近几年来,我国房地产企业在营销实践和研究方面积累了丰富的经验,使房地产营销创新具备了充足的条件,同时房地产市场的变化带动着营销环境的变化,也促使营销观念、理论和策略的不断创新。下文是我为大家整理的关于房地产营销创新论文的范文，欢迎大家阅读参考! 房地产营销创新论文篇1 浅谈房地产营销创新策略 摘要:随着房地产行业的快速发展，房地产市场迅速过度到买方市场，房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。要从顾客满意、差异化、体验营销、整合营销、关系营销等几个方面进行营销创新。 关键词：房地产行业，营销 一、传统营销理论指导下的房地产营销 传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论，市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品，制定合理的价格，运用适当的分销渠道和合适的促销措施，就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”，实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期，行业不够成熟，需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。 但是，随着市场竞争日趋激烈，运用4P营销组合的企业越来越困难，尽管花费巨额资金，但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前，房地产厂商开始反思其营销行为，逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求,消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。 4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点： (1)重视消费者，根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行，企业把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求，不是简单地叫卖他们所能制造的产品，而是努力去提供消费者想购买的产品。 (2)忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响，因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。 (3)忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买，因为即使顾客已经愿意购买企业的产品，但若交易成本过高，他们仍然会选择放弃，看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。 (4)忘掉促销策略，多研究与消费者沟通，企业对新闻发布和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。 二、整合营销 20世纪90年代，美国D•E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC)，其基本思想可以概括为两方面：一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内;另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段，使其发挥最佳效用，最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在，几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务，工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻发布等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目，消费者的所见所闻和感受到的完全一致，项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者，能够给消费者强烈的震撼，这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象，有利于提高消费者对项目的认知度。 三、体验式营销 体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设，认为消费者在消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言，不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是一种对生活品质的追求，精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐，优美的小区景观、完善的配套设施，无不传达开发商大力提倡生态、环保，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。 进入样板间，精美的装修让人惊羡，消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断，你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天，进厨房去炒几个小菜，“这就是我想要的家”，消费者完全认同开发商以人为本，融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验，通常需要消费者亲临现场，当然，现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统，逼真地展示其楼盘及其样板房场景，并且通过增加一些互动功能，使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。 四、CS经营战略 “CS”(customer satisfaction)，即“顾客满意”，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求，把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头，在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次，“满意不满意”是最重要的评价标准。 在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发，满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求，尽量引导住宅消费的潮流。为此，必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平，研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好，并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等，房地产企业都必须从住房消费者的需求出发，使之满意称心，才能获得消费者的青睐，增强企业竞争能力。 五、关系营销 关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售，强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于：不仅争取顾客和创造交易，识别和建立关系是重要的，维护和巩固已有的关系更重要;营销的责任不仅是给予承诺，更重要的是履行承诺。 关系营销与传统市场营销有着很大的区别：传统营销把视野局限于目标市场上，建立在“以生产者为中心”的基础之上，其核心是交易，关心如何生产、如何获得顾客，企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系，企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中，买卖双方的关系被看成是相互排斥的，交易结束，买卖之间的关系就结束了，买卖双方是一次性关系。 而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的，其核心是关系，企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系，并不断加强这种关系，通过互利交换及共同履行诺言，使有关各方都实现各自的目的。因此，房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系，企业通过双方良好的互惠合作关系获利。 六、差异化营销 所谓差异化战略，就是企业通过在产品、服务、经销网络、品牌形象等方面形成具有独特性品质来满足用户的需要。房地产的差异化营销，是指通过产品差异化、服务差异化和品牌差异化来提高房地产产品的价值，从而形成竞争优势。这要求企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力，企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力，企业在市场营销中有明确的目标市场，并能采取有效的经营手段和方法到达。与其他产品比较，房地产产品的位置固定性决定其本身有较大的差异化。 同时，房地产产品差异化还可以从性能、特色、风格和设计等方面入手，体现在品质的质优耐用、安全放心;区位的出行便捷、人文优越和升值潜力;环境的自然、生态和健康;整体布局的大方、精巧;单体设计的实用、合理和完善，设备设施的充分、新颖和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒适等。服务的差异化要求在传统客户服务的基础上进行服务升级，升级后的客户服务，不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的客户服务，而应涵盖产品设计“生产”销售“使用中所有的服务环节，而且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化，房地产基本进入了，服务经济时代，开发商只有通过丰富客户服务的内涵，扩大服务的宽度，延长服务的时间来再一次赢得属于自己的市场空间。最后，企业文化的差异化也应该受到企业的重视。 因为住宅不仅是一种生活方式的选择，同时也是居住文化的体现，而且应该注意，企业文化是最难被其他企业模仿的差别优势，一旦建立，即可成为企业的核心竞争力。 房地产营销创新论文篇2 浅议房地产营销策略的创新 摘 要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。 关键词：营销策略 品牌营销 绿色环保营销 服务营销 一、房地产市场营销的概念 营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。 从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产开发企业营销策略创新的背景 国内房地产市场自2008年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长，增幅比1～11月份回落个百分点，比2011年回落个百分点;其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长，商业营业用房销售面积下降。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高个百分点，比2011年回落个百分点;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。 如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。 三、房地产营销策略剖析 国内房地产市场经过2009年、2010年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.积极展开品牌营销。 从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通;不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产;能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。 从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。 总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。 2.践行绿色环保营销。 房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。 对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。 现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。 3.全面开展服务营销。 同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢?这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。 可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。 在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决;并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。 当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务;不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。 现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。 四、开展房地产营销策略创新的关键因素 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面： 1.房地产营销前要积极展开市场调查工作。 现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。 所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。 2.房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。 首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。 其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。 再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。 最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象;要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买;要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节;要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率;在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。 企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。 总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。 参考文献： 1.曹宏亮.论湖南房地产促销策略，邵阳学院学报，2006(5) 2.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界，2009(12) 3.梁湘.服务营销在我国房地产业的发展.企业技术开发，2011年7月第30卷第14期 4.舒晓华.房地产企业绿色营销策略研究[D].浙江大学学报，2004 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产营销毕业论文范文 2. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 3. 房地产市场营销论文1500字 4. 房地产市场论文范文 5. 房地产市场营销的思考论文
中国人的面子：解开房地产异相 看样子，楼价调整之势已经形成了。下一步，中国房地产会走向何方？这，不仅是个经济问题，更是社会问题。在政府、企业与居民三者关系中，居民是房地产业未来的最终承担者，居民不仅享受着房地产业的成果，也可能承担着房地产业危机的后果。因此，客观地分析中国居民对房地产的主观想法的意图，无疑是解开分析中国房地产发展的一把钥匙。 中国传统文化讲究安居乐业，乐业的前提是安居。能否有适宜的安居之处，不仅是一个人在社会上的生存质量问题，更是一个人社会阶层的可能标志，是成功与否的象征。这些元素，在中国，可以用一个词汇来概括，即“面子”。因此，房地产业特别是居民的住房，在中国不仅具备经济学和社会学的意义，更具备心理学的意义。因此，对于房地产业的国家政策分析、居民投资行为分析，除了要把握“经济学”或者金融学上的收入增长与地产发展的关系外，更要从居民的投资心理上即“面子”价值中去分析。 当中国城市居民脱离了公有房屋分配制度后，不断改善住房条件和不断提升社会面子，就成为在经济增长下居民收入提高后的强烈需求。当这种需求产生的房地产投资与家庭财富的增值结合在一起时，当财政改革后，出现“土地财政”这一特别现象后，中国房地产业就出现了传统地产理论看不懂的“异相”，即房地产业越调控，价格涨得越高，从而使得中央相关政策“长久失灵”。 以往的房地产调控政策，主要从管住土地或者信贷出发，无论土地还是信贷的减少，其结果都是影响房地产开发，减少了供应，在需求因为居民收入提高正在持续释放的时候，政策调控本身就会产生与政策相反的效果：地产价格不断上升。而地产价格不断上升，又更加剧了居民设法保住面子的行为追求，强化了房地产投资的取向。同时，地产价格上升，也为地方政府提高土地出让金提供了市场的条件。这就是我国在房地产黄金十年（1998-2008）期间出现的越调控地产价格越上升的异相的行为心理的真正原因。 今年以来，在建设和谐社会的前提下，房地产市场出现了各种形式的保障性住房，形成了保障性住房与市场化住房两者并存的市场供给结构。鉴于对地产的面子价值和投资价值的分析，笔者认为，房地产将会因此而出现结构性价格变化，由于面子攀比的作用，优质市场化房地产的价格会在徘徊一定时间后继续上升，城市中心土地供应的绝对短缺与中国人喜欢居住在城市中心区域的居民文化心理等等因素，都在强化这种需求增长。 财政体制改革后，地方与中央实施了分税政策，土地财政成为地方政府预算外的最大可支配收入，于是，区域性房地产业的发展程度便决定了当地财政收入的“富裕”程度。市政建设和各种社会性工程的建设都离不开财政收入的提高。当土地财政成为各类形象工程的主要财源时，各地房地产的高速发展和房价保持稳定增长，就会成为相互激励的社会现象。因此，当居民的面子价值与地产价值紧密联系的时候，地方政府的土地政策取向，具备了广泛的社会基础。只有当地产价格上升速度大大快于居民的收入增长速度时，当部分居民因为对房屋投资缺少而无法新购买房屋时，才出现了地产业发展从社会和谐向社会“紧张”转变的迹象。 从某种角度看，当地方政府承担保障性住房的任务时，可能是减少了市场性住房的供应，当有能力购买的居民需求仍然刚性存在的时候，市场化住房的价格不大可能因保障性住房的供给而出现大面积下降。不过，这个时候市场化住房价格的变化，不会造成新的社会紧张，因为保障性住房的供给已经化解了房屋价格上升的部分居民的不满。 综上所述，如果从“面子”这样的社会心理视角去观察，对目前房地产市场现状的分析就会得出很不一样的结论，即在经济仍然保持高速增长，居民收入增长预期仍然可期的时候，面子价值的增长将推动房屋的刚性需求的上升，这种需求推动房价上升，反过来保住了“面子”的价值，保障性住房的出现，可以让不同收入层次的居民都保住“安居乐业”的面子，而各地“安居工程”的出现将为房地产业的和谐发展提供新动力。
随着世界经济全球化程序的加速发展,企业间的竞争也越来越激烈。下面是我为大家整理的关于企业文化建设的论文，供大家参考。
范文一企业发展中企业文化的重要性分析
摘要：随着时代的不断变化，企业之间的竞争也逐渐加剧，而企业文化对于企业的发展具有重要的促进作用，它决定着企业未来的发展方向。企业在构建企业文化的过程中，要秉承著以人为本的理念，为企业提出具有创新的发展策略，从而使企业能稳定的发展。
关键词：企业文化;企业发展;重要性
企业要想稳定的发展，使自身的经济得到提升，企业就必须做好企业文化的建设发展，在发展的过程中创设一个良好的经营环境，明确管理目标，制定出相关管理方案。企业文化作为企业发展中重要组成部分，要加强对企业文化的构建，在发展的过程中培养提升员工的工作热情，使员工为企业良好形象的树立做出贡献。
一、企业文化在企业发展过程中存在的问题
据调查显示，目前许多企业管理者都缺乏对企业文化的重视度，在企业的发展过程中只关注企业经济的变化，而导致企业存在大量的问题，如不能及时的解决企业中存在的问题，将导致企业无法正常经营。与此同时，相关管理者缺乏对经营方法的创新，在经营的过程中采用传统的方法，从而使企业无法跟随时代的程序，久而久之，企业则将会时淘汰。由于企业对文化建设缺乏严重的关注，致使企业文化在企业的发展中只是一种简单的理念，无法为企业的发展发挥实际的作用。而企业管理者又缺少对企业员工的培训，使得企业员工缺少职业道德意识，这样员工就不会主动的工作。企业文化在企业的发展过程中不仅存在以上问题，同时，企业管理者也无法将企业文化的内涵灌输到员工的思想中，企业只注重经济的发展，而忽视培养员工的工作精神。所以，企业不能为自身树立良好的形成，在宣传的过程中也会遇到许多阻碍，而企业要想让文化发挥实际的作用，只有明确企业文化发展的目标，制定相应的方案，这样才会形成一个完整的经营体系，然而企业在发展的过程中却缺乏明确企业文化的经营方案，从而企业文化对企业的发展没有任何意义[1]。
二、企业文化在企业发展中的重要性
1.企业文化能为企业树立良好的形象
企业的健康成长需要管理者能科学的经营和管理，并保证企业精神在企业的发展过程中发挥作用。因此，企业文化则成为企业发展的关键，企业文化中不仅包含着企业的先进的管理理念，同时，也存在良好的经营理念，如果管理者能有效的将企业文化贯彻到企业的发展过程中，那么将会得到良好的促进作用，企业文化也会为企业树立良好的形象，从而使企业能在发展的过程中稳定的成长。与此同时，企业文化也会使员工的思想发展改变，让员工具备基础的职业道德理念。
2.企业文化是推动企业发展的动力
企业的发展离不开企业文化，而企业文化也离不开企业的发展，企业发展过程与企业文化相辅相成，二者缺一不可，如果企业文化离开了企业是发展，企业文化将无法实际的作用，而企业也很难稳定的发展。因此，企业文化是企业发展的推动力，企业在发展的过程中要采用科学的经营方法将企业文化融入到其中，并利用企业文化与其他企业做竞争，从而使企业能提高自身在市场中的竞争力。
3.企业文化促进企业和谐发展
企业在构建企业文化的过程中，其构建理念中融入著以人文字的理念，因此，企业文化能促进企业核心竞争力的提升，管理者在经营的过程中会与员工友好的相处，并以身作则，为员工树立良好的形象，从而促进员工与管理者、员工与员工和谐的相处，并一同为企业的发展而努力奋斗。只有这样，在企业的发展过程中才会形成一个良好的工作氛围，从而促进企业的增长。
三、关于企业文化在企业发展中提出的策略
1.企业应对企业文化有足够的认知
企业在发展的过程中，要明确企业文化的重要性，并对企业文化有足够的了解，这样企业在能有效的应用企业文化。因此，企业的管理者在制定企业管理方案时，首先要明确企业文化的目标，并根据企业文化的目标制定管理方案。与此同时，企业管理者要提升自身的职业道德素质和工作水平，在企业发展的道路上不断学习企业文化，从而保证能科学的管理员工，并在管理的过程提升员工的工作效率，这样企业也才会不断的发展。企业的发展必须要走可持续发展道路，根据可持续发展策略提升企业的经济效益，改善自身的经营方式，并按照企业文化的方案合理对企业员工进行分工，从而使企业形象完整的经营体系，让企业朝着正确的发向发展[2]。
2.遵循以人为本的经营理念，激发员工工作的积极性
企业的发展离不开企业员工的努力奋斗，因而，企业在发展的过程中要尊重以人为本的经营理念，管理者应尊重每一位工作者，使员工感受到企业对他们的关系与重视，这样企业员工就会激发自身对企业的思想情感，在工作的过程中认真对待自身的工作，帮助企业快速的发展。比如：企业管理者在适当的时候可以激励和鼓励员工，表扬工作优异的员工，并为其提供相应的奖品，从而激发员工参与工作的热情。而企业也要让员工在工作时充分发挥自身的主观能动性，让员工根据自己的思想工作，为企业构建新颖的经营方案，只有企业管理者重视每一位工作人员，员工才会为企业贡献自身的力量[3]。
3.构建企业的特色
企业文化在企业发展的过程中，要具有独特的经营理念，使其企业在市场中突出重要的位置，只有企业文化的特色别具一格，吸引人的眼球，企业的经营方法才会得到创新。因而，企业的管理者要选择合适的文化内容，构建属于自己企业的特色，从而调动员工工作的积极性，促进企业的发展效率。而在此过程中，企业必须要深入的了解基层群众，根据群众的特点制定出相应的经营方案，积极开展企业文化活动，让每一位员工都能参与到其中。只有这样企业才能得到真正的改革，并把企业员工的力量凝聚起来，推动企业的发展。
四、结束语
企业文化在企业发展的过程中具有重要作用，企业要重视文化建设，在构建企业文化的过程中，将新颖的发展理念和良好的工作意识灌输到企业员工的思想中，让员工拥有良好的工作素养，在工作的过程中对企业负责，从而有效的提升工作效率，这样才能提升企业的管理效率。只有让企业文化真正的发挥作用，企业才会稳定的发展，在市场经济发展过程中得到认可。
参考文献
[1]杨康.企业文化建立中的职工思想政治工作分析[J].企业改革与管理，2015，21：12-34.
[2]李丽丽.企业文化建设的概念和方法[J].现代经济资讯，2015，21：45-56.
[3]于桂红.企业文化在核心竞争中的地位研究[J].劳动保障世界，2015，23：78-89.
范文二：房地产企业文化建设思考
摘要：随着社会的发展和经济的进步以及科学技术的日新月异，在房地产企业的管理中，越来越多的企业摒弃了依靠数字分析和规章制度来强化管理工作的硬性管理方法，将更多的经历转移到了文化的认同上，通过优化企业的文化，凝聚更多的心理趋向、行为规范和价值观来柔性管理企业，从而在提高了企业相关工作人员的工作热情和工作积极性的同时，使得房地产企业的各项工作得以顺利的开展和执行，所以本文就房地产企业文化的内涵进行阐述，探究了强化房地产企业文化建设工作的重要性，分析了现阶段我国房地产企业文化建设的状况，并以万达集团为例提出了强化我国房地产企业文化建设工作的措施。
关键词：房地产企业;企业文化;建设;内涵;作用;现状;措施
一、房地产企业文化的内涵
房地产企业的企业文化是房地产企业在长期的经营活动中逐渐形成的，为全体员工所认同、遵守，带有本企业特色的价值观念、行为模式以及与其相适应的制度和组织结构，房地产企业的企业文化以房地产企业的管理哲学和理念为核心的，凝聚著全体员工的归属感、积极性和创造性，体现了房地产企业及其成员的价值准则、经营哲学、行为规范、共同信念以及凝聚力。现阶段房地产企业的企业文化主要包括物质层、制度层和观念层三个主要的层面，具有文化导向性，注重整体意识，有一定的精神追求，同时房地产企业也具有双向属性，即房地产企业既遵循文化事业的一般规律，同时，房地产企业又遵循市场经济的基本法则。
二、强化房地产企业文化建设工作的重要性
强化房地产企业的文化建设工作是促进企业发展的重要力量，也是提高房地产企业竞争力的重要法宝，同样也是促进企业长远发展的灵魂。也就是说房地产企业要想在激烈的社会竞争中取得更好更快的发展和进步，就必须通过提高自身的知名度、商业信誉、品牌和服务的质量来提高自身的内在竞争力，而这些都属于企业文化的范畴;其次，房地产企业的企业文化的建设是以提高企业的核心竞争力为最终目标的，而在房地产界，品牌竞争又是企业的核心竞争力，所以强化房地产企业的企业文化建设工作能够在很大程度上提高企业的核心竞争力;此外，房地产企业的企业文化具体稳定性，是企业发展的土壤，能够给予房地产企业更多的力量，是企业发展的灵魂，由此可见，强化房地产企业的企业文化建设工作对于房地产企业的长远发展有着十分重要的作用。
三、我国房地产企业文化建设的现状
一方面，通过相关的调查研究发现，现阶段一些房地产企业的管理者对于企业文化建设的重视程度不够高，只是从口号上理解企业文化，没有将企业的使命、宗旨和目标等内容结合起来，缺乏实际的执行力，导致了房地产企业出现“老板文化”、“旗手文化”等企业文化，形式化的房地产企业文化大大降低了房地产企业文化的价值，没有实现房地产企业实施企业文化的初衷。另一方面，房地产企业文化建设中缺乏创新性，众所周知，我国大多数房地产企业都是诞生于改革开放后，所以大部分的房地产企业存在同一化和重复性，大部分的房地产企业都将“团结求实、质量第一、开拓创新、顾客质量、服务周到”等口号作为自己的企业文化，千篇一律，模仿较多，不能和企业自身的特点和特色来建设自身的企业文化，这样一来，既不能体现企业的价值观和精神信念，也不能发挥企业文化应有的价值。
四、强化我国房地产企业文化建设工作的措施
1.实际案例
众所周知，万达集团可谓是房地产企业的领头军，之所以万达集团能够有今天的成就，与其优秀的企业文化是分不开的，纵观万达企业集团的企业文化，我们可以看出，在第一阶段，万达集团的强调诚信经营，老实做人，精明做事是其企业文化;第二阶段，万达集团强调社会责任，共赢创富，回馈社会是其企业文化;第三阶段，万达集团强调追求卓越，国际万达，百年万达是其企业文化。由此可见，万达集团在不同阶段，都有着不同的企业文化，而且其制定的企业文化是与其发展水平和战略目标相吻合，是有利于其下一步的发展和进步的，因此，万达才有着今天的成功和成就。
2.强化措施
①树立以人为本的管理理念
人是企业发展的核心，也是企业文化的灵魂，所以树立以人为本的管理理念，增强员工对企业文化的认同感是十分重要和必要的，也是使企业文化能够切实发挥其应有作用的关键，而对于房地产企业来说需要从两方面着手，一方面，对于房地产企业的员工来说，要把一切活动都围绕着调动员工的工作热情和工作积极性来开展，使员工能够接受企业文化，并且使员工拥有较强的责任感、使命感和荣誉感;而对外，要树立信贷的营销观念，强调以顾客为中心。
②加强创新和协作的力度
对于房地产企业来说在营运过程中不仅需要和本行业的其他企业进行交流，而且需要和 *** 行政管理部门、金融机构以及建筑材料供应商等其他组织进行沟通和联络，所以在这个过程中，加强协作意识成为了房地产企业文化的必要组成部分;此外，要想在激烈的社会竞争中取得更好更快的发展就必须加以创新，房地产企业的企业文化中必须真正的体现人性化、个性化以及现代的服务理念。
③优化自身的企业形象
优化房地产企业的企业形象，不仅要树立良好的品牌意识，还需要房地产企业以诚信为根本，打造具有房地产企业特色的企业形象，这同时也是优化房地产企业外在企业文化的必然需求，这就要求房地产企业要充分的考虑自身的品牌设计、规划设计、市场定位、文化品味以及服务水平等，以诚信为根本，做到表里如一，加大宣传的力度，使自身的企业形象得到不断的优化，强化自身的竞争力。
五、结语
虽然现阶段越来越多的房地产企业比较重视房地产企业企业文化的建设工作，也在一定程度上促进了企业的发展，但是就实施情况来看，依旧存在一些问题和不足，所以不断的优化和完善房地产企业的企业文化是需要相关工作人员一直努力的方向和目标。
参考文献
[1]郝丹江.浅析国有房地产企业文化建设的意义与途径[J].南方论刊，2015，5：79-80.
企业文化重建毕业论文
每个企业都有自己的企业文化，大家了解过企业文化的重要性吗？以下是我精心准备的企业文化重建毕业论文，大家可以参考以下内容哦！
[摘要] 随着网络时代电子商务大规模发展,带来了一场由技术手段飞速发展而引发的商业运作模式的变革电子商务使企业内部资源得到重新整合,为企业带来了降低交易成本、提高效率、缩短生产周期等优势,同时也在企业产生了一种新的价值观,形成了自己独有的企业文化。本文以阿里巴巴网站为例, 阐述企业文化对企业发展的意义。
[关键词] 企业文化 三层次结构 阿里巴巴
一、引言
1. 问题的提出
如今,不少企业的品牌价值观得到了良好的落实, 企业的知名度和美誉度不断提高。如果能够在新的企业文化体系下根据企业现在的实际情况运行企业文化的实施方案,对于企业的中长期目标来说, 都是有重要作用的。
那么,企业文化,作为企业管理中非常重要的一个方面,其涵义、结构以及相关理论的发展值得探讨。
2. 研究的目的
企业文化建设的实际呼唤着能适应现代企业竞争需要并能对其内涵进行落实的新的企业文化层次结构。我们期望,通过研究可以深入了解先进企业文化的构成和先进模式的探讨,找到适合企业的文化理论,有助于企业整体的发展。
3. 研究的方法
采用文献资料法和调查法。
利用数据库导航里的电子资料,深入研究企业文化理论的发展及现状,研读成功企业的企业文化,从中探寻规律。
对一些专业人士进行采访,了解企业文化内涵,从更专业的角度解读和分析案例,获得经验。
二、企业文化理论综述
1. 企业文化理论的涵义。企业文化的实质就是企业的价值观,企业文化作为企业的上层建筑,是企业经营的灵魂,是一种无形的管理方式,同时,他又以观念的形式,从非计划、非理性的因素出发来调控企业或员工行为,是企业成员为实现企业目标自觉地组成团结互助的整体。
2. 企业文化理论的内容。(1)企业文化的构成。对于企业文化的构成,现普遍接受和应用的是企业文化的三层次结构理论,即企业物质文化、企业精神文化和企业制度文化。企业物质文化是由企业员工创造的产品和各种物质设施等构成的器物文化;企业精神文化,是企业在生产经营中形成的一种企业意识和文化观念;企业制度文化则是指企业内部的各种制度。
(2)企业文化的功能。企业文化有着广泛的内涵,是企业在生产和管理活动中所创造的具有企业特色的精神财富及其物质形态。企业文化在企业管理方面有几个主要的功能:导向功能、约束功能、凝聚功能、激励功能、辐射功能和品牌功能。
三、阿里巴巴经验的有益启示
1. 精诚团结的精神企业成功的核心。共享共担,以小我完成大我。乐于分离经验和知识,与团队共同成长。有团队主人翁意识,为团队建设添砖加瓦。在工作中主动相互配合,拾遗补缺。决策前充分发表意见,决策后坚决执行。正面影响团队,使大家积极地朝着同一个方向前进。
在阿里巴巴,要求员工有着团队精神、共同的价值观和人生观。团队内部十分团结,这是一般企业人才流动率高达10%～15%,而阿里巴巴连续数年的跳槽率,仍然能控制在的根本原因。也是阿里巴巴文化的最大的特点。
2. 优秀的企业制度,带给企业无限的动力。当今,企业文化成为企业最重要的核心竞争力。作为一种新的管理手段,尽管极力重视,有很多企业始终不得其法。原因主要是企业文化没有真正成为企业的实际行动。那么如何使企业文化真正“落地”呢?笔者认为,在企业文化建设的过程中,应从企业制度文化建设入手,通过建立科学、适用的管理制度体系来塑造具有企业特色的企业文化。
把倡导的新文化渗透到管理过程,变成人们的自觉行动,制度则是最好的载体之一,而制再周全也不可能凡事都规定到,二者的平衡是管理者应该好好把握的方面。
3. 高尚的企业行为,使企业发展壮大。企业行为是指企业为了实现一定的目标而采取的对策和行动。
阿里巴巴对内实行轻松加愉快的'管理和明确的考核制度,对外尽着企业的责任,对客户负责、对员工负责、对社会负责,这让阿里巴巴得到客户的支持和信赖,不断发展壮大。
4. 人性化的工作环境,更高的工作质量。研究表明,工作环境是影响员工工作满意度的重要因素之一。不同的工作环境因素,对不同员工工作满意度的影响存在差异。
工作环境对员工绩效的影响是巨大的。良好、令人舒适的工作环境,会让员工提高工作效率,从而有利于自身潜能的发挥;混杂、让人不安或不适的工作环境,会让员工效率低下,不利于潜能的发挥。 这里的工作环境不仅指地理环境,同时也包括人文环境。当一个员工处于一个充满活力与创造力、勇于开拓与进取、彼此之间相互激励与促进的团队中,他个人的绩效也肯定会高;相反,当一个员工处于相互猜疑与妒忌、安于现状、彼此之间不提供任何帮助的团队中时,他个人的绩效也肯定会低。这是团队规范对个人影响的集中体现。
阿里巴巴的工作环境不仅舒适、人性化,更潜移默化的让员工融入到整个企业的文化中,不知不觉间,员工已经成为了用阿里巴巴思维方式理解问题的人,工作的质量必然上升。
四、结束语
企业文化涉及企业的各个部门, 渗透在各项工作之中。对企业的生存和发展具有举足轻重的作用。文化是企业的灵魂,决定企业的品质和内涵,引领企业发展的方向;而执行是企业的生命线,是朝着方向迈进的行动演绎。阿里巴巴的实践证明,只有把文化融入到企业运行中,才能形成一种高端创业,才能使文化落地;同时,只有以文化为支撑,以文化为内涵,才能使执行成为有远见、有内涵、有创意的执行。这既是对杭州“和谐创业”强调文化价值与经济运行和谐的绝佳诠释,也是中国企业追求“顶天立地”创业品格、气质和精神的更高要求。
参考文献:
[1]陈春花,企业文化的改革与创新[J],北京大学学报,1999 (03)
[2]张云初等,让企业文化起来[M],深圳: 海天出版社,
[3]武永红等,基于顾客价值的企业竞争力理论的整合,经济科学,2005(1)
构建和谐企业文化的新理念摘要：企业文化是市场经济文化在企业中的具体与微观的反映，企业成 长的精神转化为企业成熟期的完备的企业文化要依赖于管理环境。着眼具体 企业自身，建设和谐企业文化必须紧扣理念文化、利益文化与管理文化这三 个和谐关节。突出企业特性文化，有效将战略与制度融而为一，重点启动和 激活企业内在源动力。企业文化是以人为核心的企业资本要素有机融合而共同创造的全部财富 的总和。它包括企业物质化和非物质文化。企业资本要素主要包括生产资本、 科技资本、劳动力资本，其中人是创造企业文化的主体和最终本源。和谐的 企业文化主要体现在企业内部各要素之间的和谐、企业与外界各方面的和谐， 而关键在于内部的和谐。企业是社会的细胞，是社会物质财富与精神财富的 主要生产基地，没有企业的和谐文化就不可能有整个社会的和谐。着眼具体 企业自身，建设和谐企业文化必须紧扣理念文化、利益文化与管理文化这三 个和谐关节。 和谐文化的理性涵义是公平、正义，感性含义是合情合理，即各方面的 利益关系得到妥善协调和平衡。和谐文化不是惰性文化，不是自足文化，是 一种在和谐中不断发展和创新的进取文化。 一、和谐理念是和谐企业文化的精神支柱 和谐理念是一种价值观。从哲学上讲，和谐原本就是一种文化。和谐 文化既体现在社会制度、社会生活、社会关系中，也体现在社会的精神道德 思想观念中。通过和谐理念的培育，可以为和谐企业文化建设提供精神和道德的支撑。树立和谐理念，培育和谐精神文化，这对于企业的每一个员工特 别是位居优势的企业资本拥有者和管理者来说，应当努力把和谐理念中蕴含 的世界观和方法论转化为思维方式和行为准则。 第一，推进和谐企业文化建设与发展的过程，就是一个不断发现矛盾、 转化矛盾的持续过程。第二，对员工的人文个性特点不仅要尊重和包容，还 要有理、有利、有节地培养和张扬。强化包容意识，关键是要在企业中努力 创造和谐的人文环境，通过包容促进相互融合，通过尊重促进多样共生，通 过和谐机制保障和谐诉求，达到企业文化诸要素和谐共荣的目的。第三，企 业文化的和谐是动态发展中的和谐。和谐环境文化的打造，不是以减少经济 文化之间竞争去追求静止状态的和表面的和谐，而是要把共同利益作为竞争 的前提，把不同经济文化共生共赢作为合作的支点，努力在竞争中追求更高 层次的和谐。和谐文化不是平均主义。平均主义抹杀劳动者个体文化之间质 与量、过程与结果的差别，损害了劳动者的积极性，阻碍生产力的发展和人 类社会的进步。第四，和谐是人的心理感受和主观判断，离开了人去谈和谐 就像抛开太阳去区分昼夜一样荒唐。和谐企业文化始终围绕着人这个本原。 人本文化中的以人为本，不是一般的思想方法，而是构建和谐社会文化的最 高价值理念，是培育和谐精神的总开关。 二、构建企业文化两重性，体现和谐利益 企业文化具有两重性：第一层是企业员工的价值观，它具有差异性与易 变性。第二层是企业的核心价值观，它必须是稳定并有生命力的员工价值观。 企业的核心价值是稳定并有生命力的。企业的核心价值观与企业的宗旨和战 略规划是相统一的，企业费者看到或感觉到。企业核心价值观的表现形式可 以是多样的，比如说可以是以产品形式、服务形式、广告形式、也可以通过 公益活动来体现。无论采取什么形式都是向所有的人传播企业的核心价值观。 人们能不能接受企业的核心价值观就看它有没有生命力。当人们能够认可与 赞同时，就说明企业的核心价值观有生命力。企业核心价值观的生命力是以 它的经济性来支撑的。企业核心价值观要能给企业所接触的内外所有消费者 带来经济性的满足。作为企业领导要把企业的价值观与员工个人的价值观统 一管理起来，这个统一是指在认同企业价值观的前提下保持员工个人价值观 的活力，使二者协调起来，而不是相互对立。当员工个人的价值观与企业的 核心价值观存在激烈冲突的时候，必须以企业的核心价值为首位。在企业文 化的引导作用下，员工会有一种忠诚意识，与企业共度难关。企业高速发展 时，员工能够保持应有谨慎，不会出现浮躁的行为。因此我们的企业在考虑 兼并对象时不仅要仔细分析对方的产品、设备、人员与设计能力这些硬件， 还要周密考虑企业文化这个软件。 两个基本重点就是战略与制度。这两个基本点是企业文化的两个车轮， 只有这两个车轮协调并不断地向前运动才能保持企业文化这驾马车不断前 行。企业文化的这两个基本点要不断给企业文化补充新的组成部分，以保持 旺盛的生命力。 三、和谐的管理文化是建设和谐企业文化的有效途径 企业成长期的某种精神能否转化为企业成熟期的完备的企业文化依赖 于管理环境。管理环境是企业各种制度与由制度所产生的约束力的总和。良 好的管理制度具有适度超前性，它引导人们向积极的方面发展。管理制度有 没有生命力就看它能不能得到落实并取得员工的一致认可。职工认可一种制 度需要一定的时间，时间过长，说明我们的管理制度不具有可行性或者说员 工的素质有待提高。在推行新制度时，员工同新的管理制度可能会出现磨擦。 为此，作为管理者要尽量寻求支持变革的动力，减少阻力，形成有效的合力。 管理制度是有形的管理环境。无形的管理环境是员工基于对制度的理解所产 生的一种对自己的约束力，这种约束力可以弥补硬性制度的不足与空缺。这 种约束力是员工基于对企业负责所产生的一种行为。 和谐的管理文化是建设和谐企业文化的有效途径。第一，和谐管理文化 机制是实现公平与效益相统一的必要手段。从企业范围来说，建设局部与整 体、微观与宏观、企业与社会相协调融和的文化机体，树立推行和谐管理文 化，发挥管理杠杆在微观经济领域里的作用，努力协调好企业内部各要素之 间的利益关系，是实现企业自身和谐、促进社会和谐的有效途径。和谐管理 文化引导人们平和、有序、良性地公开文化个性，防止对企业整体和他人产 生破坏力。第二，和谐管理文化的核心是人本文化。和谐管理文化准确把握 人本管理的科学内涵，挖掘和释放人的智慧和潜能，让人在劳动中创造幸福， 在创造中享受快乐，在快乐中追求发展，在发展中奉献快乐。和谐管理文化 氛围中企业目标文化与员工需求文化互动，管理者综合运用沟通、协商、激 励、引导、感化、魅力影响等手段对员工进行企业理念和文化的渗透，使矛 盾双方达成一致的工作目标和意愿，是管理者通过各种方式构建企业和谐的 人际关系、工作氛围，使员工的工作更富创意和激情，达到企业各层面人员 “在共享中共建，在共建中共享”，企业效益最大化，社会责任最强化。第 三，和谐管理文化一要解决企业文化整体与局部的和谐，促进员工个体与个 体、个体与群体、群体与群体关系的和谐。维系企业文化正常运作有三条命 脉，即资金文化流、物资文化流、人力流。其中最根本的是人力流，它可以 影响甚至决定资金文化和物资文化，资金文化、物资文化以及二者之间的转 化都离不开人力流。以平等、公信、友爱、互助为主要标志的和谐人际关系， 有利于强化团队精神和全局意识；有利于激励斗志，激发工作热情，调动人 的主观能动性与创造性，确保资金流、物资流以及资金流与物资流之间的相 互转化的永续、良性和高效。二要解决劳动关系文化的和谐。员工的价值观、 利益与企业的价值观、利益，员工的价值观、利益与“老板”或资本的价值 观、利益是对立双方的辩证统一。以和谐为指向的现代管理文化则从企业利 益、资本利益、老板利益与劳动力利益互利互赢的基点出发，通过资本与劳 动的相互渗和，老板与员工的相互沟通，公平合理的薪酬激励、荣誉激励和 情感激励，建立起资本拥有者与劳动拥有者人格上平等、利益上均得，各尽 其能、各得其所的双向动力保障机制，将企业和资本的追求与员工即劳动者 的追求统一到共同的目标上，达到企业利益员工化、员工价值企业化。 和谐理念是和谐企业文化的精神支柱；和谐利益是构建企业和谐文化的 根本基础；和谐管理文化是建设企业和谐文化的有效途径。企业文化与社会 文化是部分与整体的关系。社会和谐以企业和谐为基础和前提，企业和谐又 离不开社会和谐，二者互相依存、互为条件、相互作用。努力打造和谐企业 文化，用企业文化和谐促进社会文化和谐，是我国企业责无旁贷的神圣历史 使命。
我有，十块钱一篇，怎么样？
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
2009，我们如何看待经济危机 2007年中国出现经济过热，那时大家需要解决的是“刹车”问题，要防止通货膨胀；但是风云变幻，如今的全球经济一片萧条。经济危机对中国经济会带来哪些影响，对我们企业会带来哪些影响，我们又该如何应对？这些都是大家普遍关注的问题，下面我重点对这些问题进行分析，并结合集团实际，谈一谈集团2009年工作重点及未来一到两年的发展思路。中国经济的未来走势 1.中国未来经济走势，乐观地看，两到三年可复苏，悲观地看，三到五年才能复苏。但面对经济形势，我们不能盲目乐观，也不能盲目悲观，未来中国的复苏曲线是烟斗型的，刹车容易启动难，底部也许是2009年，但我们会逐渐缓慢增长。 2.低迷而不是衰退。2009年中国经济形势相当严峻，但仍有可能实现经济增长保“八”争“九”的目标。中国经济的发展会受到一定影响，这是低迷，但不是衰退。 年是大多数企业最困难的时候。首先是民众恢复信心需要一定时间，中央政策发生效应也需要一段时间。中央这些措施创造8%增长率是GDP增长概念。GDP的增长可能只是由交易数量增加带动的。再者，GDP也不全是有效的，比如房子建起来之后推倒，推房子是GDP，建房子也是GDP，有效财富的增加还有待计算。简单地说，经济增长有量的问题，也有质的问题。其次，2009年将是历史上生产过剩最严重的一年，因为往年中国很多企业是依靠外销，现在的形势是内销过剩加外销转内销，造成生产严重过剩。 4.中国依然是最具活力、空间最大、机会最多的经济体之一。对中国来讲，经济危机是最大的一次机会。中国的工业化才刚刚开始，水平和效率都比较低。中国的城市化水平也比较低，未来会有更多农民从田坎走向城市，创造非常大的需求。 总的来说，中国经济不会出现大的问题。首先来自于政府的控制能力，目前中国的执政体系比较完善，高层的执政能力强，思路比较清晰，对经济调控能力比较强；第二是中国内需空间大，13亿人的市场空间非常大；第三是资本市场相对封闭；第四是中国老百姓的耐性，中华民族是一个艰苦奋斗的民族，中国的家庭也维系了社会的稳定；第五是中国企业的适应能力非常强，中国企业具有水一般的性格，非常具有活力。经济危机对集团的影响 1.经济危机对我集团有影响，但不大。 我们的第一主业——饲料行业受影响非常小。饲料行业经历了非常多的波折，有些是周期性的，具有非常大的抗风险能力；此外，饲料行业解决的是民生问题，只要老百姓吃肉就有饲料市场。 对于零售板块来说，我们迎来了更多的机会。首先，国家拉动内需就是在促进零售，零售业的发展可以打通生产流通环节，可以方便老百姓购物，还可以解决生产过剩问题。今年国家出台商业与工业企业同电价、同水价政策，这对超市是重大利好消息；此外，我们的零售业主要在西部地区，西部地区零售业不如东部，空间非常大；再者，我们这个时候找口岸的成本会更低，行情好的时候找口岸非常困难，现在是非常好的时机。 对于教育板块来说，经济最低迷的时候是教育最兴盛的时候。就业难的时候需要提升技能，这是职业教育获得高速发展的重要机遇。此外，目前澳元、英镑贬值很快，留学再次成为潮流。我们和澳大利亚一所大学将联合办学，其市场将非常大。 能源和化工板块相对来说影响较大。 能源是与宏观经济影响关联度比较高的，但由于当初投资就很审慎，因此只是盈利水平受到一定影响。 化工板块受一些影响，但未来基建成本下跌，加之我们的成本优势，也给我们带来了机会。此外，我们的化工产品不是一般的化工产品，是国家发改委支持的环保产品，饮水、爆竹、纺织等行业的需求都非常大。 为什么说经济危机对我集团没有太大影响，对教育、商业板块还有巨大的促进作用？这主要得益于以下四个方面： （1）集团产业布局比较合理。从产业选择上来讲，我们不是做落后的东西，而是做先进的东西，是顺应中国经济大方向的。中国缺什么？缺商业拉动、缺高素质人才、缺能源，而这些都是我们选择投资的主要方向。 再者，我们选择产业还有一些特点，第一是现金流好，第二是投资回报率高而且稳定，第三是可以做大。 （2）集团投资决策相对理性。理性投资是集团稳健发展的原因之一。07到08年，我们放弃了很多项目，因为我们坚信不舍不得，根本的东西我们不能舍，有些东西必须舍我们才能得。 （3）集团发展战略准确清晰。“211工程”是经过多次讨论得出来的，适应了集团的发展，也符合集团“积极稳健地发展就等于高速度”的发展观。 （4）集团基础坚实。我们的基础得益于陈育新董事长多年来的积累。希望集团之所以成为民营企业的长青树，有很多经验需要我们进行总结。我们目前拥有一定经济实力，有一定品牌实力，经济危机对我们影响不是很大，更主要的是机会。危机给我们带来的启示 1.居安思危。经济不会永远好，也不可能一直坏；不会永远的涨，也不可能一直跌。经济是有周期性的，这就要求我们居安思危。别人都疯狂的时候，我们一定要理性。状态最好、最自信的时候一定要理性。有时最自信的时候就是盲目自信的时候。 2.太容易挣的钱不会长久。赚钱如果太容易，那么很多人都会选择进入这个产业，等很多人进入之后，也是这个产业出现问题的时候。千万不要相信天上掉馅饼的事情。 3.风险管理越来越重要。安全是第一位的，我们说安全是1，后面0再多，如果1没了，等于什么都没了。这次我们也强调对企业的管理，首先要保证安全，包括投资安全、经营安全和管理安全。 4.适度保守的财务政策是必要的。我们看李嘉诚、巴菲特，都是比较保守的。我们不能在有机会的时候没钱，那就出问题了，适度保守的财务政策给我们带来了更多机会。 5.现金流是企业的血脉。没有现金流的企业非常危险，企业的现金流管理要列在第一位，因为当今中国市场环境，卖出了产品但钱可能不是你的。下一步我们将对全集团实行资金集中管理，以提高集团资金的利用效率。 6.什么时候都不能偏离做企业的根本。现在很多企业搞不清楚为什么而存在，我们要搞清楚挣钱的基础是什么。挣钱是要给客户提供产品和服务，如果仅仅为钱而做企业的话，可能会出现问题。很多搞投资的人之所以倒下，就是因为他们把企业当成产品来做，最后把企业当成了玩物。企业千万不要忘本。我们经常讲，要赚“阳光下的利润”，做“阳光事业”。这是我们做企业的根本，两个眼睛只盯着钱反而赚不到钱。 7.靠机会挣钱与靠竞争能力和管理能力持续发展的关系要处理好。有些企业是行情好的时候能赚钱，行情不好就赔钱，这不是我们所提倡的。这个世界上没有不挣钱的行业，只有不挣钱的企业。太容易挣的钱往往存在风险。过去做私募风险的经理投资收益率少于8倍都不干，没有人喜欢做实业，但是现在他们遇到了危机。 下一步我们要赚管理的钱，通过管理保证什么时候都能够挣钱。现在农牧板块基本上站到了这个台阶，无论多大的行情波动，我们都能够保证盈利，这需要所有板块学习。陈育新董事长讲，农牧行业是我们的第一大主业，因为，它是我们集团发展的“母鸡”，我们企业文化的形成来自于农牧行业。 8.科学发展观对企业非常重要。我们要处理好发展的“好与快”、“强与大”、“质与量”的问题，简单地去铺摊子，靠投入带动不行，科学发展观要求我们的增长方式不能是粗放式的，要靠我们的核心管理能力来挣钱。 9.好人也需要监督。美国是一个信用国家，他们特别在乎信用问题。但是，信用这么好的国家出了问题，这其中就是监管不力的原因。我们集团要在监督上加大力度。 通过这次经济危机，我们深深地感到坚持企业的核心价值观显得尤为重要。坚持“以人为本、不断创新”的基本理念，坚持“诚实做人，精明做事，勤奋工作，追求美好”的企业精神，坚持“积极稳健地发展就等于高速度”的发展观非常重要。 我们要坚持“诚实做人，精明做事，勤奋工作，追求美好”的企业精神。诚实永远是第一位的，如果钱是罪恶的，我们宁愿不挣，永远不能远离做企业的根本。 再者，我们要坚持“以人为本，不断创新”的基本理念。领导干部要把人作为我们企业的核心财富，让我们每一个人发挥主观能动性，发挥创造力。在我们这里是公平的、纯洁的、简单的，没有肮脏的东西。创新是一个企业的活力，生命力。 我们还要“坚持积极稳健地发展就等于高速度”的发展观。发展得再快，如果不稳，就会带来风险问题、安全问题。从这次经济危机可以看出，有很多企业家出问题，是因为他们犯了做企业最根本的错误。企业文化是各公司的重点工作，一定要将企业文化融入到每个人的血液里面。一定要记住对企业文化的认同，是我们用干部、用人的第一要求。正确看待危机 1.危机——危险中的机会。成功企业最多的机会是在危机中抓住的。当别人不能出手、不敢出手的时候，我们出手了，机会就属于我们。危险中的机会，关键在于能不能发现、获取机会，知道这个机会是什么，机会来了之后有没有能力获取。 2.“别人疯狂我恐惧，别人恐惧我贪婪。”这是股神巴菲特的名言。当你很容易地获得了一笔钱，且心里还不发颤的时候，那这个企业就非常危险了。做企业一定要有危机意识。而“贪婪”就是别人不想干，不敢做的，我们能够去做。 3.大企业的优势。危机对于大的企业机会越来越多。危机是产业重组的最好时机，也是市场拓展、规模拓展的最好时机。 4.资产价格大幅下降。经济危机的到来，导致了资产价格的下降，这大大降低了我们的运作成本。 5.抓内部管理最好时机。经济危机，也是我们放慢速度抓管理的最好时机。不要机会太多的时候忙着捡金子而放松了管理。内部管理必须常抓不懈。参考资料：
融资渠道作为产业链中的首环，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，我觉得房地产比较适合的融资结构如下：1、自有资金开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。2、预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益。3、银行贷款房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款，至少应有70%。在融资平台里，明德资本生态圈算比较靠谱的，不仅自己做投资，还有2400多家合作基金资源，并致力于帮中小企业提升经营水平，推动股权融资。如果你不确定哪个融资平台靠谱，建议来明德资本生态圈试试。" 如果你还有有关房地产融资途径的问题，可以点击下方的在线咨询按钮，直接跟老师对话交流。
房地产企业的融资方式有以下几种：融资性售后回租：房地产的融资性售后回租，简单说就是企业将商业物业出售给金融租赁公司，同时回租并定期支付租金，租赁期满后回购该物业的一种融资方式。售后回租的融资额与标的物业价值成正比，期限长，租金支付方式较灵活。国境外融资：国境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。境外融资对房地产企业实力的要求较高，融资成本也较高。银行贷款：商业银行贷款是目前乃至未来很长的一段时间内房地产企业融资的主导形式，属于典型的债务融资。银行贷款一般需要足够的抵押或担保措施，用款的前提条件较多，用款时间不长。股票融资：股票融资包括上市融资和增发、配股再融资。股票融资额较大，但门槛较高，尤其是直接上市的房地产企业数量不多，股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小。债券融资：房地产企业可通过发行企业债和公司债的方式筹措资金。但国家对债券发行主体有严格的条件限制，债券市场规模小，债券融资比例很低，并发展缓慢。房地产信托：在国家的宏观调控下，信托融资凭借制度优势逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有两种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金主要依靠发行信托计划筹集;二是股权投资信托，即信托资金参股房地产企业，股份在信托期满后被溢价回购的信托模式。如果把握不准建议来明德资本生态圈试试，明德资本本身就是做投资的，这跟很多平台不一样，很多平台都是只做中介的。另外，明德还有1800多家合作基金资源，线下活动的对接率比较高，每一期活动都有几百人参加，近百位投资人会到现场，不少企业都获得了融资，有兴趣可以尝试联系下。如果你还有有关融资的问题，可以点击下方的在线咨询按钮，直接跟老师对话交流。
房地产企业的48种融资方式解读
房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。那么如何冲破融资困境，选择合适的融资方式呢?
第一计：应收账款融资
1 付款方是有信用的，政府机构，大集团，银行，其他银行信任的单位。
2 应收账款证券化(信托)
第二计：应付帐款融资
1、远期承兑汇票
2、质量保证托管
3、应收账款证券偿付
重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。有国有资产1%的项目，不会投资
第三计：资产典当融资
1、急事告贷，典当最快
2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物
3、可分批赎回
第四计：企业债券融资
1、债权人不干涉经营
2、利息在税前支付
第五计：存货质押融资
1、一定时间内价值相对稳定
2、存放第三方仓库。
第六计：租赁融资(大设备)(买卖双方均可用)
1、有利于提高产能，行业竞争力
2、逐年分摊成本，实现避税
3、买断前几所有权
第七计：不动产抵押融资
1、不接受小产权
2、可评估后加贷
(小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款)
第八计：有价证券抵押贷款
1、可保留国债股票的预期收益
2、可分批赎回
3、一般为不记名债券
第九计：经营性贷款
1、已有的经营记录为基础
2、用于公司的主营业务
第十计：装修贷款
1、有抵押物无还款来源
2、额度范围和比例空间较大
第十一计：专利融资
1、有有效期限制
2、有成功的市场，有规模
深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。
第十二计：预期收益融资
1、能有效提前使用预期回报
2、一般需要用到担保工具
第十三计：内部管理融资
1、留存利润融资
2、盘活存量融资
案例：万乐电器1亿
案例：产权转股权融资节税800万
第十四计：个人信用贷款
1.个人信用最大化
2.现金流最大化
第十五计：企业信用融资
1、企业信用最大化，
2、企业现金流最大化
第十六计：商业信用融资
1、有形的商业融资
2、无形的商业融资
第十七计：民间借款融资
1、充分运用非正规软财务信息
2、手续便捷，方式灵活
3、特殊的风险控制和催收方式
第十八计：应收货款预期融资
1、预期是可以预见的
2、预期是增大的趋势
第十九计：补偿贸易融资
1、供应和需求是同一个系统的
2、需要明显大于供者
第二十计：BOT项目融资
1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)
2、A建设-A经营-移交B(民间)
第二十一计：项目包装融资
1、价值无法体现或者是变现
2、可预见的升值空间
第二十二计：资产流动性融资
1、有价值无将来
2、新项目回报预期高
第二十三计：留存盈余融资(内部融资)
1、主动，可控，底利息成本，
2、有稳定团队的作用
第二十四计：产权交易融资
1、以资产交易融资
2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率
3、含国有资产的企业使用多
第二十五计：买壳上市融资
1、曲线上市融资
2、综合成本小，市盈率也较低
第二十六计：商品购销融资
1、预收货款融资
案例：顺驰快速制胜之道
第二十七计：经营融资
1、会员卡融资
2、促销融资
第二十八计：股权转让融资
1、战略性合作伙伴融资
2、优先股，债转股
第二十九计：增资扩股融资
1、股本增加，股权比例发生变化
2、规模扩大，原股东投资额不变
第三十计：杠杆收购融资
1、以小搏大的.工具
2、集资、收购、拆卖、重组、上市
第三十一计：私募股权融资
1、成长性，竞争性，优秀团队
2、良好的退出渠道和回报预期
第三十二计：私募债权融资
1、稳定的现金流
2、良好的信用系统
第三十三计：上市融资
1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾
2、主板，中小板，创业板
第三十四计：资产信托融资
1、有较高的成本17%左右
2、有效规模的要求
第三十五计：股权质押融资
1、公司价值可有效评估
2、股权结构清晰
第三十六计：引进风险投资
1、风险投资的价值不仅仅是钱
2、以上市退出为目的
第三十七计：股权置换融资
1、股权清晰可评估
2、以战略性置换为重点
第三十八计：保险融资
1、是最后一道保护屏障
2、不可不买，不可多买
第三十九计：衍生工具融资
1、适用于大型企业
2、有很高的金融风险
第四十计：民间融资(个人借贷和委托贷款)
1、个人借贷融资
2、企业拆借融资
案例：粤东自来水厂项目
第四十一计：不动产、动产抵押贷款
1、房地产抵押贷款
2、土地使用权抵押贷款
3、设备抵押融资
4、动产质押融资
5、浮动抵押(产品、半成品等)
第四十二计：票据贴现贷款
1、商业票据贴现贷款
2、买方或协议付息票据贴现贷款
案例：思路决定出路
案例：猛龙过江震京津
案例：产权式公寓模式
第四十三计：融资租赁
1、简单融资租赁
案例：广华出租车项目
2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )
3、ABS
案例：欧洲迪斯尼乐园项目
第四十四计：投资银行融资
1、投资银行
案例：蒙牛腾飞
2、风险投资公司
3、科技风险投资基金
资料：风险评估指标
4、房地产产业投资基金
5、证券投资基金
第四十五计：资产证券化融资
1、(房地产)资产证券化
2、抵押贷款证券化
案例：奥运3000亿融资
3、可转换债券
第四十六计：场外交易市场
1、中小企业私募。需要企业达到一定规模，目前综合成本在12%-18%
2、深圳前海股权中心梧桐私募债。操作灵活，方式多样，放款时间快。年利息成本在8-12%.
3、国内三板市场。融资渠道多，影响大。
第四十七计：众筹模式
通过互联网集资，应操作规范，避免非法集资红线，适合小企业、艺术家或个人对公众展示他们的创意。
第四十八计：保理
保理业务是指企业将现在或未来的基于企业与其客户(买方)订立的销售合同所产生的应收账款债权转让给银行或者保理公司，由银行或者保理公司提供买方信用风险担保、资金融通、账务管理及应收账款收款服务的综合性金融服务。
进入2017年，房企面临着融资成本上升、融资渠道收窄、流动性收紧等诸多不利因素，如何融资、拿到低成本的资金，成为决定上市开发商利润表现的关键因素。在告别高杠杆时代的当口，开发商自身资质及融资能力在竞争中显得更加重要。
第一财经记者梳理发现，去年下半年开始，央行、银监会、证监会均对房企融资释放收紧信号，房企的杠杆被降低，融资环境反转。为了破解融资难局面，一些房企开始探索新的融资途径。
去杠杆“杀器”重重
房地产融资收紧趋势逐步确立。去年9月以来，各地房地产调控政策密如雨下，与之同时资金面也在收紧。一方面，整体信贷环境保持稳健且实质性偏紧，另一方面对资金流向房企的通道监管越来越严格。去年10月初，上海率先公开发文严查土地款融资，银行资金支持开发商高杠杆抢高价地的现象受控。
10月底，上交所向各公司债券承销机构发函，明确规定房企发行公司债券募集的资金不得用于买地。接着，11月初，银监会向16个热点城市所在银监局发文，要求开展金融机构房地产相关业务专项检查，检查内容包括是否严格审查房地产开发企业各项资质、银行资金是否违规用于购地等。12月中央经济工作会议更明确定调“房子是用来住的，不是用来炒的”。
进入2017年，一些资金进入房地产的通道再被堵死。2月13日，中国证券投资基金业协会发布“4号文”，重点规范私募资管计划向热点城市普通住宅项目输血、支持房地产开发商买地或补充流动资金等行为。2月17日，央行将下阶段的货币政策定调为“稳健中性”，同时强调限制信贷流向投资投机性购房。同样在2月17日，证监会也宣布修订再融资规则，引导资金从虚回实。
受监管约束，诸如土地款融资之类的银行业务被忌惮。一国有银行华东区域对公业务人士日前告诉第一财经记者：“去年四季度上海加强监管后，土地款融资业务我们行就不做了，现在我们在甄选一些资质好的企业客户做开发贷业务。”
其次，发债方面也传来收紧的消息。“我们现在听到的交易所的声音是所有房地产(发债)都收紧了，包括一些大的央企。”一名专门从事债券业务的工作人员上周对本报记者透露，目前房地产企业发债难度加大，对房地产和城投两类企业发债的管控都呈收紧趋势。
另外，受“4号文”影响，有私募机构心态出现变化。“4号文”下发次日(2月14日)，北京某资管公司高层在电话中告诉本报记者，年初有几家开发商跟她熟悉的机构谈融资，春节前谈好了产品结构，受到“4号文”影响，该机构随即决定对此前的结构进行调整。
今年房地产“水龙头”的紧张，也从地产研究机构的统计数据中得到印证。同策咨询研究部提供给第一财经的数据显示，今年1月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计亿元，环比2016年12月的亿元减少。来自中原地产研究部的数据则称显示，今年1月全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅亿元，延续了去年四季度以来的低迷状态，相比2016年1月同期下降幅度达92%。同时资金价格也出现明显上行趋势。
关于未来政策走向，民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖预计，未来抑制房地产泡沫、控制房贷仍是政策重点，重点城市房地产调控还将继续。
探路并购和绿色债
“其实近年来市面上金融创新产品确实挺多，给房企提供了多种融资渠道。房企这些年发展不错，跟金融市场多渠道的融资有很大关系。”某上市房企焦姓财务总监日前告诉第一财经记者，房地产是一个资金密集型行业，前两年房地产杠杆率比较高，但2016年10月份以来，针对房地产的融资监管加强，公司债、私募、资管受限，土地融资也被禁止，房企资金渠道收窄、流动性收紧。诸多不利影响下，他所在的公司选择今年更多地做并购重组，“用其他的融资方式来破解融资收紧的问题”。
同样提及加强并购的还有泰禾。3月4日，泰禾集团董事长黄其森对第一财经等媒体坦言，过去很多资金流入房地产，中央加强金融监管是正确的，因为金融需要稳定，用来服务大众，服务实体。他说，房地产资金来源主要是两个，一个是金融机构融资，一个是销售回款，如果这两头收紧，肯定会对市场有影响，不排除有些地方楼市出现波动。在黄其森看来，今年资金紧于去年，地产业并购机会也将增多。
一度被房企用作融资的公司债在收紧。去年10月，在房地产市场调控措施频出的背景下，沪深交易所相继收紧房企公司债券发行。自去年11月份到今年1月，未有房企成功发行境内公司债。据同策咨询研究部总监张宏伟的观察，目前房企国内发债的单笔规模大幅下降，总规模趋势也出现大幅下降，发债的利率也在小幅回升。在这样的背景下，2016年初正式启动的绿色债券市场走入了房企的企业视野，成为房企追逐的对象。
绿色债券即“绿债”，是指募集资金最终投向绿色项目的债权债务凭证，是为绿色项目融资的一个重要渠道。
从发行利率上看，与其他融资渠道相比，绿债的成本优势较为明显。但从目前的结构来看，绿债没能成为房企战场。
中诚信国际信用评级有限责任公司研究院近日提供给第一财经的一份《绿色债券年度报告》称，2016年，在监管政策及市场需求的双重驱动下，绿色债券发行规模去年保持快速增长。去年全年境内贴标绿色债券与贴标绿色资产支持证券共计发行 53只，发行规模亿元。尽管如此，该研究院绿债评估部分析师刘心荷告诉本报记者，尽管不少地产公司前来咨询如何发绿债，但从境内绿色债券市场启动到今年2月中旬，境内发行的绿债中没有一家发行人是房地产公司。
原因与绿债门槛有关。刘心荷举例说，在绿色债务融资工具与绿色公司债依据的《绿色债券支持项目目录》中，明确要求新建绿色建筑达到《绿色工业建筑评价标准》或《绿色建筑评价标准》二星级及以上，标准要求较为严格。
直到2月17日，房企境内绿债的消息才传向市场。香港上市的国内房企龙湖地产()发布公告称，该公司间接附属重庆龙湖企业拓展有限公司，已于2016年10月接获发行规模不超过人民币亿元(含亿元)的绿色债券。龙湖此次绿色债券采用分期发行方式，发行人于2017年2月16日发行第一期绿色债券，规模亿元。3月7日，二期10亿元债券发行。
龙湖地产首席执行官邵明晓日前对本报记者表示，龙湖发债时一般会提前考虑还款节奏，并控制融资成本于较低水平，管控资产负债表，保持财务稳健安全，提升公司抗风险能力。
穆迪则在早前提供给第一财经的《中国房地产业2017年展望》报告中分析，今年全年，中国开发商到期的境内外债券金额相对较小,债券和贷款市场仍向受评开发商开放。但2017年房地产行业整合将会继续进行,这一趋势将对财务健康的大型开发商有利。
企业都是要进行成本核算的。整个市场经济制度实际上就建立在一切经济活动的可计算性基础之上。但是，在现行会计核算体系的框架内，恐怕还没有什么其它的成本分配比物流成本的分配更困难的了。虽然现代物流管理的理念引入我国已有20余年，但毋庸讳言，我们对物流成本的测算、分析和研究，无论是总量的，还是企业实际支出的，还是行业标杆水准的，基本上还处于“雾里看花”的阶段。可是，如果没有对物流成本尤其是其结构的正确的（不是准确的）把握，就很难去讨论企业物流管理的改善，更不要说去研究企业的核心竞争力了。s0100 一、物流成本研究的目的
内容摘要：本文结合我国房地产企业融资现状，针对国内房地产企业在融资方面的现存问题，如贷款方式单一、企业融资比重偏小等问题进行了详细的分析，提出了房地产证券化、建立长期基金组织等新的融资方法，并指出现阶段应该在我国的宏观政策基础上构建以银行业为主的多元化融资体系。 房地产-[飞诺网]关键词：房地产 融资 多元化为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。房地产企业融资现状图1和表1为近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从图1可以看出，自1998年以来，我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化，从占年度资金总额的近9%下降到2004年的，这其中主要原因是利用外资比重的变化，从下降到了，显示外资介入我国房地产业的相对规模不但没有上升，反而大幅降低。除这三条渠道之外，在我国房地产投资来源的三个基本部分中，1998一2003年，直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右，但在2003年央行121号文出台后，各商业银行从严发放房地产贷款，使得2004年银行贷款比重有了较大幅度的下降，减小了个百分点，房地产业自筹资金和其他资金则分别上升和个百分点。根据央行刚发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》的统计，35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了，而发展商贷款余额的增幅同比回落。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。房地产企业融资面临的问题贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为商业银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如图2所示。直接融资比重偏小。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。商业银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行，在个别年份和个别地区这一比率甚至高达80%～ 95%以上。房地产资金主要来自银行贷款，直接融资比例过小，融资结构不合理。各种融资方式具有局限性。商业银行提高了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定的贷款要求；其它融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。相关法律法规不完善。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。 此外，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。房地产企业融资对策（一）大力推动房地产证券化有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。（二）建立长期投资基金组织房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种；也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时，应尽快颁布投资基金法。如前所述，目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时，国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们，投资基金是工业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应借鉴市场经济较为发达的国家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。（三）引导国外资金进入2002年，我国房地产开发资金来源中，境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来提高房地产的投资。同时，外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进入房地产金融市场提供了机会。（四）推行融资租赁方式融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。（五）完善个人消费融资体系为了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的不到1%（远远低于国际上20%～40%的水平）。个人消费贷款虽属“零售”业务；金额数目不大，但其人数很多，所以银行应扩大相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目，较受消费者欢迎，要积极推进住房公积金体系的建设。总之，在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。参考文献：1.王诚庆.我国房地产融资模式的改进与制度创新[J]. 财贸经济,2005(11)2.周亮华，施建刚.房地产信托：融资新方向[J]. 中国房地产金融,2005(10)3.孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J].金融论坛,2005(11)
要的是房地产行业整个行情的不仅仅只是商业地产的....
先去房地产资讯网多了解这个行业先
随着我国改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,作为商业经济主要经营场所的商业房地产发展迅速,但由于其本身的特殊性及其他外部环境因素,商业房地产的开发、管理运营过程中存在巨大的投资风险。本文首先对商业房地产作总体概述,然后在商业房地产投资风险类别论述的基础上提出商业房地产投资风险防范策略,以尽可能的识别、评价并且防范商业房地产的投资风险,增加房地产企业的盈利。 关键字:商业房地产;投资风险;防范策略 一、商业房地产概述 (一)商业房地产概念 房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。 (二)商业房地产在我国的发展 我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。 但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。 二、商业房地产投资风险类别 (一)政治风险 1.政策风险 政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。 2.城市规划风险 由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。 (二)经济风险 1.市场供求风险 商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。 2.融资风险 商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。 (三)开发商自身经营能力风险 商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。 三、商业房地产投资风险防范策略 (一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险 房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。 如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。 (二)加强市场供求风险及融资风险的控制 1.根据市场需求量,规避市场供求风险 针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。 2.开拓融资渠道,防范融资风险 要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展 (三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险 商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。 1.树立房地产商业管理运营的观念 商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。 2.增加人才储备,完善管理运营 商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。 3.统一经营主题,建立商业品牌 一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。 参考文献: [1] 王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济, 2007,(07) . [2] 李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学, 2008 [3] 杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008 [4] 高嵩.商业房地产企业如何打造核心竞争力[J].辽宁经济,2009,(05). [5] 崔晶莉.我国商业房地产市场利用外资分析[J].合作经济与科技,2009,(19).