房地产与银行信贷研究论文

进入2008年,美国次级房屋贷款危机掀起第二波狂潮:花旗集团和美林证券相继宣布2007年第四季度亏损均超过98亿美元,而瑞银集团更爆出114亿美元亏损的历史纪录。由于波及地域不断扩大,全球金融市场再次出现大幅震荡并且迅速在第一时间波及到我国。现在看来,次贷危机蔓延对我国经济的负面影响可能超过原来的预期。美国次贷危机对我国金融机构造成的损失尚难准确估计;对我国金融市场的流动性会产生影响,有可能加剧资产价格膨胀及金融市场大幅波动;对我国出口的负面影响将逐步显现,汇率制度会受到挑战,房地产市场风险将更加突出,境外投资面临更大的市场风险,对货币政策有效性构成冲击文章的最后作者提出了应对美国次贷危机的若干建议。关键词: 金融机构,流动性,资产价格,金融市场,汇率制度,房地产市场,境外投资,货币政策进入2008年,美国次级房屋贷款危机(以下简称次贷危机)掀起第二波狂潮:花旗集团和美林证券相继宣布2007年第四季度亏损均超过98亿美元,而瑞银集团更爆出114亿美元亏损的历史纪录。由于波及地域不断扩大,全球金融市场再次出现大幅震荡并且迅速在第一时间波及到我国。现在看来,次贷危机蔓延对我国经济的负面影响可能超过原来的预期。一、美国次贷危机产生的背景及其原因次级房屋贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的住房按揭借款人提供的贷款。20世纪80年代初,美国形成了有利于次级房屋贷款发展的经济和法律环境,增强了贷款机构发放抵押贷款的动机。1998~2006年,美国次级贷款占总贷款的规模急剧上升,截至2006年的四季度,接近了15%的水平。次级贷款规模的扩大、房地产市场的非理性繁荣以及对衍生品的投资热情高涨是同时出现且存在内在联系的,而这既造成了繁荣,也孕育了目前的次贷危机。由于美联储自2004年以来连续加息,利率的大幅攀升加重了购房者的还贷负担。同时美国住房市场也开始大幅降温。很多贷款人无法按期偿还借款,从而引发次级贷款机构亏损或破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡的次贷危机。美国次级贷款之所以引发贷款本身及相关债券及衍生品市场在全球范围内引发金融市场危机,其原因大致包括五个方面:一是美联储利率政策及贷款利率的变化。2004年6月之前,美联储连续12次降息,使得金融创新不断,宽松的金融环境使次贷审批的程序也比较宽松,对其监管也出现严重疏忽。其后,出于对通货膨胀的担忧,美联储又连续加息17次,与此对应,次级贷款利率也逐步攀升,导致了低收入者无力支付房款,于是房产泡沫不断破裂。二是美国房屋价格增速放缓甚至普遍出现大幅下降,使次级贷款到期未付率开始上升。三是次级贷款审贷程序和标准较为宽松甚至低下,法律和监管缺失。四是担保债务凭证等基于房屋贷款的衍生产品在结构设计和流动性方面存在缺陷。五是对冲基金、银行等机构在担保债务凭证等交易中运用高杠杆比率进行融资,放大了金融市场风险,使房价及利率的波动产生一系列连锁反应,从而造成市场的整体波动,演变为全球性危机。从更深层次来看,导致这场危机本质上是国际金融市场体系长期存在的内在矛盾演化的结果。20世纪90年代以来,金融自由化的泛滥及各类金融创新使得全球金融市场体系过度利用金融杠杆进行风险管理和投机交易。次贷危机仅为现有金融市场体系危机的导火线,危机的本质是信用危机,而非流动性危机,其对世界经济的影响将是深远而长久的。二、美国次贷危机对我国的负面影响(一)对我国金融机构造成的损失尚难准确估计究竟我国的银行业总共投资了多大规模的次级贷款债券及其衍生品仍然是一个谜,目前还没有确切数据。较为可靠的数字应该是根据银行的交易对手方提供的数据进行统计(见表1),虽然这些统计也许并不完整,但反映的交易却较为真实。总体来看,次贷危机对我国的影响很可能超过原来的预期,有关各方应对此保持清醒的认识。[@图头@]表1:美国次级贷危机对我国金融业造成的损失(单位:百万美元)(二)对我国金融市场的流动性会产生影响,有可能加剧资产价格膨胀及金融市场大幅波动由于金融全球化加剧,全球金融市场的联动性已成事实,次贷危机对我国金融市场的影响主要体现在几个方面:一是国际资本通过对冲基金和私人股权投资基金等形式跨境流动。我国已完全开放经常项目,资本跨境流动的监管已十分困难。二是外资机构以研究报告、研讨会、访谈等形式发布各种意见,影响市场预期。三是A股与H股之间的比价关系直接影响A股的定价水平。四是全球金融市场的剧烈波动在很大程度上对我国投资者的心理也产生影响,影响其市场预期。而且全球市场的投资者也对中国因素的关注越来越明显,我国经济及金融市场的波动也相应对全球市场的投资产生一定的影响。(三)对我国出口的负面影响将逐步显现总体上看,受美国次贷危机影响,2008年美国经济增长速度可能进一步放缓,有可能发生经济衰退。由于我国对美国出口的依赖程度较高,美国经济进入衰退,特别是美国消费水平下降,对进口商品的需求相应下降,这将从外需方面抑制我国出口的增长。同时,美国经济衰退会导致贸易保护压力增大,“中国制造”将面临更多的反倾销和反补贴诉讼,而这将削弱我国出口商品国际竞争力,这将对我国经济增长和就业产生显着冲击。(四)汇率制度会受到挑战美国次贷危机导致美国经济和美元下滑,必然会对主要与美元挂钩的人民币汇率产生影响。当前,我国外贸不平衡的矛盾更加突出,人民币与美元息差倒挂,流动性过剩和通货膨胀压力逐步加大,热钱流入加快及人民币升值压力不断加大。美联储利率的调整对人民币汇率的调整都有相当大的影响,甚至造成直接的冲击。(五)房地产市场风险将更加突出美国次贷危机对我国房地产信贷风险是一个很好的预警。我国房地产信贷没有信用分级和风险定价,假按揭和假收入资产证明并不少,信贷资产没有证券化,房地产信贷风险情况不明且风险相对集中在银行体系内。(六)境外投资面临更大的市场风险目前,美国次贷市场的动荡已扩散到普通公司债市场,导致公司债券价格暴跌。为寻求资金安全,将会有更多的资金涌向美国国债,美元资产组合和资产定价将面临重新调整,这会给我国巨额的外汇储备投资和中资银行外汇资产运用带来巨大的市场风险。(七)对货币政策有效性构成冲击美联储持续加息后未来利息政策的走势以及美国经济状况对我国货币政策构成相当大的直接冲击。在人民币进一步升值预期及通货膨胀压力加大的条件下,货币政策操作空间趋小。不排除国际资本为回避欧美次贷危机而通过各种渠道进入我国资产市场,这将加剧我国资产价格膨胀。同时,热钱的加速流入,还会产生对冲央行抑制流动性过剩的效果,并进一步推高我国股市和房价。三、应对美国次贷危机的若干建议短期来看,以下措施应属当务之急:(一)建立和启动危机的应急机制一是建立跨部门的应急机制,启动工作小组,对危机的发生和发展随时进行跟踪、分析和报告,将银监会的每月一报制改为随时报告制。二是与美日欧和中国香港建立及时的信息交流与监管协调的工作机制,尤其是对大型金融机构和对冲基金的跨境交易活动及时交换信息,随时交换各国政策干预的意见和立场。三是尽快组建由监管部门、业界人士、专家学者等组成金融决策咨询委员会,为中央和国务院在金融专业问题的重大决策提供专业意见。(二)稳定市场预期,维护投资者信心一是尽快采取措施,稳定金融市场尤其是股票市场预期,维护投资者信心,如澄清加快非流通股上市的政策意图与具体动向。二是减轻证券交易的税收负担,对卖出证券实行单边征收的方式,鼓励长期持有股票的投资理念。三是在外部市场环境剧烈波动时,暂缓基础性制度改革,如股票指数期货、融资融券等。四是短期内减缓股票的供给,暂缓大规模的再融资活动,严格审查再融资的资金用途。(三)对宏观调控进行相机抉择针对日益严峻的世界经济形势,为避免宏观调控过度、超调,应密切关注国际经济形势的变化和金融市场的发展以及各国的政策干预情况,根据我国的实际情况,相机评估、调整宏观调控的各项政策及具体措施。对于实施过程中的各种问题和新情况要及时加以解决,改进调控的效果。就长期而言,必须完善相关的制度设计及其调整:1、转变房地产市场的发展模式,厘清政府在这一市场中的地位与作用应充分考虑借款人的不同信用,分离低收入阶层到房屋租赁市场和廉租市场。低收入阶层的信用风险一般较高,且对利率和房价较为敏感,严重依赖商业银行获得房屋抵押贷款,无疑将增加系统性风险。一方面,为保障低收入阶层的居住权,急需发展和健全房屋租赁市场与廉租市场予以配合。而这一目标须与其他制度如个人及家庭财产的申报及登记制度、相应的税收监管制度配合,才可真正得以落实。另一方面,为防范银行系统的风险,则需严格控制商业银行对房屋贷款的发放标准及比例,限制预售期房的按揭贷款及开发贷款。2、完善房地产金融体系设计,重视住房抵押贷款背后隐藏的风险,将遏制房价泡沫与控制银行风险相结合当房地产开发、经营、消费活动都依赖于商业银行贷款时,房地产市场与商业银行将一荣俱荣,一损俱损。为降低房地产市场波动对商业银行的负面影响,在转变房地产融资模式和加强创新的同时,还需要注重加强商业银行内部控制,严防贷款质量下降。应充分重视美国次贷危机的教训,严格保证首付政策的执行,采取严格的贷前信用审核,避免出现虚假按揭的现象。同时,还应加大对个人住房抵押贷款的信用风险评级,在银行体系内加快做好低端的、基础性的工作,对贷款的风险、信用状况、违约概率等方面的最初信息要做得非常精确,国内监管部门也要更加注意这种信息监管的精确性。此外,改革各地的住房公积金组织及管理体制,尽快组建政府支持的住宅抵押贷款银行及住宅抵押按揭贷款证券化机构已经迫在眉睫。3、在进行金融创新的同时必须更加注重金融风险的防范在设计金融市场体系,尤其是发展金融衍生品时,须充分认识其两面性。金融衍生品既有分散风险的功能,也有放大风险的作用。金融衍生品为贷款人提供流动性以及降低融资成本,并通过重新分配风险满足投资者的不同偏好,信贷资产证券化还有效地缓解风险过度集中于银行体系的状况,因此,金融创新仍需继续推动。同时,还应对衍生品市场的发展加强监管,严控风险,如在制定各种政策时,严格控制杠杆交易的上限,避免利用杠杆效应过度,避免单一市场风险向其他市场传染。4、加强金融监管的全球性协调国际金融监管中,存在市场间的信息不对称、监管滞后、缺乏协调机制等缺陷,极易放大风险的冲击。金融创新无法改变金融产品背后实体经济的收益和风险,金融创新无法改变宏观经济基本面的波动,金融创新惟一能做到的是对各类收益和风险予以分割与分配。在变动的制度和动荡的市场环境中,在全球范围内管理各类风险,成为全球投资者面临的巨大挑战。对冲基金以及混业经营条件下的银行等机构在金融市场的全球化活动以及由此可能产生的危机向全球蔓延的特点,使得监管的全球性协调十分重要。我国的资本项目管制短期内也许能避免直接冲击,但并不能完全避免其负面影响。因此不能对此存有侥幸心理,而应采取更为积极的措施,加强金融监管的全球协调。3月17日，美国投行贝尔斯登股价跌幅达84%，并将被摩根大通超低价收购；雷曼兄弟股价最近两周跌幅也超过50%。虽然欧美政府不断出台救市措施，但次贷危机的影响仍在不断扩大，因此，进一步分析次贷危机对中资银行的影响还是很有必要的。首先，次贷危机对中资银行的直接影响有限，但间接的负面影响不容忽视。根据公开披露的信息，涉及投资美国次级债的国内商业银行只有少数几家，且金额不大，直接影响的确有限。因此，次贷危机对中资银行的负面影响主要是间接影响，并主要是通过影响中资银行的外部经营环境而起作用。具体地说，次贷危机对中资银行的间接负面影响主要在以下几个方面：第一，中资银行海外机构的经营活动会受到影响。当众多著名金融机构受次贷冲击损失严重甚至陷入危机时，消费者对金融机构的信心肯定会受到打击，进而影响整个银行业的经营环境，这种负面影响在美、欧、日的金融市场上尤其明显。中国的大型商业银行在美、欧、日三大经济体均设有海外机构，这些海外机构在当地开展业务时很难避免次贷危机的负面影响。第二，次贷危机使我国经济发展的外部性风险加大，它通过影响我国的出口从而在一定程度上影响我国的经济增长，影响中资银行在国内经营的有利宏观经济环境。次贷危机使得世界经济增长放缓，尤其是次贷危机的三个“重灾区”――美、欧、日经济增长的下降，将会使我国今年的出口大幅下降，并将最终影响我国的经济增长。原因是我国经济增长一直存在着较高的对外依存度，近两年我国国内生产总值中32%的增幅来自净出口，且48%的出口商品是运往美、欧、日。在次贷危机、我国宏观调控政策等多种因素的影响下，今年我国经济增长将会显著放缓（温总理在政府工作报告中也提出今年GDP增长目标为8%左右），中资银行高速增长的利润率肯定会因此而有所下降。第三、对出口导向型企业发放的贷款的风险上升。次贷危机导致我国的出口需求下降，我国出口导向型企业的盈利将下降，部分中小企业甚至会面临生存危机，我国商业银行先前对此类企业发放的贷款的风险上升。第四、中间业务收入会受到负面影响。2007年牛气充天的中国股市使得商业银行与资本市场联结的中间业务增长迅速，推动非利息收入激增，中间业务收入对利润贡献率提高。与2006年同期相比，2007年上半年我国四大国有上市银行（工、中、建、交）的中间业务收入平均增速超过了70%。然而随着美国次贷危机的超预期发展，国际金融市场发生剧烈波动，今年我国股市可能很难再现去年那般“高歌猛进”的“牛气”，中资银行的相关中间业务收入的增速将肯定会受到影响。其次，应对次贷危机的间接影响，中资银行需进一步加强风险管理。次贷危机虽然重创了全球经济，但在我国政府灵活的宏观调控政策指导下，只要我国商业银行对次贷危机的影响保持清醒的认识，切实加强风险管理，就能将次贷危机的不利影响控制在较小的范围内。针对次贷危机，我认为中资银行应着力做好下述工作：一是密切关注次贷危机发展和国际资本流动方向，密切监控客户状况，加强贷后管理，谨防对出口外贸企业的信贷风险。今年人民币对美元升值幅度将超过去年，并有望对各主要货币全面升值。另外，目前人民币利率，美元利率，利差189个基点，国际投机资本继续涌入中国的诱因加大。但是一旦美国经济反弹，为吸引外资美国启动强势美元之后，前期流入的大量投机资本将会撤出我国。历史告诉我们，资本进出有时像潮水一样迅速。二是密切关注美、欧、日金融机构的信用风险。在与美、欧、日的金融机构进行合作或股权投资时，要注意对方持有美国次级债之类资产的情况，警惕对方的风险有无显著变化。三是要吸取此次美国次贷危机的教训，加强风险管理。美国信贷风险管理的放松以及房地产市场泡沫的破裂直接导致了次贷危机。我们一定要认真吸取这一教训，加强对近几年房地产贷款的风险审查，解决好中国银行业普遍存在的风险防范、内部管理方面的问题。目前各大商业银行正在推进综合经营，其中，如何防范风险在不同子公司或业务之间扩散，如何建立起全面、垂直、有效的风险防控体系尤为重要。

一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。