论文房地产行股市周期研究

我国房地产行业之所以是一个高风险行业，是因为它的投资和收益周期长。因此，盲目进行房地产投资就会有风险。我国房地产业也存在周期性波动，有三个指标可分析出房地产周期性波动的规律：第一是房地产销售额增长；第二是销售面积增长，市场卖了多少房；第三是投资额增长，就是由于市场拉动，产业投资增长是高还是低。从有关资料记载看，自1984年开始，房地产在我国已经经历了三个发展期和两个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989年到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996年至1997年又是一个低落期；从1998年至今我国房地产业进入了一个新的发展期。我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约都是5年发展，2年低落，也就是说7年到8年为一个周期；第二就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。研究房地产发展周期的规律，把握我们国家房地产发展周期性规律的变动，对于政府、房地产开发企业意义重大。相关链接其他大、中城市的房地产发展周期：广州：2003年开始爬升来自广州市统计信息网的信息显示，近8年来，从广州每年房价均价来看，广州房地产市场经历了两个周期。1998年至2003年，五年间，广州房价均价从5130元/平方米缓跌至4210元/平方米，下降了近20%。2003年后，广州房价开始飙升，2004年、2005年每年均价都有大约400元/平方米的升幅，2006年4月均价相比2005年底均价，更是上涨近1400元/平方米。业内人士伍岳峰认为，正如股市等经济领域的周期性，房地产的周期性恰好与近年来广州国民经济发展方向走势相一致。在1998年之后的这一个房地产周期，有其历史推动因素。最关键的一点是，1990年代末取消福利分房制度之后，市场所潜伏的购房需求，还有历经十年之后的换房潮以及城市发展进程，加大了房地产市场需求。深圳：3高2低自1984年开始，深圳房地产大约经历了3个发展期和2个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989年到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996年至1997年因亚洲金融风暴的影响，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升，走入了一个低落期，导致房地产市场迅速下滑；从1998年开始，深圳房地产进入了一个新的发展期，而且上扬幅度还比较大。从深圳房地产周期性波动看，由于表现出以量的需求为主的特点，其衰退期比国外要短，增长期比较长。目前有关房地产市场处于发展周期中哪个阶段的争论，房价收入比、供求关系、空置率等概念起着很重要的作用。佛山：1998年开始上升佛山房地产发展周期基本上与佛山经济发展周期相对应，与国家宏观经济发展周期密不可分。但是佛山市场经济发育程度较高，起步较早，从而呈现出与国内其他城市不同的房地产发展周期。佛山房地产发展的第一个周期是在上世纪80年代初至80年代中，当时的房地产开发以单体楼为主。佛山房地产发展的第二个周期是在上世纪80年代中至80年代末，当时的房地产开发量受到宏观经济的影响，陷入一个相对低迷状态。佛山房地产发展的第三个周期是在1992年至1994年，当时受新一轮经济起飞因素的影响，佛山楼市出现了一波开发、销售热潮，佛山中心城区部分楼盘的价格达到了4000元/平方米以上。佛山房地产发展的第四个周期是在1994—1997年，受到国家紧缩银根的影响，全国大部分城市的房地产泡沫破裂，佛山楼市也受此影响，房地产开发量逐渐萎缩，楼价有所下降。佛山房地产发展的第五个周期是1998—至今，受到中国宏观经济迅猛发展，佛山城市化进程加速，国家推出住房按揭贷款的多项“重磅”利好的影响，佛山房地产开发、销售出现了爆发式增长。从2003年起，佛山年住宅销售面积达到600万—700万平方米，相当于佛山每年有18万居民搬进新的商品房。如今，由于佛山中心城区城市化发展的第一个阶段告一段落，取消福利分房之后，市场所潜伏的购房需求大部分已经得到满足，因此，从1998年开始的这一轮房地产牛市已经进入尾声。

其实股票实际上就是一种“商品”，所以它价格的多少由内在价值（标的公司价值）所决定，并且围绕价值上下波动。股票属于商品范围内，其价格波动就像普通商品，会被市场上它的供求关系所影响。像买猪肉一样，当人们对猪肉的需求增多，市场上需要很多猪肉，但是供给的猪肉不足，猪肉价必然上升；当卖猪肉的多了，猪肉供大于求，价格下降是理所当然的。对于股票来说：10元/股的价格，50个人卖出，但市场上有100个买，那另外50个买不到的人就会以11元的价格买入，股价就会呈现上涨的趋势，反之就会下降（由于篇幅问题，这里将交易进行简化了）。平日里，双方的情绪好坏受多方面影响，进而供求关系会发生变化，其中可能产生较大影响的因素有3个，接下来我们一一说明。在这之前，先给大家送波福利，免费领取各行业的龙头股详细信息，涵盖医疗、军工、新能源能热门产业，随时可能被删：【绝密】机构推荐的牛股名单泄露，限时速领！！一、股票涨跌的原因有哪些呢？1、政策产业和行业受国家政策的影响，比如说新能源，几年前我国开始对新能源进行开发，有关企业、产业都得到了政府扶持，比如补贴、减税等。政策引导下，大量资金进入市场，挖掘相关行业板块或者上市公司，进一步造成股票的涨跌。2、基本面长期来看，市场的走势和基本面相同，基本面向好，市场整体就向好，比如说疫情后我国经济回暖，企业有所盈利，股市也就一起回升了。3、行业景气度这个作用很大，我们都知道股票的涨跌，是不会脱离行业走势的，行业景气度和公司股票的涨幅程度成正比，比如上面说到的新能源。为了让大家及时了解到最新资讯，我特地掏出了压箱底的宝贝--股市播报，能及时掌握企业信息、趋势拐点等，点击链接就能免费获取：【股市晴雨表】金融市场一手资讯播报二、股票涨了就一定要买吗？很多新手刚刚接触到股票，一看某支股票涨势大好，立马买了几万块，结果后来不断下跌，都被套住了。其实股票的兴衰可以被人为的进行短期控制，只要有人持有足够多的筹码，一般来说占据市场流通盘的40%，就可以完全控制股价。所以学姐还是建议刚入门的小白，优先选择长期持有龙头股进行价值投资，防止在短线投资中出现严重亏损。吐血整理！各大行业龙头股票一览表，建议收藏！应答时间：2021-08-26，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看

世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是不一样的，有的快有的慢，有的高有的低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或波浪式下降的波浪现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。与其他产业经济一样，房地产业在实际经济运行中也存在着较为明显的周期波动现象。虽然理论界对房地产经济周期的定义有各种各样不同表述，但对房地产经济周期波动的表现形式还是相同的。认为：房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷地。对房地产经济周期性波动规律的把握，使得人们可以预知房地产市场未来的发展变动趋势，便于投资者掌握投资时机，并使得政府能够相机采取适时且适当的反周期调控。下面我们对房地产经济周期中四个阶段的特点进行简要分析：1、复苏与增长阶段在房地产周期波动过程中，承继萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长的时间。这一阶段的主要特征为：(1)复苏阶段初期，房地产供给仍大于需求，购房者在满足自用的前提下进入市场，总体上看交易量不大，价格与租金水平处于较低位置，房价已经明显止跌企稳并开始缓慢上行。这一时期房地产投资量不大，房地产投机者也基本不存在。(2)经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的影响下，房地产的需求开始上升，房地产供求关系开始逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售；房地产交易量有所增加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。随后由于房地产需求趋旺，进一步刺激房价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。(3)在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房地产市场形势充满乐观情绪，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活跃，物业开发与建设加速开展。伴随着房地产快速增长，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。2、繁荣阶段继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周期循环的波峰。这一阶段主要特征是：(1)房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其他行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大多雄心勃勃。于是大量推出现房和期房，各级、各类市场交易数量激增。(2)房地产价格越涨越高，旧房(三级)市场价格直逼新房(二级)市场价格，在房价上升过程中起带头拉动作用。(3)房地产投机者与自用者均大量增加，人人欢欣鼓舞，市场一片乐观情绪，迅速形成并不断加大房地产泡沫。由于房地产投机者以更快速度增长，逐渐拉近与自用者人数的距离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场炒风日炽，炒楼行为越来越为市场所注目。在此压力下，社会关于限制炒楼行为的呼声也逐渐提高，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模、实行保值储蓄以及收紧银根等政策手段。(4)随着房价高涨到市场无力负担程度，真正自用购房者大多被迫退出市场，而留下炒家的投机资金支撑旺市，形成有价无市的局面，房地产空置率开始增加。在这一时期，股市上的房地产概念股达到顶峰，房地产市场进入繁荣阶段的峰顶，房地产泡沫达到极限。(5)随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因利率提高、运营费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象，新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。同时，以住宅为代表的各类物业销售市场达到饱和极限，销售难度明显加大，销售价格开始回调，房地产租赁市场交易量与租金水平也有所下降，房地产空置率现象进一步增加。在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲观情绪取代，房地产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。3、危机与衰退阶段当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。这一阶段主要特征为：(1)随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产价格方面，虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出现下调趋势，特别是现房价格基本停顿不前甚至有所回落，只有个别楼盘价格还在上涨，但上涨的速度明显放慢，大多数只比前一阶段微升。在交易数量方面，随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易数量明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩，房地产市场的悲观情绪进一步加强。在政策层面和投资回报率下降、投资风险加大的多种因素影响下，房地产投资额明显下降，特别是新开工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。(2)受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。在购房自用者被高价排斥出市场、炒家因转手困难，而纷纷恐慌抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌。但暴跌的价格又势必阻止用家及炒家进入市场，从而又加剧了房地产价格的下跌速度和深度，房地产投资量大幅缩减。仍然处于开发建设的房地产项目转手、停建等现象，房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持。(3)由于房价大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下调，投资风险增加，为争夺市场而追加的营运费用上涨，结果一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产，房地产企业破产率也在逐渐增加。同时，由于房地产投资项目减少，使得房地产业就业水平下降，失业人数增加，并进而带动相关行业特别是建筑业失业人数增加。4、萧条阶段经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。这一阶段主要特征是：(1)房地产销售价格和租金水平继续维持沿着衰退期以来的跌势下降，大多只跌难升，个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本，其跌幅触目惊心，房地产泡沫完全破灭。(2)伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成为市场的普遍现象。(3)在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷大量出现，房地产商破产现象更为普遍，由此慢慢达到波谷位置。(4)在房地产业总体水平加剧下滑之后，特别是房地产泡沫成分被挤出以后，由于受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持，房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段。同时政府也逐渐减少对房地产的限制性政策干预，部分放宽对房地产投资、交易等方面的限制，以期待房地产市场有所稳定或回升。

构成股价涨跌变化的因素很多，除了政治、财经、业绩等实质因素之外，人为因素等的变化，往往是促成股价涨跌的主要原因。虽说庄家能够人为控制短期股价的波动，但却无法左右长期运行规律，在长期统计和归纳之后，发现股价的涨跌具有规则的周期性，把这些周期循环的原则应用到股票的买卖操作上来，做到有的放矢，就会减少失误并提高成功机会。股价的涨跌并非无迹可循，而是有其自身内在的运行规律。熟悉了解股价的涨跌规律，尽可能减少操作失误，这就是周期循环理论所要解决的问题。股价的涨跌和趋势的变化是由多空双方力量的大小决定的，当多方力量强于空方力量时，股价就会持续上涨或大涨小回，直到空方力量强于多方力量，股价就由持续上涨转为持续下跌或大跌小涨，直到多方力量再次强于空方力量时，股价又会重拾升势。股票就是在这种涨跌循环之中运行的。一般来说，股价的涨跌都遵循以下两条规律：1、每一只股票的涨跌都是在多空双方取得的某个平衡点上下来回波动，当股价上涨远离平衡点，就会下跌向平衡点靠近，而下跌太深远离平衡点，又会上涨向平衡点靠近。一般来说对同一只股票而言在一定周期内，这个平衡点是相对固定的，不同股票具有不同的平衡点。如果盲目进入一只不熟悉的股票，因为不知道它的平衡点，今天涨停也许明天就会跌停，这就是我强调要买自己熟悉股票的原因。2、当上市公司或股票市场本身发生质变后，多空双方原来取得的平衡点就会被打破，而重新建立一个新的平衡点。如资产重组、收购兼并后，公司的业绩大幅提升，发展前景得以改观，三线股就会上升为二线股甚至一线股；相反如果绩优股业绩大幅下滑就会变为二线股甚至三线股。将股价涨跌的这两条规律用图形表现出来就形成了股价涨跌的周期，投资者会发现股价的运行往往分为四个阶段：底部区间阶段——上升趋势阶段——头部区间阶段——下跌趋势阶段。对应的各阶段特征以前也有过简单介绍。之所以再次提到这个观点，是因为以上观点与周期循环理论实际上大同小异，只是周期循环理论说得更详细，叙述得更全面。按周期循环理论的说法，循环周期又可细分为以下九个阶段：（1）低迷期：行情持续屡创低价，此时投资意愿甚低，一般市场人士对于远景大多持悲观的看法，不论主力或中散户都是亏损累累。做短线交易不易获利时，部分中散户暂时停止买卖，以待股市反弹时再予低价套现做空；没有耐性的投资人在失望之余，纷纷认赔抛出手中的股票，退出市场观望。低迷期为真正具有实力的大户（庄家）默默进货的时候，少数较具长期投资眼光的精明投资者多在此时按计划买入。该期盘旋整理的时间越久，表示筹码换手整理的越彻底，而此期的成交量往往最低。（2）青年涨升期：此时的人气尚未好转，但由于前段低迷期的长期盘跌已久，股价大多已经跌至不合理的低价，市场浮筹亦已大为减少，在此时买进的人因成本极低，下跌空间有限，大多不轻易卖出；而高价套牢未卖的人，因亏损已多，也不再斩仓抛售，市场卖压大为减轻。此时的成交量大多呈现着不规则的递增状态，平均成交量比低迷时期多出一半以上。少数领涨股的价格大幅上涨，多数股价呈现横盘整理局面，冷门股票也已略有成交并蠢蠢欲动。大部分的内行人及半内行人开始较积极的买进股票进行短线操作，但也有不少自认精明的人士及尝到下跌末段做空小甜头的投资者，仍予套现卖出。该期多数股票上涨的速度虽嫌缓慢，但却是真正可买进作长期投资的时候，即为一般所称的“初升段”。（3）回档期：股价在初升段的未期，由于不少股票已持续涨升，经过长期空头市场亏损的投资者，在好不容易解套或略有获利之余，多数采取“落袋为安”的观念，获利了结改为观望；而未及搭上车的有心人，及抱股甚多主力大户，为求摆脱坐车浮额，大多趁着投资大众的信心尚未稳定之际，向下打压股价以收集到更多廉价筹码。而多数股价在盘软之余，市场上大户出货的传言特别多，此时空头又再呈活跃，但股价下跌至某一程度时，即让人有着跌不下去的感觉。回档期是大户真正进货的时期，也是真正买卖股票的精明投资人，所乐于大量介入投资的时期，但该期真正到来时，中散户的两手大多空空，甚至有少数在低迷期尝到作空小甜头的散户们，还没清醒过来尚未补回。（4）壮年涨升期：即为一般所称的“主升段”，此时景气已逐步进入繁荣阶段，上市公司的业绩大增，大户手上的股票特别多，市场的浮动筹码已大量的减少，有心人利用各种利多消息将股价持续拉高，甚至于重复的利多消息一再公布，炒冷饭也在所不惜，该期反应在股票市场是人头攒动到处客满。由于股价节节上涨，不管内行外行，只要买进股票便能获利，空头的信心已经动摇，并逐渐由空翻多，形成抢购的风潮，而股价会在此种越涨越抢，越抢越涨的循环中，甚至形成全面暴涨的局面。市场充满着一片欢笑声，从来不知道股票为何物的外行人，在时常听到“股票赚了多少”的鼓动下，也开始产生兴趣，进场少量买些试试。该阶段的特性，大多为成交量持续大量的增加，上市公司趁着此时大量增资扩股及推出新股，上涨的股票也逐渐地由强势热门股延伸到冷门股票，冷门股票并又逐渐转势而列居于热门榜中，“轮做”的风气特盛，大户的动态到处可闻。此期为有心大户操作甚久之后，逐渐获利了结的时期，他们所卖的虽非最高价，但结算获利已不少，精明的投资人也趁此机会了结观望，只有中散户被乐观气氛冲昏了头而越买越多。（5）老年涨升期：即一般所称的末升段。此时景气十分繁荣，上市公司的业绩均为大增，反映在证券市场上的，除了人气一片沸腾之外，新股亦大量发行，而上涨的股票多为以前少有成交的冷门股，原为热门的股票反而开始有着步履沉重的感觉。该期的成交量常破记录地暴增，暴涨暴跌的现象屡有可见，投资大众手中大多拥有股票，以期待着股价进一步上升，但是股价的涨升却显得步履蹒跚，而反映在成交量上面就是股价上升但成交量减少，股价下跌成交量反而增加。该阶段行情的操作犹如刀口舐血，如果短线操作成功的话会大有收获，但是一般投资人大多在此阶段惨遭亏损，甚至落得倾家荡产的局面。（6）下跌幼年期：即一般所称初跌期，由于多数股价都已偏高，欲涨乏力的结果，不少投资人在较难获利之余已开始反省。此时大主力多头均已出货不少，精明的投资人见获利日渐减少也开始择机出逃。而大幅满仓的中散户们心里虽然产生犹豫，但还是期望着行情仅是回档，期待着另一段涨升的到来，甚至好多人采取下跌补仓以摊低成本的策略，可股价却是越补越跌。此时冷门股已开始大幅下跌，此为该段行情的重要指标之一。（7）中间反弹期：亦称新多头进场或术语上所称的逃命期。该期由于成交量的暴减，再加上部分浮额的赔本抛售，使得多数股价的跌幅已深。高价卖出者和企图摊平高档套牢的多头们相继进场，企图挽回市场的颓势，加上部分短空的补货，使得股价止跌而转向坚挺，但由于反弹后抢高价者已具戒心，再加上部分短线者的获利回吐，使得股价欲涨乏力，弹升之后又再度滑落。少数精明的投资人纷纷趁此机会将手上的股票卖出以求“逃命”，而部分空头趁此机会介入卖出。（8）下跌壮年期：一般称为主跌段行情，此时大部分股价的跌幅渐深，利空的消息满天飞，股价下跌的速度甚快，甚至有连续几个停板都卖不掉的。以前套牢持股不卖的人信心也已动摇，成交量逐渐缩小，不少多头于失望之余纷纷卖光股票退出市场形成多杀多的局面，而做多的中散户也已逐渐试着做点小空。（9）下跌老年期：亦称末跌段。此时股价跌幅已深，高价套牢要卖的已经卖光了，未卖的也因赔得太多，而宁愿抱股等待，该阶段的成交量很少是其特色之一。股价的跌幅已经缩小，散户看空到处可见，多数股票只要一笔买进较多数量的话，便可涨上好几档，但不再有支撑续进的话，不久则又将回跌还原。投资大众手上大多已无股票，真正有眼光的投资人及大户们，往往利用此期大量买进。大波段的周期循环即为上述九大阶段，而有时最后的下跌老年期和第一阶段的低迷期往往会合二为一，持续时间很长。只要我们能够适时将现阶段的行情性质予以分析，明确区分属哪一时期，再确立做多、做空、长线、短线等操作原则，获利机会便可增加许多。以上就是周期循环理论的核心内容，仔细研究会发现该理论与波浪理论、趋势理论也具有很多相似之处，有心的朋友可以自行对照比较一下，从中我们总结出两点心得，即不管投资者运用哪种分析理论指导操作，只要真正理解并掌握了其中一种，长期按理论原理进行买卖，都会获得不菲收益，即我们对朋友说的“一招鲜吃遍天”；另外，炒股最忌讳的就是追涨杀跌，只看到眼前的蝇头小利，过多关注短期的股价波动，频繁操作来回换股，有九次操作正确，只要有一次失误就会把以前的小利全部赔进去，甚至搭进去不少老本。参考资料：《投资学》《东方华尔街网》