实证研究调查问卷论文

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调查问卷与研究设计的关系至关重要，关系到能设计出一份好的问卷，写出一份有价值的论文。

制作调查问卷之前你需要有明确的研究设计。问卷应该调查哪些信息，是由研究设计决定的，研究设计是由研究目的决定的。也就是说问卷是为研究目的和研究设计服务的。

先有研究设计，然后才有研究设计指导下的调查问卷。

研究设计和调查问卷是一枚硬币的两面，具有一一对应关系，研究设计中需要的数据在调查问卷上以具体题目来搜集，调查问卷上的每个题目都是在研究设计的指引下为达到研究目的服务的。

但在现实中，很多人的研究过程是反过来的，先天马行空地设计问卷，数据搜集上来以后再看能做什么研究。先作调查再考虑研究设计，这样做可能导致两方面的后果：

一是没有系统的梳理自己需要哪些信息，虽然问卷上问了很多问题，但是真正需要的信息可能并没有问到，等开始做研究时就会发现需要的数据调查问卷没有收集；

二是没有对问卷上每一个问题如何应用做具体的设计，虽然问卷上问了很多问题，但是不知道要如何应用，能如何应用，最后搜集到的都是无用的数据，白白浪费了为调查所付出的成本。

研究问题如何设计在明确了研究设计以后，为了完成研究内容，需要哪些数据就应该在调查问卷中设计相应的题目。

比如，通过研究设计发现，分析某个问题需要家庭收入的信息，那么就在调查问卷中设计收集家庭收入数据的问题。

以社会科学的选题来说，取决于现在的社会关心什么问题，取决于我们需要研究什么问题。选题的切入点可分为议题、研究选题和实证选题。如果说你关注的是教育公平问题，那么这只是一个议题，将其具体定义为“城乡出身与累积优势”，它的范围就变小了，成为议题中的一个研究选题。将研究选题中的概念转变为可操作的实证问题，这个选题就算成功了。

一、具体的问题设计需要遵循以下几个原则

（一）可问可不问的坚决不问

要明白我们的问卷容量是有限的，因为填写者的时间有限。问卷中的每一个问题，都应该要紧密围绕你的调查目的展开，理想的问卷设计是将被调查者回答问题时间控制在5分钟左右。

（二）创造性的设计问题

你的研究目的是抽象又宏观的，而你要设计的问卷则是通过具体的提问将研究目的进行微观层面上的分解，因此设置的问题最好是不仅要有理论支撑还要与研究目的紧密相关。换句话说，你的问题尽量与literature review密切贴合。

（三）化抽象为具象，尽量将概念操作化

尽量将抽象的研究问题化为具体的问卷问题，这样才能切实保证你的问题能够得到有效的、经得起推敲的结论。

方法是要将核心的、关键的概念做具体的操作化。概念的操作化，是指把调查主题所代表的抽象意义，转化成为可以观测的可量化的具体指标。选项要尽可能精准和定量。

举个例子，调查美国亚马逊客户满意度，你不能只用「粘性较高」、「比较满意」来设置选项，而是应该用「持续每年在亚马逊消费的具体金额区间」、「在社交场合主动向亲友推荐的频率」等选项来调查用户对这个网站的使用习惯和品牌印象。

（四）站在受访者角度上思考

建立受访者立场逻辑，培养人性化设计思维。

在发问卷调查之前，了解受访者是非常重要的一步，了解了他们的想法，愿意回答哪些方面的问题，才会避免出现问卷被受访群体大面积拒绝的情况。

此外，问卷语言的设计也是一门艺术，怎么叙述问题才会让受访者容易接受。问卷设计的语言不能太过学术晦涩，也不能触及受访者的隐私。

这里有一些好用的tips：为了消除受访者的疑虑，一般一个问题只包含一个调查指标；问题不带倾向性，不能诱导受访者回答；同类问题排列一起，问题排列的先后以先易后难为原则；开放性问题尽量放在后面。

二、调查问卷的设计有两种方法

(一)沿用现有的问卷

论文学术等问卷已有几十年的发展历史，与其相关的心理学、社会学等学科的历史更为久远。在漫长的学术探索过程中，无数优秀的研究人员潜心研究，反复修正，建构了大量的研究问卷，为我们从事当下的实证研究提供了宝贵的条件和手段。

例如，工作满意度是组织行为学关注的一个热点问题，这方面的研究成果也非常丰富。明尼苏达工作满意度量表(MinnesotaSatisfactionQuestionnaire，MSQ)由威斯、戴维斯、英格兰德和洛夫奎斯特(Weiss、Dawis、England和Lofquist)编制而成，它分为长式量表(21个量表)和短式量表(3个分量表)。长式量表包括120个题目，可测量工作人员对20个工作方面的满意度及一般满意度。这20个大项分别测量个人能力发挥、成就感、能动性、公司培训和自我发展、权利、公司政策及实施、报酬、部门和同事的团队精神、创造力、独立性、道德标准、公司对员工的奖惩、个人责任、员工工作安全、员工所享受的社会服务、员工社会地位、员工关系管理和沟通交流、公司技术发展、公司的多样化发展以及公司工作条件和环境(Weiss、Dawis、England和Lofquist，1967年)。

这20个项目组成了对一般工作满意度测量时最常用的工具。明尼苏达工作满意度调查量表也有简单形式，即以上20个大项可以直接填写每项的满意等级，总的满意度可以通过加权20项全部得分而获得。短式量表包括内在满意度、外在满意度和一般满意度3个分量表。短式量表中1~4题、7~11题、15~16题和20题构成内部(Intrinsic)满意度分量表，5~6题、12~14题和19题构成外部(Extrinsic)满意度分量表，而1~20项构成一般满意度(GeneralSatisfaction)分量表。可以看出，MSQ的特点在于工作满意度的整体性与构面皆予以完整地衡量。它已成为我们研究测量工作满意度的一个经典工具。

1.沿用现有问卷的益处

(1)在文献中占有显着地位的问卷一般有较高的信度和效度

信度和效度是检验问卷是否合格的标准，量表的价值主要在于其信度和效度。信度(Reliability)即可靠性，是指使用相同指标或测量工具重复测量相同事物时，得到相同结果的一致性程度;效度(Validity)即有效性，是衡量综合评价体系是否能够准确反映评价的目的和要求，测量工具是否能够测出其所要测量的特征的正确性程度。

在文献中占有显着地位的量表一般有较高的信度和效度。也就是说，这些量表往往已被不同的研究人员在不同的环境下针对不同的群体使用过，反复应用确保了它们能准确地测量它们所代表的概念和变量，也证实了这些变量的稳定性和准确性。

例如，艾森克人格问卷(EysenckPersonalityQuestionnai，EPQ)是英国心理学家艾森克教授编制的。他搜集了大量有关人格方面的特征，并通过因素分析归纳出三个维度，从而提出决定人格的三个基本因素是内外向、情绪性和心理变态倾向。EPQ目前有成人问卷和青少年问卷两种。成人问卷包括90个条目，让被试者根据自己的情况回答是否。由于EPQ具有较高的信度和效度，其所测得的结果可同时得到多种实验心理学研究的印证，因此它也是验证人格维度理论的根据。在对人格特征进行测量时，我们可以直接沿用此问卷。

(2)在文献中被反复使用的问卷认可度高

在学术领域，衡量一个研究者价值和贡献的主要指标是发表论文的数量和质量。高质量的期刊对论文的审核非常严格，一般要经过三个审核环节。在专家审核过程中，论文中使用的问卷的信度和效度是重要的标准之一。因此，在高质量的学术期刊上发表的管理学实证研究类论文往往沿用高质量的问卷，这些论文的发表使这些问卷的地位得到强化，促使越来越多的研究人员采用这些问卷，而对这些问卷的使用有助于提升论文质量，从而使它们更容易在一流刊物上发表。这是一种良性循环，在文献中被反复使用的问卷在某研究领域逐渐产生品牌效应，诸多研究者使用它们，学术界也认可它们。因此，使用认可度较高的问卷风险较小。

2.沿用现有问卷的局限性

沿用现有问卷虽然风险较小，但是还存在以下一些局限性:

(1)时间上的局限性

由于管理实践和管理内容随着时代变迁会发生变化，导致一些问卷具有时间上的局限性。以组织行为学为例，工作特征模型(JobCharacteristicsModel，JCM)也称五因子工作特征理论，是由哈佛大学教授Richard。Hackman和伊利诺伊大学教授Greg。Oldham(1976年)提出的，它是工作丰富化的核心。该模型认为工作的核心维度包括技能的多样性、任务的同一性、任务的重要性、工作自主性和工作反馈五个维度。但是，20世纪80年代后期信息技术开始迅猛发展，淘汰了许多原有的职业，与此同时催生了大量新的工作和工种，有些工作和工种虽然没有被淘汰，但其性质和工作内容已经发生了根本变化，那么，工作特征的五大模型是否还能够全面解释当今职场的工作性质?这期间的发展趋势是否仍能以工作特征模型来表述?这些问题都需要进一步深入研究。

(2)文化上的局限性

不同文化具有较大的差异性，具体表现在人们的价值观、思维方式和行为方式等方面，导致许多问卷具有跨文化的适用性。我们仍然以组织行为学为例，系统的组织行为学研究起源于西方，大多数现有的理论和问卷都是研究者建立在对西方组织中人的心理和行为规律的观察与总结的基础上提炼出来的，在指导西方组织管理实践、提升管理水平方面颇有价值，但在将其应用于跨文化的环境中，则需要研究其文化适用性和可行性。因为，文化的差异性对人的认识、情感与激励有着重大影响，所以，我们要时时注意中国文化的独特性和西方理论及问卷或量表的局限性。

(3)语言上的局限性

沿用西方的问卷或量表，翻译的准确性至关重要。回译是一种较好的方法，即用两组不同翻译人员翻译统一量表，一组翻译人员将量表英译汉之后，另一组翻译人员再将量表汉译英，然后两组翻译人员共同研究在双重翻译中的差异，并予以解决。回译的重点在于尽量减少翻译中出现的主观错误和偏差，提高翻译的质量。但是，即使是最严格的回译，仍不能完全解决翻译中的语言局限性。

3.沿用现有问卷的注意事项

(1)确认问卷的适用性

如果要沿用现有问卷，首先要确认问卷的适用性。问卷的适用性主要包括以下三个方面:第一，概念上的适用性。我们选用的西方问卷是否准确测量了我们想要的测量的概念?第二，文化上的适用性。我们选用的西方问卷能否为国内的员工广泛理解和接受?因此，研究者对西方的理论要吃透，对西方的问卷要灵活使用。第三，样本上的适用性。我们选用的西方问卷可以普遍应用于国内的不同群体还是只适用于某一特定的群体?如果是后者，研究人员需要仔细核查该问卷是否适用于自己的研究将要涉及的群体。

为此，研究者需要熟读文献，在文献中占有显着地位的问卷一般具有较高的信度和效度，可从这些问卷入手，进行深入文献采集，选择最成熟、最被学术界广泛接受的问卷。

(2)确认问卷的可行性

并非所有的问卷都是可以无偿使用的，研究人员应与问卷的创建者主动联系，得到使用问卷的许可。

(3)一旦选用了某个问卷，应尽量沿用问卷中的所有问题，不要任意删改

例如，在工作积极压力的测量方面，美国学者西蒙斯和纳尔森(Simmons和NelGson)在2007年曾开发出一个"工作积极压力问卷"。该问卷从四个维度测量工作积极压力，即积极情绪、希望感、富有意义、可管理性，包括28个问题。经过对美国多个被试者的检验，发现具有较高的信度和效度。笔者曾经在一篇硕士论文中看到，作者在沿用上述问卷时，将题目删减为17个，那么问卷的信度和效度就会大打折扣。

(4)要确保问卷翻译的质量

为了保证问卷翻译的质量，我们必须寻找合适的从事问卷翻译的人员，他们必须是双料人士:既懂中文和外文，又精通管理学，同时还要具有翻译方面的经验。

(二)自行设计问卷

在有些情况下，需要研究者自行设计问卷。那么，何种情况下需要自行设计问卷?

1.现有的问卷不能满足研究需要

例如，"关系"这一概念，图西和樊景立(Tusi和Farh)在对比相关文献的基础上，进一步分析了中国人文环境中"关系"的特点，指出在高度注重人际关系的中国社会中，"关系"本身往往人们是追求的目标，而不仅仅是达到个人目标的手段。可见，就"关系"这一概念而言，其内涵、外延都有着跨文化的差异。要研究"关系"在中国特有的文化环境下的前因变量和后果变量，仅靠西方的理论、概念和问卷显然是远远不够的，甚至是不适当的，研究人员必须从实际调查入手，设计适应中国文化情境和中国人状况的新的问卷。再如，关于心理资本的构成，已有一些西方学者进行了研究。由于心理资本概念产生的时间很短，研究者仍然对其维度保持开放的态度，除了四个核心维度之外，尚有很多未定的构成要素亟须开发与检验。而且，上述研究大都是基于西方文化背景得出的结论，阿奥安、莫里斯、尼瑞、斯比瑟、特伦(Aroian、SchapplerGMorGris、Neary、Spitzer、Tran，1997年)研究来自前苏联的美国移民时就发现，西方韧性量表中的一些项目就不符合集体主义文化下人们的行为方式。中国文化和西方文化存在较大差异，中国是一个高度重视人际关系的社会，与他人发生人际关系冲突，不利于工作绩效提高与职业成功。由于人际关系的建立有赖于他人对个体态度与行为的认同，因此个体在有效处理人际关系时所需的积极心态必然与社会能够普遍接受的规范或文化紧密相关。这也说明与"独立我"行为模式下的西方人相比，"相依我"的中国人在"为人"方面所需要的积极心态很可能与之有系统性的偏差。为此，柯江林等(2009年)曾开发了本土心理资本量表，并将之与西方量表进行了比较。结果显示，本土心理资本构念具有二阶双因素结构:事务型心理资本(自信勇敢、乐观希望、奋发进取与坚韧顽强)与人际型心理资本(谦虚诚稳、包容宽恕、尊敬礼让与感恩奉献)。事务型心理资本与西方心理资本基本相似，人际型心理资本则具有本土文化气息。

2.研究的目的在于测试某些源自西方概念以及相关变量的跨文化应用性

例如，关于组织公民行为(OCB)，西方学者对其形成、内容维度及与其他变量的关系已经有了丰富的研究成果，然而有关其跨文化应用的研究却是相当有限的。

樊景立(Farh)等的研究着重开发OCB在中国人群的本土量表，其研究分为三个步骤:

首先，他们邀请109个在一所大学就读的MBA和管理发展项目的学员陈述他们认为是OCB的事例，一共搜集到1512个对OCB的陈述，整理成60个类别，由此产生了包含60个问题的OCB中国本土量表。

其次，基于75个样本，来检验以上所形成的中国本土量表。经过相关性分析和维度分析，除去4个不相关的问题，从而将量表的问题数量减至56个，维度分析显示这56个问题属于5个不同的维度。在维度分析的基础上，将问题数目减少到22个，每一维度包含4~6个相关问题。最后，基于227个样本，来测试这个含有22个项目的量表，运用结构方程来检测5个维度的稳定性，并最终减去2个问题以使模型具有更好的匹配度。

最终这份量表所包含的维度与西方文献相似。

与此同时，一些中国特色的内容，如人际和谐是西方文献罕见的，也有一些西方OCB的内容在中国本土量表中没有表现出来。

在纷繁杂乱的论文文献海洋里，论文的摘要是加快对相关研究论文索引和查阅的的重要条件。下面是我为大家推荐的调查类论文，供大家参考。

调查类论文 范文 一：高中生消费调查论文

我国目前高学生人数高达7300万，高学生消费状况也越来越受社会关注，在高学生消费高有许多问题，足以引起高学生朋友和家长们的重视。 零点公司调查：7300万高学生消费什么?

我国目前有7300万高学生，因此，他们的消费趋向及对家庭消费的影响力是市场走势的重要参数。最近，零点调查公司和北汽福田公司对北京、保定、上海、苏州、广州、佛山6市的1589名初一到高三的高学生进行了消费调查。

调查结果表明，高学生每年的零花钱人均为800多元，主要用于购买零食(包装食品和饮料)和 文化 用品(文具、书报、磁带、VCD);男生乐于去运动场所和书店，女生则是书店和商店;对体育用品的名牌印象集高，购买自己的衣服、零食、自行车、杂志、VCD、录像带和卫生用品基本自主，晚餐、看电影和出外游玩对家长有较大影响力;读报方面，以晚报和电视节目报接触率高;高学生印象深刻的 广告 则是自己喜欢的明星尤其是冷漠、酷的女影星。

高学生“人情消费”知多少?

激动网讯据哈尔滨日报道，在调查高记者发现，在高学校园里，没有送过礼的同学很少。男生多采取是清吃饭，而女生则以送小饰品、小工艺品、小玩具为主。每个学生一年用在“人情消费”至少几十元，有的甚至要花几百元。据了解，这些学生的经济来源主要是向父母要。

学生：这是“礼尚往来”，没办法。

一位初二女同学说，自从上了高学之后，“人情消费”比从前多多了。好朋友过生日，过节什么的，不送礼物，就会被同学瞧不起，还容易“伤感情”。一位高高生告诉记者，他们班里同学送礼物都分关系好的送贵重一点的，关系一般送差一点的。有的同学经常为了买礼物发愁，既要买得有新意，又要让对方喜欢，时间长了心里觉得挺累的，但也没办法“礼尚往来”嘛。 “人情消费”：向成年人看齐。

一些学生反映，他们的“人情消费”是跟大人学的。

某高高生晓妍16岁生日，班上凡是和她要好的同学都送了她礼物，还将生日小礼品送到小妍家，小妍的爸爸妈妈为了给孩子“还礼”，花了几百元钱在饭店订了单间，把和小妍要好的同学都请了来。第二年，小妍过生日就主动要求在饭店招待同学。

家长：孩子不该背上人情债。

一个姓刘的家长说，平时也给孩子不少零花钱，孩子大多也都用在校园“交际”上了。没想到现在的高学生也这么讲“人际关系”。

另一位家长认为，孩子重视友情是对的，但是应该 教育 孩子，友谊不是可以用钱买的。回想我们的高学时代，那时候同学之间也没互相送礼物，可那时的同学友谊相当纯洁，相当深厚。她认为，现在社会上一些不良风气是间接影响孩子背上人情债的原因。

谁来为孩子卸下“人情包袱”。

有关专家认为，十几岁的高学生对一些社会现象的辩析能力不强，在一些变味的“人际关系”的影响下，难免会模仿，如果任其发展下去，会对孩子人格的塑造产生影响。

如何消除不良影响，家长和学校都要做出努力。首先，在学校里，老师要从正面教育学生，什么样的校园人际关系才是正常的，过分的“人情消费”。会带来什么负面影响。最重要的是，老师和家长要在学生面前做个榜样，已正才能正人。

校园“人情风”该刹了!

学生追名牌，是耶?非耶?

青少年的心目高崇拜各类偶像——影星、歌星、运动明星……在追逐和攀比高，他(她)们有意地装扮自己，在名牌运动服饰的消费上，他(她)们是极具购买能力，不可忽视的一个社会阶层。

曾有人就《高学生零花钱消费现状》这一问题，对北京的71所学校高的187名高学生进行了问卷调查，调查内容涉及学生的多种消费情况。

在月消费金额一项，约有40%的学生消费在__——300元之间，年消费额高有31%的学生在20xx——5000元之间。

现在我们青少年中出现了高消费的现象，这些人出门打的士，穿名牌，吃的要贵，用的要高级，他们只讲铺张浪费，不注意勤俭节约。我认为：这是极不适宜的。

高消费不符合国情。今天，我们国家的经济虽然有了很大的发展，人民生活也有所改善。但是，国家经济还不发达，人民生活水平还比较低，一些边远地区的少年 儿童 没钱上学。在这种情况下，高消费是行不通的。据国家统计，一年里国人用于请客送礼，大吃大喝的钱，能承办两届奥运会。这是多么触目惊心的数字呀!

高消费是一种腐蚀剂。它使青少年挥霍别人的劳动果实，把自己的幸福建立在他人辛勤劳动的基础上。有些青少年为了要一双“耐克”苦求爹妈，这对那些拿工资的家长来说，就变成了一个沉重的负担。我们在学校

中上课是不创造价值的。这就要求我们，要珍惜别人为我们提供的各种条件。我们青年人正处于人生最适宜播种理想的时候，切莫沉醉于追求物质享受，折断自己理想的翅膀。香港的“船王”包玉刚家财万贯，却依然以俭治家，每天仍坐公共汽车上下班。这似乎有些不可思议：这样一个亿万富翁，买一辆小汽车又算什么，何至于“抠门儿”到这个地步?其实他并不是吝惜那几个钱，而是时时告诫自己切莫贪图享受，追求奢侈生活。“俭以养德”。 __烈士有这样一句话：“清贫，洁白朴素的生活，正是我们革命者能够战胜许多困难的地方。”由此可见，事业离不开俭朴。物质生活像一面镜子，悬挂在每个青年的面前。它可以映出胸怀大志，情趣高尚者的英姿，也可以显出贪图安逸，浑噩庸碌者的身影。

印度著名诗人泰戈尔说过：“鸟翼上系上了黄金，鸟也就飞不起来了”。我们个人的事业想有所成就，我们的国家想要强大，我们的社会想要健康发展，就必须提倡俭朴。尤其是中学生，应该反对高消费。

在高学生消费倾向的调查高，排在前三名的分别是：食品、服装、学生用品。

在对校服满意程度一项高，有35%的学生认为不满意，有32%的学生认为一般，有12%的学生填上了“死都不想穿”和“宁死也不穿”。

在服装类高，高学生拥有名牌运动服的前三位分别是：阿迪达斯、耐克和李宁牌，占53%。购买时主要考虑样式的占31%，考虑价格的占23%，考虑质量的占22%，在休闲系列高，拥有最多的是真维斯，其次是堡狮龙和班尼路，购买牛仔系列前三名的名牌是：派、LEE、LEELOOPER，占其比例的40%。

有关部门在对北京、广州两地少儿消费状况的调查高表明，名牌对孩子们的影响极深，有的孩子表示，他们买东西主要看是不是名牌，此外，还有33%的孩子认为价格高就是好东西，就是名牌。孩子们的购买欲望有30%来源于广告宣传的诱惑 ，更多的是来源于商品直观外表()，还有的孩子是出于攀比心态。

那么，处在名牌运动服饰包围高的工薪族们，对名牌又有什么体验呢?在调查高走访了不同职业的不少人，尽管他们的月收入从几百元到几千元不等，但大多数却毫不犹豫地认为自己属于工薪族，只是因经济实力不同，而购买能力不同而已，自然他们消费名牌的心态与经历也各有不同。但有一点

惊人地一致，在对孩子用名牌的选择是几乎都曾经给予认可并购买过，理由也是多种多样的。

一、 作为学习奖励品。

二、 条件还可以，不必考虑太多。

三、 过去自己没条件，如今自己好了，所以……。

四、 再苦也不能苦了孩子，而且他又喜欢。

五、 怕孩子在同学高丢面子而产生自卑感。

六、 穿什么都是穿，只要不惹事就行……。

此外，还有部分家长认为，追名牌对孩子来说没有什么。要是穿着满足不了他们的欲望时，便会生邪念，不择手段地得到它，追名牌会分散学习的注意力，是学生不务正业的一种表现。不可否认，名牌的诱惑力是巨大的，不光是孩子、家长、学校都面临着如何正视它的问题，纵容、回避与压制并不是好办法，有效的途径还需要方方面面的共同探讨。

高学生作为社会成员的一部分，应该牢记历史的使命，发扬高华民族艰苦朴素的优良传统。超前消费、攀比、追名牌，变味的“人情消费”，无节制、无计划地把钱挥霍掉，这些学生在他们享受金钱的“乐趣”时，是否想到了受穷苦的人们。要知道贫困地区求学多么艰辛，高国消费水平尚不高，勤俭节约之风绝不能丢。同时钱要花得有意义，真正做到物有所值。面对一些不良消费现象，学校应对学生加强教育，努力宣传朴素的生活作风，引导适度消费，健康消费，家长应该积极配合学校教育，不能一味纵容，而应量入而出。社会机构也应对一些消费歪风与不正常的舆论进行纠正，规范高学生消费行为，使高学生消费走入正轨。

调查类论文范文二：住宅满意度调查

[摘 要] 住宅用户满意度反映了人们总体的生活质量。随着越来越多企业认识到提高住宅用户满意度的重要性，作为房地产 企业管理 工作的一种追求目标，迫切需要结合我国实际情况对住宅用户满意度基础性研究作些有益探索。本文基于 对住宅用户满意度的相关研究，设计了城市住宅用户满意度测量变量量表，通过实证研究，验证了城市住宅用户满意 度测量变量之间的关系。研究结果表明：不同用户群体对城市住宅满意度存在差异。最后提出了研究的局限性及未 来研究方向。

[关键词] 住宅;用户;满意度;测量;实证研究

住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。居民的居住环境和居住质量直接决定人们基本需求和发展需要的实现程度。对多数人而言，住房是他们生活中最大的消费支出，住宅不仅为人们提供栖身之所，也是人们休息、学习、从事其他消费活动的重要场所。住宅用户需求和欲望的满足程度不仅为学者们而且也为开发商和城市规划者所关注。为每一个家庭提供适合的住房环境是国家住房目标的组成部分。在住房规划中，应针对不同的住宅用户群体，通过测量其满意度来评估住房规划成功与否。住宅用户对住宅状况及邻里关系的主观评价决定了住宅用户对居住环境的满意程度，并由此形成公众选择的基础。如果用户对住宅状况及邻里关系不满意，他们会考虑迁移。研究住宅用户满意度，对于理解公众对住宅的选择至关重要。

一、住宅用户满意度测量的理论基础

住宅用户满意度是一个很复杂的认知概念，尽管不同领域的学者们从不同的角度对这一概念进行了深入的研究，但理论基础是非常相似的。根据已有文献，我国专门针对城市住宅用户满意度的定义尚未形成，本文借鉴了国外相关文献对顾客满意度及住宅用户满意度的研究成果，将城市住宅用户满意度定义为：城市住宅用户在使用产品或享受服务以后，对目前住宅状况总体的满意程度。

为便于进行实证分析，在已有理论的基础上，根据我国住宅市场实际情况，提出感知价格、建筑特征、邻里关系和区位特征与城市住宅用户满意度之间的逻辑关系。这些关系包括建筑特征、邻里关系、区位特征和感知价格之间的关系以及它们分别与城市住宅用户满意度之间的关系结构、住宅用户满意度与用户迁移之间的关系结构。

1.建筑特征与城市住宅用户满意度之间的关系

建筑特征的具体因素包括采光、通风、住宅面积和内部建筑的其他特征，是住宅用户考虑的重要因素。相对于城市特征或环境而言，住房可用的空间对居民居住的满意度有积极的影响，个人的住房条件和住宅质量问题常常对住宅用户满意度产生重要影响。

2.邻里特征与城市住宅用户满意度之间的关系

邻里特征的具体因素包括绿化、社区密度和配套设施如学校、银行、商店、邮局和公园等，它是决定用户是否改变居住地点的重要因素。物业管理的质量也是解释城市住宅用户满意度的重要变量。在评价住宅用户满意度方面，邻里特征要比建筑特征更重要。低收入群体对安全性更为关注。邻里特征是城市住宅用户考虑的重要因素。邻里关系好，住宅用户对邻里特征的满意度就高。由此可见，邻里特征的质量决定城市住宅用户满意度的高低。

3.区位特征与城市住宅用户满意度之间的关系

住宅的区位因素在人们选择住宅时越来越受到关注。区位特征是影响城市住宅用户满意度主要因素，对区位偏好会影响城市住宅用户满意度的高低。如果到市中心的时间距离越短，或者说相应的交通设施越完善，居民对其综合评价也就越高，区位的经济价值也就越高。

4.建筑特征与感知价格之间的关系

建筑特征与城市住宅满意度之间存在较强的关联性。如果一套住宅拥有更多的令人满意的建筑特征，那么对这些特征而言，住宅在市场上所能获得的价格就高。外部结构、地板、窗户等质量特征跟房间数目、浴室数目、宗地大小一样对住宅价格有重要的影响。众多研究表明，房间总数、卧室的数目、浴室的数目、建筑面积跟住宅价格正相关，这会导致住宅用户对建筑特征的感知价格具有负向影响。

5.邻里特征与感知价格之间的关系

外部性变量是邻里因素中研究最多的。自20世纪xx年代初起，经济学家不断研究外部性对城市房价影响的问题。在外部性变量中，废物处理设施(如垃圾站等)、宜人性与非宜人性、交通噪声以及景观等对城市房价的影响研究最多。由于居民害怕健康受到损害，并希望自己的房地产不受潜在的负面设施影响，有关有毒垃圾站对城市房价的影响问题特别重视。一些学者研究了附属设施(如会所、 游泳 池、花园、健身房、运动设施等 )对城市房地产价格的影响。由于附属设施具有方便居民日常生活、提高居民生活质量等功能，因此，这些附属公用设施对城市房价有正的影响，这也会导致住宅用户对邻里特征的感知价格具有负向影响。

6.区位特征与感知价格之间的关系

对于购房的居民而言，在购房时考虑最多的因素是房屋的价格，而房价主要取决于房屋的结构和面积，以及与区位条件有直接关系的地价。当房屋的结构和面积一定时，房屋所处的区位条件就成为决定房价的一个重要因素。位于城市内不同区位的房屋，其价格相差很大。按照传统的区位观点，可达性通过到CBD的距离进行量化。无论何种形式的可达性测量，都对住宅价格有一定的影响。交通可达性常常与到达相应场所的便利程度相联系，良好的公共交通服务对住宅价格具有正向影响，这使得住宅用户对区位特征的感知价格具有负向影响。

7.感知价格与城市住宅用户满意度之间的关系

人们从直觉上可以推断价格和顾客满意度负相关，但这只是针对客观价格而言，即较高的价格会导致较低的顾客满意度。在本研究中，对于价格的定义并非指的是客观价格，而是采用感知价格。它和顾客满意度之间应该存在正向的直接影响，即顾客对于商品或服务的感知价格越有利，他从中所获得的满意度就越高。

8.城市住宅用户满意度与用户迁移之间的关系

如果住宅用户目前的居住能满足需要，住宅用户就对住宅和邻里关系拥有高满意度。实际的住宅状况和文化或家庭居住标准之间的不一致会使住宅用户不满意，不满意的住宅用户试图通过改变住宅需求和预期，以缓解这种不一致或改善居住条件来减少不满意，他们可以迁移到另外的地方实现居住需求。住宅用户满意度的确对迁移行为具有重要的影响。

二、住宅用户满意度的测量 方法

测量项目的确定是研究过程中最重要的环节之一。本研究是在借鉴中外文献相关测量项目的基础上，根据具体应用范围和适应性进行了调整改进而形成的量表。在提出的测量变量中，住宅用户满意度采用了美国顾客满意度指数和欧洲顾客满意度指数模型中一些成熟的量表。建筑特征、邻里关系、区位特征借鉴了国外相关文献和我国学者温海珍研究城市住宅的特征价格时使用过的量表，感知价格参考了Fornell和我国学者尤建新、陈强研究住宅满意度测评时使用的量表。上述测量项目均根据本研究的具体应用范围——城市住宅的特点作了相应调整。

1.城市住宅用户满意度

城市住宅用户满意度从对目前住房总体上的满意程度、与预期相比对住房的满意程度二

个方面计量。

2.建筑特征

建筑特征从现有住宅居住面积、住宅厨卫面积及位置、现有住宅户型结构、住宅采光通风条件、住宅朝向、水电等配套设施(水、电、燃气、网络等)、住宅建筑类型、住宅私密性(隔音、避免户间“对视”等)、住宅建筑外观、住宅施工质量、住宅防水防潮、车位、房间数、楼层等十四个方面计量。 3.邻里特征

邻里特征从小区环境卫生、小区物业管理服务质量、小区物业管理收费情况、小区安全性、区内配套(会所、游泳池等)情况、小区绿化水平、小区空气质量、小区环境噪声、小区空间感受(高度、密度)、小区居民素质、周边单位、小区社交活动(联欢等文体活动)、活动场所、居住地点周边的教育配套(初中及以下)、附近医疗服务水平及便利性、周边餐饮服务配套、周边文化娱乐设施、购物条件、小区的规模、小区的档次等二十个方面计量。

4.区位特征

区位特征从交通便利、出行时间、交通成本、离地铁距离、地理位置、距市中心位置、距商业区位置、离公交车站距离、升值潜力、心理感受等十个方面计量。

5.感知价格

本文中感知价格主要是指人们对住宅价格水平的一种接受程度。对于感知价格的测度包括和价格相比的质量评判以及与质量相比的价格评判。此外，本研究还设计了住宅价格合理性与可接受性来测评感知价格。

6.迁移

用户迁移是通过迁移意愿、迁移计划两个方面计量。

上述测量项目共同构成城市住宅用户满意度指标评价体系。将测量变量展开为调查问卷上的问题，利用用户对问题的回答，可得到测量变量的数值。这涉及到如何用数值反映顾客对测量对象的态度，量表是态度测量的基本工具。本论文对城市住宅用户满意度的测评采用七级李克特(Likert)量表，态度等级分别是非常满意、满意、较满意、一般、较不满意、不满意和非常不满意，对应的值分别为7、6、5、4、3、2、1。

三、住宅用户满意度测量实证研究

20xx年x月至20xx年x月，我们通过整群抽样调查和随机抽样调查相结合的方式对北京市普通住宅用户进行正式研究的问卷调查，共发出问卷500份，收回问卷391份，经初步分析有效问卷为336份，有效率为。问卷结合国内外对于住宅满意度研究成果，设置了4个二级测量指标、47个三级指标对于北京市住宅用户满意度进行描述。为研究个体特征对于住宅用户满意度的影响，问卷同时还对被访者的个体特征进行了调查。

本次调研主要面对的是20-50岁的在职已婚工薪阶层，其中家庭处于满巢期的为186人，占，新婚期青年为82人，占，两者合计为268人，占全部样本容量的，绝大多数样本为成年人。

从被调查者的家庭收入上看，93个样本的家庭月收入为4001-6000元，占总样本的，其他收入情况较为平均地分布在4001-8000元之间，基本上保证了本次调查对象为普通住宅用户的初衷。

在学历方面，本、专科院校 毕业 的样本共计，样本的学历差别不大。从业人员多为在民营或私营企业工作的一般管理人员和技术人员。

1.问卷总体情况

问卷结果用进行统计后，样本总体的Cron-bach's Alpha系数为，表明各测量指标具有良好的一致性，问卷的信度较好。

从各指标的平均值来看，各样本对应的项目平均值差异不大。因此，本文拟用平均值计算得到本次研究的北京市住宅用户满意度指数为，换算成百分制为分，说明北京市住宅用户满意水平不高，目前尚有较大的提升空间。

在具体指标上，平均满意度低于4(即百分制50分)的有8个，它们分别是私密性A8、车位数A12、小区安全性B4、活动场所B5、噪声B8、社交活动B12、教育配套B13、文化娱乐B17，其中最低的是社交活动B12为;平均满意度在(即百分制的60分)的有34个;满意程度较高(以上，百分制60分以上)的指标是朝向A5、水电等配套A6、地理位置C1、离公交车站距离C8、升值潜力C10(见表3)。

2.住宅用户满意度主要指标的筛选

本文运用对47个满意度测评指标进行数据缩减，结合陡坡图和特征值大于1下的主成分情况，选定了4个主成分的前提下，47个指标解释了满意度整体47个指标的信息量，说明指标可以进行缩减，对这4个主成分下的各分指标进行解释量在70%左右的缩减后，保留了表4中的如下指标。

通过以上分析，发现表征住宅用户满意度的指标可以缩减为26个，这26个指标主要从房屋质量、感知价格、小区环境、物业管理水平、地理位置、交通便利性、配套设施等方面来测量住宅用户满意度。

3.个体特征对住宅用户满意度具有一定的影响

根据相关文献，住宅用户满意度与用户特征存在着一定的相关性，而本次研究中问卷设计中也针对用户特征设置了相关指标。因此，有必要根据偏相关分析来验证住宅用户满意度与用户特征的相关性。问卷中涉及到用户特征的指标主要有性别P1、年龄P2、教育程度P3、职务P41、就职企业类型P42、家庭月收入P5、家庭生命周期P9，收回的有效问卷基本上都对上述问题进行了正面回答。

运用对得到的数据分别进行了个体特征与47个满意度观测指标的偏相关分析，发现7个个体特征指标中只有就职企业类型P42、家庭月收入P5在水平下与47个指标中的绝大多数或全部呈显著相关，说明不同就业企业、家庭收入水平是影响住宅用户满意度的主要个体特征。

四、结论

住宅用户满意度反映了住宅用户需求的满足程度。本研究设计了城市住宅用户满意度测量变量量表，验证了城市住宅用户满意度测量变量之间的关系。实证研究结果表明：不同用户群体对城市住宅满意度存在差异。

本论文仅对北京市普通住宅用户满意度进行了调查和实证研究，由于对部分调研对象采用整群抽样，为此样本选择具有一定的局限性。房地产市场区域性特点非常强，所以，本研究的结论在其他城市可能会有所差异，其广泛适用性受到一定程度的限制。未来的研究可以根据 市场营销 的相关实践和理论研究的进展，进一步改进城市住宅用户满意度测量变量的量表，以对相关概念进行更为准确可靠的测量。

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