有关合肥房价上涨研究分析论文

合肥楼市2021年3月第三周数据信息公布，在其中：一、合肥楼市二手房牌价从1474两元变成14758元，这周上涨16元，略微上涨。二、合肥楼市近三周在售二手房总数为69901套，69325套，68008套，左右起伏。三、合肥楼市近三周的90天内二手房交易量为7291套，6668套，6840套，左右波动。

在这里三个月里，合肥可售二手房总数数最多的情况下是2020年12月4日的74317套，可售二手房总数至少的是2021年二月16日的66003套，最高处和最点中间相距贴近8万套。以合肥楼市的总产量看来，这一起伏力度算作较为变大，这也表明在这段时间内，合肥房价左右起伏较为显著。

这表明合肥楼市中买房者和炒房客中间的博奕非常显著，多头空头抗争十分猛烈。但是感觉合肥房价即使没有再颁布大的调控政策，将来一段时间内合肥房价也涨不起来了。如今合肥炒房客的作风早已被打击了一部分出来，没有了炒房客，合肥的房地产商别有意拉高价钱，合肥楼市就能控住。

实际上合肥房价在2020年上涨以前，2018年、2019年早已持续下挫了2年了，尤其是在2019年的情况下，合肥很多新房子都卖不掉，乃至有一些合肥新房楼盘连楼盘价格都没卖到，但仍然卖不掉。那个时候大家都感觉合肥房价也要跌，因此没有多少人购房。这表明合肥楼市自身的刚性需求买房者总数是很少的，因此 当房子价格没有上涨预估的情况下，购房的总数就大大的地减少了。

各位看合肥可售二手房总数是以2020年底逐渐慢慢降低，随后到等二月春节前降至了最低值，新春佳节之后合肥楼市可售二手房总数逐渐提升，这也就表明了合肥楼市在春节之后，就开始了减温。

合肥楼市不用颁布哪些调控政策，只必须把合肥这些蹭热点房子价格的人给管好，合肥房价当然就涨不上来了，合肥房价上涨并并不是靠产业链或是薪水上涨带起来的，便是单纯性的炒房客蹭热点合肥房价才把合肥房价炒起来的。只需把合肥炒房客给管好，合肥房价当然就涨不上来了。

实际上真心实意感觉合肥并不缺房屋，如今合肥房产中介公司常说的合肥没房屋了，仅仅一种蹭热点的营销手段。大伙儿想一想，2018年、2019年2年时间合肥房价也没有上涨，并且还跌了一些。在2019年的情况下，许多 合肥新楼盘都是在各种各样减价卖房子，而且许多往日的洋房新项目发布的优惠房源比楼盘价格还低，那个时候如何没有人说合肥缺房屋？

2019年到现在，合肥的人口数量周转期并不是很多，以合肥的新房子、二手房供给量而言是肯定能达到大家的定居要求，只不过是如今合肥房价上涨，造成 许多人是投资型买房，这才让合肥买房者感觉合肥缺房了。假如合肥房价像以前一样横盘整理或是下挫，还会继续有这么多购房的人吗？

这个问题是我今年以来一直思考的问题。其实去年时候，我还不知道去库存政策是否能够成功，现在看来我小看政策威力了。我在找一些能够说服我自己的理由，一直没有形成很好的逻辑，前两天跟群友聊天时，突然有了一点思路。

中国房价上涨的背景

上篇文章里，我提到上位城市和下位城市的概念（公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”，背后的逻辑是什么？》）。在限购放松之后的2015年，作为最大的上位城市，一线城市上海和深圳，房价率先上涨。此后的2016年，次上位城市热点二线城市掀起了第二波浪潮，房价开始发力上涨。然后今年以来，我们看到下位城市三四线城市也实现了不小的涨幅。

对于这种现象，杨红旭先生把它解释为板块的轮动，就目前中国国情来讲，我认为有一定道理。中国的房地产市场，从来都是一盘棋，任何城市都不可能孤立存在。一线城市房价过高，导致资产价格被严重高估，必然会降低其投资价值，资本进而转向性价比更高的二线城市寻找机会。

当热点城市被限购以后，资本又在恐慌和惯性思维下，转向不限购的下位三四线城市。就这样，资金被一级一级的下放，最终完成了去库存。这其中的各个环节，都存在各方博弈，看起来没有什么逻辑可言，但仔细分析一下，却是一个必然。

在2014年限购解除之前，我们国家的M2已连续多年保持12%以上的高增长，这些超发的货币大部分流向实体，进入房地产的不太多。但是近些年来，实体经济持续恶化，GDP增速连年走低，已达到30年来的最低值。

去年以来，我们听到最多的一个词，叫做资产荒，我觉得对于普通老百姓来说，也可以叫做资产“慌”。实体经济回报非常低，很多企业家不愿将钱投入再生产，一时间市面上的资金越来越多，资金价格越来越低，大家都找不到合适的投资渠道。但钱放在手上越来越贬值，大家心里都发慌。

配合不断放松的限购政策，央行又持续降息降准，释放大量流动性，在2015年年底，中央经济工作会议提出“去库存”的战略。以上所有这些因素加和，终于造成了2016年以来热点城市房价的爆发。

上位城市和下位城市的房价比

我们知道一线城市，因为巨量优质资源聚集，吸引大量资金，天然推高了房价。如果一线城市没有限购政策和户籍壁垒，房价可能比现在再高1倍不止。以北上全国最大的限购力度和最严格的户籍制度来看，房价依旧是绝大部分二线城市的2-3倍以上，足见中国顶级上位城市的吸引力。

我们知道人口都是向资源型政策型城市集中的，资源越多越优质，人口集中度越高，那么你的房价就会被抬得越高。我在之前的文章中分析过（公号“合肥房价上涨紧盯着哪个城市？》），近十年来，上海、南京合肥3个城市的房价比例，基本维持在10：5：3。也就是说，合肥的房价一直是南京的60%，南京一直是上海的50%。

为什么南京房价只能是上海房价的一半？这就是上位城市和下位城市的城市地位不同，你在整个国家发展中享受到的政策地位也不同。一旦上位城市和下位城市地位确定以后，它们房价比例大致是一定的，影响这些房价比例的因素可能只有国家给你的发展政策了。就像深圳，如果没有改革开放，可能还只是一个小村镇，最多是一个不错的地级市。

合肥近十多年的发展非常快，给的政策也比较多，城市地位与日俱增，与许多上位城市房价差距不断缩小。杨红旭预测合肥房价未来会达到南京的80%，这可能是一个比较乐观的数据，我不知道时间会有多长，但是我认为合肥与南京房价差距会缓慢缩小。一线城市控制人口规模以后，热点二线城市成为人口重点流入地区，我甚至觉得未来10年，热点二线城市会缩小与一线城市的差距。

其实，合肥正在拉大与省内其它三四线城市房价的差距（公号“合肥房价为什么与安徽其他城市越拉越大？》）。十年前，合肥跟下边城市房价基本相差不多，与第二名相差不过20%，但目前已经达到了50%以上。这跟安徽省决心将合肥做大做强有关，资源政策的过度集中，使得合肥发展日新月异，城市地位急速上升。未来5年，我觉得合肥跟省内房价第二名的差距，很可能要达到2倍以上。

房价上涨的龙头效应

上位城市和下位城市最直接的一个表现就是龙头效应。所谓龙头效应，就是只有上位城市实现了房价上涨之后，下位城市才有可能被惠及。上海的房价上涨之后，长三角的四小龙——南京和合肥才随之上涨，而合肥房价涨上去之后，周边的三四线城市才跟风上涨。

为什么会出现这种情况？这就是前面我提到的城市地位决定的，南京是上海房价的一半，上海不涨价，那么南京永远都难有所作为。同理，合肥不涨价，下边三四线城市也很难有大的涨幅。南京房价不可能涨到上海的程度，芜湖的房价也不可能跟合肥一样，在投资者眼里，南京房价就只值上海的一半，芜湖房价永远也赶不上合肥。

这样的道理也可以推演至合肥市区跟三县，只要限购按住了合肥市区的房价，三县折腾到天上，也不能超过市区房价。因此我们看到由于不限购，当前三县部分地区房价，甚至超过了合肥市区的警戒线，从投资价值上来讲，已远远不如合肥市区（公号“到合肥三县买房，还是攒足1年社保后在市区买房？》）。

我们知道，投资都是趋利的，如果价格不上涨，就不会产生投资收益，也是我们俗话讲的“买涨不买跌”。我们国家库存的主体在三四线城市，如果三四线城市房价一直不涨，就不会有人愿意去买单。但如果二线城市房价不涨，三四线城市房价怎么可能会上涨呢？从某种意义上来讲，去库存战略成功与否，与一线城市房价能否大涨有直接关系。

一线城市是中国房地产的龙头，打开中国房地产去库存的局面，就必须先要打开一线城市这个龙头。我在去年3月份的文章中预测，如果热点城市限购政策不收紧，热钱很难下探到三四线城市。于是我们就看到去年10月份，热点城市在房价大涨之后，集中出台限购措施，当然一线城市限购收紧比热点城市更早。

限购的出台，止住了热点城市房价上涨的步伐，但同时我们也看到投资者的热情被点燃了。经过上位城市房价的上涨，下位城市相对于上位城市房价低了很多，再加上我之前讲的资金成本低、资产荒等条件，刚需或投资者选择在下位城市上车。这正中了国家去库存政策的下怀，短期的求大于供，造成三四线城市房价顺势上涨。

人口流出越大的地方，房价反而越有支撑

我之前的文章分析过（公号“如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值？》），安徽几个人口流出比较大的城市，房价表现却出奇的好，这跟我们印象中的逻辑似乎有些不符。众所周知，目前阻碍中国人口自由流动的最大障碍就是户籍制度，因为户籍绑定了国人最重要的福利——教育。

我们知道，国人是非常重视教育的，畸形的高考制度造就了同一国家不同省份不同考卷的现状，尤其是经济发达地区与内地更是不同。安徽流出人口在江浙沪大概有700多万人，即使义务教育能在当地上学，大部分人的孩子还是要回到原籍高考。但我们知道江浙沪的高考试卷跟安徽是不同的，义务教育阶段的教学内容也会有所不同。

这就意味着安徽的打工者，要么选择在当地落户，让自己孩子在江浙上学，要么回原籍高考。但事实情况是，绝大部分打工者都没留在这些地区，因为工作不稳定，房价太高，福利待遇得不到保障，乡土关系也不在这里。因此我们看到那么多的留守儿童，也看到那么多回乡买房的人。

从2013年开始，安徽省外出人口开始净流回，4年内共流回近40万人。在此之前，安徽每年净流出都是-20万人。这说明，这些年沿海产业一直在往内地转移，越来越多的外出打工者回安徽找到工作，安徽的就业机会比以前多了很多。

一些人口大市或者大县，城镇化率非常低，农村人口进城的愿望十分强烈。这部分农村人口外出打工之后，他们很多都愿意回家买房置业，这就支撑了当地的房地产市场。收入高的选择地级市，收入低的选择县城，还有一些高收入者可能直接在省会合肥买房（公号“限购后到合肥三县买房，还是到安徽三线买房？

所以这些在发达地区工作的安徽人，拿着比家乡相对更高的工资，大部分还是愿意回到家乡买房，这就是造成人口流出地区房价大涨的原因。安徽是人口流出大省，合肥房价反而更有支撑。但皖南人口流出不大的城市，房价我倒不是很看好。（搜索关注公号“”，更多关于合肥楼市的真相将出现在您面前）

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有。因为未来人们对于生活消费，以及孩子的教育很重视，都懂得享受，并且孩子在农村得到的教育太低，为了上大城市读书就必须买房。

这个已经是去年的事情了，今年合肥房价整体呈下降趋势，从开春时期14900到如今的14400元/平米，整体均价非但没有上涨而且一直在下降，但并非有爆跌现象。

为什么2017年合肥房价会跌落？

1、合肥限购、限贷政策。自从合肥限购政策实施，许多本想要在合肥买房的因为非合肥户籍，且社保未交满一年，不得已，在合肥无法购买房子。这一类的刚需房需要者，一下被限制，导致房地产市场一下缺少不少购房者。

2.合肥在2016年一下出让过多土地，虽然看起来2016年房价上涨，市场火热，但是许多项目还是剩余较多房源，所以现在土地资源和房源都很充足。

3、2016年的房地产市场过于过热，现在2017年房价都是为2016年的火热而买单。

4、一直在强调房子是用来住的，不是用来炒的。所以这么一发话，开发商备案高了是备案不下来的。（现在一般拿地开发住宅房都是不得高于同质量、同区域的房价）。

2016年的房价趋势

从年头到年尾，整体均价从8500元/平米上涨到15000元/平米。原因：

2015年年底开放商房源所剩不多，且一直有捂盘和捆绑销售的现象，这样再加上合肥身为安徽省会城市、二线城市。又在不断修建地铁，很多购房者开始大荒，造成房市一度火热，房价上涨。当然其中离不开炒房者的原因。

2016年全球房价指数

杨老师您好，链家上看，合肥二手房今年6月份成交开始出现复苏，7月份交易量也有一定上涨，最近看房，二手房中介处房源成交相对的确有一些回暖，而且近期土拍楼面价格也很高，7月21日合肥经开区从最高楼面地价也从5460元/平方米上调至16992元/平方米，种种迹象让人心有余悸，很怕再次上涨，买不起。本人属于改善型需求，原在政务区有一套小房，小孩已快长大，住房日趋紧张，希望在政务区或周边改善一套正三房，学区依然用政务区学区，目前政务区二手房均价2万1左右，边上经开区二手房一般在1.6w左右，手头能筹借资金约100w，再次购房需首付5成，我们夫妻上班一个地铁3号线，一个地铁4号线。请教下杨老师以下问题：1.合肥二手房价格未来一年的趋势走向。2.合肥政务区及环政务区二手房未来一年的趋势走向3.对于我来说，是在政务区换小三房，还是在周边换大三房更好4.对于我来说，二手房和新房的购房时机大概是什么时候5.看近期滨湖有1.5w左右的二手房，不知道买入后过几年再卖出到政务区周边置换可划算？6.杨老师有没有其他推荐的区域，或者更好的方案。杨老师辛苦了，一个苦恼的买房人。

1、合肥房价尚未跌到底，未来一年以跌为主趋势。你说的7月成交量有反弹，我手头暂无数据，不能证实。即便你所说的能代表全市总体情况，也不能界定为新一轮上涨行情的开始。经历2016年暴涨之后，合肥楼市调整的时间与幅度，都还不够。不能奢望房价止跌。

2､土拍对于房价的推涨作用，主要是在一轮短周期中，房价上涨期的前三分之二进程，合肥主要表现为去年上半年。而去年四季度以来，合肥的高价地出让，只能脉冲式的刺激当地市场情绪，效果小，持续时间短。而且，去年四季度以来，在合肥拿高价地的房企，多属非理性行为，部分项目将会在今下半年和明年，被套住，难以赚到钱。个人预测房价走势，不能将地王现象，列为主要考虑因素。

3､以你当前的情况，不建议新购一套，想要新购一套，最好等到明年上半年，时机比较当前好。为了新购一套面积更大、居住更舒适些，也可考虑将当前这一套，当前卖掉，然后年底前后再买一套。一种情况例外：如果当前能买到被压低价格（最好压低幅度超15%）的新盘，则可以考虑当前购买。

4､从区域来看，自住房首先考虑工作与生活的方便性。当前你居在政务区，本就是合肥地段最好、环境最好的区域，学区是否最好我不清楚。再买改善用房，建议还是选政务区，环境熟悉，住得舒适，而且升值性也不错。

5､滨湖区不要考虑了。自住不方便。如果作为投资需求，当前入市时机不佳，这一板块二手房价格刚开始下跌，半年之后，跌幅会大于当前。投资滨湖，几年后卖掉，再买改善房，这一思路不靠谱。纯属自找麻烦，节外生枝。在预算不够多的情况下，应将注意力集中到买一套改善性用房上。

【微信公众号：1、杨红旭楼市研究。2、购房研练社】

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