地产营改增毕业论文

合理避税，在增值税上下功夫，销项税你无法控制，因为企业利润要最大化，进项税是突破口，可以合理利用组织进项税税源，因为原材料是可以多点的，只是不要离奇就好！

首先是房地产开发企业的下游企业——建筑企业如果营改增，会直接造成房地产企业无法向下游比较容易的取得发票摊入成本。最有可能的情况是，房地产开发企业如果索要发票的话一定是”羊肉出在羊身上”，增加取得发票的成本。建筑企业本身的行业获利习惯和行业利润率不会允许他消化由以前的营业税低税率到增值税高税率的自身消化。如果向原材料供应商等上游转移索取增值税发票的话，也肯定是会被摊销在商品当中的随之转嫁。更往上推的话，很多建材生产企业也是不具备开具增值税票资质的，或者不愿意开具增值税发票的。

最后的结果便是层层转嫁，最终消费者买单。然而，普通消费者能够消费的成型的能够直接消费的商品——房屋的价格现在的形势是：政府不会允许房价继续高增长。房价不能对应上涨，由下游传递上来的由于税费改革带来的成本增加只能自己消化。

最后再分析一下，为什么会产生纳税的增加的问题。由于中国实行流转税由来已久，并不是所有的企业都能实行企业增值税征税的办法的。而且在实际的纳税征缴管理当中，也有很多中小企业和很多的行业根本不能进行增值税税率稽征。在增值税计税办法和其他计税办法的企业之间发生交易的时候。一定会有一定的成本不能税前扣除而被企业自身消化征纳的，但是人的习惯思维一定会把这部分增加的额外负担转嫁到商品当中的。

另一种情况就是在税种衔接当中被迫接受而自身无法进行增值税计税办法税前摊销的企业和行业，在税改当中容易被震碎。

房地产开发企业在营改增过程当中没有直接的影响，但是恐怕是——“牧草长刺了，羊怎么办呢？”只有对整个纳税环节链条梳理清晰了，未雨绸缪，早作税务筹划安排才能够成为行业里能够笑道最后的赢家。

抛砖引玉，适当展开即可

营改增后房地产开发企业增值税会计处理论文

摘要 ：随着社会经济的高速发展，我国的财税体制也进行了改革，全面推行“营改增”政策，完善增值税的抵扣措施。本文以房地产开发企业为例，阐述房地产开发企业实施“营改增”的必要性，研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，分析土地增值税的会计处理和增值税科目的一般设置，旨在推进“营改增”在房地产行业的改革步伐，为同行提供参考。

关键词 ：“营改增”；房地产企业；增值税；会计处理

房地产行业作为我国国民发展的支柱产业，受到高度重视。增值税作为房地产开发企业中的全新课题，需要深入研究和学习。房地产开发企业在多年的经营发展中总结了不少经验，针对“营改增”政策，将明确项目管理的关键内容。“营改增”后房地产开发企业的增值税会计处理发生了相应的变化，由原来5%的税率改为11%的增值税税率。征收土地增值税按规定税率和增值额计算，房地产开发企业的土地增值税需要在国家财税政策的要求下进行会计处理，根据会计准则和制度实施核算，满足房地产开发企业会计处理的特殊性。

一、房地产开发企业实施“营改增”的必要性

房地产开发企业的建设周期长，受项目策划、工程设计、报批审核因素影响，经营流程复杂，这将加大房地产开发企业的税负。增值税作为中国第一大税种，随着财税法制观念日益完善，我国已为增值税立法，这也为“营改增”做了良好铺垫。因此，在房地产开发企业实施“营改增”制度具有重要作用，其有利于降低企业税负，提升企业经营效率。房地产开发企业资金投入大，在开发成本、建设费用等流动资金的占用下，房地产开发企业的资金负担较重。随着社会的日益进步和国民经济的高速增长，在当前的税制结构中，房地产开发企业实施“营改增”制度，有利于优化企业的经济结构，同时促进我国财税制度的发展。房地产行业属于资金密集型行业，在特殊经营模式的引导下，房地产开发企业的融资成本高。目前，市场环境竞争激烈，营业税存在重复增税的弊端，不能抵扣增值税专用发票将降低房地产企业的市场核心竞争力。因此，房地产开发企业实施“营改增”制度具有一定的必要性。

二、“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理

1.土地增值税的会计处理

土地增值税的会计处理属于房地产开发企业会计核算和税务处理中的重要环节。从会计核算层面分析，房地产开发企业的土地增值税成本基于会计权责发生制，在满足配比原则要求的前提下计提。房地产开发企业设置多类账户在税法的规定下进行土地增值税的成本核算。若房地产开发企业同时运营多个项目，则需要分类核算各项目。由于房地产行业的特殊性，当前主要采取预售制度，即企业先取得客户的预售款，待建设项目竣工且验收合格后再结算土地增值税。根据我国税法的`相关规定，房地产开发企业收取的预售收入需要按比例征收土地增值税，待建设项目清算结束后进行多退少补。“营改增”后房地产开发企业土地增值税的会计处理内容如下：企业收取预售收入后，按照税法规定缴纳土地增值税，计提时，借记“待摊费用—预缴土地增值税”，贷记“应交税费—应交土地增值税”。缴纳时，借记改为计提时贷记明细科目，贷记为“银行存款”。待房地产开发企业的项目竣工后，满足收入条件时，按照税法清算土地增值税，清算内容为当期结算收入、成本等。当期应承担的土地增值税费用为：借记“营业税及附加—土地增值税”，贷记“待摊费用—预缴土地增值税”。当房地产企业项目竣工且验收合格后，办理土地增值税的清算工作。首先调整预征的土地增值税费，核算计提的土地增值税款。具体会计处理内容即确定清算金额和取得清算报告后，借记“营业税及附加—土地增值税”（清算总金额-计提的土地增值税款）“待摊费用—预缴土地增值税”（差额）贷记“应交税费—应交土地增值税”，清算补交时借记为前期贷记明细科目，贷记为“银行存款”。当房地产开发企业出现退税现象时，做反向会计财务处理。通过房地产开发企业土地增值税会计处理后，“待摊费用—预缴土地增值税”与“应交税费—应交土地增值税”的余额为零。

2.增值税科目的一般设置

在房地产开发企业中，增值税科目主要包括“应交税费—应交增值税”和“应交税费—未交增值税”两类。具体账户的设置如下：

（1）进项税额。进项税额是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人购买物资、不动产或无形资产等，允许进项抵扣的增值税额。在实际操作中，经由退回的物资需要冲销进项税额，并用红字登记；

（2）已交税金。已交税金是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人已缴纳的当月增值税额，该科目记录的增值税额为房地产开发企业当月已抵扣进项税额后实际缴纳的销售税额，还需扣除前期缴纳的税额部分；

（3）减免税款。减免税款指在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人按当前增值税制度减免的税款。房地产开发企业初次购买增值税税控系统设备费用和技术维护费予以全额抵减；

（4）进项税额转入。在房地产开发企业中，会计核算用于企业福利、免税等按照规定不得抵扣。例如，房地产开发企业中用于出租或自用的销售项目等为抵扣进项税额的不动产、固定资产，在改变用途后允许抵扣进项税额的项目；

（5）销项税额抵减。在房地产开发企业中，销项税额抵减是指记录纳税人在当前税法规定下扣除销售额而减少的销项税额；

（6）出口抵内销应缴税额。出口抵内销应缴税额是在会计核算中借方出现的数据，纳税人按国家规定的退税率计算货物的进项税额抵内销品需缴纳的税额；

（7）销项税额。销项税额是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人无形资产、产品销售、不动产收取的增值税额。房地产开发企业提供的应税劳务收取销项税额，在贷方处用蓝字登记，出现退回情况时，销项税额在贷方处用红字登记；

（8）出口退税。出口退税是指房地产开发企业纳税人根据国家规定退回出口产品的增值税；

（9）进项税额转出。进项税额转出是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人的无形资产、不动产等受老项目中进项税票等不良因素影响不从销项税额中抵扣的增值税费，按照税法规定转出进项税额；（10）简易计税。简易计税是指房地产开发企业纳税人通过简易计税方法缴纳增值税款。

三、结语

房地产行业是我国的支柱产业，在经济发展过程中受社会各界的广泛关注。“营改增”是进行结构性减税的重要措施，有利于推动我国的税制改革。在房地产开发企业中，实施“营改增”政策将降低企业的税负，提高房地产开发企业试点的工作积极性，促进企业税负朝合理化的方向发展。本文研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，明确了“营改增”对房地产开发企业长远发展的必要性，通过分析土地增值税的会计处理，深入研究房地产开发企业增值税科目的明细设置，深化“营改增”政策在房地产开发企业的具体实施，完善房地产开发企业的财务管理，促进我国房地产行业的全面发展。

参考文献：

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[4]葛育春.浅析房地产开发企业会计核算与税务处理的特殊性[J].中国总会计师,2013(9):68-69.

方法一：多要增值税发票“营改增”时代，房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为，税制改革前企业就应该及时做好应对措施，诸如对会计账簿的科目进行调整，提前做好对财务人员的培训，以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后，企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定，增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色，房企应加强票据管理水平。为避免税负加重，房企在购进货物或者接受劳务时，一定要非常审慎。首先，必须要求供货方具备正规的销售资质，一旦无法提供增值税专用发票，就无法实现抵扣;其次，与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票，否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三，应加强对虚假发票的识别和防范，仔细比对;最后，不能出于节税的目的，就虚开增值税发票给子公司或关联方，这么做税务风险极大。方法二：扩大精装房比例房地产业“营改增”之后，房企为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。其中，房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式，此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额。数据显示，目前在一二线城市，精装修住房比例已经达到新房成交总量的30%，但由于不动产转让目前仍然征收营业税，精装房售价较高，营业税税负相对较重。在“营改增”之后，房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣，因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。这样来看，那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。资料显示，龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平，其中，万科的精装房比例高达90%，保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都超过75%。对中小房企来说，由于开发的多为毛坯房，如果因税负加重而不得不调整开发重点，企业极有可能面临一些转型压力，毕竟精装房对企业实力有更高的要求，精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战，由于增值税=销项税额-进项税额，企业只有完成销售之后才可以计算销项税额，因此，未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间。方法三：剥离建筑业务对房企而言，进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣，而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源，因此，剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。据了解，建筑业也将被纳入“营改增”行业，税率为6%或11%。无论税率高低，只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票，就可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类：第一类，开发商自身只负责拿地开发销售，建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团，下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举，这类企业多以建筑业为主营业务，同时具备房地产开发资质。