房地产和汽车需求比较研究论文

作为全球工业化程度最高的汽车业，现在可以用惶惶不可终日来形容，无论是风暴的爆发地美国，还是欧洲、日本和新兴市场都衰声一片，各种负面消息不绝于耳。国际知名管理咨询公司罗兰·贝格日前发布的与罗斯切尔德投资银行合作进行的第三次“全球汽车生产商研究”报告称，鉴于汽车行业减产10%，在2008年的最后两个月，汽车生产商税前平均利润率将远远低于5%。罗兰·贝格汽车行业中心合伙人马库斯·拜瑞特还称，2009年，全球汽车行业的利润率有可能降到4%左右，逼近2001年历史最低水平。在谈到汽车业利润降低时，马库斯·拜瑞特将问题归咎为：“汽车生产商正面临前所未有的竞争环境：原材料价格日益上涨；低成本国家制造商参与竞争；OEM要求降低成本；环保革新呼声不断。这些压力来自方方面面，将来还有可能进一步扩大。”不可否认，受金融风暴影响，全球汽车销量确实出现了下降趋势，即使近年风景这边独好的中国汽车市场也没有逃脱。中国汽车工业协会的数据显示，今年前三季度，国内汽车产销增速降到了10.1%，是1999年以来的最低水平。但汽车业利润下降，并不仅是销量下滑一个原因。不同的公司，不同的地区，情况不同，利润受到的影响也不同。汽车业利润下降不能说明汽车厂商受到了多大压力，更不能说明他们在中国市场利润缩水。事实上，这些在中国市场捞得风生水起的跨国公司，日子过的相当不错。那些实力弱小，产品不能赢得中国消费者青睐的厂商，即使没有金融风暴也混不下去了。他们面临的问题根本不是什么利润率下降，而是能否继续在中国生存的问题，菲亚特早在美国金融风暴爆发前就被踢出了局，克莱斯勒、三菱汽车等恐怕也是来日无多。除去销量下滑外，跨国公司在国际市场上遇到的主要是金融问题。正是因为在汽车金融上遇到了麻烦，才导致其利润缩水，这与中国人通常所理解的无利可图不可划等号。中国车价存在泡沫8月25日，宝马公司宣布，将在美国销售的09款全系车型价格上涨幅2.1%；此前，丰田汽车也多次上调在美国这个世界第一大汽车市场的产品售价，原因并不在于原材料价格上涨，而是违约率增加，退回来的车多了，残值下降。其道理和次贷危机造成的原因一样，大批还不起房贷的人房子被收回，造成二手房价格大幅下跌。在美国，汽车厂商也是通过给消费者贷款来买车，很少像中国消费者这样一次付款。此外，还有就是受美元贬值、日元、欧元升值给汽车公司带来的汇率损失。如果把金融问题扣除，仅凭销量下降这一点很难造成这些跨国公司的利润下降。从已发布的公司财报也很清楚地看到这一点。本田公司在2008年4月至2008年9月的财报中称，在其销量增加的情况下，其税前利润与去年同期相比下降了21.2%。本田公司将利润下降的原因归纳为，受汇率损失、原材料价格高涨、消费税及管理费增加等因素的影响；其中，汇率损失排在第一位。不过，现在全球大宗商品、石油、铁矿石等跟汽车业密切相关的原材料价格大幅下降，因此汽车公司未来一段时间内的原材料成本会下降，这可能使其因金融问题损失的利润得到补偿。虽然跨国公司从全球层面上利润下降，但中国汽车市场的整体销量下滑，并不一定导致其利润缩水。本田公司财报同时宣称，在相关公司持股利润在亚洲持股公司利润增加的影响下，连续第9年保持增长，创下了第一、二季度（日本财年）累计利润的最高纪录。可见对于产销对路，盈利能力强的跨国公司来说，以中国为主的亚洲新兴市场仍然是一块流油的肥肉。当然，对于一些市场策略出现失误的公司来说，在中国利润缩水，既与金融问题无关，也与市场无关，完全是自作自受。近两年，由于中国市场一直保持20%以上的速度增长，许多汽车公司在纷纷扩大产能的基础上，几乎都心照不宣地将提高新车的价格定得更高。甚至从来没有过轿车生产经验的自主品牌，都敢将说不清楚是什么级别车的价格定在10万元上。一些跨国公司更是利用自己的品牌优势，将产品价格尽量向上靠拢。在这种情况下，马自达2、雅力士等小型车的价格都出了令业内人士都瞠目的高价。其上市后的不佳表现，也验证了一个浅显的道理：“拿消费者当傻瓜的人，自己才是真正的傻瓜”。广州丰田从创造奇迹到被打回原形，正是得意后头脑发热的结果，其根本原因还在于内部，而不是市场出现了什么问题。如果把前两年汽车市场的情况仔细分析一下，就不难发现中国汽车市场也存在着过热现象。就像楼市、股市过热会出现泡沫一样，车市也存在着一定的泡沫，在消费者热情的推动下，汽车价格和服务越来越高。只不过，车市泡沫并不像楼市、股市的泡沫那么大而引人注目而已。厂商应该主动挤泡沫去年11月份广州车展期间，马自达公司召开的新闻发布会上，一汽马自达的相关人士谈到马自达6的优势时，理由竟然是同级别的凯美瑞、雅阁等改款后的价格都出现了大幅度上涨。这很有点在股市疯狂上涨时，低价股被热炒的理由。事实上，这位负责人的说法不错，马自达6确实因为性价比优势受到许多消费者的追捧，以至于在新马自达6确定上市后，马自达都不肯放弃这一在中国市场唯一具有性价比优势的车型。不过，泡沫总会有破灭的一天。幸好美国的金融风暴，让人们对经济前景开始担忧，抑制了一部分冲动型消费，这才不至于让中国车市的泡沫没等到像楼市、股市的泡沫那么大时就受到挤压，因而造成的伤害没有那么大。这也要感谢中国的汽车金融没有像房地产市场和股市的金融服务那么发达，否则的话，很难想象会出现多少问题。随着美国新总统的诞生，难以脱俗的“新官上任三把火”势必要重新点燃人们对未来的信心，因此全球经济有可能会朝着一个清晰有序的方向发展。即使美国新总统的经济政策未必立刻管用，但要想比布什更差，机率恐怕也是不大。有了这样的基础垫底，全球经济复苏的时间很可能早于人们的预期。人类的智慧总是在与各种困难做斗争中得到升华，在历史上，还没有一次经济危机将人们打垮。但汽车公司们能否安全地渡过此次金融风暴却是个未知数。以往的经验表明，不论多么声名显赫，以往有多么伟大，都要为自己的错误付出代价。笔者相信，由于市场增速放缓，以往皆大欢喜的局面肯定不复存在，产能的相对过剩，也会让厂商逐渐挤掉车价的水分，让汽车的价格降得更合理一些。对于那些真正希望在中国长远发展的汽车公司来说，“主动降价，快点降价，大幅降价”不但是保住市场、增加利润的最好办法，还可能是赢得更多中国消费者青睐的历史性机遇。1920年的萧条时期，通用汽车毅然将汽车的价格降低了20%至30%，从而避免了被挤出市场的厄运，并为在10年后取代福特成为世界最大汽车公司打下了良好的基础。所以厂商不必为一时的利润影响而忐忑不安，将眼光放长远一点，降价快点开始吧。

下我国房地产行业 SWOT 分析我国房地产业发展制约因素分析 由于发展的历史短，经验不足，以及体制等方面的原因，我国的房地产业发展将受到一定 的制约。 一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富 的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在 房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向 规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入 WTO 之后，许多在过去有效的方法不再适用 的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。 二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必 须有物业管理的配合，才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍， 很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会 更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的 问题。 三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。 目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有 发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交 易规则；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师 事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业 务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范 的行业管理。 四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系 是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承担 出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋 买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立 了房屋租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应 的管理政策。 五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法 规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外，有法不依和无人执 法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经 营的效率和效益。 六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快，但由于一直忽视房屋科技的 作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质 量方面都比较落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功 能、环境、服务等方面质量的要求。 第二节 我国房地产业发展的优势分析 1.国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建 设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005 年城镇居民人均住宅面积增加到 22 平方米”（这是指建筑面积，按 1.33 平方米建筑面积折合 1 平方米使用面积计算，为 16.54 平方米使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住 房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理 业”。 2.房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部 大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标， 必然伴随有房地产业的大发展。 3.国家政策的支持。改革开放以来，特别是 1998 年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓 励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根据国家经 济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。 4.人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利 性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观 念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。 5.房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上 消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱 的状态，在行为规范方面有了很大的进步。 6.房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大， 国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和 价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。 7.社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、 中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规 范。 8.我国已加入 WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等 方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。 9.大规模城镇化对房地产的推动。人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物,也是我 国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国 13 亿人口中有 8 亿属于农村人口,目前我 国城市化比例仅 30%,远低于发达国家 70%--80%的发展水平。而在人均 GDP800-1300 美元的 阶级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农 村的消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经 之路。积极稳妥推进城镇化是“十五”期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和 政策性问题之一,未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的 城镇住宅建设,为房地产业的发展提供巨大商机。 10.西部大开发的积极影响。西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和 全国房地产业的平衡发展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区发 展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求,区 域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商 将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的发展有利于我 国房地产业的平衡发展。 11.最重要的，就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。房地产有效需求的增长主要体现 在住宅需求的增长,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以 及国家大力发展房地产金融,城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强,将极大提升房地 产的有效需求。其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐 步建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧 少了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产 金融的发展也将刺激居民的购买行为。第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我 国房地产业的中长期发展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合 理流动,将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐 步加大。

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当然是汽车啦,我个人认为汽车的后市场的前景更为广阔，我国目前只占汽车市场的19%，而美国占了61%。

汽车销售。汽车销售（ Auto Sales ）是消费者支出的重要组成部分，同时能很好地反映出消费者对经济前景的信心。 通常，汽车销售情况是我们了解一个国家经济循环强弱情况的第一手资料，早于其他个人消费数据的公布。

发展

2012年1-5月，汽车产销分别为800.03万辆和802.35万辆，产量同比增长3.19%，销量同比增长1.70%。总体来看，2012年5月，我国汽车产销环比有所回落，但同比呈现明显增长。1-5月汽车累计产销量同比均为正增长，但增长速度不高。汽车销售依旧缺乏快速增长的动力。

呵呵这么热门的论文可不只是值100分呀，我手头没有这方面的资料，无能为力了！