管理会计关于房地产的论文

房地产财务分析论文

论文常用来指进行各个学术领域的研究和描述学术研究成果的文章，下面是关于房地产财务分析论文的内容，欢迎阅读！

【摘要】 本文从资产负债表、损益表和现金流量表出发，采取比率分析与现金流量分析相结合的方法，结合房地产企业的实际，在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析了企业的财务状况，以期对房地产企业的财务状况有一个全面的认识。

【关键词】 房地产企业 能力分析 财务状况

从2007年第四季度开始，中国房地产市场开始了调整，全球金融危机的爆发使房地产市场的调整幅度进一步加大。房地产市场出现价格盘整、成交量持续萎缩的状况，对房地产企业的财务状况造成非常不利的影响。房地产企业必须进行客观的财务分析，反映企业真实的财务状况及赢利能力，为企业管理层提供决策依据。

一、房地产企业的赢利能力分析

赢利能力是企业成败的关键，只有长期赢利，企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等，所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况，但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力，在计算净利润时，应剔除两方面的影响，一是剔除非经常性损益的影响，二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。

经验告诉我们，决定企业命运的是现金流，唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率，反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比，表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比，表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说，这两个比率越高，企业获取现金的能力就越强。

二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析

房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率，这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数，这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。

在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素。首先是存货的界定。在房地产企业，开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中，而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现。因此在计算流动比率时，需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产，并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备，必须充分考虑减值准备，才能真实反映存货的变现价值，客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策，预收账款实质上是企业未实现的销售收入，一旦项目竣工入伙就可以结算收入，因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时，应结合行业的平均水平进行分析。

在分析房地产企业的短期偿债能力时，还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长，不同企业间存货变现的速度差异也很大，在相同条件下，房地产企业存货周转率越高，其现金流入越快，净资产收益率将越高，防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入，是偿还短期债务的重要保证。

房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值，比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时，同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除，这样才能真实反映企业的'实际偿债能力。

目前业界普遍认为，国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。事实上，国内房地产企业的负债水平普遍较高，处在高负债运营的状态，房地产企业应更重视偿还短期债务的能力。从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力，这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比，反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。该比率小于1，说明公司到期债务的自我清偿能力较差；该比率大于1，则显示经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比，反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比，反映企业以现金偿还债务利息的能力。该比率越高，说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息，企业的财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力，是指企业除了现有货币资金外，未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。该指标为正数，表明经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务，反之，说明公司到期债务的自我清偿能力较差。

在分析现金流量时，“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼，“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除，还原真实的经营现金流量。

三、营运能力的财务分析

营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快，表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快，形成收入和利润的周期就越短，经营效率就越高。最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高，说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下，存货周转率越高，房地产企业将获得更高的资产收益率。

在分析房地产企业的营运能力时，还应结合企业的发展战略，不能简单地以资产周转速度作为判断依据，因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率，而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。

四、房地产企业成长能力的分析

在现实生活中，人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时，掌握该企业连续若干年的数据，才能得出较为准确的判断。

主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率越高，表明公司业务扩张能力强、市场竞争能力强，成长能力强。经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比，该指标反映公司经营现金流量的变化趋势和具体的增减变动情况。一般来说，该比率越大表明公司的成长性越好。该比率大于1，表明公司经营现金流量呈上升趋势。

在分析房地产企业的成长能力时，不仅应对其报表数据进行多期比较，还应对具体的行业指标，如开发面积、销售面积、土地储备等指标进行多期比较分析。

房地产行业的发展与国家宏观政策、经济环境密切相关，仅从房地产企业的报表数据简单分析得出的结论是片面的。国内土地可以分期开发、地价可以分期支付等因素，导致房地产企业往往有巨额的表外负债。国内不同地区的房地产价格走势、市场需求特点也有差别，因此，只有对房地产企业进行全方位的深入了解、综合分析，才能充分掌握企业的财务状况和赢利能力。不同的房地产企业既可能有战略的不同，也可能有区域的差别，对房地产企业的财务分析还需要与业界同行进行横向比较，这样才能对其财务状况有更全面的认识。

第一章 绪 论会计准则和税收是经济领域中既紧密相关又存在区别的两大分支，对经济的发展具有很重要的作用。由于会计与税收之间存在的紧密联系，决定两者在经济管理过程中不能完全分割独立。税法的处理要以会计信息为依据，而征税的结果又直接影响到企业的经济效益和会计信息。因此，新会计准则的变更必然影响到税收的各个方面，特别是税收监管，这也是本论文拟研究的问题。在绪论这一章中，首先是研究问题的提出（§），然后是对国内外研究现状的简述（§），紧接着是阐述论文的研究目的与意义（§），最后确定了全文的研究方法与结构布局（§）。§ 问题的提出随着经济全球化和资本市场国际化的发展, 会计作为商业语言,要求采用相同或相近准则的呼声越来越高。2006年2月15日我国财政部发布了新修订的会计准则，包括1个基本准则和38项具体准则，新准则体现了与国际财务报告准则的趋同，标志着一个新时代的开始！主要影响为在中国的超过1400家的上市公司，银行、证券、保险和金融企业，他们的财务报告将遭遇近十年来最大程度的调整。与此同时，我国的企业会计准则和税务会计之间的差距进一步拉大，企业会计人员进行会计核算与纳税申报时，会计核算应当依据会计准则和会计制度中的规定进行处理，而纳税申报时要依据税收法律、法规中规定的税收政策要求处理，由于存在大量的政策差异，对存在的差异进行调整成为一件难度较大的工作，税会差异的扩大带来会计信息的复杂化，不仅加大了纳税人的成本，同时也增加了企业规避税收监管的可能性，例如有的企业利用税收制度与会计制度之间的差异偷逃税收，采取各种方式规避税收，减少纳税，导致会计失真现象蔓延、社会财务诚信危机、税收流失。从税收机关的角度看，税会差异的扩大增加了征税人监管的难度，加大了征税的成本，使税收监管的专业化要求越来越高。§ 国内外研究现状简述会计的国际化是大势所趋，而带来的税收监管问题的挑战也不仅是我国政府面临的，也是欧美这类发达国家同样面临的问题，例如美国税会差异缺少协调，使得分离的税会关系模式的弊端在外界多方因素的影响下进一步放大，削弱了税法对会计信息质量的保护和监督，一定程度上为华尔街的财务丑闻创造了条件。基于这种状况，引起了国内外学者的高度重视。西方国家税收征管模式的特色首先表现在它的法制化。税收是以法律形式颁布和实施的。它们不仅具体规定了纳税者的权利和义务,也规定了违反税收法律的处罚措施。其次有一套健全的管理体制来保证其正常的运作。以加拿大为例,全国设有两套相辅相成的征管系统,即联邦政府与各省税收征管系统。在联邦征管系统中,联邦税务部设有政策立法司、税收评估与管理司、稽查审计执法司、税务行政复议司和地区税务管理司等八个职能部门。这种机构设置的本身,就呈现了重立法、重征管的特点。税务诉讼制度的确立是税收征管法制建设臻于完备的一个重要标志。美国作为世界上税收法律体系最完备的国家之一,它的税务诉讼制度建立亦有相当长的时期,目前共有三种法庭可供纳税人选择以解决税务纠纷:即税务法庭,地区法庭和索赔法庭。西方国家税收征管的另一特色,就在于征管手段的现代化,并藉此建立起纳税人自觉依法申报纳税制度。目前加拿大联邦税务部利用贯通全国的计算机网络,建立了一套完整的居民报税自我评估和审核系统,旨在通过为纳税人提供税收信息咨询服务,指导或揭示如何进行自我评估和填写纳税申报表,以及对这些申报表进行严格审核并加以分户储备,有效地保证纳税人自觉依法申报纳税。西方国家税收征管的第三个特色,在于它们普遍推行税务代理制度,实行税收征管公开化、社会化。目前大多数发达国家和地区如日本、美国、德国、法国和台湾、香港等都实行税务代理制度,并构成税收征管体系中一个不可缺少的重要环节。纳税人能通过税务代理机构向税务机关办理纳税事宜,及时获得税收方面的专业咨询和法律服务,可以把主要精力放在生产经营活动上。而税务代理机构作为税务部门最大的社会协税护税组织,其本身并不与税务机关发生直接税收关系,与纳税人则是经济伙伴关系,通过税务代理既可以帮助纳税人正确执行纳税义务,又可抑制税务人员执法不严,滥用职权的弊端,督促税务机关正确执行税法,维护税法的公平性、严肃性以及纳税人的合法权益。从历史上看, 我国的会计制度与税收制度曾经历过高度统一的阶段。随着经济体制改革的不断推进,两者之间的目标日益背离,产生了税收制度与会计制度的差异，并走上了逐步分离的道路。自从“税会”之间差异开始产生，关于我国税会关系模式选择的讨论就没有停止过。有观点认为，我国应该借鉴法德的税会统一模式，理由是我国也属于大陆法系，会计准则由国家制定，资本市场不发达，股权分散程度较低，满足宏观经济发展的需要理应成为会计制度的重大目标。但笔者认为，从我国目前的实际出发，选择税会统一的模式显然是不可取的。与西方国家相比,我国税收的法制建设正处在逐步走向规范化的起步阶段。公民的纳税意识相当薄弱,依法纳税还不能成为人们的自觉行动。现行国家的《税收征收管理法》尚缺乏刚性,对于偷漏税违法行为处罚不严,打击不力,而税收征管体制更是未能从根本上跳出“重征收、轻管理、弱稽查”的旧有模式,加之税收代理业务发展滞后,征管手段落后,征管力量不足,导致税收管理上出现诸多空白,致使纳税人偷税逃税现象的严重存在,造成国家税收的大量流失。§ 研究的目的与意义美国税会关系模式的华尔街财务丑闻给我们的启示是，我国既不能重新回到税会统一的老路上，又要在坚持我们选择的税会分离的道路上，认真研究税收监管问题；把纳税与企业的利益结合起来、纳税与企业的发展结合起来，顺应市场化潮流，以构建一个科学的税法监督体系，这也是本文研究的目的。具体而言，通过本论文的研究，结合新会计准则实施的契机，分析对税收监管的影响主要有以下目的：首先,督促政府监管的另一主要职能部门——证监会修改或完善与新会计准则相适应的会计信息披露规则, 从而使企业在实施新会计准则时, 也将会计信息披露的真实性和规范性纳入会计活动处理的过程中。这样可以使会计信息的处理结果和披露结果的真实性要求贯穿于同一过程中, 不仅可以降低企业的信息处理成本, 而且也可以防止新会计准则和披露规则之间出现矛盾, 造成会计信息监管工作的无所适从和监管乏力的后果。其次, 对新会计准则中灵活性较大和界定标准模糊的准则,应该及时发现其在实际应用中存在的问题并给予指导和明确,因为准则的制定和实施效果只有通过在实践工作中的检验才能发现问题, 从而对这些灵活性强的准则做出合理的, 并给出相对明确的界定, 以符合会计信息质量要求, 从而为监管工作提供明确的判定标准和可操作性。最后, 在新旧会计准则衔接后, 应该为会计信息提供者在旧会计准则体系下的会计信息建立电子档案, 一方面, 保留对会计监管对象以前年度会计信息的监管权限, 通过新旧准则体系下会计信息的比较, 可以判断监管对象提供会计信息的诚信情况,并对诚信情况较差的公司进行重点监管; 另一方面, 可以通过这种动态连续的对监管对象的会计信息的记录与管理, 为进一步完善会计准则和监管体系提供参考。同时研究新会计准则对企业税收监管的影响，具有深远的理论和实践的意义：首先，就理论上而言，通过本课题的研究分析，从会计准则的变更为切入点，各种税种的纳税影响分析为媒介，揭示对税收监管产生的影响。在理论上创建了以会计信息为主体，提供宏观经济管理所需要的关键性信息,从而实现基于会计制度优化的经济监管目标。会计立足于微观层次又影响到宏观领域,而税收立足于宏观层次却作用于微观领域。纳税处理要以会计信息为依据,征税的结果又直接影响到企业的经济效益和会计信息。在税收监管体系中,通过恰当的会计制度安排,使会计为我国的税收征收管理工作提供应有的信息支持,进而实现我国宏观税收监管层面的经济监管目标。通过本课题对两者之间的关联关系研究，能够为将来使得会计理论更好的服务宏观领域做理论准备，也能更好的揭示税收监管所涉及的会计知识。从实践意义上理解，首先，对企业树立正确纳税意识具有指导意义。企业纳税就是以国家的税收法律法规为准绳，并采用会计的专门理论和技术方法，即要求企业依据会计准则和财务会计制度的规定处理会计事项，伺时按税收法律法规的规定重新确认、计算会计要素，使会计行为达到既满足纳税的需要，又能使提供的财务会计信息符合会计准则的要求。鉴于这层关系，新会计准则的出现，势必引起应纳税款的计算、申报、缴纳等诸多因素的变更，这样本课题的研究，可以有效的为企业正确纳税提供参考。其次，本课题研究的成果供政府税收监管部门作为今后工作的参考。新会计准则的实施带来了企业利润的巨大变化，对现有的税收监管方式提出了挑战，那就是现有的税收监管体系如何准确地衡量这些“利润变更”行为，使之能更加准确地实施有效的监管。通过本论文的分析研究，使政府相关的监管部门能从各项影响因素的研究分析中，制定出更有效的税收监管体系。 § 本文的研究方法与结构框架§ 研究方法进行科学研究，无论是自然科学，还是社会科学，都存在研究方法的问题。本文将主要使用比较法、博弈分析法、分析性复核等研究方法，立足我国实际，分析新会计准则对税收监管的影响。比较法，即是通过选定几个目标对象与既定标准做比较，以获取证据的一种技术方法。这些既定标准包括同行业平均水平、预算、计划等。本文主要将此方法运用在第三章中，通过把旧会计准则和新会计准则的比较分析，新会计准则与税法的比较分析，来推出新准则的引入对税收监管产生的影响。博奕论, 英文原称为Game Thoery, 博奕是指一些个人或组织, 面对一定的环境条件, 在一定的规则下, 同时或先后, 一次或多次, 从各自允许选择的行为或策略中进行抉择并加以实施, 各自取得相应结果的过程。博奕论则是系统研究各种博奕问题, 寻求在各博奕方具有充分或者有限理性的条件下, 如何选择合理的策略和合理选择策略时的博奕结果, 并分析这些结果的经济意义和效率的科学和方法。博奕论又称为“对策论”, 是因为一个个人或组织的博奕选择和博奕结果会受到其他个人或组织博奕选择的影响, 而且反过来它的博奕选择又会影响到其他个人或组织的博奕选择和博奕结果。博奕论不仅仅是现代经济学的重要分支, 更是整个现代经济学, 包括有宏观经济学、微观经济学等基础理论学科, 和产业经济学、劳动经济学、比较经济学、公共经济学等新兴应用学科, 共同的核心分析工具。博奕论在分析复杂交互的经济行为和决策问题时, 与其他的经济分析工具相比, 博奕论在分析问题的深度和广度, 在提示社会经济的内在规律和人类行为的本质特征, 都更加有效、深刻、独特、出色。正因为有了上述的这些特点, 博奕论得到了空前广泛的应用, 比如说在经济理论、企业管理、国家冶理、军事国防等诸多方面都能见到博奕论独特的魅力。可以这样说, 只要有不同的利益主体间的竞争, 就一定有博弈论的经济运用。本文中，将在第四章分析新会计准则对监管对象的影响中运用博弈论模型、运用信息不对称理论等理论和研究方法研究监管主体与企业纳税人之间的在税收关系方面的博弈。在第五章中，笔者将提出新会计准则下的税收监管手段，主要介绍了分析性复核法、纳税指标法等税收监管手段。分析性复核方法是相关查帐人员对被查证单位重要的财务比率或趋势进行的分析，包括调查异常变动以及这些重要比率或趋势与预期数额和相关信息的差异，是通过绝对数或比率与相关非财务信息、财务信息进行比较，以发现会计报表重大差异的一种查证方法。纳税指标法是是对日常征管中获得的各种数据进行分析处理。§ 本文的结构安排本文遵循着提出问题、分析问题和解决问题的这样一个逻辑顺序，体现了一般和特殊、抽象和具体相结合的思路。第一章绪论，将从问题的提出、国内外研究现状简述、研究目的与意义以及全文的研究方法与结构布局这五个方面展开研究。第二章介绍课题涉及的几个基本问题，例如税收法规与会计制度关系的演进、税收监管与会计准则的关系、税收监管体系基本理论分析。第三章分析新会计准则对税收监管产生的影响，在此主要选取了《债务重组》、《投资性房地产》、《金融工具确认和计量》、《企业合并》、《所得税会计》的企业会计准则与税法的比较分析，进而对税收监管产生的影响。第四章分析监管主体与税收监管对象之间的纳税博弈分析、会计信息造假对税收监管的危害、新会计准则下企业的偷漏税行为分析。第五章要论述新会计准则发生的变化对监管手段、监管方式、监管技术提出的挑战。第六章全文进行总结，提出几点启示与建议，并指出本文研究的局限之处。