你是浙江工贸的吧，我是叶老师，我的考试题目是搜不到的，不要挣扎了
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分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策， 结果便是会 机制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法， 的决策， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速， 直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后， 提出了稳定房地产价格的对策。 成本效应， 进而影响到居民消费。因为， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨， 社区物业费， 装 而会使其减少消费。 阻碍了我国宏观经济的健康发展。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费， 停车费等水涨船高， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出， 从而推动相关地块的地价， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加。另外， 何遏制房价过快上涨， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题， 更关系到国计民生， 百姓福利。 使用费用， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需， 从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民， 都是通过贷款的 经济持续、 快速、 稳定的发展。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要。 银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调 控， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济， 其 自 必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候， 中消费是重要渠道之一。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期， 银行会对风险进行严格 1．财富效应。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧 应， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束。 上升进行了再融资， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且， 由于房地产价格的上涨， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期， 增加当期消费。 支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立。建立计量模型之前， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中， 大部分对房地产品具有刚性需求。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳， 则需检验各变量之间是否存在协整关系。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者， 稳的。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨， 会增加还款压力， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ， ） 在整个 10 期的方差分解中， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性， 并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定， 2．5％左右。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显， 当房价上涨过快时， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中， 其他解释变量所能解 释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针。因此， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因 途径。另外， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。 保障性住房的增加， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需， 带动我国国民经济持续、 稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期， 进而改 变资源配置， 降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度。 规范发展二 手房市场， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置、 囤积土地房源， 捂盘惜 售， 哄抬房价等违法违规行为。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3） 〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度 ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。
你可以参考其他文章的摘要和引言，一般来说，摘要要说明论文的目的、过程和结果。引言则是介绍和论文题目相关的历史性资料。具体的如下：1、摘要的写法论文摘要是全文的精华，是对一项科学研究工作或技术实践的总结，对研究目的、方法和研究结果的概括。摘要置于主体部分之前，目的是让读者首先了解一下论文的内容，以便决定是否阅读全文。一般来说，这种摘要在全文完成之后写。字数限制在100～150字之间。内容包括研究目的、研究方法、研究结果和主要结论。也就是说，摘要必须回答“研究什么”、“怎么研究”、“得到了什么结果”、“结果说明了什么”等问题。简短精炼是学术期刊论文摘要的主要特点。只需简明扼要地将研究目的、方法、结果和结论分别用1～2句话加以概括即可。2、引言的写法引言也叫绪言、绪论。引言的主要任务是向读者勾勒出全文的基本内容和轮廓。它可以包括以下五项内容中的全部或其中几项：1）介绍某研究领域的背景、意义、发展状况、目前的水平等;2）对相关领域的文献进行回顾和综述，包括前人的研究成果，已经解决的问题，并适当加以评价或比较；3）指出前人尚未解决的问题，留下的技术空白，也可以提出新问题、解决这些新问题的新方法、新思路，从而引出自己研究课题的动机与意义；4）说明自己研究课题的目的；5）概括论文的主要内容，或勾勒其大体轮廓。比较简短的论文，引言也可以相对比较简短。为了缩短篇幅，可以用一两句话简单介绍一下某研究领域的重要性、意义或需要解决的问题等，接着对文献进行回顾，然后介绍自己的研究动机、目的和主要内容。至于研究方法、研究结果及论文的组成部分则可以完全省略。（1）如何写引言的开头引言开头(即第一层)最主要目的是告诉读者论文所涉及的研究领域及其意义是什么，研究要解决什么问题，目前状况或水平如何。（2）如何写文献综述文献综述是学术论文的重要组成部分，是作者对他人在某研究领域所做的工作和研究成果的总结与评述，包括他人有代表性的观点或理论、发明发现、解决问题的方法等。在援引他人的研究成果时，必须标注出处，即这一研究成果由何人在何时何地公开发表。（3）如何写研究动机与目的在介绍了他人在某领域的工作和成果之后，下一步便介绍作者自己的研究动机、目的与内容。介绍研究动机可以从两个角度人手，一是指出前人尚未解决的问题或知识的空白，二是说明解决这一问题，或填补知识空白的重要意义。指出或暗示了知识领域里的空白，或提出了问题或假设之后，下一步理所当然应该告诉读者本研究的目的和内容，要解决哪些问题，以填补上述空白，或者证明所提出的假设。（4）如何写引言的结尾研究目的完全可以作为引言的结尾。也可以简单介绍一下文章的结构及每一部分的主要内容，从而起到画龙点睛的作用，使读者了解文章的轮廓和脉络。至于研究结果，在引言中完全可以不写。研究结果是结论部分最主要的组成部分
一、高级经济师评审论文的质量要求1.高会评审论文原则上应该在公开发行的，有正式刊号的杂志上发表，但少数省市没有这个要求，例如北京;2.高会评审的发表数量上，大多省份要求2-3遍，建议发表的时间要有间隔，不能集中在一段时间发表，也不要集中于某一个杂志中发表，否则在评审时，评审老师会打低分;部分省份要求不能再同一年发表3篇，如辽宁省。3.每篇文章的字数有的省也有规定，多在2000-4000字左右;4. 如何区分省级还是国家级刊物;CN只是指国内统一刊号，并不是区分省级国家级或其他级的符号。国家新闻出版总署早就声明：中国的出版物，只有正式和非正式之分，没有所谓国家级、省级等的等级区分。在实际生活中，许多人通常将某刊物说成是国家级的，某刊物是省级的或市级的。这种划分，在实际生活中还有一些用处。这种划分的标准，大致是：所谓“国家级”期刊，一般即指党中央、国务院及所属各部门、中国科学院、中国社会科学院、各民主党派和全国性人民团体主办的期刊及国家一级专业学会的会刊;所谓“省级”期刊，一般即指省、自治区、直辖市及所属部、委、办、厅、局主办的期刊与本科院校的学报;另外，刊物上明确标有“全国性期刊”、“核心期刊”字样的，也可视为国家级。5.论文发表应在报考之前发表比较好(如河南8-9月报资料评审，在6月之前发表完，可以参加当年的评审)，建议时间最好间隔1-3个月，不要集中在一个杂志上发表。二、高级经济师评审论文的内容要求如果论文是自己完成的，可以结合自己的实际工作经验来写。理论联系实际的文章不管是编辑还是评审，都是容易认可的。但一般高会论文要求至少两篇，有的省份需要三篇以上，其实论文没必要都一定要结合实际工作，因为我们要评的是高会职称。一般高会专业课考试都是在考大家的职业判断能力而不是具体的会计业务处理。所以，作为一个高级会计师应具体的素质也是知识面应该广，不应单纯局限于自己的实际工作。总之，很多省份都是看是否有论文杂志，发表论文只是个条件，论文内容评委未必都看。建议在论文方面大家自己把握，职称论文毕竟不是研究生需要长篇大论。
领导说问：河南职称论文大学郑州全国发表中心、河南职称论文大学郑密路18号、河南职称论文大学郑州职称学院、河南职称论文大学郑州高级经济师学院
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孟星，女，1970年生，硕士生导师。 研究方向：房地产经济学、房地产制度与政策。教学情况：所授课程为房地产经济学。社会职务：上海社会科学院房地产研究中心理事；上海市经济学会会员；上海房地产经济学会会员。华东师大“三八”红旗手。科学研究：目前参与上海市普陀区房产经济学会课题“未来住宅建设发展研究”；华东师范大学精品课程建设项目“房地产经济学”。出版学术专著一部，公开发表学术论文数十篇。代表性科研成果：1) 分工与城市化：一种新兴古典经济学的解释及其现实意义 《复旦学报》2003.11.2) 作用于住房市场的货币政策传导 《浙江金融》2004.1.3) 城市土地的政府管制研究 复旦大学出版社2005.10.
分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策， 结果便是会 机制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法， 的决策， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速， 直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后， 提出了稳定房地产价格的对策。 成本效应， 进而影响到居民消费。因为， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨， 社区物业费， 装 而会使其减少消费。 阻碍了我国宏观经济的健康发展。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费， 停车费等水涨船高， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出， 从而推动相关地块的地价， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加。另外， 何遏制房价过快上涨， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题， 更关系到国计民生， 百姓福利。 使用费用， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需， 从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民， 都是通过贷款的 经济持续、 快速、 稳定的发展。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要。 银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调 控， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济， 其 自 必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候， 中消费是重要渠道之一。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期， 银行会对风险进行严格 1．财富效应。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧 应， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束。 上升进行了再融资， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且， 由于房地产价格的上涨， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期， 增加当期消费。 支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立。建立计量模型之前， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中， 大部分对房地产品具有刚性需求。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳， 则需检验各变量之间是否存在协整关系。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者， 稳的。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨， 会增加还款压力， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ， ） 在整个 10 期的方差分解中， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性， 并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定， 2．5％左右。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显， 当房价上涨过快时， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中， 其他解释变量所能解 释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针。因此， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因 途径。另外， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。 保障性住房的增加， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需， 带动我国国民经济持续、 稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期， 进而改 变资源配置， 降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度。 规范发展二 手房市场， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置、 囤积土地房源， 捂盘惜 售， 哄抬房价等违法违规行为。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3） 〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度 ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。
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你出的分太少，就在网上帮你找吧。地产业如何应对WTO 今年年内，我国加入世界贸易组织（WTO）的前景十分乐观。加入（WTO）后，我国将降低关税，更加开放国内市场，这有利于扩大出口和对外投资，并直接对我国主要城市特别是上海、广州等沿海中心城市的房地产业产生全面的影响。 一、各类房地产需求增加，其中非住宅类房地产需求将首先增加 由于加入WTO后，主要城市的经济活动趋势于频繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求。如随著进出口业务的大量增加，作为海运、报关企业集中的上海北外滩地区的办公物业需求将明显增加；此外，经济活动的频繁意味著职工收入的增加和就业的增加；关税的明显下降，居民的日常开支也将降低。这些因素，均有利于居民购房资金的增加，使住宅类房地产需求增加。同时，随著汽车关税的逐年大幅降低，汽车拥有量的迅速增加，邻近郊区的住宅和其他房地产需求增加也将更加明显。另外，适合外商的高档住宅需求，特别是租赁需求也会增加。 二、房地产商品更符合市场需求，房地产业及相关行业发展空间增大，但竞争更趋激烈 房地产业及其相关行业，包括房地产建筑业和服务业将全面引入国外同行的全方位竞争。房地产的投资开发、规划设计、建筑和服务水平均有提高，房地产商品更符合市场的需求。 同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，但是由于引入了强劲的国外竞争对手，新增的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能。对国内同行来说，竞争压力增加，但优势企业、优势项目将更易获得国外金融资本的支持，优势将增强；而作为弱势企业、弱势项目来说，对手的强大和增多，将使其更显弱势，市场优胜劣汰加速进行。 三、房价构成有所变化，对房价中长期促升作用明显 由于关税的下降和国外竞争对手的进入，在短期内均会使房地产建造成本明显下降，如进口建材、建筑物设备等的关税，将从目前的百分之三十降至百分之十几，但由于房地产需求增加，将使土地的价格上升，两种因素在短期内对房价有一定抵冲作用，但房价的构成中，地价的比重增加，建筑费用的比重将减少。短期内，对房价及房价构成的影响，应根据不同情况而定。对于中小城市，由于土地供应相对充足，土地价格不易上升，而建筑费用降低，短期内对房价有下降动力；而对于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高档物业来说，土地相对稀缺，在建筑费用降低的同时，土地价格将上升，房价构成变动较明显，而短期内房价上升下降因素相互抵冲；中长期看，建筑费用不会持续下降，而加入WTO对土地需求的增加则是长远的，它是房地产价格特别是土地价格中长远向好的一个重要内在动力因素，但这需要政府适当的土地政策配合。房地产价格中长期向好的受益者，更多的将是土地和房地产开发成本较低、市场定位准确的企业。 四、国内房地产受国际经济状况变动的影响越来越明显 由于加入WTO后，中国经济与世界经济联系更密切，世界经济全局和区域的变动，对我国经济的影响越来越明显，而房地产的发展与经济发展呈高度的正比例关系，因而，我国的房地产业受国际经济全局和区域变动的影响也人越来越明显。 根据加入WTO对我国房地产业的影响，结合我国经济状况和趋势及房地产市场状况，可考虑以下对策∶ 1、增加房地产市场的中远期预测谨慎乐观成分 根据国家计委在1998年度的预测，中国经济的调整期望有在2000 年底至2001年初结束，如再加上加入WTO的积极因素，估计经济调整的幅度将更趋缓，时间也可能会适当提前。加入WTO及经济结束调整转而起动后的同个月内，将首先随投资增加而使非住宅类房地产需求增加，住宅类房地产需求随后也将进一步增加。故房地产企业应在目前供大于求，特别是办公楼空置严重的情况下，增加房地产市场预测中的中远期乐观成分，特别是增加对非住宅类及土地中远期需求状况预测的乐观成分。考虑供过于求及强力竞争对手加入情况，这种乐观应是谨慎的乐观，企业中远期决策可以此为重要参考依据。 2、增加竞争意识和市场意识 要学习国外先进的观念、技术和管理，熟知变化的市场状况（包括竞争对手状况），减少房地产开发投资的盲目性，降低房地产开发成本，注重市场定位的准确性。面临即将进入的强劲竞争对手，各房地产企业应尽快制定并实施相应行动方案，尽快解决建设成本过高且无升值潜力或落伍于市场而空置的商品房，运用各种资本运营手段，增加自身竞争力。参考资料：
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房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
2.1产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
2.2品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
2.3营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
3.1注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
3.2创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
3.3树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
3.4创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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[4]吕思琪.工程变更对造价管理的影响[J].工程技术研究,2016,(6):170.
张五常：1小时总结，我40年来学到的经济学精髓这是张五常先生一次精彩的演讲，他自己曾说是“花了大约一个小时的时间总结一下40年来所学到的经济学的精髓。”送给喜欢学习经济学并想用经济学了解世界的朋友。女士们、先生们：我想花大约一个小时的时间总结一下我40年来所学到的经济学的精髓。现在经济学似乎已非常技术化、非常复杂化，但是事实上我们所归纳出的经济学的基本原理却是非常简洁的、非常简单的。我总是试图用最简单的经济学原理来解释世界，而尽量避免复杂的技术。经济学中有两个基本原理，对这两个原理的掌握和理解程度能反映一个经济学者的水平。其一，是约束条件下的极大化；其二，是在一般情况下需求曲线斜率为负。也许有人认为规模效益递减也是一个原理，但是，我认为在一般情况下，当你牵涉到实际问题时谈到产品需求或要索需求已经足够。换句话说，在实际运用中没有必要把后两个原理分开，它们讲的其实是同一个问题。这样一来，我们就有了两个最基本的原理：1.在一定约束条件下的最大化；2.需求曲线的斜率为负。在我看来，整个经济学讲的就是这两个原则。现实世界当然非常复杂，但是这两个原则已足够解释世界。我在多年的研究中发现只有这两个原则可以解释我们碰到的所有经济现象。我跟其他经济学家的不同之处也在于我只用这两个原则来说明问题：其实，这两个原理都是武断的假设。有一点非常重要，这就是，你的经济学研究不能违背这两个原理。世界上任何经济规律都离不开这两个原理，如果有任何经济规律违背了这两个原理，那么，整个经济学就自相矛盾了。这就是为什么我说这两个原理是对人类行为的武断假定。我之所以说这两个原则是武断的，意思是说你不能跟我在这两个原理上有任何不同意见。我觉得经济学之所以伟大，就是因为我们能只用这两个原理来解释世界。刚才我已指出你不能对这两个原理有任何疑问。因为，它们正确与否并不重要，重要的是我们认为它们是对的，而且，经济学家永远不会有任何其它原理。我的意思是，任何一个好的经济学家永远不会有任何其它原理跟这两原理矛盾。同时我也认为，任何经济学家如果用其它的原理而不是这两个原理来解释经济现象，那么他就不是一个好的经济学家。谦虚一点说，有99%的可能不是一个好的经济学家。弗里德曼、阿尔钦、科斯和我都遵守这两个原则。那么，下面一个非常关键的问题是，这两个原理到底有多大的用处。要想检验在解释经济现象时这两个原理的有用性，唯一需要做的便是去思考这两个原理意味着什么，以及从这两个原理推测出来的假定是否正确。简单他讲，现在真正可以测试的假定有A和B 两种。假设如果A发生，则B发生；反之，若B没有发生则A肯定没发生。如果在实际测定中，B没发生而A发生了，则原假定就被推翻了。其实，所有科学都要遵循这一规则。因此在我们检验假设时，就需要看当B没发生时，A发生与否。当然，A与B的可观察性是根本前提。有些假定看上去很有道理，但如果它们是不可以观察到的，那么，我们就不可能对其进行测定，因此，我认为对于经济学家而言首先重要的是确定那些经济变量是可观察的。比如，需求规律表明当价格上升时，需求量下降。其中，价格是可观测的，但需求的数量上升是不可观测的。所以，需求规律本身是不可观察的，它只是经济学家想像出来的，其实并不存在。也就是说由于消费者的意愿没法测定，从而导致整个需求规律没法检验。所以，一个真正有成就的经济学家就会设法把A、B转换成可观测的变量。如果你看一下经济理论的汪洋大海，其中很多规律并不存在，它们都是经济学家想像出来的。在经济学领域中，很多人在创造大量名词的同时却不知道其确切含义。例如，有人认为“短缺”是个很重要的概念。但是，短缺到底是十么？如何测量？他们并不知道。短缺等于需求超过供给的那部分，正如我们已指出的，供给和需求反映的都是意愿。没法观测。所以，从本质意义上，短缺没法测量。在经济学家队伍中，有很多人并不是真正的经济学家。他们满嘴都是自己想像的变量。我跟别人不同之处在于我只用最简单的、最本质的原理解释经济现象而能直指本质。在我讲产权经济学以前，我重新强调一下，人的行为的基本原则是约束条件下的最大化，当然最大化的是自己的效用或福利等。显然测量效用和福利也是机会成本。因此经济分析究其根本可以归结为三点：1.在约束条件下最大化某种利益，而所谓最大化某种利益，指的是至少有某种东西，对于你而言，有比没有要好，即经济物品(经济物品的意思是说多比少好)；2.需求曲线斜率为负；3.机会成本。下面我们先看一个最简单的经济体系——罗宾逊经济。在这一体系中，他也要最大化某种东西，他有自己的需求曲线。由于只有一个人，所以不存在市场，也就没有市场价格。但是，如果他想得到某种东西，就必须以牺牲另一种东西为代价，这种牺牲可看作是他的成本价格。即使在这种情况下，成本指的也是机会成本。也就是说在这种情况下，也存在上述三个基本原理。对于一个人的经济体系，我们只要花费两个小时就能说清其中一切问题。经济学的真正困难在于再加一个人后的情况。两人经济体系我们研究了30多年还没有说清楚，这是因为当两个人都想最大化某种物品时，竞争就不可避免了，所以永远不要说世界上没有竞争，竞争无时不在，只在形式不同。如果你说这是个垄断市场，没有竞争，那就错了，因为每个人都在竞争垄断的权力，所以竞争无处不在。当然，如果岛上再加一个女人(假设把她也看作一种经济物品)，竞争就会马上更加激烈。有些经济学家区分完全竞争和非完全竞争，其实，这是很陈旧的观念了。竞争就是竞争，只是形式不同。提到竞争，自然会有输赢，也就是说一定要决定谁输谁赢。比如，打网球是个竞争，最后一定要决出胜负。而要决定输赢，必须要有规则来评定，也就是游戏规则。如果改变游戏规则，很多变化就会出现。比如，中国乒乓球队雄视世界，但如果我们改变了发球的规则，那么结果就会不一样。如果你改变游戏规则，结果就不一样。因此，有的人喜欢这一类游戏规则，另外的人喜欢另外一类游戏规则。例如考试时，有的人喜欢论述题，有的人喜欢多项选择题，有的人喜欢数字化的题目，有的人喜欢非数字化的题目，各不一样。所以如果改变规则，人的行为就会相应改变，结果就会不一样。归纳起来，竞争总是有三点。1.必须决定输赢；2.要有一个游戏规则；3.为什么用这一个游戏规则，而不用其它的游戏规则。人们不同的行为，可以由不同的游戏规则本身解释。在香港，如果你想买一栋楼，无论是从李嘉诚那儿，还是从别的土地发展商那儿，只要你出价最高你就能得到。发展商也不会因为我是张教授就给我优惠一些。所以这个游戏规则很简单：出价高者得。但是在香港大学情况就不一样了。在那里，分房是按分计。我是院长，有7分，有太太再加7分;若有一个孩子加7分，二个加14分，以此类推：在香港大学工作一年加2分，四年加8分。谁积累的分最高，谁就最先得到房子。因此，如果我想从土地发展商那儿买房，我就得付钱，为了得到钱，我或者好好工作，或者去抢银行。但在港大我想要快点得到房子，我就得多睡觉、多生孩子。由此可见，游戏规则不同，行为就不同。我说的不是笑话。在墨西哥政府进行土地改革时，就是根据孩子多少进行徘序，这也是墨西哥人口剧增的原因。中国有类似的问题。我们之所以有众多人口，就是因为当时实行的政策，在中国早期，人们甚至会杀掉女孩子以多得男孩，所以当你改变游戏规则，人的行为就会改变，收入的分配形式就会改变，资源的分配就会改变。随之，经济发展速度也会改变。在经济社会中，基本的游戏规则即产权的规则。谈论产权，我们其实在谈论约束人们行为的游戏规则。如改变游戏规则，输赢条件就会不同。如果我是土地发展商，我不会在乎你是男是女或别的什么因素。我唯一关心的是你出多少钱。在这里，市场价格是唯一分配资源的方式。在现实世界中，还有其它分配资源的机制。我在港大的办公室比赵海英(港大一位女助教)的大，不是因为我比赵海英有钱，而是因为我的位置较高。如果我的办公室要自己去租，那么我就不会租；因为太贵了。在大学系统下，因为我是院长，我就可分配到大办公室。但如果我的办公室不是大学的，而是私有的，情况就会不一样，谁出的价高谁就得到。你有没有办法想像，我作为院长却没有专门的停车位，而校长们以及会玩办公室政治的人却有：如果你是残疾人士你也有，当然我不是，所以我没有。但是，我可以非法泊车，如果大学给我一个警告，我会把警告信仍在垃圾袋，但赵不敢，而我每天都在做这类事。那些会玩办公室政治的人能得到专门泊车位，但他们只是这方面比我强。我之所以敢非法泊车，因为我知道如果他们一定不允许我这样做，我会到法庭上告他们说整个分配制度是不对的，如果我告他们，在香港就会是很大的新闻了。所以当大学的人看到我非法泊在那里，他们就会想，这是张教授的车，给他一封警告信就得了。所以在不同的游戏规则下，人的行为就不同。在泊车场私有的情况下，只要你付钱你就能得到泊车位，你甚至可以付足够钱不允许其他人泊车，或者甚至拆掉整栋楼。所以你可以发现什么是好、什么是坏很难讲。比较香港大学泊车分配系统以及私人泊车场很唯判断优劣。在经济的世界里，你改变产权的规则，你就改变了整个系统。私有产权非常独特的一点是：只有在私有产权的情况下，人们才用市场价格分配资源。我没有说，私有产权比另外一种情况要好，我只是说如果你想利用市场价格分配资源，你只能选择私有产权;我也不是说，你有了私有产权，就一定会有市场价格存在，我只是说要有市场价格，就必须有私有产权存在。这是因为市场机制有时有很高的运行成本，所以有时你有了私有产权，但是并不一定会有市场价格存在。这一点是科斯在1937年《企业的本质》以及我自己在1983年《企业的合约本质》中阐述的中心问题。我们想要说明的是在私有产权下公司仍要存在，而且公司内部并不是用价格机制来运作的，但是，反之，任何东西在市场上交易，它必然是私有的。因此中国现在想要建立市场机制，而不想有私有产权，其本身是矛盾的。当然还有其它资源分配的方式。但只有在价格进行分配的情况下，才没有租金的消散。如果我把金表放在桌上并说明，明天谁最早进来谁得到它，那么很多学生就会在外面排队，甚至晚上睡在走廊上，因此会浪费很多时间或遭受痛苦。于是，学生们就会衡量金表的价值和所付代价孰大孰些但是他们所费的时间及遭受的痛苦对我却没有任何好处。然而，如果我换一个规则说把我的表给武汉市漂亮的女孩，那么就会有很多女孩子费尽心思打扮自己;如果我说我会把表给孩子最多的人，那么人们就会把别家的孩子拉来充数。但是所有这一切对我都没有好处。所以如果这表不是我的，人们就会进行无谓的浪费来得到表。但如果这表是我的，我就会把表给出价最高的人，而且要求的价钱一定不少于金表价值。由此你会发现若产权不是私有的，为了行使产权，很多资源被浪费了。在阿拉斯加淘金热时有一个规则——谁来得最早，谁就可以在那儿挖金，因此人们就花费大量的时间去训练他们的狗，而这本身对社会而言是一种浪费。你们也一定记得，在中国以前，很多事情需要开后门才能得到。比如，为了得到好的医疗，你必须花费很多时间去开后门、走关系等。你们知道我说的是事实。现在你着想买鱼出钱到市场上去买就行了，但在20年前，你还必须早起排队。当然，如果你是党员、干部，你可以通过其他方式得到。在这种情况下，鱼的价值由于你的等待所费的时间和精力而消散了。即使你说你可通过政治关系得到鱼，但你得承认你的政治关系也是付出一定代价才得到的。所以除非你用价格机制分配资源，任何其它方式都会引起价值的消散。自由市场上，卖鱼的人只要你付足够的钱就会把鱼给你，而不会考虑其它因素，而为了得到所需的钱，你必须工作(对社会做出贡献)，因此，如果是市场决定鱼的价格，你为了买鱼所付出的钱能反映你对社会做出的真正贡献。而在另外一种情况下，你若等4个小时去买鱼，你所等的4个小时，对社会没有任何好处，或者你会玩政治关系也一样。所以我们说私有产权好并不是基于价值判断，而是因为只有在这种情况下租金的消散最少。这就是为什么改革20年以来，我们一旦以价格作为资源配置的方式，经济发展速度马上就会加快。但是，你也要意识到用市场价格来配置资源，本身也有成本。任何一个经济系统都有其交易成本，我不想再花2个小时谈论什么情况下交易成本低。我并不是说私有产权是最好的系统。有时要形成这种系统成本很高;而且另外要指出的是，在任何系统下人们都会最优化这一系统内的租金消散。我们可以看一下在60、70年代中国在农村实行公社制度。当时在那种情况下一定有饥荒，但我很奇怪，那时人口增长很快，那么我只好下结论：在当时情况下人们一定找到某种方式来减少租金消散。如果说当时农村情况处于类似我刚才描述的把表放在桌上时出现的情况，也许很多人不会活到现在。所以我认为所有证据表明，虽然在没有私有产权的情况下，租金消散很厉害，但是当时中国人找到了某种办法来减少浪费。我的结论是：当时虽然没有私有产权，但是建立了一定的等级制度来减少浪费。这就是为什么一旦取消私有产权人们马上就会谈论各自排位高低。在港大分配办公室也是根据社会地位的高低，可能你不喜欢用这种方式。当然，只有在私有产权下，利用市场价格分配资源才能彻底消除租金消散。
在古典经济学的发展过程中，由于经济研究仍大量涉及社会制度问题，因此对于法律问题的研究并未中断过。 从早期的古典经济学家亚当·斯密到李嘉图，从德国历史学派的罗雪尔到美国制度学派的康芒斯，毫无例外地都在经济研究中涉及到社会法律制度问题。此后，随着20世纪20～30年代新古典经济学主导地位的确立，社会制度问题被视为资源配置问题的既定前提搁置在一旁，作为社会制度的重要组成部分的法律制度问题，在经济学研究中逐渐被冷落。可是，由于在19世纪下半叶大量垄断组织的产生和20世纪30年代经济大萧条的出现，导致了相关国家反垄断法律的陆续颁布和政府在公共事业领域的干预及管制的扩张，因此，与反垄断法律和公共事业管制有关的法律方面的经济研究，仍然在进行。20世纪50年代后期至整个60年代，是法律经济学的初创时期。芝加哥大学教授、芝加哥经济学派重要人物亚伦·戴雷科特（Aaron Director）教授在1958年创办了影响深远的《法律与经济学期刊》(Journal of Law & Economics，由芝加哥大学出版社印发），并和芝加哥大学教授、芝加哥经济学派代表人物之一罗纳德·科斯教授一起担任主编 。科斯于1961年发表了《社会成本问题》一文，标志着法律经济学的问世 。由于上述有关人和事都发生在美国芝加哥大学法学院，所以，可以认为，芝加哥大学是法律经济学运动的直接源头。在法律经济学的整个初创时期，法律经济学还不是一门相对独立的学科，法律经济学运动融合在整个新自由主义经济学运动和“经济学帝国主义”扩张运动中。从非主流的角度来看，新自由主义经济学的发展在当时呈现出一种“一体两翼”的发展格局。所谓“一体”是指以科斯为代表的产权经济学理论及以交易费用理论为基础的新制度主义经济学；所谓“两翼”是指芝加哥大学经济学博士詹姆斯·布坎南为代表的公共选择理论和芝加哥大学教授加里·贝克尔为代表的非市场行为经济学研究。后两者并不直接以法律经济学研究为目标。重要人物及著作罗纳德·科斯教授是法律经济学初创时期最重要的代表人物，也是法律经济学的学科创始人，其经典之作《社会成本问题》是法律经济学学科创立的里程碑。科斯在《社会成本问题》一文中，通过对外部性问题独辟蹊径的分析，得出结论：当交易费用为零时，不同的产权界定将不会影响资源配置的结果；反之，当交易费用不为零时，不同的产权界定会导致出现不同的资源配置结果。这就是著名的“科斯定理” 。此外，在法律经济学的初创时期，还有两位非常重要的代表人物，一位是阿门·A·阿尔钦，另一位是戈多·卡拉布雷西。阿尔钦在1961年发表了《关于产权经济学》一文，运用效用理论和最大化方法研究了产权制度问题；卡拉布雷西则在同一年发表了《关于风险分配和侵权法的思考》一文，从经济学的视角比较系统地研究了侵权的法律问题。 法律经济学在70－80年代经历了一个蓬勃发展的时期。在这个时期中涌现出许多优秀的代表人物与研究成果，例如：理查德·A·波斯纳与《法律的经济分析》（1973年），沃纳·Z·赫希与《法和经济学》（1979年），A·米契尔·波林斯基与《法和经济学导论》（1983年），罗伯特· 考特和托马斯·尤伦与《法和经济学》（1988年）。同一时期，有关法律经济学的研究机构和学术刊物也纷纷问世，例如：美国爱默里大学的“法和经济学研究中心”和《法律经济学》杂志、迈阿密大学的“法和经济学研究中心”和《法与政治经济学杂志》、华盛顿大学的《法和经济学研究》杂志以及在纽约出版的《法和经济学国际评论》；在英国也成立了“工业法研究会”等机构，仅牛津大学就出版了《工业法杂志》和《法学、经济学与组织研究杂志》。此外，一些著名的大学，例如哈佛大学、芝加哥大学、斯坦福大学、加州大学伯克利分校、牛津大学、约克大学、多伦多大学等，纷纷在法学院、经济学院（系）开设法律经济学课程。一些著名大学的老牌法学杂志，例如《哈佛法学评论》、《耶鲁法学评论》、《哥伦比亚法学评论》、《多伦多大学法律杂志》等，也开始纷纷重视法律经济学的研究，刊登有关法律经济学的研究成果。这一时期，法律经济学由于自身的不断成长，已经开始逐渐从新制度经济学中独立出来，成为一门具有比较完善的理论体系的相对独立的新兴学科。重要人物及著作在法律经济学的蓬勃发展时期，芝加哥大学法学院的理查德·A·波斯纳教授是最为杰出的一位代表人物，他的著作《法律的经济分析》是一部类似于法律经济学“百科全书”的经典作品，这部著作在1973年的出版，标志着法律经济学完整的理论体系的建立。同一时期，随着法律经济学理论研究的不断扩展和深入，法律经济学对立法和司法实践的影响也在不断扩大。例如，美国总统里根在1981年任命了波斯纳、博克和温特3位在法律经济学方面颇有造诣的法学家为美国联邦上诉法院法官；同年，还通过并颁布了12291号总统令，要求所有新制定政府规章都要符合成本——收益分析的标准。 进入90年代以后，法律经济学的研究似乎进入了一个比较平和的发展时期，没有出现新一代的 “领军人物”，也没有出现具有明显“突破性”的新论著，研究领域中具有权威性的文献基本上仍是70－80年代出版，并在90年代经过完善、补充、修订的新版著作。在一些重要的学术期刊上，发表的许多论文所做的工作大多是对已有论题的深入挖掘。例如，在2000年春季号的《法律经济学杂志》上，用极大的篇幅刊登了科斯、弗利兰德、卡莱因等人的一组文章（共5篇），反思12年前由阿尔钦等人提出的有关费希尔兄弟车辆制造公司与通用汽车公司在1926年的兼并故事，以及相关的资产专用性、长期合同与“套牢”（Hold－up）的关系问题。但是，进一步的观察仍然可以发现，90年代以来，法律经济学的研究还是呈现出一些值得注意的变化，这些变化可能预示着法律经济学运动在新世纪中的发展趋势。90年代以来，法律经济学的研究领域显示出进一步扩大的趋势，“经济哲学”的色彩有所突出，一些学者试图将经济学、法学、哲学三者结合起来研究，使法律经济学的研究领域扩展到更具根本意义的法律制度框架方面，从而推进了法律经济学研究中的“经济法理学” （Economic Jurisprudence）运动。从目前的文献来看，在法律经济学研究领域扩展的过程中，存在着两种不同的学术倾向。
经济学精髓句子,经济学金句1、领导者的业绩不在于个人干了多少，而在于能否把全体成员积极性调动起来。巴纳德2、技术进步、投资增加、专业化和分工的发展等，并不是经济增长的决定性因素，决定经济增长的因素是制度。诺斯3、天上不会掉馅饼，企业主也不可能大发慈悲，工人工资的增长，只能来源于人对自身的投资，从而使素质提高，劳动效率大大改进。舒尔茨4、一种提供适当个人刺激的有效的产权制是促进经济增长的决定性因素。诺斯5、当一个人做出了成绩并取得的报酬以后，他不仅关心自己所得报酬的绝对量，而且关心自己所得报酬的相对量。因此，他要进行种种比较来确定自己所获报酬是否合理，比较的结果将直接影响今后工作的积极性。亚当斯6、动机是可以训练和激发的。麦克利兰7、所谓创新，是指建立一种新的生产函数，即把一种从来没有过的关于生产要素和生产条件的新组合引入生产体系，而企业家的职能就是引进新组合，实现创新。熊彼特10、工资是劳动的报酬，利润是节欲的报酬。西尼尔11、一个公司如果有很多具有成就需要的人，那么，公司就会发展很快；一个国家如果有很多这样的公司，整个国家的经济发展速度就会高于世界平均水平。麦克利兰12、未来的文盲将是那些没有知识和不会更新知识的人。成年人被淘汰的最主要原因是学习能力下降。德鲁克13、成功的监督活动，要求一个人的才干要远远超过指导别人工作的能力。西斯克14、实验室只能产生伟大的设计，但是伟大的产品只产生在市场营销当中。科特勒15、对商品生产而言，扩张市场才是解决问题的根本所在。亚当斯密16、没有最好的，只有适合的。并不存在一种适用于各种情况的普适的管理原则和方法，管理只能依据各种具体的情况行事。菲德勒17、消费支出依赖于未来的预期收入。弗里德曼18、授人以鱼，不如授人以渔。舒尔茨19、消费的另一个重要目的是给他人留下印象，也称之为炫耀性消费。消费者花钱是为了让他们的朋友及邻居嫉妒，以及跟上其朋友及邻居的消费水平。凡勃仑20、财富的生产力比之财富本身，不晓得要重要多少倍。李斯特21、金钱完全可能是用于高尚目的的一种手段。马歇尔22、只有在实现了创新的情况下，才存在企业家，才产生利润。熊彼特
楼主你好！所谓新制度经济学(Newinstitutionaleconomics)，正如科斯所说，就是用主流经济学的方法分析制度的经济学。迄今为止，新制度经济学的发展初具规模，已形成交易费用经济学、产权经济学、委托—代理理论、公共选择理论、新经济史学等几个支流。新制度经济学包括四个基本理论：（一）交易费用理论交易费用是新制度经济学最基本的概念。交易费用思想是科斯在1937年的论文《企业的性质》一文中提出的，科斯认为，交易费用应包括度量、界定和保障产权的费用，发现交易对象和交易价格的费用，讨价还价、订立合同的费用，督促契约条款严格履行的费用等等。交易费用的提出，对于新制度经济学具有重要意义。由于经济学是研究稀缺资源配置的，交易费用理论表明交易活动是稀缺的，市场的不确定性导致交易也是冒风险的，因而交易也有代价，从而也就有如何配置的问题。资源配置问题就是经济效率问题。所以，一定的制度必须提高经济效率，否则旧的制度将会被新的制度所取代。这样，制度分析才被认为真正纳入了经济学分析之中。（二）产权理论新制度经济学家一般都认为，产权是一种权利，是一种社会关系，是规定人们相互行为关系的一种规则，并且是社会的基础性规则。产权经济学大师阿尔钦认为：“产权是一个社会所强制实施的选择一种经济物品的使用的权利。”这揭示了产权的本质是社会关系。在鲁宾逊一个人的世界里，产权是不起作用的。只有在相互交往的人类社会中，人们才必须相互尊重产权。产权是一个权利束，是一个复数概念，包括所有权、使用权、收益权、处置权等。当一种交易在市场中发生时，就发生了两束权利的交换。交易中的产权束所包含的内容影响物品的交换价值，这是新制度经济学的一个基本观点之一。产权实质上是一套激励与约束机制。影响和激励行为，是产权的一个基本功能。新制度经济学认为，产权安排直接影响资源配置效率，一个社会的经济绩效如何，最终取决于产权安排对个人行为所提供的激励。（三）企业理论科斯运用其首创的交易费用分析工具，对企业的性质以及企业与市场并存于现实经济世界这一事实做出了先驱性的解释，将新古典经济学的单一生产制度体系————市场机制，拓展为彼此之间存在替代关系的、包括企业与市场的二重生产制度体系。科斯认为，市场机制是一种配置资源的手段，企业也是一种配置资源的手段，二者是可以相互替代的。在科斯看来，市场机制的运行是有成本的，通过形成一个组织，并允许某个权威（企业家）来支配资源，就能节约某些市场运行成本。交易费用的节省是企业产生、存在以及替代市场机制的惟一动力。而企业与市场的边界在哪里呢？科斯认为，由于企业管理也是有费用的，企业规模不可能无限扩大，其限度在于：利用企业方式组织交易的成本等于通过市场交易的成本。（四）制度变迁理论制度变迁理论是新制度经济学的一个重要内容。其代表人物是诺斯，他强调，技术的革新固然为经济增长注入了活力，但人们如果没有制度创新和制度变迁的冲动，并通过一系列制度（包括产权制度、法律制度等）构建把技术创新的成果巩固下来，那么人类社会长期经济增长和社会发展是不可设想的。总之，诺斯认为，在决定一个国家经济增长和社会发展方面，制度具有决定性的作用。制度变迁的原因之一就是相对节约交易费用，即降低制度成本，提高制度效益。所以，制度变迁可以理解为一种收益更高的制度对另一种收益较低的制度的替代过程。产权理论、国家理论和意识形态理论构成制度变迁理论的三块基石。制度变迁理论涉及制度变迁的原因或制度的起源问题、制度变迁的动力、制度变迁的过程、制度变迁的形式、制度移植、路径依赖等。科斯的原创性贡献，使经济学从零交易费用的新古典世界走向正交易费用的现实世界，从而获得了对现实世界较强的解释力。经过威廉姆逊等人的发挥和传播，交易费用理论已经成为新制度经济学中极富扩张力的理论框架。引入交易费用进行各种经济学的分析是新制度经济学对经济学理论的一个重要贡献，目前，正交易费用及其相关假定已经构成了可能替代新古典环境的新制度环境，正在影响许多经济学家的思维和信念。一般认为，新制度经济学是由科斯的《企业的性质》这篇文章所开创的。