征迁论文参考文献

一、被征收房屋价值的补偿怎么确定？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”

《征补条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。”

按照保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则，条例规定，对被征收人的补偿包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，市场价格包含了土地使用权的价值，不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。

二、哪些因素影响拆迁补偿？

《征补条例》第十五条：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”

《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第十四条：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”

从上述法规中可以看出房屋价值的影响因素有“房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等”，北京英淇律师事务所为您解读影响房屋价值的因素。

1、房屋结构影响拆迁补偿

在房屋拆迁补偿对于房屋结构的不同导致房屋拆迁补偿也不一样。房屋有木质结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等类型。一般情况下，钢结构的价值＞钢筋混凝土结构的价值＞砖混结构的价值＞木质结构的价值。

2、房屋成新程度影响拆迁补偿

房屋的成新程度也影响补偿。房屋使用时间的长短对房屋补偿价格影响也是明显的。一般而言，房龄越高，价值越低，但一些有悠久历史和特定意义的房屋，不能按照上面的房龄因素来评估，否则会低估被征收人房屋的价值。对于这种房屋，其价值往往要高于新房。

3、房屋用途影响拆迁补偿

在房屋拆迁补偿对于房屋用途的不同补偿也不相同，有的房屋是自己居住，也有的房屋是做经营使用，还有的用作厂房，仓库使用。一般情况下价值的递进状态为商业性用房的价值＞住宅用房的价值＞工业用房的价值。

4、房屋区位不同影响拆迁补偿

在一个城市里，房屋的面积、用途、结构确定的情况下，房屋的价值更多取决于房屋在这个城市的区位，也就是老百姓所说的繁华程度，同样的房屋在好地段还是不在好地段，房屋的价值差距是十分大的。比如靠近学区房、离医院远近地段的价值就很高，还有北京二环附近的房屋和六环附近的房屋拆迁补偿价格，显然不可同日而语。

三、拆迁补偿怎选？

《评估办法》第二十一条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”

货币补偿，是指征收人以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人以货币形式进行补偿的方式。房屋产权调换，是指房屋征收部门提供房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。

所以，当您面临征收时，您所享有的权利就是：既可以选择货币补偿，也可以选择产权置换。

四、先补偿后搬迁

《评估办法》第二十七条：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。  作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。  任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”

在同意拆迁时，被拆迁人一定要明白先补偿，后拆迁的顺序，避免拆迁过后有所损失。如果遇到了选拆迁后补偿的情况，要知道保护自己的合法权益，拒绝这种拆迁形式。

如遭遇“逼迁”，首先，切记不要与其发生正面冲突，保存相关证据并拨打报警电话，保存相关证据，委托专业拆迁律师会启动相应的程序，通过法律途径维权才是正确的途径。

五、不得降低被拆迁人的生活水平

《土地管理法》四十七条第六款规定:“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”。

《土地管理法》四十七条第七款规定:“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”

从上述立法用意来看，征迁不得降低被征迁人的生活水平。拆迁法律中并没有作出具体的征地拆迁补偿标准，在国有土地上房屋征收补偿中，主要需要三项补偿事项，分别为被征收房屋价值补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿和因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

被征收人在房屋征收与补偿中的权利，散见于法律、行政法规和地方性法规中。我国在不动产征收与补偿方面仍缺乏统一立法。对于集体土地上房屋征收与补偿，我国主要通过《中华人民共和国土地管理法》进行规范；对于国有土地上房屋征收与补偿，我国主要通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行规范。此外，还有几部重要的法律如《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》对国有土地上房屋征收与补偿做了一些原则性规定，行政法规如《中华人民共和国土地管理法实施条例》对集体土地上房屋征收做了比较系统的规范。在长期诉讼实践的基础上，笔者从上述几部法律、行政法规中归纳出被征收人在房屋征收与补偿中的五项基本权利，即知情权、参与权、选择权、补偿权和救济权。知情权，即被征收人依法知悉征收与补偿有关情况的权利。知情权是被征收人的一项基本权利，贯穿于征收与补偿的始终。《中华人民共和国土地管理法》第四十六条第一款明确规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定：“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条也规定：“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条规定：“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条第二款规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”侵害被征收人知情权的征收、补偿活动，程序违法。在征收、补偿过程中，被征收人有权知悉征收的原因，有权知悉征收决定的内容，有权知悉征收补偿方案的内容，有权知悉其他被征收人获取补偿的情况，有权知悉征收补偿资金的发放、使用情况（见《政府信息公开条例》），有权知悉征收补偿资金的账户及数额。参与权，即被征收人依法参与征收、补偿有关活动的权利。参与权也是被征收人的一项基本权利。充分保障被征收人的参与权，是“程序正当”原则的基本要求，也是“决策民主”原则的基本要求。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定：“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”《中华人民共和国土地管理法》第四十九条第一款规定：“被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条第二款也规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定：“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”按照我国现有的法律、行政法规的规定，保障被征收人在征收与补偿活动中的参与权，既要保障被征收人参与征收前有关规划和计划制定的权利，又要保障被征收人对征收补偿方案发表意见的权利；既要保障被征收人在参与制定房屋征收评估办法方面的权利，又要保障被征收人在选定或确定评估机构方面的参与权。选择权，即被征收人依法选择估价机构和补偿方式的权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”按照规定，被征收人可以依法选定或者确定估价机构。但征收人不具有选定、确定、指定估价机构的职权。保障被征收人选择估价机构的权利，有利于更好的维护被征收人的利益，弥补被征收人在评估知识和资源方面的不足。被征收人不仅可以依法选择估价机构，而且可以依法选择补偿方式。被征收人既可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。被征收人选择补偿方式的权利，始于征收决定作出之时，终于补偿决定作出之时或者补偿协议签订之时。征收人不得干预被征收人选择补偿方式的权利，不得强迫被征收人选择或者放弃某种补偿方式。对于集体土地上房屋征收，被征收人还可以选择留地安置、入股安置、保险安置等多种补偿方式。补偿权，即被征收人依法获取公平补偿的权利。《中华人民共和国物权法》第四十二条第二款规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”《中华人民共和国物权法》第三款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款规定：“补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”按照法律和行政法规的规定，征收人征收被征收人的房屋，应当向被征收人支付相应的补偿，如房屋补偿、土地使用权补偿等。在征收过程中，被征收人不仅享有要求征收人支付补偿的权利，而且享有要求征收人予以公平补偿的权利。公平补偿是征收人在支付补偿时必须坚持的基本法律原则。这就要求：一、征收人在支付补偿时，应当坚持公平原则，公平对待征收区域内的被征收人。二、征收人支付的补偿不应低于市场价格。三、征收人在支付补偿前，不得强制被征收人搬迁。另外，对于集体土地上房屋征收，公平补偿原则要求征收人支付的补偿必须确保不降低被征收人的居住条件和生活水平。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确要求征收人坚持公平补偿原则。《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例，虽未直接将公平补偿原则列入法律条文，但实质上也遵守了公平补偿原则。尤其是近年来我国颁布实施的一系列土地管理配套法规、规章、法规性文件，明确规定征收集体土地上房屋“不得降低被征收人的居住条件”和“不得降低被征收人的生活水平”（见《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》）。救济权，即被征收人在征收活动中认为其权益受侵时通过法定方式获取救济的权利。在实践中，被征收人的合法权益被侵害的情形经常发生。当合法权益被侵害的时候，被征收人该怎么办呢？我国现有法律、行政法规对被征收人的合法权益被侵害时的救济途径作出了具体规定。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定：“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条规定：“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第三款明确规定：“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”被征收人不服征收决定，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收人不服补偿决定，也可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。对于国有土地上房屋征收补偿方案不服的，被征收人可以提出自己的修改意见。对于集体土地上房屋征收补偿标准不服的，被征收人可以申请行政协调；对行政协调不服的，被征收人可以进一步申请行政裁决。签订补偿协议后反悔的，被征收人可以依法要求法院变更、撤销补偿协议，或者请求法院确认补偿协议无效。知情权、参与权、选择权、补偿权和救济权，是我国法律规定的被征收人的五项基本权利。北京凯诺律师提醒：无论是集体土地上房屋征收，还是国有土地上房屋征收，被征收人均享有这五项基本权利。在实践中，凡是取得了良好社会效果的征收项目，均是充分保障了被征收人五项基本权利的项目；凡是未充分保障被征收人五项基本权利的项目，也都难以取得良好的社会效果。依法征收是依法治国在房屋征收领域的基本体现。保障被征收人的五项基本权利，既是依法征收的基本要求，又是依法征收的基本条件。只有充分保障被征收人在征收与补偿过程中的知情权、参与权、选择权、补偿权和救济权，才能确保征收与补偿在法治的轨道上运行。参考文献：《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》

国有土地上房屋征收中被征收人的法定权利一、被征收人在房屋征收中享有什么权利？答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》即其他法律法规，被征收人享有如下十二项权利1、土地使用权和房屋所有权在政府组织实施征收过程中，您的房屋所有权和土地使用权并不是直接随着征收决定作出而转移，在您签订协议并获取补偿安置或被人民法院强制执行之前，土地使用权和房屋所有权一直属于您自己。2、知情权政府实房屋征收中，应当将被征收房屋调查登记结果、未经登记建筑认定处理结果、征收补偿方案、房屋征收决定、房屋征收补偿决定等内容在被征收范围内公布，保障被征收人知情权。3、申请政府信息公开的权利对于政府作出房屋征收决定及补偿决定所依据的规划、计划、立项等文件、如果需要了解的，可以向相关制作机关或保存机关申请信息公开。4、确认权在房屋征收中，对被征收房屋调查登记、对未经登记建筑物的调查、房屋征收评估丈量结果应当经被征收人签字确认。5、参与和发表意见权房屋征收部门应当经拟定的《房屋征收补偿安置方案》在征收范围内公布，征求公众意见，征收公众意见的时间不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 6、申请对未经登记建筑物认定权和提出异议的权利未经登记建筑即无证房，并不是一律不予补偿，市县政府应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。7、提起行政诉讼和申请行政复议的权利被征收人认为政府作出的《房屋征收决定》或《房屋征收补偿决定》《房屋征收补偿安置协议》以及相关部作出其他行政行为或不履行法定职责侵犯合法权益的，可以提起行政诉讼或行政复议维护合法权益。8、投诉权对于相关部门违反《国有土地上房屋征收补偿条例》的行为如：不履行条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁；贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的……有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。对于房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，有权发证机关举报，由发证机关予以处理。9、获得补偿和选择补偿方式权利您的房屋被征收，你有权就被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等事项获得补偿安置。同时被征收人有权选择补偿安置的方式，即选择货币补偿或产权调换。 10、住房保障优先权征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。11、评估机构选择权房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定12、复核鉴定权被征收人对房屋征收评估结果有异议的可以自收到评估报告申请复核，房屋评估机构收到复核申请10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。