房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险 浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究
[摘要]目前，中国劳动力市场中存在着很多问题，比如低技能者和大学毕业生在地区间分布不平衡的问题，收入不均和社会保障资金不足问题，伴随着低出生率而出现的快速老龄化的社会问题，欠发达地区的持续贫困问题等等。由于竞争的加剧，个人偏好的不同，信息的缺乏，陈规陋习的影响，造成劳动力市场中的歧视行为愈演愈烈。这不仅使得被歧视者失去了部分的就业机会与权利，而且对于雇主来讲，也有利润损失。歧视行为可以说是一种非帕累托最优行为。[关键词]劳动力 就业 歧视 竞争 性别[正 文]因我国劳动力市场的独特性,我国劳动力市场存在的歧视现象具有特殊性.在就业、职业选择、工资收入等方面,农业劳动力一直处于政府的制度性歧视之下;妇女受到的性别歧视与我国重男轻女的"前劳动力市场歧视"相关;欠发达地区的劳动力在沿海发达地区遭受到雇主的统计性歧视,而这与我国地区发展不平衡有关. 在劳动力市场中经常遇到被歧视的情况。歧视是带有明显贬义的词，在汉语中它意味着对待个人或由个人组成的某个团体不仅是不公正的而且是不公平的态度或评价。经济学中，一个人在劳动力市场上的价值取决于影响其边际劳动生产率的所有供给和需求因素。如果与生产率无关的因素在劳动力市场上取得了正的或负的价值，就可能导致歧视。那么歧视行为及其现象到底如何产生的呢？这种现象表现在，一方面，对劳动者非经济因素的考察和限制，提高了个职业准入的门槛，使求职者难以找到工作。另一方面，大量找不到工作的求职者及至新进入的求职者总数的增长，使得雇主在选择雇员过程中限制雇员的一些非经济个人特征成为可能，而且这种限制的成本会随着迅速增长的求职者之间的的竞争而变小，从而使雇主在选择雇员时可以对雇员的非经济个人特征进行更为苛刻的限制。由此还引发在职员工在职业发展中被一些非经济个人因素所限制。这一“歧视——供求——歧视”现象已成为制约劳动力供求关系平衡、提高就业率、提高社会产出—成本率和保持社会稳定的重要因素。在现阶段劳动力市场形势下，歧视的存在和发展呈现以几个特点：一、歧视的类型和表现形式多样化。这一特点使得人们对歧视的认定变得更加难以把握，更加困难，也使得对歧视的控制和抑制更加不易。二、劳动力市场上供过于求的现状形成了一种恶性循环。比如，在“受到不公正待遇时你将怎样”一题调查中，选择较多的是“更加努力工作，寻找机会”，（1）出现这种现象的根本原因是供给量大于需求量，求职者之间的竞争使得劳动者不能轻易放弃工作机会。劳动者的这种选择成为雇主的歧视得以存在和发展的条件，这也说明供过于求会加重歧视现象。另一方面，雇主歧视使得求职者更加难以找到工作。当雇主歧视使得雇主和雇员之间无法达成就业一致时，这一雇佣矛盾就会使实际获得工作机会的劳动者必劳动力市场需求要少，这就形成了更多的求职者，甚至形成更多的失业者，从而加剧供过于求现象的恶性循环 。三、歧视的隐蔽性和复杂性使劳动者个人对歧视的约束力更加薄弱。比如，雇主对劳动者工作经验的要求，由于各职业特点不同，其要求不全是歧视，只有高出该岗位绩效要求的部分才形成歧视，但一个职位对工作经验、年龄阶段等的要求是无法准确量化的。这就形成了劳动者判别上的障碍，即使其受到了歧视，但展开调查和认定的难度也是非常大的。偏见是导致歧视的根源，即雇主为贯彻自己的非理性的主观喜好或认识而对雇员实施不公正待遇。因为事实上，经济理性人是不存在的，至少其行为不可能完全理性，所以雇主的主观偏好必然会影响到其雇用决策。（2）产品市场竞争会弱化及消除歧视。但是，当劳动者的供给量大于需求量时，被雇用者之间的竞争使得劳动者为获得工作或职业发展而接受歧视待遇，而雇主也能够在足够多的求职者中按照自己的主观偏好以比较低的成本雇用到劳动者。即劳动者的供给量大于需求很多，雇主为自己为主观偏好支付的额外成本就越少，雇主也就能更多考虑自己的对劳动者非经济个人特征的主观偏好。（3）歧视的存在和持续不利于社会秩序的稳定和人民生活水平的提高，不利于经济和社会发展的高效和公平，它还会给社会保障带来沉重的负担。歧视是资源或优势分配不均的必然产物。由于资源和优势的稀缺性，造就了其分布的不均匀性，因此也即产生了相对的弱势群体，相对的优势群体。随之，优势群体理所当然的成为效率和成功者的象征，劣势群体即成为被淘汰的对象。但是实质上劣势群体在很大的程度上并非是弱势，一概的否定即造成了歧视。歧视是信息不完全和先入为主的统计性偏见的产物。由于没有较好的能力测评体系，很难判断一个人的实际生产率与能力如何。通常的评判标准是根据其教育水平、年龄、测试分数等来考核与获得与生产率有关的信息。而这些因素在某种程度上，只是对于主观要素提供的一种辅助性信息，在很大程度上这种主观要素也会造成歧视。（4）
房地产营销策略论文
自中国住房制度改革以来，房地产业得到飞速发展，取得了日新月异的辉煌成就。房地产业的长足发展，不仅提高改善了城镇环境和居民住房条件，还成为中国经济发展的支柱型产业，为中国的和平稳定崛起做出了巨大贡献。下面是我整理的房地产营销策略论文，欢迎阅读参考！
关键词 ：房地产；营销策略；创新
一、新形势下的房地产营销问题
(一)产品定位不合理
一些企业对产品的前期市场调研作用不重视，调研结果不够细致精确，往往在产品成型销售时才发现，自己开发的楼盘或多或少存在美中不足的地方，纵然在销售过程中采取众多优惠措施，仍难以抓住消费者购买欲望，致使产品消化速度变慢。房地产开发者在产品设计之初，忽略每个房地产项目的布局、景观、楼层等消费者关心的因素，片面追求楼盘的形象、概念，致使产品定位脱离消费者需求，产品不是定位虚高就是房屋面积大而不当，不能满足消费者的购房需要，无法与其他企业产品展开竞争。尤其是在近年来房价飙升的情况下，市民购房回归理性，这种产品销售不出去，将最终导致空置房的问题产生，不利于房地产市场的稳定发展。
(二)品牌意识不强
伴随房地产市场的逐步成熟，消费者购房更加理性，品牌对一个产品的影响就显得更加重要，品牌能赋予一个产品“精神价值”，让消费者在购房过程中产生对产品的认同感，愿意为产品买单。然而在中国房地产企业中，有近90%的只做产品，10%的在做企业，只有1%的企业在做品牌。一些房地产企业不能保障品牌价值的核心竞争力，即企业在打造一个成功项目后，依托前者的品牌效应，盲目加推产品数量，忽略产品质量，最终失去消费者的信任，使得“品牌效应”迅速衰落，昙花一现。
(三)营销模式落后
目前，我国房地产企业采用的营销模式过于传统、落后。大部分房地产企业进行广告轰炸，其目的是想通过大力宣传达到快速营销。可现实恰恰相反，不仅没有达到预期的营销效果，反而，降低市场竞争力。甚至，有部分房地产企业为了营销加大广告成分，掺杂一些不实或违法成分，造成消费者实地考察时眼镜大跌，令消费者产生一种厌烦心理。房地产企业在营销过程中，对消费者定位含糊不清，所制定出来的营销策略与现实大相径庭，满足不了消费者的真正需求，导致消费者失去兴趣，降低成交率。在新形势下，营销模式的落后是阻碍房地产企业营销的主要原因，不利于房地产企业实现可持续发展。因此，营销模式一定要打破传统，推陈出新。
二、房地产营销策略创新方法
(一)注重市场定位
从市场营销过程中可以看出，一个企业如果忽略前期市场调研，那么这个企业就必须在销售过程中投入大量精力来弥补前期的失误，这不仅造成了资源的极大浪费，还影响产品的销售情况。做好前期市场定位则能避免这种情况发生，所谓不打无把握之仗便是这个道理。做好前期市场调研，瞄准产品市场定位，从消费者实际需求出发，了解消费者对产品的户型、大小、价格等实际需求，以市场需求来做产品策划，最终达到消费者欢迎，实现畅销、热销的目的。
(二)加大品牌建设
品牌代表了一个产品的品质，而品牌的认知程度代表了消费者对产品质量的肯定，把一个品牌做大做强，将大大增强企业的市场竞争能力。把品牌做大做强，从长远发展角度来看，符合企业的利益追求。因此，企业要保持品牌策略发展的持续性，培养消费者对品牌的认同感，企业既要有广告推广、促销活动等方式让消费者熟知品牌，又要用产品的质量让消费者认可品牌。通过品牌建设，让消费者体会到企业对产品的严谨态度，对消费者的诚意，从而提高企业竞争力。
(三)创新营销模式
传统的营销模式是广告宣传、产品推广和直销，这些模式已无法适应房地产企业的发展。据研究发现，当今社会是一个信息大爆炸的`新时代，计算机技术、信息技术和网络技术飞速发展为房地产企业营销创造了有利条件。房地产企业进行营销时，利用互联网开创房地产营销新“舞台”。通过网络营销可以加强产品的宣传和推广，也可以改变传统营销模式中的一些弊端。消费者在网络“舞台”可以进行更多资料的查找，解决在各大楼盘来回颠簸的困扰。网络营销既能有效的锁定消费者，也可以通过网络“舞台”更好的摸清客户需求，制定精确的方案，提高营销成效。总之，在房地产市场竞争日益激烈的环境下，灵活运用多种营销手段，来应对消费者的多元化，创新化，发挥营销的更大价值，推动房地产企业健康、稳定发展。
三、结论
综上所述，在我国房地产调控成为一种常态，在这充满机遇与挑战的新形式下，营销策略创新将要首当其冲。因此，房地产企业要从市场定位、品牌意识和营销模式等方面着手，不断探索出更多科学、合理、有效的营销策略途径，为房地产事业的可持续发展注入新的活力，为房地产事业的发展开拓更广阔的空间。
参考文献：
[1]章晓东.宏观调控政策下房地产营销策略研究[J].财经界(学术版)，2016(08).
[2]李国蓉.房地产营销策略影响因素探析[J].经营管理者，2016(36).
论文摘要 笔者在建设施工企业从事多年的企业法务工作，办理了许许多多的建筑工程中的纠纷，特别是拖欠工程款的情况，有的工程完工后工程款却一直不能支付的现象屡见不鲜，有的工程甚至已经完工十多年，而施工方却一直拿不到应该获得的款项。诸如此类情况，使承包商资金链断裂，导致企业无法正常运转，有的甚至破产，而职工(大多数是农民工)得不到养家糊口的报酬。由此，引发了很多社会不安定因素。如何实现自己的债权，即收回应得的工程款，是施工企业遇到的难事。以下，笔者试着从“优先受偿”的法律角度谈谈如何实现工程债权。
论文关键词 建筑工程 纠纷 债权 优先受偿权
《中华人民共和国合同法》第286条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这就是建设工程价款优先受偿原则。
2002年6月11日，最高人民法院就此又发布了法释(2002)16号“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”的司法解释(下简称最高人民法院司法解释)，明确规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”最高院于2002年6月11日，针对上海市高级人民法院《关于合同法第二百八十六条的理解与适用问题的请示》下发了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)，明确了施工单位的工程价款受偿权优先于抵押权和其它债权受偿。为保护购房消费者的利益，该《批复》还特别规定了：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
案例：某县水务局为修建位于该县的一座水库而成立了某某水库管理局(以下简称：管理局)。该水库管理局进行了修建此水库的招投标，某某施工公司(以下简称为：甲)通过招投标获得了承建该水库的资格，甲公司和水库管理局签署了《建筑施工合同》，合同中约定了双方的权利和义务等，工程金额为亿，工期为18个月。甲随即进场施工。因工程需要，甲施工公司把部分工程分包给了某劳务公司(以下简称：乙)。在施工过程中，水库管理局的资金出现了问题，一直不能按合同规定的进度拨付工程款。部分的工程款由甲垫资。水库完工后，管理局拖欠甲工程款亿元。甲也拖欠乙的劳务费和许多供货商的材料款。由于甲向管理局讨要不到工程款，故一直不能支付乙和供货商的款项，乙组织员工和供货商天天来甲公司讨要，严重影响了甲的正常工作秩序。为此，甲和乙把管理局诉讼到了人民法院……。最后法院判决：驳回乙的诉讼请求，支持了甲的诉讼请求。执行阶段因管理局无能力支付甲，法院拍卖了由甲承建的水库经营权，以此来支付甲的工程款。此前，由于部分主材是由管理局提供，管理局因未足额支付供货商的材料款，供货商也起诉管理局到该法院，并且办理了诉前财产保全，查封了该水库的部分设备等。执行阶段，拍卖该水库的款项，法院先给予了甲，剩余部分划给了起诉后的供货商。
该案例提醒我们施工企业在运用优先受偿权时，要注意几个问题：
一、建设工程优先受偿权的条件
(一)诉讼主体要适格
乙为什么没有得到法院的支持?就是乙的诉讼主体不适格。乙方只是工程的分包商，他只是和甲发生了法律关系，如果要起诉，乙方只能起诉甲而不能起诉管理局。可见，能行使工程优先受偿权的主体应该是工程的承包人。一般来说，施工单位由施工总承包单位，施工总承包可以把工程分包给分包单位，即工程分包、劳务分包。一般来说优先权仅对建设总承包单位行使，从法律上分包单位不具备行使优先权的主体资格。
(二)必须是发包方逾期支付工程款
发包人未按合同约定支付工程款是承包方使用优先权的第一法定条件，只有发包商不按时履约，事后又不积极补救。承包人催告后在合理期限内发包人仍不支付。按合同法规定，只有催告要求发包人在合理期限内支付，而发包人超出这个合理期限仍不支付(或未足额支付)才可行使优先权。
(三)工程项目能够折价、拍卖
目前法律上未有相关的规定，但涉及国家安全或其它国家重要利益的工程显然是不能拍卖、折价，现实中，这类工程也不可能出现不能支付工程款的情况;以公益为目的的工程，如学校、医院等，一般也不能折价、拍卖。排除诸如此类不适合于折价、拍卖的工程，其他工程一般都可以行使优先受偿权。
二、建设工程优先受偿权的法律特征
1.建设工程优先受偿权是一种法定的担保权，《合同法》以法律的形式将其固定，是一种勿需当事人双方约定而依据法律而存在的权利，也是目前我国法律中存在的?唯一的对特定的行业的法定担保权。
2.优先于抵押权。《合同法》中规定了优先受偿的原则，而最高人民法院的司法解释明确规定它优先于抵押权。法定抵押权有别于约定抵押权。法定抵押权不以登记为生效要件，其直接产生于法律规定，公信力比登记更具有可靠性。笔者认为这儿指的抵押权仅指针对工程本身设置的抵押，而不包含工程所用土地使用权的抵押。因此在实践中行使优先受偿权必须与土地使用权人(含抵押权人)进行协商才具有可操作性。
3.优先于其它债权。发包人对外一般有多笔债务，如有些工程中的主材由发包人购买供应，发包人往往也拖欠材料供应商的款。既然是优先受偿权，承包人对工程的受偿权优先于这些债权人。
以上案例说明了一个道理：优先受偿权优先于抵押权，能对抗并优先于人民法院保全。
4.在破产还债程序中优先受偿权应排在抵押受偿权前。按法理发包人一旦进入破产还债程序，即除破产费用、企业职工工资和劳动保险费用及所欠税款外，承包人勿需主张，就自然拥有优先受偿权。这改变了发包人进入破产还债程序后按份额比例分割偿还债权人的情况。
5.不能对抗已支付全部或大部分购房款的'房屋买受人。《批复》第二条规定，“消费者交付购商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的拖欠承包工程款优先受偿权不得对抗买受人。”最高人民法院司法解释中没有规定购房合同是否必须经过备案或公证，而仅以是否支付了全部或大部分房款作为抗辩标准。发包人很可能会制造虚假的房屋买受人而行使对优先权的抗辩权。优先受偿权与消费者商品房买受人对抗权的关系。消费者购买商品房是一种生存的权利，同时还关系到社会的稳定;而承包人的权利主要是一种经营权利，生存权利优于经营权利不仅符合我们国家的实际情况，更是保障基本人权的具体体现。因此，为保障优先权的行使，承包商应当想办法与发包方约定和限制所建商品房工程的销售。如，限定只能对部分房屋进行销售或者对房屋预售款进行提存等。否则，所谓的优先受偿也难以落实。
三、优先受偿权的范围
最高人民法院司法解释第三条规定建设工程优先受偿权的建筑工程价款仅能包含承包人为建设工程应当支付的实际支出的费用。这一规定含义如下：
1.系承包人为工程本身所支出的实际费用。如是除工程本身以外的债权债务关系则不在此列。承建工程与优先受偿权行使对象工程应为同一工程。
2.承包人应当支付且实际支付的费用。为了避免承包人无限制地扩大优先受偿权的范围，最高院在司法解释中明确了系承包人在建设工程过程中应当支出的费用。这儿的“应当”是指为工程建设必须支付的费用，通常也指按工程实际情况已支付的费用，但同样的工程可能存在价差，发包人与承包人对“应当支付”可能出现较大分歧。
除了司法解释中所列工作人员报酬(即劳务费)、材料款外，还应包含经发包人认可由承包人进行分包而由承包人支付给分包商的费用。
工程的价款一般是在合同约定的范围内，经发包方和承包方以及监理通过决算或未结算有几方认可的单据记录的资料汇总得出的金额，对双方有争议的单价，可参照定额计算。对有争议的工程量可以通过第三方审计来计算。
3.优先受偿权不包含违约金及违约损失。建设工程优先受偿权只保证承包人基本权利，也就是工程款之类的费用，所以违约金及违约损失不列入优先受偿里面。
《批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”该《批复》确定了工程价款优先受偿的范围，排除了承包人因发包人违约所造成的损失。笔者认为，《合同法》第二百八十六条所保护的建筑工程价款优先受偿，是承包人对工作物的建筑、修缮所发生的实际支出费用，不包括预期利润。虽然预期利润是承包人承揽工程所要达到的效益目的，但不是工作物价值的体现。实际投入和支出，使工作物的价值得以体现和提升，但是这种体现和提升的范围以及幅度到底是多大呢?可能同一性质的工程在不同的环境下，它产生出来的利润都不会一样。既然法律没有规定是否把利润归为优先受偿权之中，这就给审判法官很大的自由裁量权。
四、建筑工程价款优先权行使期间及权利认定程序
《批复》的第四条规定：在工程已竣工的情形下，承包人行使优先受偿权，从工程竣工之日起六个月内有效。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。如果工程尚未竣工，而发包人拖欠进度款，经承包人催告在合理期限内仍未支付的，则从工程约定的竣工之日起六个月内可行使优先受偿权。
如果必须要工程竣工之日或到工程约定的竣工之日方可行使优先权，可能对工程承包人很不利。
第一，施工企业应该注意该《批复》第四条所确定主张优先受偿权的期限。当承包人不在《批复》所规定的期限内行使优先受偿权，就会丧失优先受偿工程价款的权利，也就是说一般的诉讼时效是两年，当事人只要不丧失诉讼时效起诉后，一般是应该得到法律保护的，但是《批复》的第四条明文规定了“六个月”的时间，不管发包方和施工方能否自愿协调解决，施工方必须在竣工之日以后的六个月内起诉而获得优先受偿权。
第二，承包人应向法院主张优先受偿工程价款的权利。工程价款优先受偿权是一种实体权利，只有通过人民法院的正当途径才能保护当事人的诉讼权利，使工程价款优先受偿权案件得到程序和实体上的公正。实务中，?因主张工程款优先受偿的案件大多发生在执行过程中，执行裁决庭进行审查并作出优先受偿权的裁决。以上案例也是在执行的过程中采取了这一方式，提高了执行工作效率，但里面也有些缺陷。这就要求施工企业在施工合同针对发包方欠款纠纷中，充分和人民法院审判庭和执行局协调、沟通，运用好《合同法》第二百八十六条的规定，以维护自己的合法权益。
从实践看，建设工程优先受偿权给施工企业一个保护自己的手段。如果能充分利用这一手段，施工企业实现自己的债权多了一个保护自己的有力武器。
法务会计是20世纪末兴起于北美的一项会计学与法学交叉边缘学科。它综合运用会计学、审计学、法学等学科的方法,处理相关的需要运用会计与法律知识解决的实际问题。下面是我为大家整理的，供大家参考。
范文一：我国法务会计的理论结构
摘要：
法务会计是我国新兴的一门学科，是我国市场经济长期发展的产物，在会计领域备受关注。法务会计作为一门学科，同其他学科一样，有一套自身的理论结构框架，其主要目标、基本要素、构建原则以及理论假设都是这个理论框架中不可或缺的组成部分。本文对法务会计的发展及其相关概念做了简要阐述，并分析了其发展的必要性，针对法务会计的理论结构做了具体分析，以期为法务会计相关研究提供参考意见。
关键词：法务会计;必要性;理论结构
作为一门交叉性学科，法务会计所涵盖的知识面非常广，在会计学和法学知识的基础之上融入了各种调查技术与审计方法。市场经济的发展方向逐渐趋于法制化，社会主义市场经济的产生便是法制化经济的一个重要表现。由此可见，法制建设正在逐渐成为我国各项发展工作的重点。在此过程当中，各种与会计和法律相关的问题无法避免。法务会计的出现在一定程度上缓解了这些问题扩充套件所造成的严重性，为经济建设的发展提供了指导意义。
一、法务会计简述
上世纪七十年代末到八十年代初，因美国的股票舞弊和信贷行业丑闻，法务会计首次进入人们视野当中。从那以后，欧美各国也开始了对法务会计的探索研究，我国目前对法务会计的探索研究还处于初级阶段，起步较晚。理论上讲，法务会计是会计学的分支学科，具有会计学的基本功能和属性。与此同时，法务会计又融入了不少法学的理念和方法，使其在一定程度上具备了部分法学的属性和功能。由此可见，会计学和法学的相互交叉渗透成就了法务会计，其以一门边缘学科的身份在不断探索中得到发展。历年来不少专家学者都对法务会计进行了积极探索研究，由于侧重点和思维方式的不同，其对法务会计概念的理解和定义也就不同。然而万变不离其宗，虽然各专家学者侧重点及其表述方法可能会有不同，但是其实质却是一样的。有国外学者指出，法务会计的含义是通过其功能体现出来的，最主要的功能主要表现在两个方面，一是用于结合法律鉴定处理企业问题与财务事实之间关系，二是其常常被用在法庭之上。在我国，对法务会计的概念解释也有两种。一种是指在法律准绳的规范下，综合利用会计学和法学的相关知识，对各类经济纠纷案件中的各种违反法律法规的犯罪行为进行处理。另一种是针对一些特定的专家学者而言，指其针对一些仍处在经济纠纷中的法律问题提出自己的意见，并将此作为法律鉴定的依据，是一种专门提供法庭证据的新兴行业。综上可知，无论是国内学者还是国外学者，对于法务会计的定义都始终是围绕法律和会计这两门学科进行的。法务会计与其他会计形式最大的区别就在于其最终是为法律服务的，经常被作为法律鉴定或者被用于法庭作证之上。
二、加快我国法务会计发展的必要性浅析
一市场经济体质发展的需要
计划经济到市场经济的转变加重了企业的决策资讯和广大社会公众对会计资讯的依赖性，这从根本上改变了会计资讯的用途。自我国建立市场经济体制以来，会计工作发生了极大变化，其范围不断扩大，内容也逐渐丰富。无论是企业还是市场对会计的需求都逐步变得多样化，传统的会计已经不能满足这些需求，因此不得不做出创新，寻求新的出路。基于这一情况，法务会计的概念得以提出，不少传统会计都开始向这一方向转型。可以说，法务会计的出现及发展不仅是市场经济发展的根本需求，也是会计行业自身进步发展的必然趋势。
二弥补会计与法律两种学科局限性的需要
会计的规范和法律的规定并不总是一致的，所以很多时候都会造成预期的或者已经实现的会计工作结果与法律实施之间存在一定偏差。经济不断朝着多元化方向发展，新型的业务不断涌现，各类经济现象也越来越复杂，这在一定程度上使得法律规定与会计规范之间的差异更加突出，单纯依靠会计学或者法学是无法做到综合解决此类问题的。所以，法务会计应运而生，集两家之所长，综合解决相关问题。
三解决会计资讯失真现状的新方法
会计资讯的重要性主要体现在其能够连线投资者与经营者，这就要求会计资讯具有较高的真实性。然而，近年来国内外各种经济舞弊现象层出不穷，甚至以一种病态的趋势在蔓延，对经济、文化等各方面都造成了极其恶劣的影响。轻则破坏社会风气，重则扰乱市场经济秩序，甚至还有可能诱发程度各异的金融危机或者财政风险，使得市场经济不能稳健发展。法务会计能够在一定程度上解决这些问题，协调经济市场中的各种法律纠纷。
四建设诚信社会的需要
普遍存在的资讯失真状况大大降低了整个社会的诚信度，各种商业欺诈现象屡见不鲜，严重扰乱了正常的社会经济秩序，影响了整个社会的和谐程度。这种资讯失真的情况和社会主义和谐社会的建设理念完全不符，违背了相关思想理念。法务会计能在一定程度上对此类行为进行监管，从某种意义上讲，能够促进我国社会主义和谐社会的建设。
三、法务会计理论结构框架简析
一主要目标
法务会计的目标作为法务会计理论结构框架的基础而存在，其在该理论结构中的核心地位显而易见，是决定该理论结构框架中其他要素的关键要素。我国目前的司法制度体系决定了只有法官才享有决定鉴定与否及其具体鉴定事项的基本权利。而作为当事人，虽然享有提出建议或者申请重新鉴定的权利，但是却没有权利对此作出决定。法务会计的最终目标是对在经济纠纷中出现的具体财产权益事项作出鉴别和鉴定，以便在审理这些案件时提出相关的会计分析证据以及详细的鉴定意见，以此协助此纠纷中的相关者例如法官、当事人以及律师等能够正确做出判断。此处的鉴别是指对财产权益取得过程中的行为及其所有权进行甄别，看其是否存在舞弊欺诈现象。而鉴定则是指再次确认和再次计量所获得财产权益的数量以及金额。一般在具体事务过程中，是很难将鉴别和鉴定这二者分开，进行单独行动的。鉴别与鉴定之间联络甚密，主要体现在鉴别能够为鉴定指出具体的工作重点以及工作方向，而鉴定又能够为鉴别提供一定的资料支援。活动领域、业务性质都是其目标的划分标准，具体如下。如果将活动领域作为划分法务会计的基本标准，则可以具体划分出司法会计、理赔会计、税收会计和物价会计等。这些不同各类别的会计在其基本工作内容上具有明显差别。如果按照会计从事业务的基本性质进行分类，则可以将法务会计划分为法务鉴定、诉讼支援和法务调查者三个类别。税收理算会计，其目标是严格按照国家有关税法规定，以原有的会计核算资料或者原来的财产数额等其他相关资料为基础，按照相关税法要求，对各种交税行为可能涉及的所有税种进行分析。在此过程中，必须对纳税义务所发生的时间、地点进行严格界定，合理准确地调整相关计算税基，使用正确税率以确保各纳税义务人已经交纳了所有应交税额。法务会计调查，是对专业的法务会计师而言的，指其甄别和调查各类经济活动中是否有舞弊欺诈的现象存在的一个过程。法务会计是为了防止舞弊现象而产生的，由此可知，调查舞弊现象是最重要的法务会计业务。此处的舞弊是指发生在公司内的诸如员工舞弊、管理层舞弊、内外勾结舞弊以及供应商舞弊等各种舞弊案件。法务会计师可以由 *** 、公司或者律师专门聘请，通过依法检查公司账簿，约谈相关人员，对存在的舞弊情况进行调查，协助相关部门解决问题。
二基本要素
字典中对于要素的解释主要有两种，其一是指构成某一事物所必不可少的各个因素，二是指组成某一系统的各个基本单元。要素和系统并不是一成不变的，要素可能成为系统，系统也可能成为要素。比如，一个要素对其所在的系统而言是要素，但是对组成其的各个要素而言，则成为了系统。各要素在系统中既相互独立又相互联接，其会按照一定比例自动联络成为一定结构，形成系统，而该系统中的性质，大多由这些要素的性质决定。如果系统中某一要素与其他要素之间存在的差异太大，便会使其自行脱落，或者导致其出现被清除掉的后果。法务会计的基本要素是构成法务会计系统的基本单元，其各单元性质在很大程度上决定了该法务会计系统的性质。法务会计包括法务会计的需求、供给、物件、规范以及报告这五个基本要素，供给、物件等五个要素构成了完整的法务会计系统，每一部分都不可或缺。第一，法务会计需求。众所周知，有需求才会有产品，才会有服务，有市场。需求能够在一定程度上 *** 与之相应的产品或服务的产生。法务会计也不例外，其产生同其他服务一样，建立在市场需求之上。市场经济的快速发展给法务会计创造了更为广阔的发展空间，使其市场需求越来越旺盛，而这种需求并非只是市场经济发展的结果，而是在由多方面的社会原因造成的。 *** 机关、企事业单位、当事人、律师等对法务会计的需求都在不断增加，这也在一定程度上加快了法务会计的发展速度。第二，法务会计供给。法务会计的供给方怎样才能够充分满足需求方的各种多样化需求是法务会计需要解决的最主要问题。在法务会计相关需求得以确定之后，一定会出现一个能够满足该社会需求的社会团体力量，这一社会团力量会为其提供专业服务。舞弊审计师便是这样一个专业的社会团体。除此之外，不少专业的调查机构和部门的协助也在一定程度上对法务会计的发展产生了促进作用。第三，法务会计物件。是指在各种经济纠纷案件中所涉及到的各种会计资讯相关资料以及通过其反映出来的各种经济活动。第四，法务会计规范。此处的规范是指一种行为规范，是对法务会计相关行为的规范。从某种意义上讲，这一规范也相当于一种对法务会计相关行为的约束及引导机制，其目的是为了使法务会计的相关工作在法律法规、标准准则以及各种制度条例的指导下开展。第五，法务会计报告。是指相关法务工作人员对经济案件所涉及的各类财务会计资料、卷宗材料等资料进行解释分析之后，所形成的一份书面形式的带有专业判断性质的结论性档案。
三构建原则
法务会计理论主要包括其相关概念、原理和假设，而法务会计实务则是指其程式、方法和技术。法务会计的理论和实务并不是两个完全独立的个体，其也有相互交叉的部分，这一部分即是指法务会计的构建原则。法务会计作为法务理论与法务原则的结合体，是一种理性认识。在对法务会计概念、假设和原理进行一定推论便可得到法务会计原则，这一过程是建立在合乎逻辑的论证之上的，故而，可以说其是一种偏理性的认识。这一种理性认识，是建立在多种原则基础之上的。其中，最主要的有以下几个原则。第一，客观性原则。在法务会计中也被称为真实性原则，旨在强调所有法务会计从业人员在实际的法务会计实践中，必须实事求是，从实际出发，客观正确地反映事实情况，强烈反对脱离客观实际情况的做法。第二，合法性原则。法务会计的合法性原则要求所有法务会计师在从事法务会计相关工作时，必须以《公司法》和《会计法》为指导，按照其中的具体章程办事。第三，独立性原则。法务会计的独立性原则要求所有法务会计师在进行相关调查和出具各类相关判断或者意见时必须坚持实事求是态度，不能因为个人成见破坏相关分析或者判断的客观性。除上述原则之外，法务会计还具备先关性原则、明晰性原则、公正性原则、保密性原则、以及可比性原则、及时性原则等。
四理论假设
法务会计假设是法务会计理论构建的基石，其具体理论假设主要经济责任关系假设、可确认假设、独立性假设和可信赖假设。其中，常见的有经济责任关系假设和可确认假设。经济责任关系假设的具体理论中所包含的责任关系可以从两个方面进行理解。一是受托经济责任关系，是一种义务性的关系，具体是指受托人按特定要求对承认委托人的，答应对其经济资源进行经管，并适时向其报告具体状况的一种关系。二是指一种由于签订经济合同而承担经济责任的一种经济责任关系。可确认假设是指经济犯罪或者舞弊欺诈行为是能够通过收集相关评价证据，获取相关讯息，再对这些获取到的相关资讯进行验证，便能使其得到确认。该假设强调，任何经济犯罪或者舞弊行为的犯罪痕迹都是有迹可循的，只要法务人员合理运用相关技术和方法，便可从中获取证据，揭露其经济犯罪行为。
四、结束语
综上所述，我国的法务会计还处于初级探索阶段，虽然其理论系统结构体系还不算完善，但却发展迅速。法务会计工作师在开展法务会计工作时，一定要以其具体原则为指导，遵守法律法规中的各项章程，以使我国的法务会计理论不断完善，更好地在实践中发挥应有的作用。
参考文献：
[1]赵如兰.关于我国法务会计的理论结构[J].广西会计,2001,06:7-8.
[2]李文贵.我国法务会计理论体系的构建[J].财会月刊,2007,14:17-18.
[3]毛胜利.关于我国法务会计理论框架探讨[J].科技创新导报,2007,34:90+92.
[4]岑雯奕,李巖.我国法务会计理论框架的构建[N].财会信报,2009-05-04D04.
[5]刘炼.我国法务会计体系框架的构建研究[D].中南大学,2005.
范文二：本科阶段法务会计方向税法教学
摘要：
在本科阶段法务会计方向的教学中，税法是一门重要的专业课程。本科阶段法务会计方向税法教学有其自身的特点，目前该课程教学处于师资缺乏、课时紧张、教材缺乏针对性和教学方法单一的困境，应在引进培养师资、充实课时、编写有针对性的教材和丰富教学形式方面对本科阶段法务会计方向税法教学做出改进。
关键词：法务会计;税法;教学;改革
美国著名会计学家G•杰克•贝洛各尼与洛贝特•J•林德奎斯特对法务会计下了这样的定义，运用相关的会计知识，对财务事项中有关法律问题的关系进行解释与处理，并给法庭提供相关的证据，不管是刑事方面的还是民事方面的。①法务会计是特定主体综合运用会计学、法学以及审计学知识，对经济和管理活动中的相关问题提供专业支援，提出专业意见的一门新兴行业，是一门交叉学科。税法领域是法务会计研究的重要领域，也是发挥法务会计行业优势的主要阵地。很难想象，一个不懂税法的法务会计人员具备较为完整的法务会计知识结构，能够胜任法务会计工作。阿里巴巴中国有限公司招聘法务会计人才的条件有5个方面，
1大学本科以上学历，法律、经济、财务等相关专业;
23年以上法务、财务或审计工作经验，具备会计、税务、审计、鉴证等法务会计基本技能;
3良好的沟通能力及文字组织能力，善于学习、逻辑性强、诚信正直、富有团队精神;
4英语笔语口语熟练;
5获得CPA、CIA或通过司法考试者优先。②包括四大会计师事务所在内的会计师事务所专门税务部门、税务师事务所也倾向于招收法务会计复合型人才。党的十八大提出要加快财税体制改革，我国目前正处于财税改革和法治建设的关键时期，对相关领域研究型人才、应用型人才的需求均不断增加。自2001年9月河北职业技术学院试办了首届会计学法务会计方向，陆续有高校在本科阶段开设法务会计方向课程。如中国政法大学、南京审计学院在法学专业下设法务会计方向课程，云南财经大学在会计学专业下设法务会计方向课程，渤海大学在法学和会计学专业下分别设法务会计方向课程。③国内高校法务会计的专业教育从2001年至今不过十余年，存在一些问题。社会普遍认为法务会计的专业教育还不能满足市场对法务会计人才的需求。作为在高校从事法务会计方向税法课程教学的教师，笔者尝试对税法教学中的相关问题做了一些思考。
一、法务会计方向税法教学的特点
法务会计方向的税法教学与传统法学专业下的税法和传统财经类专业下的税法课程有所不同。
1.传统法学专业下的税法课程教学特点简单地说，传统法学专业下的税法课程教学偏“法”，重研究税法的特征、价值、原则，税权的配置，税收关系中国家与个人的权利力与义务等问题，而对税法中有关税种的具体制度涉及不深。结果是学生对税法理论知识有了较为全面的理解，但只能应付简单的税务计算，缺乏解决实务中税务问题的能力。④
2.传统财经类专业的税法课程教学特点传统财经类专业的税法课程教学与传统法学专业下的税法课程教学恰恰相反，偏“税”轻“法”。侧重税法条款的具体理解，而税法的精神、税收关系中的权利力义务关系等问题往往不受重视。“税”的教学效果很好，学生在税务操作方面能力较强，但是容易忽略对学生关于税法精神税收法定、公平、效率、民主和保障纳税人权利等理念地讲解和薰陶。⑤
3.法务会计方向下的税法教学特点法务会计方向下的税法教学区别于传统法学和财经类专业下的税法教学。这是由法务会计自身的特点决定的。法务会计具有学科独立性的特点，培养的是精通法律和会计的复合型人才。法务会计不是将法学、会计学等学科知识简单累加，而是要将相关知识融会贯通。法务会计方向下的税法课程的教学目标具有多层次性。具体来说，应该达成三个目标：首先，培养法治意识，理解税收行为背后体现的税法宗旨和原则;其次，了解税法体系结构和税收体制，了解我国税法存在的问题和改革方向，了解世界税法前沿发展动态;第三，正确理解我国各主要税种的具体内容，能够完成较为复杂的计算和账务处理，判断相关经济行为的合法性，有一定的税法敏感性。这三个目标相互联络，贯穿教学始终，也为法务会计方向更高学历层次的教学打下基础。
二、法务会计方向税法课程教学面临的困境
1.师资缺乏
上面提到，法务会计方向下的税法教学既要法又要税，同时还要和会计业务紧密联络，这对从事这门课程的老师提出了较高的要求，懂法、懂税，还要懂会计，并打通之间的联络。即使是具有会计和法学双背景的教师，该课程对其来说也是一门几乎全新的课程。尽管会计学本科期间开设税务会计课程，法学专业学习中有针对培养理解分析法律现象能力的训练。但把税、法和会计学融于一门课程中依然是个挑战。由于税法课程的知识交叉性、政策变动性，作为该课程的教师需要不断提高自己的专业水平。教师在教学中遇到专业问题，一般向相关专业老师和实务部门请教，但此种方式非固定化，主要靠单枪匹马摸索，不利于迅速提高教研能力。
2.课时紧张
以某校为例，法务会计方向税法课程有36课时的配置。而传统法学专业税法课时一般为54课时，差距明显。在教学过程中，课时紧张。当然，这与法务会计方向本身需要设定的课程较多有直接关系，在总课时量固定的情况下难以平衡各课程的需求。教师教学安排如下：税收和税法理论8个课时，包括税收的一般理论、税法的特征宗旨、原则体系、税权理论、课税要件理论等⑥;26个课时用于实体法中主要税种的教学，主要包括增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税等;2个课时用于税收程式法。8个课时讲基本理论，几无压缩空间，因为是法学专业的学生，税法的“法”的相关内容在教学中必须有所体现;26个课时想要涵盖我国主要税种几乎是不可能完成的任务，要把五大税种讲透，那就没有时间顾及小税种，把小税种拉进来，五大税种则受影响，所以小税种主要靠学生自学。由于受到各种因素影响，税收程式法的教学时间往往被牺牲掉不少。
3.教材缺乏针对性
目前市面上税法课程教材基本只针对传统法学专业和财经类专业，不能满足法务会计方向税法课程的需要。针对传统法学专业的教材偏重税法理论，少有对具体税种法条的详尽注解，仅对各税种作巨集观介绍;针对财经类专业的教材强调各税种的规定和计算，税法理论阐释不足。为解决教材问题，有的教师在教学中兼备两本教材，一本为传统法学专业的税法教材，主要用于税法理论部分的教学;一本为注册会计师税法学考试用书，主要用于具体税种的教学，并有意打通两本教材内容。
4.教学形式单一
目前，我国法务会计方向税法课程教学普遍以讲授为主，一是受课时所限，二是受师资水平的限制。就教师而言，讲授为主的教学方法是投入精力最少、要求最低的教学方法。然而，单一的讲授难免有灌输之嫌，使学生学起来易疲倦、兴趣不高，也较少给学生独立思考的 *** ，缺乏对学生解决问题能力的培养。
三、法务会计方向税法教学的改革
1.引进培养专业师资
法务会计方向税法课程的教学师资无非来源于两个方面。一是从外部引进，二是对现有师资的培养。由于法务会计方向下的税法课程交叉性和实务性较强，在引进师资时需要注意师资学科背景的交叉性和实务工作经验。在现有师资缺乏的情况下，邀请校外人员定期做有关的专题讲座也不失为一个补偿手段。在对现有师资的培养方面，可以通过派师资到实务部门和国外开设类似课程的学校交流学习，鼓励教师参与代理有关案件和专业深造等形式，提升师资的专业水平，提高教学效果。
2.充实课时配置
在该课程本身课时难以增加的情况下，可考虑在法务会计实践教学环节安排8~10个课时侧重税法的实践。实践环节的教学形式可以多样化，如组织学生到实务部门实训，到税法制定机关参与座谈、旁听税收行政诉讼庭审，学习企业税务筹划等等。
3.编写有针对性的教材
组织人员编写针对法务会计方向学生使用的税法教材。教材需兼顾税法理论和税务实务，满足法务会计方向的教学要求和教学目标，教材内容要注意打通税法法理、税法法条与会计的联络并应及时更新再版。
4.丰富教学形式
在充实课时的基础上，教师可大胆尝试多种教学形式。例如讨论某个经济行为是否符合税法精神，是否具有合法性，如何筹划改进等。由于经济行为复杂多变，很多行为是否具有可税性以及如何认定应纳税额难以在法律条文中找到现成答案，即使是税务机关也未必能给出明确的答案，这给我们的课堂教学提供了充足的讨论空间。法务会计方向毕业后，不论是从事检察官、法官、律师、法务，只要跟税打交道，都免不了对可税性进行探讨判断和计算应纳税额，多开展这样的讨论和训练，对提高学生乃至教师自身理解税法法理、税法法条和会计处理方法并将三者融会贯通的能力大有裨益，同时也为学生在相关领域的进一步深造打下良好的基础。
引文注释
①，SecondEdition.转引自：李若山，谭菊芳，叶奕明，等.论国际法务会计的需求与供给——兼论法务会计与新《会计法》的关系[J].会计研究，200011：2-10.
②周友梅，阚京华.法务会计本质及职业教育的剖析与思索[J].会计之友，201415：34-37.
③牛建平，王艳丽.我国高校法务会计人才培养困境与可能性出路刍议[J].黑龙江省政法管理干部学院学报，20135：146-149.
④⑤王开宇.财经类高校法学专业税法教学问题探讨——以吉林财经大学为例[J].吉林省教育学院学报，201312：41-42.
1、城市房地产价格中的地方政府因素:成因、机制和效应（房地产公司）2、 论管理者的性格培养与管理效能（各个公司都适用）3、 论管理情景对管理方式和效果的制约性（各个公司都适用）4、论中介机构与行政部门的脱钩和改制（中介公司）5、健全和完善监督制度是反腐败的根本措施（公司内的法务部）6、试论信息经济时代企业知识型员工的管理（任何公司都适合）7、试论信息经济时代企业知识型员工的管理（任何公司都适合）先这些吧，如有需要再call我。ok？
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2012 年Euromoney颁发香港最佳地产公司、香港最佳住宅发展商、香港最佳零售发展商、香港最佳综合项目发展商FinanceAsia颁发最佳管理公司(香港区)、最佳投资界关系(香港区)、最佳财务总监入选“恒生可持续发展企业指数系列”成份股明报、香港中文大学颁发卓越企业品牌大奖、地产发展类别评选团大奖、地产发展类别消费者大奖读者文摘颁发信誉品牌白金奖 (地产发展商)雅虎香港颁发Yahoo! 感情品牌大奖博鳌房地产论坛颁发2012年度中国最具价值地产上市企业观点地产新媒体颁发“2012年度非内地房地产企业卓越榜”第二位Interactive Media Council颁发Interactive Media Awards地产组别大奖MerComm颁发2012企业短片获企业品牌体验组别银奖东周刊颁发香港服务大奖2012-环保企业大奖香港地球之友、绿色力量及世界自然基金会颁发放驾一天减碳行动 - 企业绿色驾驶奖励计划 燃油用量减幅金奖及燃油效益改善银奖雇员再培训局颁发第三届ERB人才企业嘉许计划 - 人才企业 1st标志香港公益金颁发公益荣誉奖最高筹款机构第五名(公司﹑机构及个人组别)2011年Asiamoney颁发香港最佳企业管治公司、香港最佳资料披露及公司透明度、香港最具责任感管理层及董事局、香港最佳股东权益及公平待遇Corporate Governance Asia 颁发亚洲卓越大奖：最佳投资者关系、最佳环保责任奖项及最佳财务总监The Asset颁发亚洲企业白金奖FinanceAsia颁发亚洲最佳地产公司、最佳管理公司(香港区)、最佳企业管治(香港区)、最佳投资界关系(香港区)、最佳企业社会责任(香港区)、最佳派息承诺政策(香港区)、最佳行政总裁、最佳财务总监入选“恒生可持续发展企业指数系列”成份股获选BCI Asia香港十大地产发展公司明报、香港中文大学颁发香港骄傲企业品牌选举2011：卓越成就奖、地产发展类别评选团大奖、地产发展类别消费者大奖读者文摘颁发信誉品牌白金奖 (地产发展商)雅虎香港颁发Yahoo! 感情品牌大奖博鳌房地产论坛颁发2011年度中国最具价值地产上市企业第一财经颁发中国房地产价值榜 – 十大港资上市公司都市盛世杂志颁发环保企业白金奖 (环保社区创建)资本企业家杂志颁发绿色企业大赏2011香港地球之友、绿色力量及世界自然基金会颁发“放驾一天”减碳行动 -“企业绿色驾驶奖励计划”燃油效益改善及燃油用量减幅金奖家庭议会颁发2011年度家庭友善雇主奖励计划 - 杰出家庭友善雇主(企业组)香港社会服务联会颁发5 年Plus 商界展关怀标志香港公益金颁发公益荣誉奖最高筹款机构第三名(公司﹑机构及个人组别)壹周刊颁发社会企业责任嘉许状2010 年获财经杂志 《FinanceAsia》 选为亚洲最佳地产公司。连续五年在《读者文摘》亚洲品牌调查中，以超出对手逾三倍分数的骄人佳绩，勇夺“信誉品牌白金奖”最高殊荣，获消费者推选为香港地产界别中最具信誉的优质品牌。获雅虎香港颁发 2009 - 2010 年度 Yahoo! 感情品牌大奖，连续七年获此殊荣。囊括“香港环保卓越计划”物业管理界别金奖共六大奖项。连续四年获《盛世杂志》颁发环保企业奖，嘉许卓越环保表现，并荣膺金奖殊荣。集团及旗下物业管理公司康业获雇员再培训局颁发首届“人才企业 1st”荣誉，表扬其人才培训方面的卓越表现。 新地连续八年获商界展关怀嘉许，马湾挪亚方舟更膺杰出伙伴合作计划奖。新地连续八年获商界展关怀嘉许，马湾挪亚方舟更膺杰出伙伴合作计划奖。2009 年获财经杂志 《Euromoney》 选为“亚洲最佳地产公司”及“香港最佳企业管治”。连续五年获财经杂志 《Euromoney》 颁发“香港最佳地产公司”，并选为“香港最佳写字楼发展商”。于财经杂志 《Asiamoney》 的“最佳企业管治五年总选”中，以持续杰出的表现，获选为亚洲及香港“2004 至 2008 年最佳企业管治公司”。连续第四年获财经杂志 《Asiamoney》 选为香港最佳企业管治公司。获财经杂志 《FinanceAsia》 选为亚洲最佳地产公司及香港最佳管理公司。连续第四年获财经杂志 《Corporate Governance Asia》 颁发亚洲最佳企业管治大奖。获财经杂志《The Asset》颁发“2009管理及企业管治卓越大奖 - 白金奖”。连续四年在《读者文摘》亚洲品牌调查中，勇夺“信誉品牌白金奖”最高殊荣，获消费者推选为香港地产界别中最具信誉的优质品牌，以超出对手逾三倍分数的骄人佳绩，成为市民最信赖的地产发展商。获《亚洲华尔街日报》举办“亚洲 200 强 2009”评选为香港十大企业之一。获国际性中文时事杂志《亚洲周刊》选为“全球华商1000 - 香港区 20 大企业荣誉奖”首名。在明报及香港中文大学主办的“香港骄傲企业品牌选举 2009”之地产发展类别中，三度蝉联评选团大奖及连续两年获颁消费者大奖。连续六年获雅虎香港颁发 2008 - 2009 年度 Yahoo! 感情品牌大奖。获《盛世杂志》颁发“卓越至尊地产发展品牌奖”。集团副主席兼董事总经理郭炳江，荣获香港明建会颁发“金头盔奖”。新加坡 ION Orchard 获“亚洲国际房地产大奖” (MIPIM Asia) 颁发购物中心大奖殊荣。上海环贸广场荣获 Cityscape 最佳商业及零售项目。九龙西甲级商厦九龙贸易中心 (KCC) 为全港首个商厦荣获美国绿色建筑商颁发节能与环保设计(LEED) 前期认证“金级”证书。连续三年获《盛世杂志》颁发“环保企业奖”，表扬集团致力推动环保的成效。由环境保护运动委员会、环境保护署等多间机构联合主办的“香港环保卓越计划”中，集团勇夺 9 奖项，是囊括最多奖项的发展商。其中珀丽湾荣获“物业管理界别”最高荣誉金奖。集团旗下物业管理公司启胜、九龙贸易中心、东港城及珀丽湾于本地消闲杂志 U Magazine 的“绿色生活系列”选举中，分别于公开投票及专业评审组别中夺得合共四项环保大奖。集团旗下物业管理公司启胜获商界环保协会颁发“香港工商业奖：环保成就奖”，表扬其杰出的环保表现。集团旗下物业管理公司启胜与康业于“星钻服务品牌选举 2009”囊括“商场物业管理”、“商厦物业管理”及“住宅物业管理”的组别大奖。集团旗下物业管理公司康业荣获《资本杂志》第四度颁发“杰出企业成就奖 - 最佳物业管理公司”。集团旗下物业管理公司康业获香港管理专业协会颁发“最佳管理培训奖 - 最具创意奖”及“卓越奖”，以表扬其崭新物业园艺培训课程。集团旗下物业管理公司启胜与康业，在环境保护署举办的“家居废物源头分类比赛”再创佳绩，凭旗下屋苑的出色环保管理，赢取合共逾百个奖项，而其中三大屋苑更以最高废物回收量，囊括比赛六大最高殊荣钻石奖其中之三，树立绿色物业管理的典范。集团获香港公益金颁发 2008/2009 年度公益荣誉奖及最高筹款机构第三名（公司、机构及个人组别）。新地义工队获社署颁发“最高时数服务优异奖”及“最佳家庭义工奖”。新地义工队获香港圣公会福利协会第十七届杰出义工奖励计划颁发的“全面关怀大奖”。新地义工队荣获基督教家庭服务中心义工嘉许礼2009的“杰出企业伙伴”奖项。获香港艺术发展局颁发“艺术发展奖”，以表扬集团推动艺术发展的热诚及贡献。连续第七年获颁“商界展关怀”荣誉，联同旗下多间成员公司、屋苑及商场，获社联颁发 2008/09 年度“商界展关怀”标志。集团及旗下 10 个单位更获颁“5 年Plus 商界展关怀”标志。2008 年获财经杂志 《Liquid Real Estate》 再度评选为全球最佳地产公司第一名，囊括亚洲、中国内地及香港最佳地产公司榜首，并第四度蝉联亚洲及香港最佳地产公司。获财经杂志 《Euromoney》 评选为“亚洲最佳地产公司”、“最佳企业管治”及“最可信和集中的业务策略”。连续第四届获财经杂志 《Asiamoney》 评选为亚洲及香港最佳企业管治公司第一名，亚洲及香港最佳资料披露及公司透明度、最具责任感管理层及董事局、最佳股东权益及公平待遇、亚洲最佳投资者关系，以及香港最佳投资者关系主任，合共 11 项殊荣。获财经杂志 《FinanceAsia》 选为香港最佳管理公司。连续第三年获财经杂志 《Corporate Governance Asia》 颁发亚洲最佳企业管治大奖。在财经杂志 《Institutional Investor》 的“亚洲最受股东欢迎公司选举”中，获选为最受股东欢迎的地产公司第一名。获财经杂志 《The Asset》 选为香港最佳企业管治公司。在《读者文摘》亚洲品牌调查中，勇夺“2008 信誉品牌白金奖”最高殊荣，获消费者以一人一票方式推选为香港地产界别中最具信誉的优质品牌，以超出对手三倍分数的骄人佳绩，连续三年成为市民最信赖的地产发展商。在《明报》及香港中文大学主办的香港骄傲企业品牌选举中，获消费者投票选为最佳地产发展商，更蝉联企业品牌评选团大奖，获推选为地产发展类别中第一名。连续五年获雅虎香港颁发 2007- 2008 年度 Yahoo! 感情品牌大奖。荣获《东周刊》颁发“大中华优秀品牌 2008 之最优质地产发展商”大奖，表彰集团在大中华建立信誉品牌。集团在优质建筑大奖选举中蝉联，旗下凯旋门、四季酒店及四季汇获得住宅类别和非住宅类别最高殊荣，夺取两项“优质建筑大奖”。优质建筑大奖是由香港九个专业学会联合颁发的权威奖项。集团在香港测量师学会十大楼盘颁奖典礼中获得多项殊荣，旗下曼克顿山荣获“十大楼则”及“2008年最佳楼则”大奖，并与葡萄园及海滨南岸一同夺得“十大市场推广”及“十大楼书”奖项。葡萄园另获“五大会所设施大奖”，而海滨南岸亦获“最佳环境建筑大奖”。环球贸易广场荣获“盛世卓越品牌大奖 - 卓越地产商业项目品牌”。博鳌房地产论坛2008 “中国地产风尚大奖”评选中，荣获“中国最具影响力地产企业”、“中国最具影响力地产品牌”及“中国最具价值地产上市公司”三大殊荣。城市艺坊荣获 “Cityscape 国际建筑大奖”，为首个香港项目夺得这个业内殿堂级荣誉。新鸿基地产慈善基金与康文署合力创建的“城巿艺坊”获香港传艺节 2008 颁发“大中华杰出设计大奖”，新鸿基地产并获颁“杰出推动艺术大奖”，表扬积极推动艺术的杰出成就。新加坡物业 ION Orchard 荣获国际购物中心协会颁发“亚洲购物中心大奖 (企业对企业市场推广)”金奖。连续第二年获《盛世杂志》颁发“环保企业奖”，以表扬集团致力推动环保建设的成效。荣获香港环境保护协会颁发“香港企业环保成就奖2008”，以表彰集团全方位实践环保政策。上海国金中心成为上海首个商厦荣获美国绿色建筑商颁发节能与环保设计 (LEED) 前期认证“金级”证书。采叶庭及将军澳中心在环保建筑专业议会举办的环保建筑大奖中，在现有建筑类别中分别获颁大奖及优异奖。在“2008最佳园林大奖”比赛中，集团勇夺 20 个奖项，包括最高殊荣卓越大奖及六个金奖，超卓佳绩令人鼓舞。其中，环抱翠绿壮丽景致的马湾大自然公园勇夺三个奖项，包括“园景设计奖”卓越大奖及金奖，以及“园艺保养奖”金奖。珀丽湾于地球之友举办的第三届“知悭惜电”节能比赛中，成为全港节约电量最高的屋苑。曼克顿山荣获香港管理专业协会 (HKMA) 颁发“2008 年 HKMA/TVB 杰出市场策划奖”铜奖。东港城荣获《资本企业家》第一届香港品牌大赏。环球贸易广场、天玺及壹号云顶荣获公德地盘奖。集团获香港公益金颁发 2007/2008 年度公益荣誉奖及最高筹款机构第三名（公司、机构及个人组别）。荣获香港社会服务联会颁授特设的商界展关怀 5 年 Plus 标志大奖。该大奖奖励于 2002/03 至2007/08 年度，超过 5 年获颁商界展关怀标志，并能在商界展关怀六项准则中至少实践其中三项的公司。集团结合业务优势及调动资源，在六项准则的鼓励义务工作、关心员工家庭、聘用弱势社群、推动环境保护、传授知识技术及乐于捐助社群均表现出色。2007 年获国际房地产杂志 《Liquid Real Estate》 选为全球最佳地产公司第一名，并连续三年蝉联该调查的亚洲及香港最佳地产公司第一名。在亚洲排名榜中，集团得分较第二位高出一倍以上。集团副主席兼董事总经理郭炳联先生获财经杂志 《Euromoney》 颁发亚洲金融巿场发展杰出贡献终身成就奖，以表扬其对亚洲金融市场的贡献和努力建设香港的成就。于财经杂志 《Euromoney》 之“2007 年亚洲最佳公司”评选中获取七项殊荣，包括亚洲及香港最佳地产公司、最佳企业管治、最可信和统一的业务策略、最高透明度帐目、最易接触的管理层，以及最实用及资讯丰富网站。获财经杂志 《Asiamoney》 于 2007 年企业管治评选中颁授 11 个奖项，包括亚洲及香港最佳企业管治公司第一名、最佳资料披露及公司透明度、最具责任感管理层及董事局、最佳股东权益及公平待遇、亚洲最佳投资者关系，以及香港最佳投资者关系主任。获财经杂志 《Asiamoney》 颁授 2007 香港最佳管理企业(大型企业)奖项。获财经杂志 《FinanceAsia》 选为亚洲最佳地产公司及香港最佳管理公司、最佳企业管治及最佳投资投资者关系第一名。获财经杂志 《Corporate Governance Asia》 颁发 2007 年度亚洲最佳企业管治大奖。获财经杂志 《The Asset》 选为香港最佳企业管治公司。新地是香港唯一地产发展商获颁此殊荣。获财经杂志 《IR Magazine》 颁发香港最佳投资者关系公司 - 大型企业大奖，连同旗下数码通获最佳年报及企业刊物 - 中小型企业奖。在《读者文摘》举行的亚洲品牌大型选举中，再度获选为地产界别中最具信誉的优质品牌，蝉联信誉品牌白金奖，所获得分较第二名高逾三倍。在《明报》及香港中文大学主办的香港骄傲企业品牌选举中，夺得企业品牌评选团大奖，列地产、物业代理及物业管理类别中第一名。连续四年获雅虎香港颁发 2006-2007 年度 Yahoo! 感情品牌大奖。获香港生产力促进局颁发最佳创建品牌企业奖及优秀企业品牌管理。于《上海证券报》在内地举办的评选中，获选为 2007 最具品牌影响力房地产公司第一名。连同旗下三间公司于《星岛日报》举办的星钻服务品牌选举中获得多个奖项；其中新地获杰出社会服务大奖、启胜获最具创意服务大奖、康业获物业管理星钻服务品牌、数码通获流动电讯服务商星钻服务品牌。该次选举有超过 4,000 名读者投票。 获《盛世杂志》颁发首届盛世环保企业奖 2007。获商界环保协会颁授 2007 年香港工商业奖：环保成就奖，而旗下威信停车场同时亦获得创意优异证书。湾仔新鸿基中心的室内空气质素达环保署订定的最高标准，获颁发室内空气质素检定证书《卓越级》。获法律杂志 《Asian Legal Business》 颁发 2007 最佳房地产法律队伍奖项。获评选为 2007 年香港最优秀雇主。该项评选由环球人力资源管理顾问公司翰威特(Hewitt Associates) 及《南华早报》携手合办，新地是香港唯一获颁此殊荣的地产发展商。连续第五年获香港社会服务联会颁授商界展关怀(2006/07) 荣誉。2006 年获财经杂志 《Euromoney》 评选为亚洲最佳地产公司、最易接触的管理层和最实用及资讯丰富网站第一名；同时获评选为香港最佳公司、最可信和统一的业务策略，以及最高透明度帐目第一名。获财经杂志 《Euromoney》 评选为亚洲及香港最佳地产发展公司第一名。获财经杂志 《Asiamoney》 评选为亚洲及香港最佳企业管治公司第一名 (最佳资料披露及公司透明度、最具责任感管理层及董事局、最佳股东权益及公平待遇，以及最佳投资者关系)。连续第四年获财经杂志 《FinanceAsia》 选为亚洲最佳地产公司第一名。获 《Corporate Governance Asia》 杂志颁发 2006 年度亚洲最佳企业管治大奖。获财经杂志 《IR Magazine》 颁发香港最佳投资者关系公司 - 大型企业大奖。 2004/05 年度年报获ASTRID awards 封面设计金奖。获《读者文摘》颁发香港地产发展商信誉品牌白金奖，所获得分比第二名高出三倍。在雅虎香港 2005-2006 年度 Yahoo! 感情品牌大奖选举中，获 81 万网民投票，成为最受港人欢迎七大品牌之一。 “以心建家”企业品牌广告在《都市日报》举办的 2006 年度报章广告选举中，获香港读者以一人一票方式选为全年最喜爱十大报章广告之一，并于《都市日报》在瑞典举办的全球最佳报章广告奖中获香港区第一名， 并成为香港区仅有两个获展示作品其中之一 。YOHO Town 和创纪之城五期在优质建筑大奖 2006 选举中分别获得住宅类别和非住宅类别最高殊荣。优质建筑大奖是由香港九个专业学会联合举办的权威奖项。国际金融中心二期获中国土木工程师学会颁发业界最高荣誉的詹天佑大奖。连续第四年获香港社会服务联会颁授商界展关怀(2005/06) 荣誉。2005 年获财经杂志 《Euromoney》 评选为香港最佳公司第一名。获财经杂志 《Euromoney》 评选为亚洲及香港最佳地产发展公司第一名。连续第三年获财经杂志 《FinanceAsia》 选为亚洲最佳地产公司第一名。获国际研究及出版机构 《Institutional Investor Inc.》 评选为亚洲最佳投资界关系的地产公司第一名。2003/04 年度年报获国际 ARC 年报比赛地产发展及印刷与出版组别整体表现金奖。再获雅虎香港颁发 2004-2005 年度 Yahoo! 感情品牌大奖。在环境运输及工务局举办的公德地盘嘉许计划中，于公德地盘奖及杰出废物管理大奖中获得奖项，并获得 2005 香港环保企业奖之环保建筑承建商优异奖。连续第三年获香港社会服务联会颁授商界展关怀 (2004/05) 荣誉。2004 年获财经杂志 《Euromoney》 评选为香港管理最佳地产公司。获财经杂志 《Asiamoney》 评选为 1991 年以来香港管理最佳公司。获财经杂志 《Asiamoney》 评选为亚洲管理最佳公司、香港管理最佳公司及香港企业管治最佳公司第一名。连续第二年获财经杂志 《FinanceAsia》 选为亚洲最佳地产公司第一名，并获选为 FA100 指数公司中，香港最佳企业管治之公司。获财经杂志 《The Asset》 选为香港最佳企业管治公司第一名。获财经杂志 《IR Magazine》 评选为香港投资界关系最佳公司。2002/03 年度年报获国际 ARC 年报比赛住宅物业组别整体表现金奖。获雅虎香港颁发 2003-2004 年度 Yahoo! 感情品牌大奖。国际金融中心二期获亚洲智能楼宇学会评选为 2004 年度智能楼宇。属下楼盘 YOHO Town 的宣传活动荣获由香港管理专业协会及电视广播有限公司颁发2004年度杰出市场策划奖金奖。连续第二年获香港社会服务联会颁授商界展关怀 (2003/04) 荣誉。2003 年连续第四年获财经杂志 《Euromoney》 评选为亚洲最佳地产公司第一名。获财经杂志 《Euromoney》 评选为香港最佳企业管治地产公司。获财经杂志 《FinanceAsia》 选为亚洲最佳地产公司第一名。2001/02 年度年报在财经杂志 《CFO Asia》 评选中，为得分最高的香港地产公司，以及获国际 ARC年报比赛地产组别整体表现金奖及封面摄影与设计铜奖。荣获由香港电台及《明报》颁发的抗 SARS 杰出奖。获《壹周刊》评选为最佳雇主亚军。获香港管理专业协会颁发最佳管理培训奖优异奖。获香港社会服务联会颁授商界展关怀 (2002/03) 荣誉。
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
[摘要]目前，中国劳动力市场中存在着很多问题，比如低技能者和大学毕业生在地区间分布不平衡的问题，收入不均和社会保障资金不足问题，伴随着低出生率而出现的快速老龄化的社会问题，欠发达地区的持续贫困问题等等。由于竞争的加剧，个人偏好的不同，信息的缺乏，陈规陋习的影响，造成劳动力市场中的歧视行为愈演愈烈。这不仅使得被歧视者失去了部分的就业机会与权利，而且对于雇主来讲，也有利润损失。歧视行为可以说是一种非帕累托最优行为。[关键词]劳动力 就业 歧视 竞争 性别[正 文]因我国劳动力市场的独特性,我国劳动力市场存在的歧视现象具有特殊性.在就业、职业选择、工资收入等方面,农业劳动力一直处于政府的制度性歧视之下;妇女受到的性别歧视与我国重男轻女的"前劳动力市场歧视"相关;欠发达地区的劳动力在沿海发达地区遭受到雇主的统计性歧视,而这与我国地区发展不平衡有关. 在劳动力市场中经常遇到被歧视的情况。歧视是带有明显贬义的词，在汉语中它意味着对待个人或由个人组成的某个团体不仅是不公正的而且是不公平的态度或评价。经济学中，一个人在劳动力市场上的价值取决于影响其边际劳动生产率的所有供给和需求因素。如果与生产率无关的因素在劳动力市场上取得了正的或负的价值，就可能导致歧视。那么歧视行为及其现象到底如何产生的呢？这种现象表现在，一方面，对劳动者非经济因素的考察和限制，提高了个职业准入的门槛，使求职者难以找到工作。另一方面，大量找不到工作的求职者及至新进入的求职者总数的增长，使得雇主在选择雇员过程中限制雇员的一些非经济个人特征成为可能，而且这种限制的成本会随着迅速增长的求职者之间的的竞争而变小，从而使雇主在选择雇员时可以对雇员的非经济个人特征进行更为苛刻的限制。由此还引发在职员工在职业发展中被一些非经济个人因素所限制。这一“歧视——供求——歧视”现象已成为制约劳动力供求关系平衡、提高就业率、提高社会产出—成本率和保持社会稳定的重要因素。在现阶段劳动力市场形势下，歧视的存在和发展呈现以几个特点：一、歧视的类型和表现形式多样化。这一特点使得人们对歧视的认定变得更加难以把握，更加困难，也使得对歧视的控制和抑制更加不易。二、劳动力市场上供过于求的现状形成了一种恶性循环。比如，在“受到不公正待遇时你将怎样”一题调查中，选择较多的是“更加努力工作，寻找机会”，（1）出现这种现象的根本原因是供给量大于需求量，求职者之间的竞争使得劳动者不能轻易放弃工作机会。劳动者的这种选择成为雇主的歧视得以存在和发展的条件，这也说明供过于求会加重歧视现象。另一方面，雇主歧视使得求职者更加难以找到工作。当雇主歧视使得雇主和雇员之间无法达成就业一致时，这一雇佣矛盾就会使实际获得工作机会的劳动者必劳动力市场需求要少，这就形成了更多的求职者，甚至形成更多的失业者，从而加剧供过于求现象的恶性循环 。三、歧视的隐蔽性和复杂性使劳动者个人对歧视的约束力更加薄弱。比如，雇主对劳动者工作经验的要求，由于各职业特点不同，其要求不全是歧视，只有高出该岗位绩效要求的部分才形成歧视，但一个职位对工作经验、年龄阶段等的要求是无法准确量化的。这就形成了劳动者判别上的障碍，即使其受到了歧视，但展开调查和认定的难度也是非常大的。偏见是导致歧视的根源，即雇主为贯彻自己的非理性的主观喜好或认识而对雇员实施不公正待遇。因为事实上，经济理性人是不存在的，至少其行为不可能完全理性，所以雇主的主观偏好必然会影响到其雇用决策。（2）产品市场竞争会弱化及消除歧视。但是，当劳动者的供给量大于需求量时，被雇用者之间的竞争使得劳动者为获得工作或职业发展而接受歧视待遇，而雇主也能够在足够多的求职者中按照自己的主观偏好以比较低的成本雇用到劳动者。即劳动者的供给量大于需求很多，雇主为自己为主观偏好支付的额外成本就越少，雇主也就能更多考虑自己的对劳动者非经济个人特征的主观偏好。（3）歧视的存在和持续不利于社会秩序的稳定和人民生活水平的提高，不利于经济和社会发展的高效和公平，它还会给社会保障带来沉重的负担。歧视是资源或优势分配不均的必然产物。由于资源和优势的稀缺性，造就了其分布的不均匀性，因此也即产生了相对的弱势群体，相对的优势群体。随之，优势群体理所当然的成为效率和成功者的象征，劣势群体即成为被淘汰的对象。但是实质上劣势群体在很大的程度上并非是弱势，一概的否定即造成了歧视。歧视是信息不完全和先入为主的统计性偏见的产物。由于没有较好的能力测评体系，很难判断一个人的实际生产率与能力如何。通常的评判标准是根据其教育水平、年龄、测试分数等来考核与获得与生产率有关的信息。而这些因素在某种程度上，只是对于主观要素提供的一种辅助性信息，在很大程度上这种主观要素也会造成歧视。（4）
房地产业是一个资金密集型行业,房地产开发过程中的大部分资金都需要金融机构的支持，很多风险也可以通过金融工具进行分解，因此，房地产开发与金融业的联系十分紧密。 关键字: 房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系 房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是 我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。 一、 我国房地产融资现状 1.从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。 2.从总量上看， 近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。 3.从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了亿元，同比增长速度由年初的下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到亿元，同比增长速度达到了，其中开发商自有资金为亿元，同比增长速度为，开发商自有资金的比重比去年同期上升了个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到亿元，与2004年同期相比增长了。 二、我国房地产业融资面临的问题 1.政策上——国家宏观调控，增大融资难度 近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。 就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”—— 完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行 121 号文件” 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等 7 个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的 30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。
学术论文是科学或者社会研究工作者在学术书籍或学术期刊上刊登的呈现自己研究成果的文章。学术论文往往强调原创性的工作总结，但也可以是对前人工作总结的回顾及做出评价，后者也往往被称为综述性文章（Review）。学术论文的出版正在经历着重大变化，出现了从传统的印刷版到网络上电子格式的兴起。论文中最重要的就是论点、论据和论证，所以在写作中，一定要对这三点加以重视。论文写作，简单的说，就是大专院校毕业论文的写作，包含着本科生的学士论文，研究生的硕士论文，博士生的博士论文，延伸到了职称论文的写作以及科技论文的写作。一般来说，论文写作，即高校毕业生，科技工作者以及各科研机构，事业单位工作人员，依据一定的论文格式和字数要求，对学习和工作的学术总结和创新。[1]论文一般由题名、作者、摘要、关键词、正文、参考文献和附录等部分组成，其中部分组成（例如附录）可有可无。论文各组成的排序为：题名、作者、摘要、关键词、英文题名、英文摘要、英文关键词、正文、参考文献和附录和致谢。下面按论文的结构顺序依次叙述。题目(一)论文——题目科学论文都有题目，不能“无题”。论文题目一般20字左右。题目大小应与内容符合，尽量不设副题，不用第1报、第2报之类。论文题目都用直叙口气，不用惊叹号或问号，也不能将科学论文题目写成广告语或新闻报道用语。命题方式简明扼要，提纲挈领。英文题名方法①英文题名以短语为主要形式，尤以名词短语最常见，即题名基本上由一个或几个名词加上其前置和（或）后置定语构成；短语型题名要确定好中心词，再进行前后修饰。各个词的顺序很重要，词序不当，会导致表达不准。②一般不要用陈述句，因为题名主要起标示作用，而陈述句容易使题名具有判断式的语义，且不够精炼和醒目。少数情况（评述性、综述性和驳斥性）下可以用疑问句做题名，因为疑问句有探讨性语气，易引起读者兴趣。③同一篇论文的英文题名与中文题名内容上应一致，但不等于说词语要一一对应。在许多情况下，个别非实质性的词可以省略或变动。④国外科技期刊一般对题名字数有所限制，有的规定题名不超过2行，每行不超过42个印刷符号和空格；有的要求题名不超过14个词。这些规定可供我们参考。⑤在论文的英文题名中。凡可用可不用的冠词均不用。署名(二)论文——署名科学论文应该署真名和真实的工作单位。主要体现责任、成果归属并便于后人追踪研究。严格意义上的论文作者是指对选题、论证、查阅文献、方案设计、建立方法、实验操作、整理资料、归纳总结、撰写成文等全过程负责的人，应该是能解答论文的有关问题者。往往把参加工作的人全部列上，那就应该以贡献大小依次排列。论文署名应征得本人同意。学术指导人根据实际情况既可以列为论文作者，也可以一般致谢。行政领导人一般不署名。引言(三)论文——引言是论文引人入胜之言，很重要，要写好。一段好的论文引言常能使读者明白你这份工作的发展历程和在这一研究方向中的位置。要写出论文立题依据、基础、背景、研究目的。要复习必要的文献、写明问题的发展。文字要简练。材料方法(四)论文——材料和方法按规定如实写出实验对象、器材、动物和试剂及其规格，写出实验方法、指标、判断标准等，写出实验设计、分组、统计方法等。这些按杂志对论文投稿规定办即可。实验结果(五)论文——实验结果应高度归纳，精心分析，合乎逻辑地铺述。应该去粗取精，去伪存真，但不能因不符合自己的意图而主观取舍，更不能弄虚作假。只有在技术不熟练或仪器不稳定时期所得的数据、在技术故障或操作错误时所得的数据和不符合实验条件时所得的数据才能废弃不用。而且必须在发现问题当时就在原始记录上注明原因，不能在总结处理时因不合常态而任意剔除。废弃这类数据时应将在同样条件下、同一时期的实验数据一并废弃，不能只废弃不合己意者。实验结果的整理应紧扣主题，删繁就简，有些数据不一定适合于这一篇论文，可留作它用，不要硬行拼凑到一篇论文中。论文行文应尽量采用专业术语。能用表的不要用图，可以不用图表的最好不要用图表，以免多占篇幅，增加排版困难。文、表、图互不重复。实验中的偶然现象和意外变故等特殊情况应作必要的交代，不要随意丢弃。讨论(六)论文——讨论是论文中比较重要，也是比较难写的一部分。应统观全局，抓住主要的有争议问题，从感性认识提高到理性认识进行论说。要对实验结果作出分析、推理，而不要重复叙述实验结果。应着重对国内外相关文献中的结果与观点作出讨论，表明自己的观点，尤其不应回避相对立的观点。论文的讨论中可以提出假设，提出本题的发展设想，但分寸应该恰当，不能写成“科幻”或“畅想”。结论(七)论文——结语或结论论文的结语应写出明确可靠的结果，写出确凿的结论。论文的文字应简洁，可逐条写出。不要用“小结”之类含糊其辞的词。参考文献(八)论文——参考义献这是论文中很重要、也是存在问题较多的一部分。列出论文参考文献的目的是让读者了解论文研究命题的来龙去脉，便于查找，同时也是尊重前人劳动，对自己的工作有准确的定位。因此这里既有技术问题，也有科学道德问题。一篇论文中几乎自始至终都有需要引用参考文献之处。如论文引言中应引上对本题最重要、最直接有关的文献;在方法中应引上所采用或借鉴的方法；在结果中有时要引上与文献对比的资料；在讨论中更应引上与论文有关的各种支持的或有矛盾的结果或观点等。
房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。建立和健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。目前，我国房地产市场的不正常发展带给我们对现行房地产税费制度的思考。本文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经验，提出完善我国房地产税费制度的一些建议。税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点。为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制土地、提高利息、加征房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此，完善我国房地产税费制度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需，势在必行。一 我国房地产税费制度的现状随着市场经济的发展和改革开放的深入，我国的房地产税费制度也逐渐确立和完善。我国的房地产税费体系由两大部分组成，一是房地产税收，一是房地产费。（一）房地产税制经过1994年税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，形成了一套适应社会主义市场经济发展要求的复合税制体系。按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出：“实施城镇化建设税费改，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年2月26日，国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门就《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。该会议明确了我国从2005年开始就新的税制进行设计，并在合适的城市进行模拟运行。政府目前正积极推进以“明租、正税、清费”为改革方向的房地产新税制的改革。（二）房地产费制。房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关为房地产方面提供某种服务（管理）或国家授予他方开发利用国家资源而取得的报酬，它也是国家在房地产方面取得财政收入的一种形式。根据有关规定，现行的房地产费主要有三类：一是国家作为土地所有者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费，主要包括地租，国家对土地的开发成本，征用土地补偿费，安置补助费；二是房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用即房地产行政性收费，主要包括登记费，勘丈费，权证费，手续费和房屋租凭登记费及其监证费；三是房地产行政管理机关或事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用即房地产事业性收费，主要包括拆迁管理费，房屋估价收费等。二 现行房地产税费体系存在的问题通过不同的税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。(一)宏观税制的缺陷。首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，政府有权优先收购的规定，这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“隐形市场”中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，《城市管理法》又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、转让不易划清,从而影响了纳税主体的确定,具体的征免界线也难以把握；二是性质不明的房地产公司，征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责，体现政府意愿，致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”,哪些属于“自营”项目,征免界限难确定。（二）微观税制的缺陷。首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。
房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素,按照风险管理的内在要求,组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约。下面是我为大家整理的房地产风险管理论文，供大家参考。
房地产项目管理中的风险管理
房地产风险管理论文摘要
【摘要】房地产事业已经成为人人皆知的所谓最赚钱行业之一，但房地产这块“肥肉”并不是像表面看上去那么简单，可以随意的吞吃，一个不小心，风险没有处理好，就可能满盘皆输。本文从房地产项目管理中的风险管理角度出发，具体地论述了房地产项目开发的种种风险和风险原因以及应对风险的详细办法。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产项目管理;风险;应对 措施
1.房地产开发易产生风险的原因
不动产的属性
住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。
所需投资大
房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。
较长的开发周期
房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。
对地区经济依赖性过强
房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。
2.具体风险有哪些
经济大环境风险
经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。
社会政治风险
一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
技术方面带来的风险
新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。
3.应对风险的主要措施
规避风险
如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。
投资多元化
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。
学会通过财务控制风险
房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。 保险 作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。
全面调查，科学预测
房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。
缩短项目时间
在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。
尽量减少可变量
工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。
结语：
如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。
房地产风险管理论文文献
[1]磨长秋.浅析房地产开发领域的项目管理[J].中华民居(下旬刊)，2014，01：182+184. [2]王宝聪，邹运.浅谈房地产开发领域的项目管理[J].才智，2013，23：346. [3]范宇歌.浅析房地产开发的项目管理[J].商业 文化 (学术版)，2009，02：6. [4]刘彬.浅析房地产开发项目风险管理[J].科技创新导报，2010，08：183-184.
房地产企业财务风险管理研究
房地产风险管理论文摘要
【摘 要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产企业;财务风险;风险管理
房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。
一、房地产企业财务风险识别
1.投资风险
由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控;二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。
2.融资风险
房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资 渠道 受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险;在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。
3.资金运营风险
由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的 财务管理 工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.加强项目投资管理
(1)做好项目投资的可行性研究
房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。
房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。
(2)合理安排投资组合规划
房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失;在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。
2.资金结构及流动性管控
(1)优化企业资金结构
企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制;另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。
(2)加强资金流动性管控
房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。
对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。
对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应;企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理
房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行;其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。
4.完善企业内部控制制度
科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。
完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制;另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。
房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡;另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。
总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。
房地产风险管理论文文献
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