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杭州瑞铭贸易有限公司诉浙江来伊份食品有限公司房屋租赁合同纠纷案金华市婺城区人民法院民事判决书 〔2012〕金婺民初字第3112号原告：杭州瑞铭贸易有限公司。法定代表人：郑闯。委托代理人：吴肖臣，浙江浙杭律师事务所律师。被告：浙江来伊份食品有限公司。法定代表人：施辉。委托代理人：赵本有。委托代理人：王珍。原告杭州瑞铭贸易有限公司（以下简称瑞铭公司）为与被告浙江来伊份食品有限公司（以下简称来伊份公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年12月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员陈小玲独任审判，先后于2013年1月14日、2月5日公开开庭进行了审理。原告瑞铭公司的委托代理人吴肖臣、被告来伊份公司的委托代理人赵本有、王珍到庭参加诉讼。在诉讼过程中，双方曾进行庭外协商，未果。本案现已审理终结。原告瑞铭公司起诉称：2011年12月9日，原、被告签订《场地租赁合同》1份，约定原告将位于金华市双龙南街307号营业用房2间出租给被告，租期为2011年12月25日至2014年12月24日，年租金22万元，租金先付后用，每年一付，付款日期每年11月25日。2011年12月29日，经金华工商部门登记，被告在承租地金华市双龙南街307号成立来伊份公司金华双龙南街二店。合同约定的租金支付日到期后，原告多次催讨，并曾发律师函给被告，要求支付租金及滞纳金，直至2012年12月26日，被告仍拖延拒付租金并仍使用承租房屋。原告认为，被告的行为已经构成违约，给原告造成经济损失，根据《场地租赁合同》第二条、第五条、第七条，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。为维护原告的合法权益，根据合同法第二百二十六条、民诉法第二十四条等规定，请求法院：1．判令解除原、被告之间的《场地租赁合同》，由被告向原告支付违约金10万元；2．判令被告承担诉讼费用。在庭审过程中，原告当庭增加一项诉讼请求，即由被告支付租金至合同解除之日止。为证明上述事实及主张，原告向本院提交的证据有：1．2011年12月9日的场地租赁合同1份，证明原、被告之间存在租赁关系的事实；2．从金华市工商局江南分局调取的授权委托书、证明各1份，证明原告经金华市江南红旗大酒店有限公司书面授权，将涉案房产依法、依约转租给被告，且被告事先明知的事实；3．2012年12月7日律师函、国内特快专递邮件详情单各1份，证明被告收到原告律师函后仍拒付租金；4．2011年12月5日的场地租赁合同1份，证明原告与金华市公元大厦商业管理有限公司（以下简称大房东）存在租赁关系的事实。被告来伊份公司答辩称：被告不是拒付租金，租金之所以未付是因为在2012年11月22日收到大房东的书面通知，大房东告知其于2012年11月22日已经发函原告要求解除金华市双龙南街307号营业房的场地租赁合同，要求被告在2012年12月30日前搬离租赁场地，被告认为原告有可能丧失继续履行合同的能力才暂时中止履行支付租金的义务，并通过快递书面通知原告，表达了被告愿意支付租金、继续履行合同的意愿，但原告应提供相应担保，保证不会影响被告对承租场地的使用。因此，未付租金是依法行使不安抗辩权，不属于合同约定的违约行为，被告不存在违约，原告要求支付违约金的请求应予驳回。对于解除合同的请求，基于原告与大房东之间的合同已经解除，被告同意解除合同，同意支付房屋实际使用期间的租金，也不排除就损失向原告主张权利。 为证明上述事实及主张，被告向本院提交的证据有：1．场地租赁合同1份（与原告证据1相同），证明双方存在租赁关系；2．授权委托书1份，该委托书是第一次原告给被告办理工商登记之用，因工商部门认为地址、门牌号码不明确不予办理，已将原件还给原告，被告留复印件，原告证据2的委托书就是原告第二次给被告办理工商登记作备案。依据授权书，被告并不清楚原告与大房东之间是授权关系还是承租关系，不清楚被告承租的房屋是不是由原告转租，被告发函目的就是让原告确认该事实，但至今没有得到正面回复；3．通知、关于解除《场地租赁合同》的通知各1份，证明大房东通知原告解除合同，同时通知被告2012年12月30日前搬离承租场地，被告有合理理由认为原告可能丧失履行合同能力，所以没有按期支付租金；4．律师函（与原告证据3相同）、函各1份，证明原告的律师函与起诉状的诉请、后来的变更诉请不一致，表明原告立场不定，让被告无所适从；5．联络函2份及挂号、快递单据各1份，证明原告已收到联络函，被告收到大房东通知后已以书面形式及时、明确的通知原告被告将暂时中止履行支付租金的义务，待有证据证明原告恢复履约能力或提供了相应担保被告立即支付租金。以上证据1-4（除证据3的通知），均为扫描件的复印件。在审理过程中，本院依法组织双方诉讼代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：一、对原告提供的证据被告均无异议，律师函、补充证据已收到，授权委托书未收到。经审核，本院依法对原告证据的证明力予以确认。二、对被告提交的证据原告认为被告的举证已超过举证期限，对此保留意见，在此基础上质证如下：对证据1、2无异议，证据2进一步证明对原告转租的事实被告与房东都清楚；证据3的两份通知没有收到，对证据三性均有异议，大房东通知的内容原告知悉，该内容同时证明被告知悉大房东解除合同的理由是违法转租，被告也清楚违法转租事实上不成立；对证据4无异议，因被告是一般违约所以发律师函要求支付租金及滞纳金，因被告已构成严重违约所以再次发律师函要求解除合同、支付违约金；证据5的两份联络函未收到，但原告对第一份联络函中被告的态度是知道的，即被告以违法转租为由拒付租金。经审核，本院依法对被告证据的证明力予以确认。在审理过程中，本院为查明案件事实，依法向大房东调取了相关证据：关于解除《场地租赁合同》的通知、《关于金华市公元大厦商业管理有限公司擅自解除场地租赁合同的回复》、函、证明。经庭审质证，原、被告双方对本院调取的证据均无异议。综上，根据上述已确认证明力的证据及双方诉讼代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：2011年12月9日，原、被告签订《场地租赁合同》1份，合同约定，原告将位于金华市双龙南街307号的营业房两间出租给被告，总计面积约90平方米；租期3年，自2011年12月25日至2014年12月24日；租金（含税）每年22万元，租金先付后用，每年支付一次，付款日为每年11月25日，第一年租金在合同签订后3天内支付；被告支付1万元作为押金，合同期结束后，原告在被告结算清水电费3日内无息返还押金；第五条约定，被告有以下情形之一的视为违约，其中第1项约定被告逾期缴纳或未足额缴纳租金及其他费用超过10日，应按每日应付租金和费用的1‰支付滞纳金，超过30日，甲方有权终止合同；第七条第3项约定，在合同有效期内，因下列原因可变更或终止合同：经双方协商一致可变更或终止合同；任何一方严重违约或者任何一方擅自提前解除合同，须向守约方赔偿人民币10万元；等等。合同签订后，被告按约交付了第一年租金，并在原告协助下办理了相关证照如期经营。2012年11月22日，大房东向被告发出“通知”1份，并附有关于解除《场地租赁合同》的通知1份。“通知”载明，“浙江来伊份食品有限公司：我公司于2012年11月22日已正式发函给杭州瑞铭贸易有限公司关于金华市双龙南街307号（场地门牌号295-297）营业房的《场地租赁合同》解除通知，请贵公司该门店在2012年12月30日之前搬离该场地。特此通知！敬请配合！”关于解除《场地租赁合同》的通知载明，“杭州瑞铭贸易有限公司：贵公司于2011年12月5日同我公司签订《场地租赁合同》一份，约定由贵公司承租我公司位于金华市双龙南街307号（场地门牌号295-297）营业房两间，租期自2012年1月1日起至2017年12月31日止，并约定了违约责任等。合同签订后，贵公司没有依约履行合同，而是将场地转租给浙江来伊份食品有限公司用于经营食品。经调查，贵公司与浙江来伊份食品有限公司均为独立法人，无隶属关系。贵公司的行为违反了双方约定和合同法相关规定，现按照合同法规定通知贵公司：双方所签订《场地租赁合同》解除。特此通知。2012年11月22日”。2012年12月5日、2013年1月9日，被告先后以快递、挂号信方式将大房东的认为原告违法转租要与原告解除合同、要求被告限期搬离经营场地，以及被告将依照合同法行使不安抗辩权，在原告与大房东纠纷解决前暂时中止支付租金，待原告有履约能力或提供担保之下将立即支付相应租金等内容函告原告，并要求原告作出书面答复。2012年12月7日，原告发律师函给被告，认为原告不存在违法转租情形，对此被告是明知的，被告借此故意拖延甚或拒付租金是违约行为，除应在收到律师函后两个工作日内支付租金外，还应按每日220元的标准支付滞纳金。同月26日，原告再次给被告发律师函，认为逾期支付租金已超一个月，属于严重违约，依照合同约定将解除双方签订的合同，并承担支付违约金的责任。另查明，被告自逾期后至今，未履行支付第二年度租金的义务。同时查明，2011年12月5日，原告与大房东签订《场地租赁合同》1份，合同约定，大房东提供位于金华市双龙南街307号金华市江南红旗大酒店有限公司场地门牌号（295-297）营业用房两间，总计面积约90平方米；大房东向原告提供有效的房屋权属证明，以便原告办理营业执照和其他相关证件使用；租期5年，自2012年1月1日至2017年12月31日；租金（含税）：第一年131400元，第二年137970元第三年144868元，第四年156457元，第五年168974元，租金先付后用，每年支付一次，付款日为每年1月1日，第一年租金在合同签订后10日内支付；原告经大房东同意可以转租、分租租赁场地，但不得将租赁场地以任何形式作债务抵押、对外担保及抵偿债务，不得变更经营主体和经营内容、用途；合同同时就违约责任等作了约定。2012年11月23日，原告向大房东发出《关于金华市公元大厦商业管理有限公司擅自解除场地租赁合同的回复》，认为原、被告的合作经过大房东同意，有书面文字记录，工商部门有备案，整个过程合法合理，不存在违约行为，大房东单方面擅自解除合同将承担违约后果。12月26日，原告再次发函大房东，同意解除双方签订的《场地租赁合同》，同时认为大房东违约应支付违约金等。本院认为：2011年12月9日原、被告签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一经签订，对合同各方均有约束力。一、关于解除。结合本案，涉案合同系基于原告与大房东签订的《场地租赁合同》而存在，即涉案合同属于转租合同，原告将其2011年12月5日从大房东处承租的两间营业房于12月9日转租给被告经营之用。之后，三方相安无事，直至2012年11月22日大房东要求解除其与原告所签租赁合同纠纷的发生。2012年12月26日，原告同意解除合同。基于此，涉案合同失去了其存续的基础，对于原告要求解除涉案合同的诉请，被告表示认可。故，对原、被告业已达成一致的解除2011年12月9日双方所签《场地租赁合同》的内容，本院依法予以确认。二、关于违约。本案争议焦点是被告逾期未支付租金的行为是否构成违约。从庭审查明的事实看，2012年11月22日被告收到了来自于大房东的要求其在2012年12月30日前搬离经营场地的书面通知，这恰好在涉案合同约定的租金支付日11月25日之前，大房东要求被告搬离场地的理由就是原告违反合同约定将营业房交与被告经营，其已向原告发出解除合同的通知。被告在收到大房东通知后曾发函原告，要求在原告了结其与大房东纠纷或出具其具有继续履行涉案合同能力的担保之下即支付租金。本院认为，导致本案诉讼发生，原告应负完全责任，其转租行为遭到了来自于大房东的反对，在涉案合同约定的付款日届满之前，未妥善处理好其与大房东之间的纠纷，导致被告无所适从，况且，被告在收到大房东通知后也及时向原告作了通报，被告作为涉案合同相对方已尽到了其应尽的义务，其依法行使不安抗辩权有据可依，本院予以支持。故被告未交付租金非出自其主观意愿，不构成违约。三、关于租金。鉴于被告未搬离经营场地及原告与大房东解除合同时间为2012年12月26日这两个事实，原告对其与大房东的合同解除前的租赁物享有使用权，原告根据涉案合同约定向被告收取租金的权利仅限其与大房东合同解除前存在，无权就解除合同后被告仍在使用的租赁物主张权利，即被告应当向原告支付的第二年度租金为2012年12月25日、26日两日的租金1205元，原告要求支付至涉案合同解除日止的租金的请求，于法无据，本院不予支持。综上，对原告诉请及被告抗辩中合法有据的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除2011年12月9日原告杭州瑞铭贸易有限公司与被告浙江来伊份食品有限公司签订的《场地租赁合同》；二、被告浙江来伊份食品有限公司于本判决生效之日即支付原告杭州瑞铭贸易有限公司租金1205元；二、驳回原告杭州瑞铭贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1150元（已减半收取，原告已预交），由原告杭州瑞铭贸易有限公司负担1125元，由被告浙江来伊份食品有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员陈小玲二〇一三年三月十五日书记员吴昱媛