长租公寓融资毕业论文

长租公寓可以有一个稳定的住所，不用为租房子而烦恼，也能稳定的生活，相比短租要安稳得多。

作为深受都市年轻人青睐的居住方式，长租 公寓 近两年来可谓异常火爆，却也乱象频发。从2018年下半年开始，长租公寓的融资就愈加困难，很多通过资产证券化的融资未发行成功。不过，春节过后，长租行业迎来了一波融资热潮。

魔方D轮融资亿美元，为上市铺路？

3月11日，集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得亿美元的D轮融资，加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ为本轮战略投资方。魔方生活服务集团CEO柳佳称，本轮融资资金将用于进一步提升品牌影响力，优化运营管理，完善IT系统和会员体系，以及进行项目并购和轻资产拓展。

此次融资是2019年集中式长租公寓领域宣布的第一笔大额融资，此前，魔方已完成三轮股权融资，投资方包括中航信托、美国华平集团、德同资本等。2013年魔方获得6000万美元的融资，投资方为德同资本和美国华平投资集团，2015年5月，华平投资追加投资亿美元。2016年4月，魔方宣布获得C轮融资3亿美元。

魔方成立于2009年，是较早进入长租公寓行业的运营商之一。不同于自如、蛋壳等分散式长租公寓，以魔方为代表的集中式长租公寓采取集约化的管理，一家门店一般有几十至上百间房源。集中式房源的好处在于拿房成本和运营成本较低。

魔方生活服务集团董事长郑南雁表示：“发展长租公寓已经成为当下中国 房地产 发展的重要长效机制，魔方通过将闲置和低效利用的存量物业转变为人民群众需要的‘增量’租赁用房，创造了中国新时代下的租赁模式。”

在业内看来，魔方融资、规模扩张主要是为上市做准备，但上市后估值、以及未来前景如何，现在还无法评判。

品牌公寓融资热，资金向头部企业聚拢

这并非个例。实际上，今年春节过后，长租行业迎来了一波融资热潮。

2月14日，华夏资本-金地火花长租公寓1-8期资产支持专项计划在上交所成功获批，拟发行规模合计20亿元。据悉，为进军长租公寓，金地商置于2015年设立了全资子公司火花时代投资管理有限公司，2016年初，“金地草莓社区”首个公寓在深圳开业。此次金地发行的华夏资本-金地火花长租公寓1-8期资产支持专项计划，融资品种为资产支持证券ABS。

2月21日，窝趣公寓宣布完成B轮融资，本次融资额近2亿元，领投方为魔方（中国）投资，窝趣管理团队也进行了增资。窝趣WOWQU诞生于铂涛集团，于2015年4月正式成立，公司曾在2017年8月获得58同城领投的5000万元A轮战略投资。有业内人士称，未来窝趣大概率会并入魔方集团，进一步充实魔方公寓的规模和产品线。

2月26日，媒体报道称， 北美青年Co-living（共享社区）社区邻客（Tripalink）于近日完成数千万元的A+轮融资。由Calin SJG Fund和 领投，险峰长青K2、e代理、Tekton Ventures跟投。创始人李东昊称，此轮资金后，邻客将从公寓选址、软装设计等方面进一步打磨产品，并且计划将业务向全美扩张。

3月1日，长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资，此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，同时，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。

看似资本寒冬，为何这些长租公寓企业仍然得到资本的青睐？“对于中小企业，就不要指望好的融资。不过，大品牌的融资一直在春天里。”房东东创始人全雳表示，对于今后的长租行业，资本总体很谨慎，无论股权投资或者债权融资，只会向头部和超大规模企业集中。

不过，在扎根董事长兼首席执行官王青松看来，资本与长租公寓天生就是矛盾体，要结合好资本，不能做短线投资者。否则，融资会让自己成为资本的工具。

恐“变味”，多家房企长租公寓融资受阻

值得注意的是，随着资产证券化在国内的深入发展，ABS成为了新宠，也就是房企、房产中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房贷款作为底层资产，在市场上公开募资的一种融资方式。不过，去年关于金融资本搅乱租房市场秩序的话题引发监管部门关注。随之，金融监管越来越严格，多家房企发债受阻，其中不乏“长租公寓”项目的融资计划。

据上交所3月8日披露信息显示，重庆新鸥鹏地产一宗20亿元住房租赁专项公司债券发行申请，被上交所终止审核。该申请最早于2018年9月末提交，其间多次被中止审核，并重新提交资料。据新鸥鹏在最初申请的募集资料内披露，本次债券发行规模不超过20亿元，拟分期发行。本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于长租公寓和租赁住房项目建设及补充流动资金等法律允许的用途。

在此之前，多家房企住房租赁融资计划受阻。包括：奥园集团10亿规模非公开发行2018年住房租赁专项公司债券；花样年拟发行的50亿2018年非公开发行住房租赁专项公司债券；合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券等。

“业内担心的问题是，开发商拿了钱，实际上是把钱用于开发贷之类的，变相把资金大规模流入房地产市场内。”全雳表示。

全雳同时强调，10年后，住房租赁的核心一定是金融，金融背后是银行以及公募REITs。

长租公寓盈利模式待解，寡头之争持续

值得注意的是，长租公寓的洗牌也在同时进行。去年一年，杭州鼎家、上海寓见等因资金链断裂、经营不善致停止运营的长租公寓企业达十余家。

从2014年萌芽至今，经过四年多的高速发展，长租公寓出现了较为严重的分化现象。业内认为，长租公寓第一阶段“群雄并起”已近结束，长租公寓运营方在数量上的快速增长期已接近尾声。随之而来的，第二阶段“寡头之争”正在进行，长租公寓随之进入行业洗牌期。

全雳认为，直至目前，整个长租公寓头部企业的格局基本已经成型，“行业一度过热，目前已经开始洗牌，品牌公寓更趋于理性，过去看规模，现在更看现金流和利润，企业更注重内在价值，而不是盲目外延式的扩张。”

不过，难以否认的是，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期，但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。

对于长租公寓，目前很多企业采取的是包租模式，即传统的二房东模式。二房东模式拿房成本较高，回报周期长，基本靠融资，生意有所困难。值得注意的是，经历了长租公寓的市场争夺大战，集中式长租公寓的获房机会大幅减少，获取房源成本大幅提高。因此，有业内人士认为，集中式长租公寓规模发展的机遇期已失去。而没有规模，就无法降低管理成本和财务成本。

在此背景下，目前不少长租公寓企业纷纷转型，走向托管模式。记者了解到，魔方在D轮融资发布会现场，还启动了轻资产战略加速仪式。据悉，魔方针对地产开发商、建筑商、物业持有者，探索出了加盟、托管、合资等多种合作模式。

对此，全雳表示，今年，多家品牌开始尝试轻资产，这也是发展中的自然选择。不过，轻资产托管模式并非易事，业内人士认为，目前轻资产模式可以探讨，但为时尚早，还无法很快形成规模效应。

微信链接： 2017年10月18日，第十九次全国代表大会开幕，大会报告中提及“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，现场响起了持久的掌声，充分体现了党情民意，是住房租赁前进的坚实风向标，在国内也积极落地支持住房租赁资产证券化产品。我们将通过案例分析和专题报告形式对住房租赁类ABS项目做深度跟踪。 截至目前，交易所审核通过和成功发行的住房租赁类资产证券化项目合计4单，拟发行金额亿元，发行人包括魔方公寓、自如、新派公寓、保利地产等。以下重点分析“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”项目。1 证券基本情况 表2. 自如房租分期ABS基本要素2 、原始权益人及资产服务机 （1）北京自如众诚友融信息科技有限公司（原始权益人） 众诚友融是自如品牌的后台支持部门，负责北京自如资管体系内金融信息建设和维护职能。公司成立于2016年2月4日，注册资本5000万元，注册在北京市密云区经济开发区。众诚友融股东为北京自如资产管理有限公公司（简称“自如资管”），实际控制人左晖，持股比例为。左晖，男，北京大学EMBA，现担任链家董事长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、北京市房地产中介行业协会副会长、全联房地产商会副会长。2011年创办自如网，2014年创办链家网。 （2）北京自如资产管理有限公司（资产服务机构） 北京自如资产管理有限公司是自如品牌的运营实体，公司成立于2015年10月20日，注册资本3200万元。经过5年发展，北京自如资管的产品线已经从成立之初仅有的合租产品—自如友家，发展成为拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿五大产品线，横跨长租与短租市场，同时提供租期内的保洁、专业维修、搬家及自如优品等多项O2O生活服务。截至目前，北京自如资管管理房间数40万间，北京自如资管累计服务租客超过100万人，已经发展为国内长租市场第一品牌。 股权架构方面 ，北京自如的控股股东均为自然人，左晖持股，单一刚持股。 业务模式方面 ，北京自如资管的业务模式是依据自己搭建的B2C租房平台，为客户提供高效的找房、看房服务，以及租房期间的服务等。盈利模式就是“低买高卖”，主要是租金收入、增值服务和金融业务手续费等。 公司产品方面 ，（1）长租产品包括自如友家、自如整租和自如寓三个产品线，其中自如友家、自如整租是分散式长租业务，自如寓是集中式长租业务。（2）短租产品包括自如驿和自如民宿。本次专项计划底层资产— 房租分期 小额贷款对应的为长租产品中的“自如友家”和“自如整租”业务线，即北京自如资管旗下分散式长租业务。 房租分期业务风控措施 ，（1）贷前预审核，如实名认证、工作认证、入住校验、交叉审核等；（2）贷后管理。短信、微信、邮件等方式催收，上门张贴催告函等。如果租户预期、违约及到期未退租/解约超过3个自然日时自动上锁。 自如房租分期ABS项目基础资产为信托受益权，而信托受益权对应的底层资产为信托计划向北京自如资管的长租公寓租客发放的房租分期小额贷款债权。借款人要求是18岁以上非学生，芝麻评分不低于550分或自如分不低于70分，无失信不良记录等。 基础资产的形成 。（1）客户选择入住自如长租公寓，与北京自如资管签订《房屋租赁合同》；（2）客户选择使用房租分期，提出贷款申请；（3）北京自如资管和通道机构对客户进行资质审核；（4）通道与客户就房租分期小额贷款签署《贷款合同》；（5）客户线上支付一个月房租租金及等额于月租金的押金；（6）北京自如资管安排通道机构向客户提供剩余11个月的房租分期小额贷款，贷款将通过受托支付安排直接支付至北京自如资管指定账户；（7）客户按月还款，即支付租金和贷款服务费。 基础资产情况 。截至2017年5月10日，专项计划基础资产信托计划项下底层资产自如房租分期小额贷款余额亿元（信托计划总规模5亿元，包含缴纳的信托业保障基金及现金），共涉及合同万笔，合同期限为11个月，加权平均剩余期限为9个多月，单笔合同金额为2万多元。区域分布方面，集中在北京、上海和深圳，北京占比60%附近。违约情况来看，自如房租分期小额贷款入池资产中预期状态不到，预期率较低。目前自如所有贷款利率均为，贷款期限11个月，采用等额本息还款，贷款的IRR在11%以上。 4 、交易结构 （1）原始权益人众诚友融通过外贸信托设立的“荟润5号-自如自感系列单一资金信托项目单一资金信托”向租客发放房租分期小额贷款；（2）众诚友融将享有的单一资金信托项下的信托受益权转让给中信证券设立的“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”；（3）计划管理人根据底层资产的现金流情况设计出具有优先和劣后的结构化产品“自如房屋分期ABS”；（4）主承销商将“自如房屋分期ABS”销售给投资者；（5）投资者将认购资金打给主承销商指定的银行账户；（6）主承销商将募集资金作为资产对价打给原始权益人。 4 、增信措施 （1）优先劣后结构化分层，其中优先档获得次级档10%的信用支持。 （2）差额支付承诺，北京自如资管对专项计划提供差额支付。 （3）中证信用外部担保，对北京自如资管的差额补足义务提供不可撤销的连带责任保证担保。

个人觉得长租公寓的这种模式其实是无可厚非的，错主要就错在长租公寓的恶性竞争以及风险转移上，他们把风险转移到租客和房东身上，这种做法是极其不理智而且不合理的。