长租公寓论文研究思路

多家长租公寓运营商在2020年出现资金问题，即使是蛋壳、青客这样的“头部”企业也未能幸免。尤其是蛋壳公寓事件，引发各方对长租公寓行业症结何在、今后何去何从的热议。

因长租公寓涉及面广、 社会 影响较大，多地监管部门纷纷发文，对长租公寓行业进行规范。

“今年对长租公寓行业而言是很关键的一年。内外交错之中，长租公寓运营企业面临战略方向的调整。蛋壳公寓事件也暴露出，长租公寓行业需要更加完善的监管政策。预计明年相关政策将更加完善，政策支持及监管有望进一步细化。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示。

年内30余家长租公寓机构爆仓

受疫情等因素影响，今年不少城市房屋出租空置率有所上升，部分长租公寓机构因流动性短缺问题加剧，陷入资金危机。

据天眼查专业版数据，以工商登记为准，全国目前已经注销或吊销的长租公寓企业约有170家，占相关企业总量的15%。

不仅是中小型长租公寓企业，一些大型长租公寓运营商，也是状况频出。

与此同时，长租公寓龙头企业自如，在五月也传出资金链紧张的消息。多位自如业主接连发声，称自如方面要求业主降低租金，否则将单方面解约。景晖智库首席经济学家胡景晖曾指出，“自如联系业主降租金的核心原因，是现金流出现了问题。”

蛋壳公寓的情况则更加严峻。今年上半年该公司屡次被曝出资金紧张，下半年，问题愈演愈烈。10月份，多地出现蛋壳公寓合作商上门讨债事件。11月6日，央视点名曝光了蛋壳公寓，披露其“深陷流动性危机”。

资金问题背后的商业模式拷问

上述模式需要运营企业不断做大规模、不断引入新租客、租金不断上涨，才能持续下去。一旦遭遇市场下行，租客减少、租金上涨乏力，这种模式便无法持续下去。

“激进扩张叠加疫情影响，令长租公寓运营商资金短缺问题进一步凸显。”克而瑞首席分析师董浩表示。

克而瑞在一份研究报告指出，作为创业系的长租公寓平台，资本市场热度褪去后，如果自身造血能力较弱，规模扩张越大，越容易造成企业亏损加剧。

以青客公寓为例，其近几年财务状况堪忧。2017年-2019年，该公司连续三年出现亏损，亏损额分别为2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元。据青客公寓2020年上半年财务报告，截至3月31日，公司净亏损约4.168亿元，相较于去年同期增加1.153亿元，亏损进一步扩大。

蛋壳公寓在今年“出事”之前，已连续三年出现亏损。据蛋壳招股书及财报，2017年-2019年和2020年第一季度，其净亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元；经营活动产业的现金流量净额分别为1.15亿元、-11.64亿元、-19.11亿和-1.21亿元。

就长租公寓所面临的财务问题，董浩表示，机构化的租赁服务商前期成本压力大，从收房到出租存在时间差，并且前期收房、改造、装修、配置等成本都要提前支付，扩张阶段的企业收入成本在时间上不匹配的问题更加突出。这种模式一旦遭遇现金流趋紧，企业将面临很大财务压力。

克而瑞在前述报告中指出，当前长租公寓仍处于发展阶段，参与者多为初创公司，还有少量中介和房企。在争规模阶段，初创企业运用互联网思维采取较激进扩张，盲目补贴做大规模，资本离场后很容易因资金短缺而陷入困境。

“未来行业竞争格局趋稳，需依靠平台自身造血能力维持成长。行业应回归重资产、长周期逻辑，注重精细化管理的道路上，通过提升服务附加值并向平台化发展，适当合理结合互联网思维，来提升自身造血能力。”董浩表示。

应从“野蛮生长”转向精细化运营

对于长租公寓运营企业如何破解目前困境，业内人士认为应从内、外两个角度来分析。

在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来，从长租公寓企业本身来看，随着行业集中度不断提升，加之疫情的冲击，野蛮扩张的模式已经不适应当前的市场环境。

从外部而言，加强对这一行业的规范和监管，迫在眉睫。

针对近期长租公寓爆仓、跑路等现象，日前多地发布通知，要求对住房租赁企业所收租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金进行专项监管，并对“稳租金”提出相关规定。

其中，西安、杭州、重庆和深圳四城政策主要加强平台资金管理，避免资金被挪用，防止再次发生长租公寓爆仓事件；石家庄、成都、合肥和南京四城政策，主要包括加强平台租赁合同监管、规范行业行为等。

“这些举措，是相关部门对长租公寓问题做出的积极反应，表明政府对规范住房租赁市场秩序、堵住长租公寓监管漏洞的决心。稳租金，可能会成为调控一个重要方向。”陈霄说。

北京房地产中介行业协会会长李文杰在公开场合表示，伴随各项制度的规范度进一步提高，对行业保障和鼓励政策的出台，期待未来会有平台化的公司，来提高自身标准及消费者体验，从而带动整个行业水平提升。

长租公寓可以有一个稳定的住所，不用为租房子而烦恼，也能稳定的生活，相比短租要安稳得多。

以最近爆雷的蛋壳为例，通过“租金贷” 的模式来实现规模的快速扩张，然后在资本市场进行融资，只要融不到钱就会导致资金链断裂，随之而来的就是后续的一系列恶性循环。

存在风险。因为长租模式签订的长期合同，房租也有按年交的，得不到保障。

我觉得公寓长租并不是一件很可行的事情，因为从蛋壳公寓来看，这种模式并不适合长远发展。