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会计行业的发展使得会计优秀人才的短缺,因此大专会计 教育 培养的学生,应能够适应社会经济发展成为有道德、有理想、有知识、有能力的高素质人才。下面是我为大家整理的大专会计专业 毕业 论文,供大家参考。大专会计专业毕业论文 范文 篇一:《试论事业单位会计核算问题》 摘要:随着改革开放的发展,事业单位当中的会计核算质量要求也越来越高,在此我们特别针对事业单位当中的会计核算工作的现状进行 总结 ,与现实当中的事业单位会计的特点进行分析,详细研究了事业单位当中会计核算存在的部分问题和造成此问题的原因,并且根据这种原因进行几点建议的提出,这样有利于指导当前的事业单位在对会计工作进行总结有着一定的意义。 关键词:事业单位;核算问题;核算现状 前言 近几年当中,随着我国当前经济的快速发展,国家对于会计审核与管理手段也在不断地进行优化调整,事业单位逐渐走向企业化。市场的经济步伐加快,使得事业单位在进行会计核算的问题上面漏洞百出,合算过程当中出现的缺陷也是越来越大,已经跟不上新的政策形势。随着事业单位在改革深入当中,对于会计的审核计算计量要求也就越来越高,在当前的会计审核过程当中,审核计算工作存在着大量的不足与缺陷,核算行为不规范、核算信息丢失等多种原因。事业单位是独立自主的也是可控的,事业单位可以行使国家的权利具有一定的政府职能,在对管理社会公共事务的组织机构当中,事业单位的工作方式决定了特殊的审核方式,在会计管理和核算方面上有不同寻常的特殊要求,所以在对事业单位当中的会计核算问题进行一定范围的讨论对现实具有很深的意义。 一、会计核算审核过程当中所存在的问题 (一)会计信息审核难以确定其真实性 在对企业会计单位进行审核当中,存在着不少的问题,首先是会计信息难以确定其真实性、会计账本信息不全面、不规范等情况时有发生。在不少的事业单位当中会计在进行 报告 总结的时候并不能全部的按照实情进行展现出来,甚至是有的收入不能全部的展出,或者是重要的会计事项在规定的报表中也无法表达。同时事业单位各项支出、收入、资产等多没有经过严密谨慎的核实,这也就表明了不少事业单位当中存在着偷报漏报等现象时有发生。这种现象在各事业单位当中都又发生而且也是屡禁不止。同时会计信息不规范导致 财务管理 当中存在着许多的随意性,体现不出财务在事业单位当中的重要位置甚至有的不按照 规章制度 办事导致了企业资产流失等事情时有发生[1]。 (二)会计自身能力差 在会计进行单位经济事务进行核算中,由于各方面的报账员都不能进行及时的报账,只会通过月测算的手段进行报表资料的提供,使得事业单位领导与报账员不能对本单位的各种债务财务方面进行及时的掌握,这不仅给会计审核计算当中带来了不便的麻烦,而且还使单位的会计账目混乱不堪。通常在原始的凭证方面体现为规定内容填写不实,审核计算不认真等现象。同时在对账目进行登记的时候对账目处理研究不科学,记账资料填写的过于敷衍,特别是部分单位党总存在着的企业单位观念法制素质淡薄,或因自身原因对账目进行虚报谎报等。 (三)监管制度不健全 在受到我国传统的思想观念的影响下,事业单位普遍存在着工作效率低下。财务管理制度不健全给各种监管与管理当中带来了许多的不便,在一些事业单位当中,即便是明面上面都贴着制度条例,但是这只是一个摆设,很少有人能够真正的按照规章制度去办事。甚至有的事业单位当中都没有一个严格的管理制度,对于财务审核计算存在缺少科学的管理、严谨的态度,往往会成为一种形式,在这种形式下给财务的核算当中带来了许多的困难。同时监督机制缺少专人进行管理,对于资金人员的管理手段不够完善不够严格,对于违纪违规违法的那个问题处理力度不够。使得有些问题甚至长期的存在着。 二、对于事业单位当中的改善的几点建议 (一)对会计进行专业的培训提高会计个人素质 随着我国当前社会体制的逐渐完善,社会经济体制也在不断地完善,所以对于当前会计专业技能培训提高会计人员的个人素质也要加快完善的脚步。在进行探讨与研究当中我们就会发现,想要解决会计在事业单位当中所存在的问题,首先就要加强会计的基础素质,提高会计个人能力。加强会计兴业的管理和考试模式的建设,提高企业的监管力度,无论是个人还是企业当中的会计都要对工作落实下去不能仅仅的流于表面[2]。 (二)全面提高对于会计工作的管理制度 财务会计在进行计算审核总结的时候由于疏忽监管经常出现各种的行为漏洞,在对于做好财务会计工作的时候,外部与会计内部的制作方面有许多的重要性质。在事业单位当中财务制度具有很大的意义,财务管理制度应该分为四个小部分,第一部分是规章性制度、第二部分是程序性制度、第三部分是标准性制度和第四部分的复合性制度。只有做到健全的管理制度才能有效的提高事业单位当中的会计信息质量。同时在事业单位当中应该从内进行严格的进行管理,明确个方位的 岗位职责 ,在对内部管理上要按照科学的管理方式,做到严格可控的内部管理工作[3]。 (三)全面提高财政财务的监管力度 事业单位若是想搞好财务工作首先就要加强政府部分对预算单位的日唱管理和审核工作,然后事业单位要遵守国家财政法律、法规等规章制度相结合的条件下进行管理,促进个领导班子领导人员贯彻落实国家的财政法律法规等规章制度。建立切实可行的管理办法,加大对财政方面的监管力度。提高财务管理当中的个人职责,严格按照规章制度进行统计与报告。对于事业单位当中的开支标准要做到准确无误,严格规范其工作经费的使用途径,严格按照现有的会计法进行财务制度的管理。建立健全的个人责任制度。加强社会透明度,确保资金用在有用的途径当中,保障每每一笔资金都能用到刀刃上。 三、总结 在我国飞速发展的今天,财务管理工作直接影响着企业和事业单位当中的发展,在对于国家的财产是否能够准确的发挥其所在的作用有着很重要的因素。所以我们在对财务管理工作进行会计审核作业当中应该严格的按照法律法规的规章制度进行办事,不断地对内部的管理监管工作进行完善,努力推动我国事业单位在会计审核与改革工作单中的地位发展。在实践当中不断地进行探索与总结。使事业单位当中的发展朝着良好的方向前进。 参考文献: [1]向天苾.浅析事业单位会计核算中存在的问题与对策[J].现代商业,2013,07:222-223. [2]张雯.新《事业单位会计制度》下会计核算变化探析[J].财会研究,2013,06:35-37. [3]郭俊平.浅谈事业单位会计核算的问题和改进 措施 [J]. 财经 界(学术版),2011,12:169+171. 大专会计专业毕业论文范文篇二:《浅谈企业会计核算税务筹划影响》 摘要:在企业的经营活动中,税收发挥着重要作用,对企业的最终收益产生了一定的影响,所以税务筹划对于企业的发展具有十分重要的意义,因此,企业应在会计核算的过程中,采取针对性的会计决策来最大限度地减少纳税,从而获得最理想的收益。鉴于此,本文主要对税务筹划在企业会计核算中带来的影响进行分析与探讨,以供参考。 关键词:企业经营;税收;会计核算;税务筹划 税收,是我国经济发展中的主要支持力量之一。就企业而言,从税收上就可以看出一个企业在财务管理上存在的问题,可谓税务筹划的发展体现着一个企业的进步。因此,在国家税收的严格监管下,企业必须做好税务筹划,找出这一环节在会计核算工作中存在的问题,从而采取合理有效的措施来解决,实现生产成本与税收成本的有效减少,并且探讨税务筹划对会计核算带来的影响,推动企业经济的发展步伐。 1企业税务筹划与会计核算的基本分析 1.1基本定义 所谓税务筹划,是指在遵循国内相关法律法规的前提下,企业或个体纳税人提供的纳税义务,基于自身实际情况,通过合理的经济行为安排来实现税务的一定减免,降低经济压力,实现经济利益最大化的过程。而“会计核算”也被称作“会计反映”,以货币为计量尺度,实现对会计主体资金活动的反映,即是对其进行的核算,包括记账、算账以及报账[1]。 1.2两者间的关系 税务筹划和企业会计核算之间存在着相辅相成的联系。一方面,政府对企业会计政策的选择产生直接或者间接的影响,进一步影响其会计核算,这个过程中产生的各种会计信息,直接对应着不同的利益分配,从而影响企业的投资决策行为,最终影响国家的社会资源。另一方面,政府以会计准则来对企业行为进行严格规范,以税收作为宏观调控的手段,实现政府获取企业财富的目的,却也是企业经济利益的流出。所以,税务筹划可以称之为会计核算的一种经济动因。企业要想实现税收的最小化与利益最大化,则需要选择税负最小的会计核算模式。所以,对于企业而言,要实现税务筹划,会计核算是一种必要的手段。 2企业税务筹划对会计核算带来的影响分析 企业税收筹划对于会计核算工作所产生的影响,主要包括企业固定资产折旧方面、企业存货计价 方法 方面、企业销售结算方面、企业资产减值准备方面、企业 广告 费与招待费方面、企业广告费与招待费方面,具体内容如下。 2.1企业固定资产折旧方面 固定资产是企业成本很重要的一部分,站在会计核算角度,对固定资产进行折旧的方法较多,比如双倍余额递减法、年限平均法以及工作量法等。而站在税法的角度,折扣额是可以进行税前扣除的。所以,固定资产折旧的会计核算不同,使得企业成本也不尽相同,税前利润也是不一样的,计算得出的企业所得税自然也不一样。而在税收优惠期间,企业可以采用加速折旧法,在增加税前扣除的折旧额基础上,企业应纳税所得额就会减少,达到递延纳税的目的,减轻负担,这是对资金时间价值进行充分利用的结果。所以,企业采取不一样的折旧法,对相应税负进行科学测算,可以最终决定最恰当的会计核算模式[2]。 2.2企业存货计价方法方面 企业存货方面的会计核算方法多种多样,比如加权平均法、个别计价法以及移动加权平均法等。而企业若确定了会计核算方法,就不可以再随意对其进行更改,否则需要在下一个纳税年度开始之前就向税务机关报告,并获得批准。我国税法规定,企业的存货计价应该根据实际成本来计算。所以,企业应该站在存货的角度上,对外界各种情况进行充分考虑,比如企业内外部环境、外界市场物价波动、国内的宏观调控政策等。而企业若要避免因成本波动而引起的利润不均,可以采用两种计价方法,一种是加权平均法,另一种是移动加权平均法,从而避免税收引起的异常波动。而若是物价预计趋势是持续地降低,则企业应该采用先进先出这一计价方法,能够起到递延纳税的效果。 2.3企业销售结算方面 对于企业产品的销售方面,可以采用的计算法有很多,比如赊销、委托代销以及分期付款。销售模式不一样,销售收入确认的时间不一样,从而使企业的纳税期限也不一样。所以,企业可以按照其销售期间及其对应策略来决定合适的销售模式,从而对收入确认时间进行控制,以起到递延纳税的效用[3]。 2.4企业资产减值准备方面 根据有关规定,企业需要定期全面检查内部各项资产,并对相应的各项损失进行合理的预计测算,做好每项资产计提资产减值准备。在不违反税法的前提下,企业可以采取备抵法来对坏账损失进行核算,可增加当期的扣除项目,从而在一定程度上减少企业应纳税所得额,从而实现所得税上交数额的减少,实现所得税缴纳期限的递延效果,为企业减轻经济负担,增加流动资金。 2.5企业广告费与招待费方面 国家税法规定,企业的业务招待费应该以60%的比重扣除出去,但以当年销售收入的5%为下限,不得超过。而在另有规定情况外,企业广告宣传费用的扣除不得超过当年销售收入15%,若是超过,则可以将这一部分放在下一个年度进行扣除。所以,这是国家税法与企业会计核算之间存在的一个差异化问题,企业可以获得资金时间价值来作为实现税务筹划的一种手段。因此,企业可以通过专门销售公司对外销售,从而多一项销售收入,在企业利润体系总额不变的前提下,费用限额上升,那么就有更多的扣除金额来实现企业税务的优化,为企业的经济效益做出贡献[4]。 3企业税务筹划过程中的会计核算注意要点 笔者在上文探讨了税务筹划对会计核算带来的影响,那么反过来考虑,企业在会计核算过程中需要注意哪些方面来实现合理的税收筹划呢?首先,企业在会计核算中需要注意时间延续性。国内会计法规要求会计核算的有关政策通常是不能出现中间变更情况的,所以,企业应该注意税收筹划以及会计核算促进经济利益发展时需要有时间延续性,这才能走得更远。其次,企业在选取税务筹划方法时,不能忽视企业整体经济效益。因此,企业要进行全方位的因素分析,明确税法中关于兼营与混合经营的相关特征,从而清晰地确定自身的主营业务方向,进而决定适合的会计核算标准,要充分考虑不同税务筹划对另一种不同税务筹划带来的相应影响,以各项不同税务筹划之和的最优化来获取企业最理想的整体经济效益。最后,企业不应该只是为了筹划而筹划,而应该合理地实施税务筹划。税务筹划只是一种可以适当减轻企业负担的手段,不可能全部减免税负。企业如果认不清这一问题,就会投入过多精力来进行税务筹划,导致资源、人力与资金的浪费,甚至忽略了经济经营活动,得不偿失。另外,企业要清晰地区别税务筹划与违反税法规定的漏税和偷税行为[5],为企业进行节税的行为是在税法的允许下而进行的,企业应该采取符合自身实际情况的会计核算方式来进行税务筹划,合法地节税。 4结语 总而言之,在国内纳税筹划初始运行时间比较迟,尚有诸多缺陷等待我们去更加深入地探讨,税务筹划的发展步伐也在不断地加快中,虽然还不足够成熟,但是却在企业经营活动中占据着越来越重要的地位,对企业会计核算的影响也越来越受到重视。企业务必要合理地减轻税负,增加流动资金,同时也要重视会计核算对税务筹划带来的影响,遵循其各项原则,以实现合理的、符合税法规定的税务筹划,促进企业经济发展。 参考文献 [1]乔兵.企业合并的会计、税务处理及税务筹划[D].东北财经大学,2006. [2]刘咏梅.新会计准则对会计核算、税务筹划的影响[J].商场现代化,2010(04). [3]黄鑫.税务筹划行为的负面影响浅析[J].科技创业月刊,2011(01). [4]周艳丽.构建企业绿色税务会计核算体系的研究[D].西华大学,2014. [5]金少勇.长期股权投资会计核算中纳税筹划对企业财务管理的影响[J].财经界(学术版),2014(18). 大专会计专业毕业论文范文篇三:《试论建筑会计工程造价管理的现状及完善对策》 一、建筑会计行业的特点 建筑会计行业从属于会计行业,因此它有着会计行业的许多特点,但是建筑业又有自己的特殊性,具有自身的特点。 (一)所需核算时间长。核算时间长是建筑会计行业区别于其他行业的第一个特性,他不像其他行业的经济活动,通常以一个季度或一年为生产、销售及核算的周期,在建筑行业中有些工程的建设周期远远不止一年,例如大型公共场所、交通建设等,这就直接决定了这一行业核算时间长的特点。 (二)核算的阶段性。核算的阶段性是由建筑行业的阶段性决定的,它不像零食、医药等行业,随着四季的变化,人们的衣食住行也相应变化,因而这些行业的核算具有季节性。建筑行业则不同,它的基础设计建设需要根据工程完成度的阶段性,进行不同阶段的会计核算。 (三)需要大量会计人员。由于建筑会计行业具有核算时间长及阶段性的特点,不同阶段的工程都需要会计去进行核算,而且每个阶段的核算需要一定的时期,一个会计人员不可能同时进行几个阶段的核算。 二、建筑会计管理的现状分析 随着建筑会计的广泛应用,使得建筑会计行业的从业人数不断的增多,工作内容也更加的具体化,如建筑工程的原料、资金、人员的薪资和施工所需的一切资源的费用等进行核算,建筑会计的工作贯穿于建筑工程的整个过程,这就要求建筑企业应该在工程的每一个环节都要配备会计,以更好的完成相应的工作。而目前在大部分的建筑企业中多数的会计工作者是无证上岗,甚至有的不是专业出身,使得会计人员的整体素质不高,影响工作效果。 由于建筑会计自身的特点,导致建筑会计在实施管理过程中存在诸多的问题。首先是建筑企业对会计工作不够重视,没有认清建筑会计在建筑工程建设中的巨大作用,尤其是在工程造价管理中的作用。其次,会计从业人员的整体水平有限,导致在工程造价的具体工作中效率偏低,没有掌握科学有效的技术来支撑。第三是在建筑企业中缺乏完整的监督体系,对会计部门的监督审查工作做得不到位还有建筑会计的管理方法缺少科学指导,建筑企业的管理者对会计缺乏管理意识。也正是这些问题的存在使得建筑会计在工程造价管理中不能有效的发挥作用。 三、影响建筑会计工程造价管理的因素 关于企业内部的原因。首先,建筑会计管理体制不完善,管理方法并不科学,这就要求企业要不断的改进会计管理的体制和方法,同时也要制定好管理目标和责任制度。其次,会计部门的管理者自身的专业素养和管理水平有待提高,需制定科学有效的会计制度,加强执行力度,更要重视会计工作人员的培养。 四、完善建筑会计工程造价管理的有效对策 (一)构建完善的建筑会计管理体制,充分运用先进的技术手段 对于建筑企业来说,会计管理体制的改革很重要,完善的建筑会计管理体制对工程造价的管理工作有着至关重要的作用。所谓工程造价管理就是对建筑投资成本的有效控制,不断调整工程造价管理各个环节的职能作用,以满足市场的要求,要全面的掌握市场价格信息的变化,保证工程造价的合理性。 要做好会计部门与其他部门的沟通工作,做好部门与部门之间的交接,定期做好会计相关知识和工作流程的培训,避免部门交接过程中出现不必要的麻烦,在会计操作过程中要积极的运用先进的会计技术,充分发挥会计软件的作用,让先进的科学技术手段为建筑会计管理工作服务,进而提高建筑工程造价的质量。 (二)提高建筑 企业管理 者综合能力,改进建筑工程造价管理理念 要想使工程造价管理能够更好地发挥作用,这离不开建筑会计的良吐发展。所以在建筑工程建设中,作为建筑企业的管理者要有把控全局的能力,能够认清建筑会计与工程造价管理两者之间的关系,完善工程造价管理的理念,不要被所谓的利益蒙蔽,要本着对工程、对社会负责的态度,遵循科学的理念,开展建筑会计工程造价管理工作管理者在实践中不断提高自己的综合素养和管理能力,学习新知识,掌握新技能,改进对工程造价管理的看法,建立一个科学有效的工程造价管理体制。 (三)培养优秀的建筑会计人才,加强监督、监管力度 建筑业的竞争归根到底是人才的竞争,优秀的建筑会计人才对工程造价的管理发挥着不可估量的作用。所以,建筑企业应积极开展建筑人才的培养工作,包括对专业知识的培训,提高会计人员的专业技能要经常对会计人员做一些相关法律规范的培训,了解市场动态,拓宽自己的知识面,提高会计人员自身的综合素质同时在选拔会计人才时要做好全面的考察工作,为企业输送优质的会计人才。在整个建筑工程建设的过程中,企业也应及时有效的掌握市场信息,为工程造价管理做好铺垫工作,积极实行监管制度,加强对工程造价的过程控制,加强对企业财务能力的监管,保证工程造价的编制在合理的范围内,进而提高建筑会计工程造价管理的实效性。 五、结束语 科学合理的建筑会计管理体系对工程造价的编制提供了保障,建筑会计工程造价管理工作是建筑工程建设过程中的一个重要组成部分,对建筑会计工程造价的控制和管理是建筑企业在现阶段的重要任务。 猜你喜欢: 1. 会计系毕业论文范文 2. 本科会计专业毕业论文精选范文 3. 关于会计专业毕业论文范文 4. 会计专业毕业论文

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沉默的玫瑰

经济学毕业论文范文

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经济学毕业论文

一、 房地产业的现状与问题

近几年,我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策,都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行,但是,局部过热和结构性问题应引起足够的重视。

1、房地产投资稳步上升,地域热点显现

发展经济理论告诉我们,资本积累,投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长,任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说,保持一定的投资规模就尤为重要。近两年,全球经济增速放缓,我国经济实现7.3%和8%的高增长率,其中投资贡献率高达3.6%左右。在国内产业结构在调整中,房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%,逐步上升至2001年的20.7%(表1),弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺,其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析,在1997~2001年间,全社会投资增长率分别为8.6%,13.9%, 5.1%和10.3%,房地产开发投资增长率分别为 -1.2%,13.7%,13.5%和21.5%,略高于全社会固定资产投资增长率,但并没有出现1992~1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。

房地产开发投资结构基本合理,2001年住宅占投资总量的比重保持在66%,

其中普通住宅占51%,别墅和经济适用房分别占6%和9%,办公楼为12%,商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看,它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群(图2),从2002年1-9月的统计数据来看,北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%,31.4%,30%,33.4%,31.4%和40.1%。客观地讲,这些地区房地产投资热有其合理的因素,也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区,经济的发展、居民收入的水平提高,消费升级换代,大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求,但是,与其他产品一样,房地产投资也要以需求为后盾,没有效的需求,房地产投资就不可能持续的增长。那么,我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?

2、销售率空置率,地域分化明显

近几年,购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素,2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是88.4%和75%,其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。

但是,在销售率回升的同时,空置面积也在上升,达到12000万平方米,其中,空置期一年以上的为4000多万平方米,占当年房屋竣工面积的13.4%,高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先,空置率上升无论何种原因都不是一个好现象,空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多,由此会影响资源的优化配置。其次,市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品,其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例,我国房地产开发的房屋多是高层和多层,国外多是一家一户住宅,不同样式的住宅,其均好程度差异极大,因此,就有好卖与不好卖之分。那么,不同质的住宅空置率是否具有可比性,就值得商榷。此外,国外的空置率是以全部存量房为分母,而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次,地域差别。即便是在国内,不同地区经济实力的强弱,其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后,海南空置商品房425万平方米,给当地房地产业和银行业带来重创,留下的是满目疮痍的“烂尾楼”,而当时上海的空置房屋接近700万平方米,占全国的七分之一,却能使之化险为夷,绝处逢生。

仍以房地产投资三大热点地区为例,1998~2001年,广东的商品房屋销售率为66%,69%,71%和68%,低于全国的平均水平,在销售率走低的情况下,施工面积仍居高不下,这就不能不令人担忧。同期,上海的销售率为73%,90%。85%和100%。截至2002年9月,上海商品房屋销售面积为1404万平方米,当期竣工面积为1194万平方米,销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果,因此,全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系,才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳,结构变化突出

2002年1-9月份,全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快,其中,宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4,涨幅超前。但是,全国总体平均价格的走势力基本平稳,特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小,在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。

可是面对走低的价格,广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房,这就需要我们仔细分析平均价的构成,或者说住宅的结构。我们的统计分析中,只提供住房价格的平均数,却很少提供不同价位住宅所占的比例,或每套住宅的价格。以北京为例,近几年为配合旧城改造,增加了经济适用房的开发建设,低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外,北京这两年炒“入世”、炒奥运会,城市建设摊大饼式的急剧扩张,大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布,由于远郊土地成本低,别墅的平价为7583元/平方米,低于近郊区11605元/平方米,这样大量城郊楼盘的推出,也有压低整体房价的作用。

因此,总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理,单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制,但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高,造成每套住宅总价位过高,结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意,靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房,可低价位的住宅多在五环和郊外,在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下,买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。

4、炒地圈地热,成为房地产业发展的隐忧

实事求是的讲,北京等大城市房价高有其合理的一面,其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是,土地市场的不规范,炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地,以增加自已的土地储备,致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%,在全国名列前茅(图5)。

圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利,地价经多次转手越抬越高,房价也就跟着上去了,这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”,房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本,短期的涨价也许在可承受范围之内,但是,当房地产价格上涨过快超过可接受的成本,那么,北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素,这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

5、房地产信贷发展 有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产,无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析,将抵押信贷机制引入住宅市场,对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破,对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长,不仅改善了银行资产结构,提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”,也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析,我们可以看到:这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小,致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较,自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况,自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外,相当一大部分来自银行贷款。因此,无论资金以何种形式出现,多是从银行的口子出去的。

那么,靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会,银行借贷作为一种融资的手段,其本身并不是泡沫,能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率,如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅,投资的结果可以满足社会需求,增进社会的财富。反之,盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施,表面上热得不得了,实际上供求关系严重失调,泡沫就不可避免了。因此,分析房地产业是否存在泡沫,银行信贷的规模、增长速度只是一个变量,关键是看资金的投向和资产的'质量。

此外,银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括:资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中,香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30~40%,却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙,因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15~20%,不良资产率仅为3%,而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6~10%,不良贷款率高达22%,因此,房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns,2002)。在我国银行资本金不足,不良资产率居高下的情况下,个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况,如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。

二、防范房地产泡沫的举措

上述分析表明:我国房地产市场总体形势看好,且此轮房地产热主要是消费需求拉动的,与1992~1993年单一的投资热有质的区别,但是,总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为,我国房地产业潜在的风险不在总量,在结构;不在速度,在质量。因此,对于不同的房地产热,政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理,我们认为,防范房地产泡沫应采取如下措施:

1、从土地源头入手,规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展,也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题,如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境,在一定意义上讲,都有赖于土地资源的优化配置。我们认为:首先,应通过立法确定城市规划的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用结构的合理性,为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次,加快建设有形的土地市场,实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后,国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位),土地出让都应纳入有形市场,避免“黑箱”操作的诸多弊端,且招标并不是简单的价高者得标,政府可用综合指标,包括企业的资质,以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等,来确定中标者的资格。这样,政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置,同时,有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次,建立土地信息系统,各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开,防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四,对违规违纪者应给予严厉的制裁,以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策,调控房地产市场

近两年的房地产热,在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时,低息、减免税政策有利于刺激有效需求,本无可非议,但是,长期实施一种政策,或无视受益对象实施同一政策,就可能给市场一种错误的信号:多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资,从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求,政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率,调高个人非自住房的贷款利率,使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税,并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说,有利于抑制奢靡之风泛滥,而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外,完善市场信息的供给,也是政府调控市场的重要内容。

3、完善房地产金融体制 防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务,从外部环境上讲,我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全,从内部机制上讲,我国银行自身存在着许多脆弱性,如资本不足、不良资产过高,资产负债管理水平低等,这些都会加大房地产信贷的风险。但是,面对金融全球化的冲击,多次下调利率利差收益缩小的压力,我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点,新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产,但持有比例过高,也会增加资金成本和经营风险,这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国,人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%,占抵押银行资产的50%,银行资金来源不同,资金的运用也会有所不同。在香港,银行要及时动态踪贷款的质量。因此,我国的银行业应从基础设施建设入手,提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手,完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展,这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

4、努力提高企业竞争力,迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快,都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任:我们不仅是未来城市的开发建设者,还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体,还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此,我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念,在投资与经营中少一点盲从,多一点理性;少一点炒作,多一点真诚,给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫,我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献:

徐滇庆等,“泡沫经济与金融危机”,中国人民大学出版社,2000年8月版。

林毅夫,“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”,《经济学消息报》,1998-05-08。

刘树成、汪利娜、常欣,“中国经济趋势分析”,《经济研究》,2002年4月。

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