如何提高工作效率，保证数据的准确性是至关重要的，在本环节中，对系统的设计提出了两个要求，一是要求系统能够实现监测点调查表格的报表输出功能，同时实现监测点数据的快速录入，其中让系统自动获取监测点的部分字段信息是重要的技术措施；二是对已有的交易样点资料实现直接转入，实现信息快速入库。基于GIS的系统构建可以极大地提高工作效率，对于图元的属性检验、地价的结果测算等具有强大的支持功能。

从动态监测环节的技术流程上看，地价区段的划分、地价监测点的选取也是一个重要环节，在此方面的研究较多，规范中亦有明确说明，根据规则可以在GIS软件中方便实现，在本系统中暂不做考虑。针对本环节的设计重点在于实现监测点数据的及时更新。

基准地价更新指在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场地价或地价指数等来全面或局部调整基准地价的过程［7］。基准地价更新方法有三种［8］，本系统的设计就是采用基于工作流的方式进行的，可以自动完成监测点、区段和级别地价的更新，由于地价动态监测和地价更新工作要求连续性和衔接性，建立在监测点地价更新——区段地价更新——级别地价更新基础上由下而上的基准地价更新方法，周期短、效率高、节约成本，具有较强的可操作性。

鉴于以上分析，系统拟采用面向组件的开发技术，即将GIS组件嵌入通用开发环境中。既可以充分发挥GIS的查询和空间分析功能，又能通过编程语言将各类地价测算模型和方法加以实现，进而实现各类报表功能，达到高效无缝的系统集成目的。本文决定以MapInfo公司的组件产品MapX进行二次开发［9，10］，开发平台选择面向对象的VB平台，语言简便，便于系统维护。

2 基于 MapX 的城市地价动态监测与更新信息系统设计

系统的主要功能模块设计如图1所示。

图1 系统功能模块图

GIS 数据库编辑模块

本模块用于实现GIS数据库基本的空间与属性信息的录入、修改、保存、添加、删除、数据备份等功能［11］，是进行后续工作的前提。

系统的数据库主要由级别信息数据库、区段信息数据库、监测点信息数据库三个层次的子数据库构成，由于数据量不大，采用文件格式进行存储。同时，支持对 Access 数据库的绑定，以满足属性数据计算分析的需要。系统可以方便地进行监测点图元的绘制和属性信息的录入，数据录入可以在卡片式和记录式两种操作方式下进行。实现属性信息和空间信息的交互查询，监测点根据录入时间进行自动编号，监测点的缺省信息如所处土地级别等由计算机自动完成录入。信息编辑也有卡片和记录两种方式，系统自动记录修改时间，并将原来的记录进行备份，在地价指数计算等环节需使用。

地价信息检索查询及专题分析模块

空间查询和分析作为 GIS 的基本功能，是进行地价查询和分析的重要手段。可以对监测点、区段等信息进行空间信息和属性信息的互查［12］、SQL查询等，进而可以挖掘重要规则信息。对监测点进行专题图分析，生成柱状图等立体效果专题图可以将地价分布规律进行可视化，对符合条件的监测点进行空间分布规律研究，给决策提供直观依据。

地价更新模块

监测点地价评估和更新

在该子模块中涉及到监测点资料的标准化处理，以及不同方法的地价评估两个环节。

（1）由于监测点土地利用条件的不一致，需对土地使用年限、土地开发程度、容积率、基准日等进行修正，即进行数据的标准化处理，将地价内涵统一到标准地价。这是在录入信息后，系统通过修正系数表进行实现的。

（2）可以采用不同的方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法等方法进行宗地价格的评估。

区段地价测算及更新

在监测点地价评估的基础上，可以进行区段地价的更新。对区段内的监测点按种类采用区域内样点地价平均法测算区段地价。首先选取要更新的区段，由MapX组件的查询功能选出位于该区段内的监测点，对监测点的地价字段数值（在监测点地价计算子模块中求得）进行平均值计算，采用区域平均地价法更新区段地价。

其中，在要更新的地价区段的选择时，有属性查询选择以及直接点击图元选择两种方式。在监测点选择的处理上，采用 方法进行，选取参数采用miSearchTypeCentroidWithin，以监测点宗地的中心点决定监测点归属，避免了不同区段监测点的重复。

级别地价测算及更新

城镇土地定级与基准地价评估是一项重要的工作任务，每次的地价更新若都使用因素定级法，不仅效率低下，且难以反映地价变化的规律，该系统的构建可以使这一问题解决成为可能，本系统的工作思路是由点及面进行的，传统的定级方法是由上而下进行因素定级，本系统所采用的由下而上的思路，能够反映地价变化的热点地区，能够更为全面地实现地价的更新工作，且使工作效率得以提高。

地价预警模块

当监测点地价及区段地价超过正常变化幅度时，进行地价的预警提示。采用颜色标识的方法进行，将预警级别分为五级：正常、偏高、过高、偏低、过低，分别用绿色、浅红、深红、浅黄、深黄表示。将预警作为一个字段［Warning］进行标识。

报表设计模块

地价监测体系中涉及大量的表格，如地价监测点登记表（初始/变更）、地价监测点（年度/季度）调查表等，该系统的应用可以方便地实现表格的打印、汇总报表等。对于图件的输出，MapX也提供了强大的支持功能，可以满足成图的需要。在地价更新完成后，需对地价规律进行不同角度的分析，地图信息的可视化是至关重要的，有学者曾做过立体地价图的绘制研究［13］。本系统利用MapX自带的专题图绘制功能，用以实现直方图、饼状图、密度图等多种专题图，可以直观清晰地提示地价规律，为决策提供服务。

3 系统的实现

系统采用的是界面驱动的开发方式进行的，系统的前两个模块是任何GIS系统都具有的基本功能模块，主要通过MapX的数据绑定来实现属性空间信息的互查和专题图分析功能来实现，在此不再赘述。

以下主要说明地价更新的编码实现过程，三个子模块的实现机理是相似的，由于篇幅所限，具体各子模块的编码在此不做详细介绍，仅以区段地价更新为例进行说明：

（1）选择要更新的区段：有两种方式进行，可以直接在 ComboBox 控件中选择要更新的区段号，也可以从图2 中进行点选。实现点选的代码如下：

图2 区段地价更新实现窗体

在区段地价更新对话框中加入以下代码：

Private Sub Commandselectqd_Click （）

＝miSelect-Tool

End Sub

在有 MapX 控件的主窗体 Map1_Selec-tionChanged （）事件中加入以下代码：

Private Sub Map1_SelectionChanged （）

Dim ftrsA s

Dim sel As

Set sel ＝ （lyrname）.Selection

Set ftrs＝sel

Ftrid＝ （1）.FeatureID

＝Ftrid

End Sub

（2）要更新的区段定义好之后，再设定选用的监测点的种类，如出让、转让、出租等。从下拉选框中进行选择，点击确定按钮后，将所选区段内的指定监测点类型的编号显示在ListBox中，实现代码如下：

Dim keypoints，ftrsA s Features

Dim regionselin As FindFeature

Dim custLayer As Layer

Dim i As Integer

Set regionselin＝ （lyrname）. （）

If Mod 10 ＜ ＞ 1 Then

MsgBox ″找不到你需要的图层！″

End If

Set custLayer＝ （）

Set keypoints＝ （regionselin，miSearchTypeCentroidWithin）

Set qdnpoints＝keypoints

For i＝1 To

（i）.Name

Next

（3）在选择了区段内的符合条件的监测点后便可以采用样点地价平均法计算区段内地价。该过程容易实现，在此不再赘述代码。

总体来讲，系统可以从纵向上实现GIS基本的数据库管理及空间查询分析，地价计算数学方法的模型实现，报表三个方面的功能。按工作流的方式由监测点、区段、级别依次进行地价更新的操作。系统层次鲜明，结构合理，能够为广大土地管理工作者提供一个友好便捷的操作平台。系统通过在济南市城市地价动态监测中的试用，取得了良好的效果。

为了更好地提高工作效率，实现数据的共享和互操作，系统在后期可考虑向WebGIS过渡。基于网络GIS的国土资源管理部门电子政务综合一体化平台的开发是电子政务发展的重要趋势，具有广阔的前景。

参考文献

［1］许丹奇，陈雄.基于MAPGIS的城市地价动态监测管理系统的实现［J］.现代计算机，2006 （1）：71～73

［2］洪增林，薛惠锋.城市地价动态监测中有关问题探讨［J］.西安建筑科技大学学报（社会科学版），2006，25 （1）：73～77

［3］郑新奇，王家耀，闫弘文等.数字地价模型在城市地价时空分析中的应用［J］.资源科学，2004，26 （1）：14～21

［4］郑新奇.城市土地优化配置与集约利用评价——理论、方法、技术、实证［M］.北京：科学出版社，2004：235～243

［5］国土资源部.城市地价动态监测技术规范［M］.北京：中国标准出版社，2002

［6］闫弘文，郑新奇.城镇基准地价更新与平衡［M］.济南：山东省地图出版社，2002

［7］GB/T 18508－2001.城镇土地估价规程［S］

［8］田崇新，黄克龙，张丽，张小燕，郑光辉.基于地价动态监测体系的基准地价更新研究［J］.国土资源科技管理，2005，22 （2）：94～99

［9］范新南，陈鹏，谢迎娟.组件式GIS软件MapX的应用技术研究［J］.微计算机信息，2003 （8）：92～93

［10］刘迎春，周志宇.基于组件GIS的应用系统开发技术［J］.微计算机信息，2004 （2）：123～124

［11］薛丰昌，张绍良，张世荣.基于GIS的城市地价动态监测系统［J］.石家庄职业技术学院学报，2005，17 （2）：18～20

［12］史剑珺，李军，陈荦，吴秋云.基于MapX的空间查询应用［J］.计算机工程与科学，2004，26 （9）：75～78

［13］郑光辉，黄克龙，田崇新，张小燕.GIS在立体基准地价图中的应用［J］.农机化研究，2005，（1）：211～213

一,信托与代理代理制度源远流长,发展至今已日渐成熟.随着我国市场经济的发展,代理制度在我国也得到了继承与发展.与代理制度在理财方面功能相似的信托制度,虽在英美法系及一些大陆法系国家如日本,韩国都已得到广泛的发展与利用,但在我国却仍处在起步阶段.(一)信托与代理的相似之处首先,两种制度都是以一定信任为基础.被代理人对代理人的信任是代理(本文所说代理主要指狭义代理中的委托代理)产生的基础;委托人对受托人的信任是信托产生的基础.其次,两种制度设立的意图都是使被依赖之人为他人利益为一定民事行为,从而两制度都拓展了民事活动的时间,空间.再次,两种制度都对被依赖之人设置了诸多义务:如代理人或受托人都不得将受托之事随意转于他人(即亲自代理或管理的义务);代理人或受托人一般不得将自己的利益置于与委托人或本人的利益相冲突之境地(即禁止自我交易的义务);代理人与受托人都不得获取未经授权的利益(即不得当然获得报酬).(二)信托与代理的区别!,从定义入手,分析双方基本法律特征的差异大陆法系法律传统中最显著的特点之一就是善于将一类事件,行为抽象出一个定义,并在定义中尽可能多的概括进此行为的法律特征.对于代理的定义,一般表述为:代理是指代理人在代理权范围内,以被代理人的名义独立与第三人为代理行为,由此产生的法律效果直接归属于被代理人的法律制度.从中归纳出的代理的基本法律特征有:其一,代理人以被代理人的名义为代理行为;其二,代理人在被代理人授予的代理权限范围内为代理行为;其三,代理行为的法律效果直接归属于被代理人即本人.作为信托制度源泉的英美衡平法(不仅衡平法,整个英美法系同样是)采取"目的导向"或"效果导向"的思维模式,极少对法律行为下定义,至今仍未形成通用的信托概念[!].即使是下定义,也是不大注重法律特征构成要件的归纳,而是更多注重法律行为的目的和效果.自从大陆法系继受信托制度以来,许多国家如日本,韩国包括我国在内都对信托作出界定并赋予其尽可能多的内涵.我国信托法第)!收稿日期:)""("*")作者简介:范诚(!#'#),女,河北石家庄人,河北经贸大学在读研究生,研究方向:知识产权法,)""(年!"月第!*卷第*期石家庄职业技术学院学报./01234/5678983:7032;8/234 @=72/4/;AB2C>8>0>@D=>,)""("""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""万方数据条明确规定:"本法所称信托,是指委托人基于受托人的信任,将财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义为受益人的利益或特定目的,进行管理或者处分的行为."从上述信托的定义可知,信托是一种为他人利益管理财产的制度,简单来说,就是"受人之托,代人理财".受托人以自己的名义为信托事务的设计是信托与代理的主要区别之一.信托成立生效后,受托人在执行信托事务中以自己的名义对外从事活动,继而产生的法律效果直接归于受托人自己.受托人还享有除了信托文件和法律限制以外的处理信托事务所必须的一切权利,不需要委托人特别的授权.同时,受托人处理信托事务时不会受到委托人或受益人的随意干涉.!"从受托人的财产所有权转移程度看,二者存在明显差异从某种意义上说,代理关系是一种对人关系.代理产生后,并不发生任何属于被代理人财产的所有权的转移.代理过程中,代理涉及的财产的所有权与其利益并不发生分离,都归属于代理人.当然,受控于被代理人的这部分财产很可能受到被代理人的债权人的追及,在被代理人破产时也可能被列入破产财产而被强制执行.由此可见,代理中的受托财产稳定性较弱.与此相对,信托关系是财产性的.[!]信托一旦有效成立,信托财产的所有权便由委托人转移于受托人.信托财产所有权的性质极为特殊,表现为"所有权与利益相分离".对受托人来说,虽享有信托财产的所有权但不能将管理处分信托财产所生的利益归于自己.而是将信托利益交给委托人指定的受益人.这也是信托区别于类似财产管理制度的根本特质之一.为了确保实际控制于受托人的信托财产免受其债仅人的追及,确保信托财产仅为信托目的而存在,确保受益人安全地收受信托利益,大陆法系在继受信托制度时进行了一个非常关键的创设———"信托财产独立性".信托财产独立性是英美衡平法中信托财产"双重所有权"模式的变形,这种变形既保存了英美法传统的信托制度的本质,又使其较好地与大陆法系自身的法律文化相融合.信托制度是英美衡平法的产物.为了确保受益人利益的实现,衡平法在承认受托人是信托财产的法定所有人的基础上,赋予受益人以衡平法上的所有权,由此形成了"双重所有权"模式即受托人享有普通法上的所有权或称名义上的所有权,受益人享有衡平法上的所有权或称实质上的所有权.受益人拥有对信托财产衡平法上的权利,在实际效果上使信托财产独立于受托人自己的财产,保证了信托财产仅为信托目的而存在,同时也确保受益人利益的实现.由于英美法系从来没有发展起像大陆法系那样以物的占有和支配为基础的绝对,单一的所有权概念,这种双重所有权模式在理论上丝毫无不妥之处,在实践中也不会产生什么问题.但对于承受罗马法"一元所有权"的大陆法系国家来说,"一物一权"已根深蒂固,所有权不容分享.为了达到与英美法系"双重所有权"模式相同的效果,信托财产独立性应运而生.我国信托法秉承大陆法系之传统,在信托制度本土化过程中,同样对信托财产作了"独立性"的处理.这样以民事特别法———信托法的强行规定阻断了民法中关于物的所有权人对物的一些权利,使得衡平法中的信托制度在特别的民事强行规定所划定的范围内,成为我国民法的一部分[#].我国信托法第$条规定:"信托财产与属于受托人所有的财产(以下简称固有财产)相区别,不得归入受托人的固有财产或成为固有财产的一部分.受托人死亡或依法解散,被依法撤销,被宣告破产而终止,信托财产不属于其遗产或清算财产."此条是对信托财产独立性的规定,其本质特征就是信托财产独立于受托人的个人固有财产.此条由信托财产独立性推出了信托财产的非继承性和不得列为清算财产,使得信托财产免于被继承和清算的下场.此外,我国信托法第%&条规定除法定情况外不得强制执行;第%'条规定禁止受托人将信托财产所生债权与其固有财产的债务相抵销,禁止不同委托人的信托财产所生的债权和债务相互抵消.由此,信托财产的非继承性,受托人破产时非受清偿性,信托财产强制执行的禁止,抵销的禁止,构成了我国信托财产独立性的体系.此体系确保了信托财产的稳定性,最大限度的保证了受益人的受益权的实现.信托制度的优势由此发挥到了极至.#"将受托事务转为他人处理时的责任不同在叙述两种制度相似点时提到了代理人或受托人都负有"亲自处理"之义务.代理人负有亲自代理的义务,受托人负有亲自管理的义务(见我国信托法第#(条第%款).但为了适应不同情况的需要,法律同时还规定了这种义务的例外情况.)!第*期范诚:浅析信托与代理,行纪的异同万方数据代理中,该例外被称为复代理即代理人为了实施代理权限内的全部或部分行为,以自己的名义选定他人担任自己的被代理人的代理人,该他人称为复代理人,其代理行为产生的法律效果直接归属于被代理人.代理人一般仅对被代理人的选任及其对第三人的指示承担责任,只有在复代理未经同意或未及时告知被代理人时,才对复代理人的行为承担责任.我国信托法第!"条第#款规定"受托人依法将信托事务委托他人代理的,应当对他人处理信托事务的行为承担责任."这是所讲的"委托他人代理"就是民法上的"代理",由此可知,"他人"便是委托人的代理人,"他人"行为之效果直接归属于其被代理人即受托人.换句话说,受托人对"他人"处理信托事务的全部行为承担责任.因此,信托中的受托人此时要比复代理中的代理人负有更重的责任.这样一来,便促使受托人更加谨慎地处理信托事务.不但要对他人进行严格的选任,还要时时监督其认真履行职责,一旦造成信托财产的损失,受托人就要承担全部责任.

信托与代理之间的主要区别是：(1)成立的条件不同。设立信托必须有确定的信托财产，委托人没有合法所有的、用于设立信托的财产，信 托关系就无从确立。委托代理关系则不一定以存在财产为前提，没有确定的财产，委托代 理关系也可以成立，比如，委托他人签订合同等。英美信托法认为，信托与委托代理是性 质完全不同的两种制度，信托关系是财产性的，受托人控制信托财产;委托代理关系是对 人的，代理人不需要控制委托人的任何财产。(2)财产的性质不同。信托关系中， 信托财产是独立的， 它与委托人、 受托人或者受益人的自有财产相区别， 委托人、受托人或者收益人的债权人均不得对信托财产主张权利。但委托代理关系中，即 使委托代理的事项是让代理人进行财产管理或者处分，该财产仍属于委托人的自有财产， 委托人的债权人仍可以对该财产主张权利。(3)采取行动的名义不同。信托的受托人以自己的名义采取行动，代理人只能以委托人的名义采取行动。(4)委托人的权限不同。信托的委托人、受益人通常只能要求受托人按照信托文件实施信托，受托人依据信托 文件管理、处分信托财产，享有充分的自主权，委托人通常不得干预。委托代理关系中， 委托人可以随时向代理人发出指示，甚至改变主意，代理人应当服从。