毕业论文抵押贷款参考文献

经济增长方式由粗放型方式向集约型方式转变已成为当前我国经济发展中一项重要历史任务，下面是我为大家精心推荐的经济学术论文文献，希望能够对您有所帮助。经济学术论文文献篇一 信用类经济资本管理优化研究 中图分类号： 文献标识码：A 内容摘要：在经济资本管理框架下，本文以某商业银行二级分行为对象，运用案例分析的 方法 对如何实现商业银行信用风险的有效管理进行实证分析，特别是对银行的重点业务―信贷进行贷款组合经济资本收益率分析，并在此基础上提出加强经济资本管理的建议，力求将该方法真正应用于实践，切实提高银行的经营管理水平。 关键词：经济资本管理 信用风险 应用 信用类经济资本管理存在问题与实证分析 本文以某商业银行二级分行为例进行分析： (一)经济资本管理存在的问题 1.经济资本占用居高不下，大量吞噬银行经营绩效。通过笔者实地调查，该行贷款非违约类经济资本占用57724万元，同期贷款额度亿元;表外类经济资本占用1792万元，同期表外资产亿元;违约资产占用1265万元，同期违约资产亿元。前5个月银行平均经济资本占用57064万元，比年初的50197万元增加6867万元，增幅，而同期银行贷款仅增加亿元，增幅。上半年，因经济资本占用增加带来银行经济增加值净减少755万元，绩效工资减少113万元。 2.信用等级评定不连续，导致经济资本占用大量增加。该行评级覆盖率平均为83%，有近13亿元资产处于未评级状态，未评级客户原为AA级的系统默认为BBB级，无效经济资本占用提高61%，全年多增加经济资本7000万元，减少经济增加值770万元，影响绩效工资116万元。 3.客户结构不合理，抵押类贷款占比低，付出较大经济资本。该行客户结构中，电力、纺织、机构客户贷款占比较大，这类客户在评级系统中违约概率较高，其经济资本占用要高于平均资本占用约15%。抵押类贷款占比低，风险暴露金额大，造成债项违约损失率高，经济资本占用相应增加。同时，风险资产占比高、经济资本占用少的贴现、表外业务资产等占比低。 4.在信贷营销时考虑经济资本占用的意识淡薄。经济资本在贷款定价方面的应用没有引起客户经理等相关人员重视，贷款营销考虑产品定价基本原理的少，价格谈判具有盲目性，对剔除各项贷款成本之后的毛利润率不敏感。部分贷款收益甚至不能有效覆盖贷款风险成本、资本成本。造成资本与风险不能够匹配。经营意识不能紧密结合进而有效提高资产质量、客户结构调整、基础管理及风险管理水平提升等，未能形成真正意义上的以资本为基础的风险防范体系。 (二)经济资本占用分析 1.信贷产品的经济资本占用分析。由表1统计数据分析，可以初步得出与银行信贷资产业务相关的主要结论：第一，在贷款定价时必须充分考虑信贷产品的资本占用成本，产品设计及营销尽量向客户提供低成本率信贷产品。第二，要改变固定资产贷款、外国政府转贷款发放就有收益的思路，因为以上两品种贷款大部分执行基础利率，如果扣除资金成本、信用风险溢价、税费，再减去远高于平均成本的资本占用率，最后的毛利率所剩无几，有的贷款甚至亏本。第三，个人类贷款住房类与非住房类差别较大，最高达22个基点。第四，表外业务并非没有成本，只是占用较低。以承兑汇票为例可以看出，其成本接近该项业务所产生的手续费收入的一半。第五，客户经理必须熟悉产品经济资本占用成本率及其他成本费用率，以在客户谈判的过程中指导贷款定价，力戒盲目定价行为。 2.信用等级对经济资本占用影响分析。本文以保证类流动资金贷款为例，说明某借款客户信用等级与经济资本占用关系。如表2所示，不同的客户等级，占用的资源和创造的效益也不相同。如某个AA级客户，目前经济资本占用为804万元;如果该客户是AAA级信用等级，其所占用的经济资本就减少到512万元，是AA级的65%，相应地经济增加值将会增加万元;反之，如果客户信用等级为A级，则其所占用的经济资本就增加到1033万元，是AA级的倍，相应地经济增加值将会减少万元。 3.担保方式对经济资本影响分析。借款客户采用担保方式不同决定了客户的风险暴露程度，进而需要不同的经济资本来抵补非预期损失。从表3来看，质押方式为收费类帐户，其经济资本占用与抵押类基本相同，比完全保证类贷款节约经济资本万元。可见，信贷资金投向不同的客户和产品，经济资本的占用是不同的，带来的效益也不相同。因此，要充分发挥信贷审批在执行和传导全行统一风险偏好的关键作用，统一区域内行业、产品的审批标准，实施“有保有压”的经营策略，引导贷款投向优质行业、优质客户和重点区域，加大对基础设施领域项目和个人贷款业务的营销拓展力度，适时退出部分产能过剩行业和问题客户的信贷工作，积极主动地调整、优化信贷结构。 经济资本管理模式下贷款组合经济资本收益率分析 经济增加值(EVA)计算模型为： EVA=人民币贷款余额×[(贷款利率-内部资金利率-信用风险溢价-费用率-贷款利率×营业税及附加税率)×(1-应缴所得税率)-资本成本率]，其中资本成本率=经济资本占用率×经济资本回报率。 在公式中，要注意到：第一，贷款利率是变动的，对客户的谈判溢价能力越高，EVA越大。但它不是决定性因素，仅是其中一个重要影响因子。第二，内部资金利率由总行提供， 1年期贷款转移价格为。贴现贷款转移价格。第三，信用风险溢价即贷款减值准备率，由总行提供，借款客户分类级次不同，信用风险溢价率也不同，正常类公司贷款减值准备比率为，关注贷款比率 。由于减值准备是特殊性资产，随着贷款的回收，准备金会随之回拨，只要贷款被正常回收，那么它等同于过渡性成本。但是，它仍然会直接影响当期利润。第四，费用率取决于客户开发和维护及银行内部管理效率，银行平均约。第五，根据本文前部分分析可知，资本成本率是可变的，它决定于客户评级、担保方式、信贷品种、债项违约以及基础数据准确率等。 下面举例说明，考虑经济资本变动因素的贷款定价原理： (一)AAA级和AA级客户贷款的效益测算 在担保方式为保证的情况下，对于AAA级客户，执行基准利率，如果不考虑信用风险溢价及费用率，则贷款毛利润大都在左右;执行下浮10%的利率底限，贷款毛利润也在左右;对于AA级客户，如果执行基准利率，贷款毛利润大多也可保持在1%以上。总体看，AA级及以上客户各期限档次贷款毛利润贡献均较为可观。在担保方式为抵押的情况下，执行基准利率，如果不考虑信用风险溢价及费用率，则贷款毛利润大都在1%左右;执行下浮10%的利率底限，贷款毛利润也在左右。 (二)A级客户贷款的效益测算 在担保方式为保证的情况下，对于A级客户，执行基准利率，如果不考虑信用风险溢价及费用率，则贷款毛利润大都在左右;执行下浮10%的利率底限，贷款毛利润在左右，基本保本;执行上浮10%的利率底限，贷款毛利润在左右。如果考虑信用风险溢价及费用率，那么即使执行10%的上浮利率，贷款毛利率也仅为左右。所以，对于此类客户利率上浮应不得低于20%，否则高风险贷款不会带来相应回报。在担保方式为抵押的情况下，对于A级客户，执行基准利率，如果不考虑信用风险溢价及费用率，则贷款毛利润大都在左右;执行下浮10%的利率底限，贷款毛利润在左右;执行上浮10%的利率底限，贷款毛利润在左右。如果考虑信用风险溢价及费用率，那么即使执行10%的上浮利率，贷款毛利率仅为左右。所以，对于此类客户利率上浮应不得低于15%，否则高风险贷款不会带来相应经济回报。 通过比较发现，在同一担保方式下，因其经济资本占用不同，AA级及以上客户收益率比A级客户要高左右。所以，对于A级客户在不考虑其风险成本的情况下，应给予更高的贷款利率溢价，用来抵补经济资本所带来的成本损失。 优化信用类经济资本管理的建议 (一)树立经济资本节约意识并用先进理念指导信贷营销管理工作 在营销和管理过程中应努力调整风险资产的结构，压缩高风险资产所占比例，节约经济资本。要熟悉和掌握不同信贷产品资本成本率，便于在营销和风险管理过程中，根据客户的信贷需求，合理向客户推荐成本率低的信贷产品。要积极营销中间业务，改善收益的多 渠道 方式。经济资本预先定量后，尽量在低风险市场和低风险产品(主要是中间业务产品)中良好地运作，使银行以较低成本创高收益。 (二)科学选择行业与客户以降低经济资本占用水平 严格遵照总行文件规定，客户经理和风险经理应时刻遵循总行的风险偏好，及时掌握国家各部委和总行公布的行业宏观调控政策，及时避免限制行业的准入，并根据政策的调整及时对存量客户压缩退出。但好的行业里也存在不好的客户，而限制行业里也有优良客户，关键是从中选择符合该行信贷条件的优良客户进行营销，要充分利用收集到的各种正确信息，熟练运用内部评级系统(IRBS)，及时通过系统程序操作，分析和判断初始评级(R1)和系统评级(R2)、风险限额、违约概率(PD)、违约损失率(LGD)等重要指标。在当前信贷规模严格控制、资金紧张的情况下，市行相关部门应积极引导基层行营销优质客户，把营销重点放在利率或综合收益率上浮幅度较大的信用等级为AA级(含)以上的客户，以及能获取高额综合收益率的A级(含)以下客户，提高带来丰厚回报的优良信贷客户占比。 (三)制订不同信贷产品组合方案并提高综合定价能力 客户营销与拓展固然重要，而营销成果核算更为重要，产品和客户营销的重点应该是能够给银行带来高额利润回报的，而非高信用低收益客户或产品。在积极营销好行业的客户时，应在全面了解客户信贷需求的情况下，综合考虑为客户制订信贷产品需求组合优化方案，在充分考虑资金成本、风险成本的情况下，按照不同产品风险，本着风险与收益平衡或收益大于风险的基本要求，采取灵活定价模式。 (四)夯实信贷管理基础并提高客户评级覆盖率 业务部门要高度重视客户信用等级评定工作，加强与审批部门沟通联系，及时做好评级到期客户的评级，避免因客户信用等级不连续造成经济资本占用的无谓增加;经办人员对于在评级、计量中出现的问题，应尽早处理，重大问题及时上报，做到夯实基础，提升银行经济资本计量水平;加强基础数据管理，保障基础数据质量，确保风险计量结果的正确性。 参考文献： 1.解冉.经济资本配置在商业银行的实践应用[J].经济视角(下)，2008(4) 2.佘运九，严力群.基于风险管理的商业银行价值创造模式研究[J].当代经济管理，2008(10) 3.刘建德.经济资本―风险和价值管理的核心[J].国际金融研究，2004(8) 4.王伟, 邓学衷.经济资本：商业银行管理的核心工具[J].华东经济管理，2007(4) 经济学术论文文献篇二 “自然”与人类经济形态的变迁 摘要：从自然中心主义(自然经济)、人类中心主义(工业经济)到非人类中心主义(生态经济)，人类对“自然”内涵的不同解读进而到采用不同的经济手段对待自然，反映了人类不同的经济活动乃至生存状态的变迁。以非人类中心主义的胸怀去体悟自然的神秘、奥妙和无限性，尝试“道法自然”，理应成为现代人类解决自己经济发展困境的优先价值取向和现实行为选择。 关键词：“自然” 人类经济形态 非人类中心主义 目前，学界关于老子“道法自然”思想的研究主要是从经济(人与自然)、社会(人与人)以及精神(人与其自身)三个角度展开的。本文拟从人类经济生活乃至整个社会生活基本上已经进入现代(工业经济社会)并且在某些地方后现代(生态经济社会)已初露端倪的时空背景中，以不同生存状态下人们对“自然”内涵不同解读进而到采用不同的经济手段对待自然为轴线，进一步去挖掘老子“道法自然”生存智慧中的积极因素在解决当今人类所面临的经济(生态)和精种两大危机(尤其是前者)中的现代价值。 一 老子天道自然、人道无为的“道法自然”思想无疑是整个中国传统哲学之精髓“天人合一”思想的有机组成部分，足道家生态经济伦理思想的逻辑起点和思维基础，同时也是道家处理经济(人与自然)关系的基本价值取向和行为准则。 在中国思想史上，老子可能是第一个对“自然”概念进行哲学思考的人。在“道法自然”中，“自然”不但是天、地、人的终极价值和最高存在状态，而且也是“道”的根本特性。如果从“自然”即“让自身的自己而然”的意义上理解，“自然”就是一种不同于“人为”而又高于“人为”的天然状态。这一点和约翰?密尔在《自然》一文中的观点相似。密尔认为，“自然”一词的一种含义是“未受到人类干预按其本来应是样子所足的事物”，这就足天然的、自生的、自在的、符合本性的自然。按照三国魏王弼说法，自然是宇宙万物在没有人为干扰时的本来面貌，是一种无须用语言也无法用语言言说的存在状态或天然本性。“自然”既存在于天地万物之内(“地”、“天”“法自然”)，又存在于并展现在人的行为、欲望和感觉之中(“人”“法自然”)。从无生命的斗转星移，沧海桑田到有思想、有意识的人的七情六欲、生老病死，只要是“未受到人类干预按其本来应是样子所是”，莫不如此。 也许正是有了这种“自然中心主义”的思维基因，人类历史有相当长的一段时期都是在一种自己给自足的自然经济中度过的。不管人类是否都意识到了道家的这种“有所为有所不为”特别是“有所不为”之最高境界的“道法自然”思想，在处理与自然的关系时，毫无例外，为了生存，他们就“有所为”，积极地去认识改造自然。毕竟，人类能力的现实发展是历史的，是在内外尺度的博弈中逐步提高的。人类此时在处理自己与自然的关系时，更多地也许是无奈地体现出一种“有所不为”，一种顺其“自然”， 一种道法“自然”。也正因为如此，人与自然的关系从整体上说是和谐的。当然，以“自然中心主义”为思想基础的“自然经济”中的“自然”，还只是一个朴素而原始的概念。 二 从 文化 渊源上讲，发韧于欧洲的现代工业经济生产模式，是以人与自然二元对立的思维模式为基础、以对人类知识理性和主体性的强调为核心的，它用理性化的社会建制(包括市场经济体制甚至民主法制等)协调着具有不同才能世俗化的人们为发展工商业而效力，其间所表现出的“世俗趣味的高涨、工具理性的蔓延和个性表现的放纵”至今仍方兴未艾。当初这种多少带有点西方中心主义(更多地是人类中心主义)特色的文化之火一日在欧洲燃烧，便以前所未有的方式席卷世界各地，并逐步形成了一个强大的资本主义市场经济体系。而世界 其它 地方(尤其是那些具有深厚自然经济传统的民族)的人们(已经习惯田园牧歌式的生产生活方式)在苦苦挣扎的阵痛后，如今却也正兴奋地品尝着现代工商业所带求的甜果，乃至于他们对祖上留下的本来弥足珍贵的遗产也似乎有点满不在乎。 与东方文化强调人与自然交相感应“天人合一”价值观不同，在西方经济、文化传统中，尽管在占希腊时期曾经把人与自然作为一个有机体过，但占主导地位的还是天人相分以及人对自然的主导的。不管是普罗泰戈拉的“人是万物的尺度”、亚里士多德的自然目的论还是____的神学目的论等，都是站在人类中心主义的立场上，把自然仅仅作为一种为人而存在的工具。尤其是到了近现代，人与自然的对立空前激化，而人的主体性却被大大张扬。笛卡儿首先确立了人是作为一种精神性主体而存在的，康德又提出“人为自然界立法”，黑格尔则把自然界视为人绝对精神的外化，而尼采更是表明，人是可以取代上帝的全知全能和至善至美的。从此，作为主体的人成为科学知识、政治价值和道德法则的最终依据，从此，作为人类生活方式基础的工业经济的成长与壮大也便是水到渠成的事了。 三 然而，正是基于这种主客二分并带有宰制性色彩的现代理念，以物质主义、经济主义和消费丰义为特征的现代工商业发展模式所带来的生态危机，今天却逐渐成了曾经欣喜若狂的现代人眼前挥之不去的乌云，尤其是在那些渴求加快经济发展的发展中国家(譬如中国);而信奉“上帝死了”的现代人募然发现自己，怎么也走不出失去终极关怀后虚无主义精种危机的阴霾。尤其是前者，即生态问题，已经成为现代人类不得不去严重关注和认真解决的问题。随着生态环境的不断恶化，人们已经开始在人与自然关系方面，对自己本来所引以为豪的工业发展模式，开始进行全面而深刻的 反思 ，并试图找出产生这一问题的真正根源。 在美国，历史学家林?怀特最先探讨了生态危机产生的历史根源，他认为，西方社会片面地去发展工商业经济而破坏自然的态度起源于____。社会学家芒克雷弗则认为，基督____义只是对人类去采用何种方式发展经济的一种误导，即是基督____极端的人类中心主义。因为按照人类中心主义的逻辑，人类为了自己的利益可以无休止地掠夺地球资源，发展工业，因为自然没有内在价值。而形成于20世纪中叶西方工业化国家的生态伦理学，则主张把伦理道德关怀对象的范围从人类共同体扩展到整个地球生态系统，去尊重每个生命生存的权利。循着这种思路，人类所能发展的也只能是生态经济了。 正是在这种背景下，追求仁智会通的东方智慧被纳入西方学者新的诠释系统。他们逐渐认识到，如果从经济发展的角度来说，古朴、神秘而又深刻的东方智慧不仅有“过去时”(自然经济)的美感和魅力，而且有“现在时”(工业经济)乃至“将来时”(生态经济)的启示意义。爱因斯坦、普利高津等人都以浓厚的求知欲研习东方的《易经》、《老子》和佛经，希冀从中发现治疗现代社会工业病的精神启示。作为中国“愿住民”、与儒释共同构成中华文化智慧之源的道家道教，在奠定其理论基础的《老子》一书中所阐释的“道法自然”的生态经济思想尤为西方学者所肯定和重视。 总之，从西方到东方，从现代到后现代，从自然中心主义、人类中心主义到非人类中心主义，从自然经济、工业经济到生态经济，人类对“自然”内涵的不同解读进而到采用不同的经济手段对待自然，反映了人类不同的经济生活乃至生存状态的变迁。以非人类中心主义的胸怀去体悟自然的神秘、奥妙和无限性，尝试“道法自然”，走发展生态(循环)经济之路，理应成为现代人类解决自己经济发展困境的优先价值取向和现实行为选择。看了“经济学术论文文献”的人还看： 1. 经济学术论文 2. 会计学术论文文献 3. 会计学术论文文献综述 4. 计算机类毕业论文参考文献大全 5. 大学关于经济方面的论文

经济学毕业论文范文

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经济学毕业论文

一、 房地产业的现状与问题

近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。

1、房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现和8%的高增长率，其中投资贡献率高达左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的，逐步上升至2001年的(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为，， 和，房地产开发投资增长率分别为 ，，和，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，，30%，，和。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?

2、销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。

但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为、、、、和，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。

可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。

因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。

4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。

圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

5、房地产信贷发展 有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。

二、防范房地产泡沫的举措

上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

3、完善房地产金融体制 防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献：

徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。

林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。

刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。