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bluesky588

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随着我国新闻改革的进行,报业市场化程度不断加强,公共关系作为报业经营的重要手段之一,越来越受到国内报业的重视。下面是我为大家整理的公共关系学案例分析论文,供大家参考。

《 浅谈新公共管理范式对高校管理的影响 》

摘要:从阐述新公共管理运动的主要思想入手,结合高校准公共产品的特征,分析当前学校管理中存在的问题,并从公共管理研究范式的角度,探讨对我国高等 教育 改革进程的影响,其目的是从中获得对我国高等教育管理改革的启示。

关键词:新公共管理范式;高校管理;影响

从20世纪80年代初开始,西方各国掀起了一场声势浩大且旷日持久的政府改革运动。尽管各国改革的性质、规模和途径不同,但都有一个共同议程,即“新公共管理”或“管理主义”范式。随着市场机制的不断发育成熟,行政体制改革的深化以及政府职能的转变,我国高等教育管理的实践模式和研究领域的理论体系都亟待进一步创新。因此,研究当代西方“新公共管理”运动的理论和实践,借鉴其 经验 教训,吸取其理论成就,对我国高等教育管理改革无疑具有重要的现实意义。

一、新公共管理范式的主要思想

新公共管理学以现代经济学和私营 企业管理 理论和 方法 作为自己的理论基础,将私营部门成功的管理方法和竞争机制广泛运用到公共部门。它是西方特定的政治、经济条件下的产物,在一定程度上反映了公共行政管理发展的规律和趋势。根据西方学者格里尔和盖布勒等人的论述,新公共管理运动主要有以下几个方面的主要思想。

1.政府的管理职能应是掌舵而不是划浆

新公共管理主张政府在行政管理中应是制定政策而不是执行政策,政府只起掌舵作用而不是划浆作用。这样可以缩小政府规模,减少开支,提高效率。新公共管理认为,有效的政府并不是一个实干的政府,也不是一个执行的政府,而是一个能够治理并且善于治理的政府。

2.政府服务应以顾客或市场为导向

新公共管理认为政府应以顾客或市场为导向,从而改变传统行政模式下的政府与社会之间的关系,对政府职能和社会职能重新进行定位。市场不仅在私营部门内存在,而且也在公共部门内存在。政府不再是凌驾于社会之上的官僚机构,而是负有责任的企业家,公民则是其顾客或客户。企业家式的政府应是以顾客的需求为导向并提供较高服务效率的政府。

3.政府应采用授权或分权的方式进行管理

政府组织是典型的等级分明的集权结构,这种结构将政府组织划分为许多层级条块。人们认同自己所属的基层组织,跨组织之间的交流及其困难,使得政府机构不能对新情况做出反应。企业界经理采用分权的方法,通过减少层级、授权和分散决策权的办法迅速做出反应,从而有效地解决问题。因此,政府也应该通过减少层级、授权和分散决策权的办法迅速做出反应。

4.政府应采用私营部门成功的手段和经验

与传统的公共行政部门排斥私营部门管理方式不同,新公共管理强调政府广泛采用私营部门成功的手段和经验。如重视成本效率分析、全面质量管理、强调降低成本、提高效率等。

5.政府应在公共管理中引入竞争机制

新公共管理认为,政府管理应广泛引进竞争机制,取消公共服务供给的垄断性,让更多的私营部门参与公共服务的供给。运用这种方式将竞争机制引入政府公共管理中去,从而提高服务供给的质量与效率。因为竞争有利于提高工作效率,有利于优化服务态度,有利于激发创新意识。

6.政府应重视公共管理的效率、效果和质量

传统的公共行政注重的是投入而不是结果。新公共管理根据交易成本理论,认为政府应重视管理活动的产生与结果,应关心公共部门直接提供服务的效率和质量,应主动灵活对外界情况的变化以及不同利益的需求作出富有成效的反应。因此,新公共管理主张政府管理的资源配置应与人员的业绩效果联系起来,强调按业绩而不是按目标进行管理,按业绩而不是任务付酬。

二、当前高等教育管理存在的主要问题

由于长期受计划经济管理模式的影响,我国高校管理的观念、方法、体系比较传统和陈旧,同社会主义市场机制的需求相比,同高等教育大众化的发展要求相比,还存在很多不相适应的地方,主要表现在以下几个方面。

1.高等学校办学体制改革出现滞后现象

根据新公共管理的观点,作为稀缺资源的高等学校由原来被认为属于核心公共产品转变为混合公共产品或准公共产品,这种认识上的转变要求加快对高等学校在办学体制上的改革。在目前高校办学体制改革中,虽然学校的隶属关系作了调整,但要改变长期形成的中央政府各部门和地方政府自成体系、各自封闭的办学状况还比较困难。部分学校和专业重复设置,教育资源配置和学校结构、布局不够合理,办学条件较差,办学水平和教育质量不高。在学校内部管理上,高校还没有真正改变其主管部门附属机构的地位,面向社会自主办学的权力有限,缺乏自我约束机制,难以灵活适应社会发展的需要。

2.后勤社会化改革进展缓慢

由于受计划经济管理体制的影响,在后勤体制改革以前,我国高校都建有比较完善的后勤保障和服务系统,其直接后果是学校办社会,导致后勤机构人员越来越多,经费开支越来越大,学校负担越来越重,严重制约着学校办学水平的提高和办学规模的扩大。当前,虽然大部分高校成立了后勤服务公司,并按企业化的模式进行运行,但是由于产权明晰、机制转换、人员分流、资产管理、经费结算等方面存在着较大的困难,高校的后勤服务并没有真正实现市场化。社会上的企业还很难参与学校服务市场的竞争,后勤企业还没有真正成为“独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展”的经济实体。

3.缺乏成本效益观念,浪费严重

在计划经济时代,高校是国家全额拨款的事业单位。随着改革开放的深入发展和社会主义市场经济体制的建立,高等学校的经费来源呈现多元化的趋势。除国家财政拨款外,还有教育事业收入、科研事业收入、经营收入等,但国家财政拨款收入仍然是高校主要来源之一。由于高校的主要任务是培养人才和科学研究,其产出的效益主要体现在社会层面上,加之经费不足可以向财政要专项、要政策,自身筹资压力很小。因此,高校普遍存在不重视投入产出的效益分析和研究,有些项目的投入往往是不计成本、不计代价,存在着非常严重的浪费现象。到目前为止,高等学校对固定资产的管理没有实行计提折旧的账务处理办法;对生均培养成本还没有形成一套权威的、科学的计算方法;对专项经费的投入产出情况也没有建立完善的评估体系;对投资决策的论证缺乏效益观念;加之目前对高校管理者在经费投入和使用方面还没有形成有效的管理约束机制,因而不可避免地出现资金浪费、资产流失和投资失误现象。

4.缺乏规范的用人制度和合理的分配制度

用人制度和分配制度的改革,是高校管理改革的重点和难点,主要表现在“教授终身制”、“教师铁饭碗”的体制还没有完全打破;干部能上不能下,优胜劣汰的竞争机制还没有完全建立起来。一些本可以通过招聘l临时工来完成的工作岗位,却仍然使用正式工,导致劳动力成本大大提高。

5.校(院)二级关系没有完全理顺

受传统管理观念的影响,学校管理重心还没有真正下移,学校的政策制定、学科建设、人才引进、设备购置、 财务管理 、资产管理、招生就业、人员流动等方面的决策权集中在机关职能部门,学院一级办学自主权比较小,难以放开手脚开展工作。相比之下,机关部门的职能显得过于强大,管理过度、管理越位的现象比较突出。

三、新公共管理范式对高校管理的影响

新公共管理理论以市场为中心,主张政府职能集中于基础教育和义务教育等核心公共服务领域,主张私人部门和非政府部门参与准公共产品的提供,提倡公共机制与市场机制的结合,提倡政府、社会和市场的合作。

1.调整高校管理模式

(1)从政府与学校的关系来看。根据新公共管理范式的观点,政府应更多地考虑利用市场配置资源的方式,从政策上给高校创造新的发展机遇。离开了市场资源,高等教育的办学能力和办学特色都无法得到充分的展现。高等教育始终离不开政府在政策上、物力、财力等多方面的支持,市场资源的争取也只能在法律和政策允许的范围内进行。对学校自身来说,必须在市场与计划之间做出恰当的选择,通过充分发挥市场和计划两种手段的各自优势,相互弥补各自的不足来促进高等教育体制的改革。

(2)从高校内部管理上来看。高校的行政部门应改变目前管得过多、过细的现状,其主要职能应定位在宏观管理层面,如制定政策、把握方向、指导工作等;二级院系的主要职能应定位在微观管理层面,如执行学校的政策、落实工作 措施 、完成教学科研任务等。同时,高校应重新构建学校与学院之间的权力关系,改变目前管理部门权力过大、过于集中的现状。行政机关要善于分权,努力为基层服务,实现管理重心下移,让二级学院有更多的决定权,充分调动学院自主办学的积极性和主动性。

2.引入竞争机制

(1)在后勤服务领域引入市场竞争机制,有利于推进后勤社会化改革。高校后勤社会化改革之所以进展缓慢,关键是高校对后勤企业采用了过多的保护性措施。后勤服务领域没有真正对社会开放,社会上的企业还不能参与学校的竞争。事实上,学校的宿舍、食堂、物业、绿化、医疗等基础实施完全可以通过引进社会上的企业进行投资和管理,与学校的后勤企业一起竞争。这既有利于深化后勤改革,提高企业的竞争能力,也有利于学校节约经费开支,提高经济效益。

(2)在管理服务领域引入竞争机制,有利于提高管理效率。高校的很多管理服务项目,都可以让私营企业或部门参与供给。如会计核算可以让会计事务所参与供给,内部审计可以让审计事务所参与供给,会议组织可以让宾馆饭店参与供给,旅游活动可以让旅游公司参与供给,资产管理可以让物业公司参与供给,等等。通过以上方法,将市场竞争机制引入高校管理中来,对推动高校管理效率的提高、服务态度的转变、管理方式的创新必将起到积极的作用。

3.引入企业管理方法

我国高等教育长期以来属于紧缺的公共产品或准公共产品,高校的规模和数量在短期内还不能满足人民群众对高等教育的需求,高校来自市场的竞争和压力并不大。相比之下,私营部门直接面向市场一线的激烈竞争。如果不研究管理理念、创新管理办法、改进管理模式,必将难以生存和发展。因此,最优秀的管理人才、最先进的管理技术、最有效的管理经验总是首先来自私营部门。尽管高校管理与私营部门的管理在各自的目的、对象、环境等方面存在差异,但私营部门重视管理的科学性、重视市场需求与顾客反馈、重视投入与产出、重视成本核算等管理理念,对高校管理无疑具有积极的借鉴意义。

4.建立科学的绩效评价体系

高校比较注重过程管理,而不注重结果管理,往往缺乏科学、系统的绩效评价。新公共管理运动提出的“政府应放松严格的行政规则,实施明确的绩效目标控制”、“政府应重视管理活动的产出和结果,应关心公共部门直接提供服务的效率和质量”等主张,对改进高校的绩效管理有很大的启发作用。关键是要改变重过程而不重结果的现状,在高校管理中引入目标管理的原理和方法,对个人和单位实施绩效目标控制。绩效评价结果要与个人的评价、待遇、职务、培养相结合,与组织的表彰、激励、提高相结合,以此增强个人与组织的责任感、使命感、危机感、紧迫感。引导个人与个人之间、组织与组织之间开展良性竞争,更好地为学校总目标的实现不断创造新的业绩。

参考文献

[1] 卢明.公共管理学管理范式的演进[J].中国行政管理,2001,(1).

张忠家.我国高等教育管理的主要问题与对策[M].北京:人民教育出版社,2003.

赵霖平.新公共管理对高等教育的影响[J].教育评论,2004,(4).

陈振明.公共管理学[M].北京:中国人民大学出版社,2003.

《 试论公共管理中的经济适用房政策 》

摘 要:经济适用房政策是一项重要的公共政策,体现了政府的公共管理职能。本文对经济适用房的存在的问题和原因进行了公共政策分析,并提出了一些解决问题的思路。

关键词:经济适用房政策;问题;公共政策分析

从1998年以来,我国基本建立了以住房公积金制度、经济适用房制度、廉租房制度为主要内容的城镇住房保障体系。经济适用房是一种具有社会保障性质的商品住宅。它的作用在于保护中低收入者的住房权力,是一项带有福利性色彩的民生项目。对于实现“居者有其屋”,抑制房价起到了巨大作用。

一、 经济适用房所存在的问题

经济适用房虽然起到了巨大的成效,但是它与商品房巨大的价格差,惊人的利润使得相当多的一部分人铤而走险运用各种方法得到经济适用房。而且住房市场本身就是供大于求,这种情况更是加剧了矛盾。关于经济适用房的各种负面新闻比比比皆是,它本身的正面作用已远远小于其负面作用。经济房不经济已成为事实。

(一)经济适用房政策滋长了寻租****

在市场经济中供给决定价格,当供小于求,进入卖房市场的话,高价格是必然的。而经济适用房却是在卖方市场的时候所提供的廉价住宅,高额的利润差则必然会造成寻租****。经济适用房济适用房的寻租行为并不是简单地将一部分利润从房地产商处以及部分购房者手中转移到相关政府官员的私囊中。寻租给社会造成的危害和影响是巨大。它使得经济适用房变的既不经济有不适用,广大的中低收入者仍然没有获得房屋,激化社会的仇富心理,对于我国构建和谐社会极为不利。

(二)经济适用房适用范围划分不明确

应为我国现在的个人信用,个人资产调查机制还不健全,无法准确计算每个家庭真实的年收入,所以无法明确划分家庭的高中低收入。这就给了许多不法分子以可乘之机,许多高收入家庭伪造自己的家庭年收入,获得经济适用房。而那些真正符合标准的家庭却被排除在外。

(三)经济适用房位置偏远、配套设施不完善

经济适用房是一种政策性商业住宅,本身带有浓郁的福利色彩,按照国家规定,开发的房地产商职能从中得到3%的利润,因此它的选址都不会再市中心等黄金地段,而是在临近郊区的或环境的地方,这些地方往往地价非常便宜。并且相对的配套措施也非常差。更重要的是居住的往往中低收入,他们没有能力够买汽车等交通工具。往往是住在西边工作在东边,给他们平常的日常生活造成很大的麻烦。

( 四 )无形形成住房等级分化,造成购买者的心理压力

经济适用房打的旗号是为了保护中低收入的家庭,够买此类用房的都是生活在社会中的中下层家庭,容易形成新的穷人区,造成居民的心理压力,形成一种羞辱效应,而造成一系列社会和环境问题,导致社会阶层在空间上的分化与隔离,不利于社会和谐共处,同时也不利于小区治安、 文化 的发展。

二、 从公共管理视角解读经济适用房政策问题的原因分析

(一)政策定位不准

房价近几年持续走高,政府为抑制房价强推经济适用房,要求经济适用房占住房市场总体地位,但是各地政府的财政收入大多来源于土地出让金。经济适用房又要求免交土地出让金。庞大的中低收入人群使得的地方方政府无力支撑,从而对经济适用房也会采取抵制心理,把房屋建造在偏远地区且配套措施也相对很不完善。

(二)经济适用房的负面效应

公共选择理论认为,政府也是“经济人”,同样追求利润最大化。当政府认为经适用房损害了它的利益时必然会对其抵制或者当个别官员看到了其中巨大的利润的候,为了谋求利润最大化也会不顾国家政府的利益,以身涉法。经济适用房是违背了市场的供求关系,免受土地出让金。房价也压得很低,对地方政府的财政收入造成很大伤害。这就可以解释为什么经济适用房的为之偏僻,建造不合理建筑质量不好。即使地方政府没有对其采取消极甚至抵制态度,个别官员也会看到其中的有利可图运用权力来谋取私利。就可以解释为什么有那么多高收入者住进经济适用房,而那些真正需要的却得不到。规范经济适用住房建设和管理的思考。

三、 三规范经济适用住房建设和管理的思考

(一)进一步完善经济适用房的相关标准

完善家庭收入的划分标准;政府应,建议尽快制定划分高、中、低收入家庭的具体办法。并配套相应的惩处机制,对假报个人财产的要采取严厉惩罚。对已经入住得家庭也可采取抽查制度,调查是否有弄虚作假的。只有完善个人财产制度,才能保证公平。利于社会的发展。

(二)完善政府退出机制

现在的经济适用房都是只有一次购买性,只要购买了就不能再买卖。但是购买者的收入水平是不停变动的,也许在几年以后他的要求就不符合规定了,同时在市场上又会出现一批新的中低收入者。因此政府就要完善退出机制,不要只是卖掉房子以后就采取不管不问的态度,要适时调查已售出的房屋,不符合规定的让其退还,让给下一批中低收入者。这样可以减轻经济适用房紧张的情况,也可以节约地方政府的资金。

(三)政府要完善对自身和开发商的监督管理,增强透明度

经济适用房的开发过程就是政府监管和开发商追逐利益的博弈过程。 因为销售权掌握在开发商手里,他可通过暗箱操作摇号等手段获取灰色收入,从而变相提高房价。政府本身则拥有适用房土地批租的权利,开放商为了获取土地的出让权。必定会高额贿赂相关官员,造成的成本以后会转嫁的适用房上。政府这一权利极易造成寻租****现象。要对经济适用房开发商进行约束,凡是获得国家优惠的开发商,必须置于公众舆论的监督之下、必须坚持“公开、公正、公平”的原则。他应当公布建造成本,甚至公布购买者身份等等。在无法确定个人收入的现实情况下,至少可以限制人们购买两套以上经济适用房,如政府规定,凡购买两套以上经济适用房的人将会受到没收的处罚等等。有了弥补政策漏洞的补充规定,经济适用房的建设就可以健康进行了。同时政府官员的招标活动也必须是公开、透明的。每一部详细步骤都应该向社会公布。使之处于社会的监督之下。

(四)政府要建立廉租房政策

不管经济适用房的价格有多低,还是会有一部分人住不起房屋。因而更加低廉的廉租房运用而生。政府的职能现在不是保证每个家庭都拥有房子而是应该保证每个家庭都拥有居住的的地方。廉租房政策可以缓解社会住房紧张的压力。它和适用房政策相辅相成,经济适用房给那些中等偏下的家庭,而廉租房则给那些处在社会底层的人。这样就可以大大缓解经济适用房的压力,同时也保证了绝大部分人的利益。

国家出台经济适用房政策,是为了服务人民大众,帮助解决低收入家庭的住房问题。实现社会的共同富裕,虽然在政策的制定过程中存在者这样那样的问题。本质上还是利与弊的。只要政府不断完善就会取得经济适用房真正的用途。

参考文献:?

[1]林葱.公共管理视野下经济适用房存在的问题和对策—以杭州是为例[J].科技情报开发与经济,2009(1):122-123.?

南灵,崔亮.经济适用房.度存在的问题及模式探讨[J].商业时代,2006(6):52-53.

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蝶澈kaixin

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jack99huang

浅谈金融危机对中国房地产业的影响及应对措施 时间:2009-4-24 作者:艾秋根 阅读次数:222 【关键词】:金融危机;房地产企业;影响;措施【摘 要】:金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟,在经济全球化的环境下,世界金融危机不可避免地波及到中国,而房地产行业则受到显著影响。无论是民众的消费能力还是消费意愿,在金融危机中都出现大幅度下降。本文结合当前国内外经济环境,探讨了金融危机对我国房地产企业的影响,并提出了应对金融危机、推动我国房地产市场健康发展的对策。 一、金融危机对中国房地产业的影响(一) 宏观经济调整不可避免将危机传导到房地产市场 对房地产行业而言,市场预期非常重要。在经济上升期,资本市场和房地产市场会带来明显的财富效应,人们手中的资产都会显著升值,购买力和变现能力都很强。在乐观的预期下,房地产价格和成交量都处于稳步上升阶段。然而当宏观经济增长减缓甚至停滞时,人们的消费预期不足,资产价格萎缩,财富缩水。对于房地产市场而言,成交量不足是最大的问题。据相关数据统计, 2008年1-11月份,全国商品住宅销售面积为亿平方米,比去年同期减少19%;为近十年来行业销售首次出现负增长。虽然国家10月22日出台了救市新政,特别是11月份出台了各项政策细则基本明确,大大激发了市场刚性需求的释放,主要城市商品住宅市场成交量在11月份均出现了较大幅度的反弹。其中深圳、南京成交量环比增幅均在70%以上。但与去年同期相比,大部分城市依然处于较低水平,南京、北京、天津、成都等城市11月 份成交量同比下滑幅度仍超过了50%。可见,国家的宏观经济调整也不可避免地传导到房地产市场。(二) 外资有计划撤离中国楼市直接影响房地产行业景气 受美国次贷危机影响,华尔街大批投资银行或倒闭,或被托管,与此相关的外资机构在2008年9月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。外资出售在中国的房产物业主要基于三个原因:一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重,流动性出现问题,需要从亚太等区域回收资金;二是中国房地产市场出现调整,销量明显下降,部分区域价格出现一定幅度下跌,各方对后市分歧严重;三是人民币对美元升值步子放缓。对于外商抛售楼盘,目前是有价无市状态,原因是此类楼盘一般的交易方式是基金—基金,或者是基金—开发商,但目前很多基金都在撤离新兴市场。国内开发商自己也受困于流动性,根本无钱接盘。但外资出逃的动力还是很强,美国目前房价已经跌到相对理性的位置,相比中国上海的房价,美国房地产似乎更有吸引力。因此,对于外资而言,一旦中国人民币升值停止,房地产价格停止上涨,外资将毫不犹豫地抛售。外资的这种动向对我国高端房地产市场是有直接影响的,虽然量的方面不大,但对价格和心理预期具有负面影响。在房地产梯级消费传导作用下,普通商品房价格也会受到高端商品房价格下跌的压力。(三)失业和减薪降低住房消费能力 宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速,其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。2008年下半年以来,我国南方沿海地区大量规模以上企业倒闭,其中不乏用工规模达到几千人的大型制造业企业。以至于还未到春节,就出现大量失业农民工开始返乡的现象。 (四)金融紧缩压制房地产企业融资 世界金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值,导致对房地产信贷意愿不足。同时,房地产金融调控政策并未有效放松,虽然央行在增加流动性,国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款,但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅,在市场成交量持续低迷的情况下,一些房地产开发企业面临生存问题。实际上,无论是上海还是全国其他地区,房地产市场频繁出现“退地”和“土地流拍”的现象,其根本原因无非是两个,其一是开发商对市场走势持有悲观的判断,不愿意在市场调整当口去冒险投资;其二是开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权,客观存在的资金短缺让这些企业面对市场毫无办法。二、完善房地产业健康发展的措施(一)优化开发企业策略首先,开发企业要实现规模化、集团化。解决当前高楼价与普通居民低收入的矛盾、降低开发成本、提高开发素质,均离不开大型规模企业的支持。只有一批大型骨干企业形成后,政府才能真正有效地调控市场。房地产企业必须走规模化、集团化的道路,通过兼并、收购、联合等经济行为,形成若干有实力的大型开发集团。其次,开发企业应该进行管理创新,包括建立符合市场经济要求的现代企业管理制度,更新观念、多渠道融资;重视人的因素,提高专业素质;注重信誉,增强服务意识;加强成本控制;加强决策分析。最后,开发企业要推行品牌化战略,品牌对房地产企业的发展至关重要,好的品牌可以作为一种无形资产,使企业以较低的成本获得客户,为企业持续发展创造条件,给企业带来较好的经济效益和社会效益。今后,政府要在政策上进一步放宽,为品牌企业引进国内外房地产战略投资者参股创造良好条件,积极引进外资,通过品牌企业内外资源的有效整合,弥补本地企业实力的不足,增强本地房地产品牌企业竞争能力。(二)改善供应结构1、从源头上控制土地供应结构目前市场上中高档商品住房供过于求,以别墅为主的高档住宅占用了过多有限的土地资源,所以要控制高档商品房的土地供应量,加大低价位商品房、特别是经济适用房和廉租房的土地供应量。对于经济适用房的落实工作要严格控制经济适用房的房屋质量、审批程序等。同时,经济适用房建设实际可分配给各个区县负责,并通过成片大规模规划结合郊区建设的方式降低经济适用房的成本,以适应中低收入者的实际购买能力。2、盘活空置房针对被市场看好但不肯放下身价的房产,政府有关部门应介入监管,采取有效措施促进其销售:如采取成本价处理方式和对空置房限价、限时、增加税费等经济手段。对近期完工即将进入市场的空置房,提供便利服务,积极引导销售,创造良好的企业外部环境。(三)完善房地产市场1、促进二手房市场的健康发展二手房是许多发达国家住房供应的主体,它一方面可以推进存量住房流转,增加住房供给;另一方面可以降低空置率,提高房产资源的使用效率。作为一项完善房地产市场的有效措施,却由于我国传统的“一套房一辈子”的置业观,影响了其发展。对此,政府应该引导市民梯度住房消费,扩大二手房的市场需求,同时降低二手房交易门槛和税收标准,简化交易手续,推动二手房市场的发展。2、完善房地产金融市场对于政府监管部门而言,应鼓励法人治理结构完善、优秀的房地产公司上市。使社会资金成为房地产资本投入的核心力量,降低间接融资的比例,使房地产开发中的利益和风险分担机制趋于合理,减少房地产风险向银行体系扩散的机会。对购房者而言,要拓展住房消费信贷品种,实施还款方式和利率的创新。逐步推出等本等息还款方式、递增还本式、全过程固定利率或分段固定利率还款方式,形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种。尽快建立个人信用制度,降低信用风险。同时,对房地产金融监管的重点要放在控制投入到房地产业的货币供应总量和贷款质量上,积极追讨延期贷款,化解现有不良资产。(四)提高企业产品科技创新能力,不断满足居民的新需求首先,鼓励科技创新,提高房屋的实用性。房屋的最终服务对象还是人,因此,不断满足人们的各种需求是科学技术发展的主要目的。其次,保证建筑与环境和社会的与时俱进,以可持续发展观为指导,发展节水、节能、节地和节材的“节能型小区”;适应人口老龄化趋势,建设“亲情小区”;顺应城市化进程,以及农村人口涌入城市的现象,推出“新农村社区”等。(五)继续稳步推进房地产金融创新,尽快推出REITs这次美国由于房地产市场调整引发的次贷危机,并迅速爆发为世界金融危机,有制度性的原因,也有监管的因素,特别是美国比较发达的房地产金融衍生证券的滥发,受到舆论的普遍谴责。对于房地产金融创新,我们要有客观的判断,不能因为美国出现了金融危机,就全面否定金融创新。房地产金融创新可以有效解决房地产贷款机构的资金问题,也为购房者提供了融资便利,这种创新如果过度,特别是保障其安全运营的监管和评估体系出现问题,房地产金融衍生品就会遭到滥发,并引发严重的后果。作为一个金融创新不足的国家,我们不应只看到后者,而是既预防房地产金融产品创新过度,也要积极适当地开发相关产品,度的把握非常重要。众所周知,我国房地产企业融资渠道非常狭窄,主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等。其中,民营房地产企业的融资环境更加恶劣。这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”,以此换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临,这些企业很可能就输在“对赌协议”上,失去控股权。企业的这种行为似乎很难理解,但实际情况他们是不得已而为之。因为没有足够的、公平的、可靠的融资手段,房地产企业要活下去就只能铤而走险。因此,我国应该继续加紧开拓新的房地产融资渠道,加快推进REITs的实践操作,有步骤地放开信托融资方式,切实加大银行信贷对房地产企业的支持。同时,要在一定程度上平衡国有房地产企业和民营房地产企业在融资问题上的份额,以市场为导向,而不是以身份为导向,促进房地产企业的健康发展。参考文献:[1] 李晓东,发展直接融资促进房地产和谐发展。金融时报[N]2006-11-04。[2] 梁建军,浅议我国房地产市场存在问题及应对策略。产业研究[J] 2008(10)。[3] 牛凤瑞,李景国,尚教蔚。中国房地产发展报告[R]。北京:社会科学文献出版社,2005。[4] 朱凌波,中国房地产未来有五大转折重大质变三五年显现[N]。人民日报海外版。2004-09-13。[5] 曹远征,美国住房抵押贷款次贷风波的分析与启示[J]。北京:国际金融研究,2007年:67-69。[6] 辛乔利,孙兆东,次贷危机[M]。北京:中国经济出版社,2007年:118-120。[7] 钟伟,美国次级债市场的现状及其深远影响[J]。北京:国务院发展研究中心,2007年:《中国发展观察》9月28日。[8] 王玉香,中国房地产业的机遇和挑战[J]。商场现代化,2006,(18)。[9] 赵亮,孙兆杰,小议我国房地产市场的现状、改革及政策取向[J]。科技咨询导报,2007,(23)。[10] 徐霞等。浅议房地产营销走向社会导向营销的必要性[J]。商场现代化,2006,(33)

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浮生若梦圈

摘 要:目前我国房地产开发企业普遍存在“小,散,差”的特点,房地产开发只重视项目开发而不重视管理,更不重视风险的管理,风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一,使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制,导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响,认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容,以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。� 关键词:全面风险管理;房地产;开发;项目� 中图分类号:C93文献标识码:A文章编号:1672-3198(2008)08-0075-02�� 1 房地产开发项目全面风险管理的方法� 全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段,建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展,项目风险管理的方法更加成熟和多样化,为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库,将各个流程的风险管理方法汇总起来,比较各种方法的优点和缺点,找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围,在进行项目风险管理时,可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。� 在全面风险管理框架中目标体系是核心,所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行;组织体系是基础,从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行,培养全员风险管理的氛围;流程体系是关键,房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控;方法体系是手段,促进全部风险的管理。四大体系相辅相成,共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系(如图1)。� 2 房地产开发项目全面风险管理的流程� 房地产开发项目风险识别� 房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的,即针对房地产开发项目的不同阶段,进行风险识别。不同阶段的风险因素不同,风险分类和分组的依据也不同。� 房地产开发项目风险评估� 房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析,估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果,在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序,编制风险列表,最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是,房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽,应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。� 房地产开发项目风险监控� 房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程,也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施,还应该随着项目的深入,对风险识别、评估的结果进行修正,对风险应对计划进行修改,即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。� 3 房地产开发项目全面风险的应对策略� 风险回避� 风险回避是根据风险预测评价,经过权衡利弊得失,采取放弃、中止开发项目,或改变开发项目条件,以避开风险源地,从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大,或可能损失后果太严重,又无其他风险管理措施可用时,常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种:一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动;另一种是改变活动方案,或改变工作方法。可以看出,风险回避是一种消极的防范手段,有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失,但同时也失去了获利的机会。所以,在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。� 风险控制� 风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后,采取的降低风险损失发生概率,缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的,风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的;后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手,消除和减少风险隐患,降低损失发生频率和损失程度。因而,它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好,不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险,应优先采用风险控制措施。 风险转移� 风险转移是指开发商在开发过程中,有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同,它不是放弃或中止项目开发,而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制,它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度,而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。� 风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等;保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同,开发商可以根据项目的情况,采取适当的合同形式,合理转移风险,参见表1。� 风险转移一般在以下情况下采用:(1)风险的转移方和被转移方(风险接受方)之间的损失可以清楚地计算和划分,否则双方之间无法进行风险转移;(2)被转移人能够且愿意承担适当的风险;(3)风险转移的成本低于其他风险管理措施。� 风险自留� 风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中,对一些无法回避,难以控制和转移的风险,或因冒该风险可能获得较大利益时,在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下,常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类:计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留,其具体措施有:(l)自己保险;(2)专属保险;(3)损失摊销;(4)借款补偿;(5)自负额保险。非计划自留是被动自留,通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用,实行风险自留对策时,应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较,以便做出更利于节约风险管理成本的决定。� 风险利用� 风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理,通过参与确实存在风险的开发活动,依靠自身扎实的风险管理工作,兴利抑弊,谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次,对风险管理人员的管理水平要求较高,必须具有丰富的项目经验,娴熟的技巧和高度的应变能力,才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析,有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下,经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径,从土地一级开发入手,通过争取某地块土地一级开发的开发权,为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发,就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势,获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”,就是很好地利用了政策风险。� 4 房地产开发项目全面风险应对中注意的问题� 制定风险应对计划应具有针对性� 风险应对计划的制定是风险管理的关键环节,由于项目的独特性和唯一性,在制定应对措施时不可能照搬现有的模式,必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果,提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理,为了减少费用支出,不对风险做有效的防范。� 注重应对管理方法的组合� 无论是风险控制、风险转移还是风险自留等,每种风险应对措施都有它的局限性,面对复杂多变的风险,应注重多种方法的组合,根据项目的具体情况做出多种方案,按照优先级进行排序,避免单一方案无效带来的措手不及。� 注意应对管理的经济性� 为了避免或减轻风险获取较高的回报,必须付出一定的代价。但是本着节省的原则,有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时,往往可以采取保险或风险自留的方法,但是哪个方法更经济有效呢,就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较,从而选出更加经济有效的措施。�收集了一些材料。希望能帮的上LZ!春节来既,祝您春节快乐!

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