房地产陷阱之我见论文

房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。建立和健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。目前，我国房地产市场的不正常发展带给我们对现行房地产税费制度的思考。本文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经验，提出完善我国房地产税费制度的一些建议。税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点。为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制土地、提高利息、加征房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此，完善我国房地产税费制度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需，势在必行。一 我国房地产税费制度的现状随着市场经济的发展和改革开放的深入，我国的房地产税费制度也逐渐确立和完善。我国的房地产税费体系由两大部分组成，一是房地产税收，一是房地产费。（一）房地产税制经过1994年税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，形成了一套适应社会主义市场经济发展要求的复合税制体系。按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出：“实施城镇化建设税费改，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年2月26日，国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门就《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。该会议明确了我国从2005年开始就新的税制进行设计，并在合适的城市进行模拟运行。政府目前正积极推进以“明租、正税、清费”为改革方向的房地产新税制的改革。（二）房地产费制。房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关为房地产方面提供某种服务（管理）或国家授予他方开发利用国家资源而取得的报酬，它也是国家在房地产方面取得财政收入的一种形式。根据有关规定，现行的房地产费主要有三类：一是国家作为土地所有者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费，主要包括地租，国家对土地的开发成本，征用土地补偿费，安置补助费；二是房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用即房地产行政性收费，主要包括登记费，勘丈费，权证费，手续费和房屋租凭登记费及其监证费；三是房地产行政管理机关或事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用即房地产事业性收费，主要包括拆迁管理费，房屋估价收费等。二 现行房地产税费体系存在的问题通过不同的税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。(一)宏观税制的缺陷。首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，政府有权优先收购的规定，这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“隐形市场”中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，《城市管理法》又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、转让不易划清,从而影响了纳税主体的确定,具体的征免界线也难以把握；二是性质不明的房地产公司，征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责，体现政府意愿，致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”,哪些属于“自营”项目,征免界限难确定。（二）微观税制的缺陷。首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。