中国对外开放战略：成就、挑战与调整 从20世纪70年代末开始，中国选择了对外开放的正确道路。30年来。中国对外开放各项事业取得了举世瞩目的巨大成就。对外贸易成为中国经济发展的重要支柱；吸引外商直接投资规模不断扩大；对外直接投资有所发展。然而，随着国内经济的发展，国际经济环境的变化，以奖出限人的贸易战略、奖人限十的资本战略、追求外汇储备偏好为主要特征所构成的中国对外开放战略到了需要做十调整的时候。本文在回顾中国对外开放历程与现状的基础上，重点分析中国对外开放战略面临的挑战，从而探讨中国对外开放战略的调整方向。 一、中国对外开放战略道路的历史选择 (一)发展中国家对外开放战略的理论途径 国际经济联系的主要途径是国际贸易与国际直接投资，因此，发展中国家的对外开放战略，也就是在这两个方面的战略选择。 1、进口替代与出口促进的对外贸易战略 对外贸易是经济增长的引擎，这条由古典经济学所阐述、并为发达国家的历史经验所证实了的道路，对于发展中国家的经济发展仍然具有适用性。这不仅是因为外贸可以扩大发展中国家的总产出和出口，而且因为外贸可以换回经济发展所需要的资本品及中间产品等，为发展中国家实行工业化、改变传统经济结构、提高产出与收入水平、实现经济发展提供必要的条件，发展中国家对外贸易战略主要有进口替代战略与出口促进战略。 进口替代战略，从理论上来说，可以削减进口，减少对国外的经济依附；节约外汇、平衡国际收支；发展本国幼稚产业，实现工业化；发展制造品的生产和出口；增加工业部门劳动就业，改变二元经济结构，等等。可见，该战略的立足点，一是为了消除发展中国家发展民族经济的障碍，二是为了消除贸易条件不利对发展中国家的影响，为实现工业化和经济发展创造有利条件。出口促进战略，从理论上来说，可以利用本国自然条件优越或劳动力便宜等优势，发展劳动密集型的技术先进的产品，通过扩大出口带动整个经济增长；出口的扩大有助于增加就业机会，提高人均收入，促进工业基础的强化和工业化进程；出口的扩大有助于提高本国技术水平和劳动生产率，使产业结构高级化；由于出口促进的多为工业和制造品工业，因此出口扩大有利于改善贸易条件，实现国际收支平衡。就目标而言，出口促进战略的实施是为了实现全面工业化和迅速增长经济，并克服进口替代工业所带来的一系列问题。 2、引进外资与对外投资的国际资本流动战略 发展中国家国内资源不足，经济发展严重依赖外部资源，因此，通过引进外资、利用外国援助等途径从外部获取资源是必要的。国外资源的流入，可以解决一国储蓄不足、外汇短缺、资本品稀缺等问题，并引进先进的技术和管理方法，从而促进经济发展。引进外资的主要利益在于：可能帮助发展中国家填补储蓄缺口，解决国际收支逆差问题；从国外获得国内生产急需的特殊的商品和劳务；从国外获得可以提高国内劳动生产率的技术、新的生产方法，以增强国内提高产十水平的能力；弥补国内技术、管理、企业才能方面的不足，等等。 在发展到一定阶段后，发展中国家应该适时开展对外直接投资，原因在于：通过对外直接投资，可以进一步开拓内外市场，带动国内出口；利用全球要素价格差异，增强本国经济竞争力；促进国内经济结构的升级与优化。 (二)中国对外开放战略的现实选择 在改革开放之前的传统社会主义经济条件下，我国的对外经济基本上是处于封闭状况。改革开放之初，我国经济有着三个明显的特点：一是资本和外汇都很短缺，发展经济面临严重的资本不足的约束；二是就业压力非常大，人均国民收入很低，发展经济面临国内市场不足的约束；三是国内资源比较便宜，例如劳动力资源和土地资源等都比较便宜。我国经济在当时的这三个特征，决定了我国当时对外经济的基本战略选择是：在贸易方面，实施出口促进战略；在资本流动方面，实施引进外资战略。 1978年党的十一届三中全会虽然提出了改革和对外开放，但在改革开放的前10年，我国的对外经济实际上发展较为缓慢。一直到1992年小平同志南巡讲话以后，尤其是中共十四大之后，我国的对外经济才开始得以快速发展，国际收支中的国际贸易和国际资本流动才开始在规模上有了起色。这种对外开放战略自1992年开始大规模推进，到了1997年，又掀起了一个高潮。因为1997年我国经济遇到了两个挑战，一个是亚洲金融危机，这场危机首先表现为对外汇的国际炒作，似乎只有外汇储备丰厚的国家，才可以阻击这场危机，因而有利于外汇储备增加的限人的贸易战略、奖人限出的资本战略的对外开放战略，就更加受到人们的推崇。另一个是中国宏观经济自改革开放以来首次出现了总需求不足，总需求不足导致了经济增长乏力，失业人口大量增加。对于这种总需求不足，当时我们虽然也试图通过刺激消费需求和投资需求而启动，也就是试图通过积极的财政政策和扩张的货币政策而加以刺激，但当时因为各种原因，除了积极的财政政策所推动的政府投资对启动总需求有些作用外，别的措施似乎见效都甚慢，因而我们后来加大了国际政策对需求启动的力度，也就是通过扩大进口和积极引进外资而启动国内需求，后来恰恰正是因为这些扩大出口和积极引进外资的举措，才通过开发和占领国际市场而释放了国内需求严重不足的压力，弥补了国内市场的需求不足，有效地带动了经济增长，从而收到了启动经济的巨大效果。2001年，中国加入世界贸易组织，标志着中国对外开放进入一个新的阶段。一方面，WTO的其他成员，通过中国加入WTO，等于是承诺了中国享有WTO成员的基本权利。同时，这个承诺更多的是中国向所有的WTO成员的承诺。总的来看，在这个阶段中，我们的开放迈进了一大步。 二、中国对外开放战略的主要成就 (一)对外贸易成为中国经济增长的重要引擎 自1978年实行对外开放战略以来，我国对外贸易取得了重大成就。1978年，中国货物进出口总额仅206亿美元，2007年进出口总额21737亿美元，比1978年增长倍，年均增长％。其中，出口增长％，进口增长％。中国进出口贸易总额居世界位次已由1978年的第29位跃升到2007年的第3位，占世界贸易总额的比重也由％提高到％。同时，中国对外贸易的国际竞争力明显增强。工业制成品出口占出口总额比重由1980年的％上升到2007年的％。以食品、农副产品等为主的初级产品出口占出口总额的比重由1980年的％下降到2007年的％。与此同时，机电产品和高新技术产品进口快速增长，而初级产品进口额占比下降。外贸依存度不断提高。进出口贸易总额占国内生产总值的比重由1978年的％提高到2007年的％，提高个百分点。中国成为名副其实的对外贸易大国。从贸易依存度来看，中国融入全球经济的程度非常高。改革开放以来中国的年度进出口总额及外贸依存度如图1所示。 由于改革开放以来，我国吸引外商直接投资远远大于对外直接投资，从而在资本项目下，我国逐年获得顺差。从图4我们可以直观地看到，从1993年始，来自直接投资的资本项目年度顺差开始超过200亿美元，到2007年达到561亿美元。 (三)积累了巨额的外汇储备 如前所述，改革开放以来，我国在贸易项目下积累了大量的贸易顺差，在资本项目下同样积累了大量的资本项目顺差，贸易和资本项目的双顺差形成我国外汇储备的主要来源，使我国外汇储备快速增加，1978年以前，外汇储备从未超过10亿美元，直到1983年我国外汇储备只有亿美元，2007年底达到万亿美元，25年间增长了约1700倍，见图5。巨额的外汇储备增强了中国的综合国力、国际支付能力和抗风险能力。 (四)中国对外开放战略的简要评价 中国现行开放战略框架的主要特征是，我们在国际贸易下采取了积极扩大出口而限制进口的方略，例如在出门上实行了出口退税比例较高的有利于扩大出口的退税政策，在进口上实行了比较严厉的进口关税政策，甚至不允许进口；在资本项目下，我们实行了大力吸引外资而限制资本外流的政策，例如对外资实行包括税收优惠和土地优惠在内的各种优惠政策，但对资本外流却严加控制。与这种开放战略相联系，我国的外汇体制实行了国家严格控制的行政性管理体制，不仅外汇的流动被严格控制，例如资本项目下的外汇兑换从不放开，而且外汇的价格也是政府控制的，实行政府定价原则，因此，外汇的流动和定价，都不是自由的和市场化的。这种以奖出限入的贸易战略、奖入限出的资本战略、追求外汇储备偏好为主要特征所构成的开放战略。 这种对外开放战略，非常快速地形成了贸易顺差和使外资大量地流入了我国，因而非常有效地增加了我国的外汇储备，同时又为我国创造了更多的就业机会，提高了人们的收入。当然，这种战略也对我国的改革产生了巨大的推动力，形成了开放带动改革的体制变革效应。我国对外经济的这种战略选择，在当时是对的，是符合当时我国的国情的，我们对此不应有任何指责。然而，随着国内经济及世界经济的发展，这种战略需要调整了。 三、中国对外开放战略当前面临的挑战 (一)外贸依存度过高，使得国内经济更多地暴露于国际经济波动及国际贸易环境波动的风险中，增加了经济增长的不确定性，难以持续平衡增长 30年来，我国实施的这种以扩大出口为基础的对外经济发展战略，使得拉动我国经济增长的“三驾马车”(即投资、消费、出口)的贡献排序是：出口、投资、消费。也就是说，我国经济增长表现为出口拉动型。从国际经济波动来看，当前，受次贷危机影响，美国经济增长已明显减缓，欧、日经济也深受其害，发达国家经济增长整体减缓已基本成局，其对全球经济的负面影响将逐步显现。尤其对那些依赖美国经济程度较高的国家，出口形势有可能变得更为严峻。有人已做八、预测，如果美国经济减缓1个百分点，世界经济可能减缓个百分点左右，中国经济可能受此拖累放缓—个百分点。也许这种预测有点过头，但至少提醒我们。如果美国等发达国家的经济出现萧条局面，对中国的出口影响肯定是不小的。近年来我国出口增长与美国经济增长之间存在着较强的正相关关系。粗略测算，美国GDP增长率下降1个百分点，会使我国十口增长率下降5个百分点左右。因此，如果美国经济减速明显，将对我国出口乃至经济增长的稳定产生较为明显的影响。从国际贸易环境波动来看，中国产品遭遇贸易伙伴国的反倾销，大有势头越来越猛、品种越来越多、范围越来越广之势。据商务部统计，截至2007年5月底，已有34个国家和地区发起了637起涉及中国出口产品的反倾销、反补贴、保障措施及特保调查。其中，反倾销调查573起，反补贴2起，保障措施调查51起，特保调查11起，涉及4000多种商品，影响了中国约186亿美元的出口贸易。2003年，就有19个国家和地区对中国反倾销、保障措施及特保立案59起，涉案金额约22亿美元，涉案部门与2002年相比，增长了178％。从涉案数量和涉案金额看，对中国产品实施反倾销最严厉的国家和地区是美国和欧盟。仅2003年，美国对中国产品的反倾销立案达到11项，涉案金额达亿美元，占涉案总金额的％。虽然从贸易总额上看，我国产品遭遇反倾销的总额度只占贸易出口量的1％，但是，近几年来遭遇反倾销的商品却呈非线性增长。有理由相信，中国已成为世界上贸易救济措施的最大受害国。 (二)巨额的外汇储备不仅机会成本巨大，而且使得央行的外汇占款增大，加剧了国内流动性过剩，对国内经济形成强大冲击 巨额的外汇储备虽然增强了中国的综合国力、国际支付能力和抗风险能力，但持有如此巨额的外汇储备，机会成本巨大。由于人民币汇率机制缺乏灵活性，导致货币供应量飙升。流动陆过剩，进而刺激投资，导致国内经济过热，助长了国内经济结构的扭曲，并且大大增加了物价上涨的压力。首先，从机会成本的角度来看，在不考虑顺差国的海外直接投资时，经常项刚匝差为顺差国带来的收益：美国国库收益率x顺差额；其机会成本：国内投资利润率x顺差额。由于发展中国家的投资利润率通常高于美国国债的收益率，因此它们保持经常项目顺差一般意味着其国民福利的减少。从国际收支平衡的角度讲，如果一个发展中国家是引资国(资本项目匝差)，这个国家就应该成为经常项目逆差国。双顺差意味着发展中国家用高回报的股权同发达国家交换低回报的债权。除非外国所有权同技术引入不可分割，与FDI成功转化为相应贸易逆差的情况相比，FDI未能转化为相应经常项目逆差(贸易逆差)将导致国民福利减少。双顺差必然导致外汇储备的增加，而外汇储备代表了一个国家对美国的补贴。外汇储备越多意味着对美国的补贴越多，而对外国的补贴自然代表本国福利的损失。总之，从资源优化配置的角度来说，发展中国家通常不应该追求经常项目顺差。正如著名经济学家多恩布什(RudiDornbusch)所言：“对于一个贫穷国家，不把资源用于国内投资以提高生产率和生活水平，而将其用于购买美国国债肯定是不理智的。”如果一个发展中国家是引资国，该国就应该把资本流入转化为相应的经常项目逆差(贸易逆差)。同时，随着美元的贬值，使得我们外汇储备本身也会有很大贬值。 其次，从对国内经济的影响来看，这种战略导致我国国际收支严重失衡，过多的外汇流入我国，从而使得央行的外汇占款性货币发行数额太大。1993—2006年我国M2供应量和外汇占款情况见图6。从图6可以直观看到，样本期间，随着外汇占款的增长，我国的M2供应量在大幅度增长。 我们根据相关数据计算的外汇占款占M2供应量的比重见图7。从图7可以直观地观察到，样本期间，外汇占款在M2的比重，在1993年只有％，自1995年始，即超过了10％，自2004年始超过20％，到2006年达到％。其经济意义是，2006年约1/3广义货币供给来源于外汇占款。因为外汇占款过大而导致货币供给过多，从而出现了流动性过剩，使得包括消费品价格、投资品价格、资产价格在内的价格全面上涨，引发了国内经济严重失衡，出现了通货膨胀、经济过热和经济泡沫的压力。 (三)吸引外商直接投资远远超过对外直接投资，会给未来的国际收支带来一定隐患 面对滚滚而来的FDI，在未来，中国可能陷入一种为支付投资收益而十口的尴尬局面(余永定，1997、2003)。举个例子，假设中国的外国资本(FDI)存量为5000亿美元，如果其投资回报率是10％，投资者既可以把利润汇回本国也可以把利润用于再投资。把利润汇回本国意味着外资要汇出500亿美元的收益。这样，在经常项目中的投资收入这一项里，中国是负值。为了保持经常项目平衡，中国每年要有相应的500亿美元贸易顺差来弥补投资收入项目逆差。把利润用于再投资则表明在华外资存量将以10％的速度增长，这意味着未来外国投资者将有更多的利润汇出。目前中国经济处于高速成长期，FDI的收益是很高的，这意味着中国国际收支中投资收入一项的逆差很大。但是。在中国的国际收支统计中，这一点并未体现出来。过去外资总是声称它们在中国的收益率很低，之所以在中国投资是因为看好中国的投资前景。事实并非如此。根据世界银行经济学家所作的调查研究，外资企业在中国的投资收益率高达22％(中国经济学家似乎并未得出这样的结论)。鉴于FDI仍将持续流入中国，在未来5年内中国投资收入逆差可能会迅速增加。如果中国贸易顺差不能相应迅速增长中国就会出现经常项目逆差。当然。如果外资用得好，劳动生产率提高比较快，中国是有能力通过增加贸易顺差来抵消投资收入项目逆差的，但国际环境是否允许我们做到这一点是一个很大的问题。此外，如果中国对外投资迅速增加且收益率很高，中国的投资收入项目逆差也是可以避免的。但由于中国对外直接投资规模太小，所以利用中国的对外投资收益来抵消未来的外资在华投资收益的汇出，以对付可能的投资收益逆差收益的可能性似乎并不太大。 此外，如果说自改革开放以来到上世纪末20多年内，中国对外开放的一个重要任务是解决城市大工业升级与农村劳动力转移所面临的资金不足问题，然而到现在这个问题已经不复存在了。根据中国人民银行发布的《2008年第二季度中国货币政策执行报告》计算，根据国家外汇管理局统计，截至2008年6月，中国金融机构的人民币存贷差已经超过了万亿元，截至2008年9月，外汇储备已经达到亿美元。考虑到金融机构沉淀的资金和巨额的外汇储备，我们需要追求这些资金的利用效率最大化和经济收益最大化。 基于上述分析，这种以奖出限人的贸易战略、奖人限出的资本战略、追求外汇储备偏好所构成的开放战略，不是一种互利共赢的开放战略。 四、中国对外开放战略的未来调整方向 (一)将国际收支平衡作为未来对外开放的战略目标 追求外汇储备的偏好是中国对外开放战略的重要特征。追求外汇储备也就是追求国际收支盈余，在一定意义上说，是受重商主义财富观的影响。重商主义认为，财富就是货币即金银。衡量一个国家富裕和发展程度的标准是看它拥有的货币量，而推动一个国家发展的根本动力就是积累货币。因此，国民财富增长的唯一途径是开展对外贸易，即把本国的剩余产品卖给别国以换回货币，或者通过转口贸易以赚取货币形态的利润。重商主义主张的发展战略是奖出限人的对外贸易，早期重商主义主张采用行政手段，禁止货币输出，以及在对外贸易中多卖少买，来积累货币，即通过调节货币的运动来达到积累的目的。晚期重商主义允许货币输出国处，扩大对外国商品的购买，但必须保持商品的输出超过输入，即通过调节商品的运动来达到积累的目的。 然而，现代经济增长的主要标志是国民生产总值的增长。在开放经济条件下，如何全方位地利用国内国外两种资源和两个市场，在全球范围内更合理地配置资源，是促进一个国家的经济增长的重要途径。国内国外两个市场相比仅仅依靠国内市场而言，通过扩大总需求促进增长，国内国外两种资源相比国内资源而言，通过扩大总供给促进增长。 从理论上来讲，在开放经济中，国际收支平衡(对外平衡)与经济增长、充分就业和物价稳定一起构成现代政府宏观经济目标，可见，国际收支平衡是国民经济均衡的重要组成部分。国际收支的失衡，必然对国民经济的均衡发展，产生重要影响。因此，有必要对国际收支的均衡和失衡进行调节，以促进国民经济的稳定持续发展。这就是为什么现代政府宏观经济政策常常把国际收支平衡作为统筹国内外经济均衡的重要目标的原因。从实践方面来看，中国的经济发展实践验证了这一理论解释与预测的正确性，改革开放发来，中国所实行的出口促进型、外资依赖型的对外开放战略虽然促进了中国的经济发展，但它所带来的国际收支失衡既对当前的国内经济形成强大冲击，也给未来的国际收支带来隐患。随着当前国内经济及国际经济的变化，我们应该将追求双顺差的战略目标，调整为追求国际收支平衡的战略目标，以减轻外部经济对国内经济的冲击，以确保国内外经济的均衡。 (二)将对外直接投资作为未来对外开放的战略重点 要实现国际收支平衡的战略目标，尤其是要解决当前中国国际收支失衡对国内经济造成的冲击，需要找到正确的战略重点作为突破口。国际收支平衡的数学表述：BP=NX+CF=0。其中，BP为国际收支盈余，NX为贸易账户盈余(净出口)，CF为资本账户盈余(资本流量)。国际收支盈余：官方外汇储备的增加：贸易账户盈余＋资本账户盈余。因此，从理论上来讲，有两种途径可以实现这一目标：第一，实现经常项目和资本项目的各自平衡，确保国际收支的总体平衡；第二，实现经济项目和资本项目的综合平衡，即一个项目下的盈余用另一个项目下的赤字来冲销。然而，实现贸易项目的平衡会对经济增长形成负面冲击，因为净出口是GDP的重要组成部分，在当前中国经济结构下，很难在短期内将经济调整为内需拉动型，对外需的依赖只能逐步减少，只有在内需足够大的条件下，实现贸易项目的平衡才可以减轻对经济增长的影响。如果经常项目的不平衡在短期内难以平衡，那么着眼点就应该放在资本项目，促进对外直接投资一方面可以逐步实现资本项目的平衡，而且能够确保外汇储备的有效利用，并且减轻对国内经济的冲击。 根据当前中国对外开放战略的实际，我们认为，中国未来对外开放战略的重点在于进一步促进中国对外直接投资。原因在于：第一，进一步促进中国对外直接投资是解决当前外汇储备过多问题，实现外汇储备有效利用的重要手段。一方面，只要我们的对外直接投资收益率高于购买国外债券的利率，就可以减少持有巨额外汇储备的机会成本，另一方面，随着对外直接投资带来的外汇储备的减少，可以减轻外汇占款的带来的人民币供应量的过度增长，从而有利于解决国内流动性过剩问题。第二，进一步促进中国对外直接投资还可以确保未来国际收支的平衡。可以预期，在中国巨大国内市场和高经济增长的吸引下，外商对华直接投资仍将保持增长的势头，外商直接投资的利润在未来的汇回也是一个不可回避的对未来中国国际收支的负向冲击。如果我国对外直接投资规模很大，从而带来的国外的投资收益较大，就能抵消在华外资收益的汇出，那也就不会存在未来发生收支危机的隐患。因此，我们应该将出口促进型、外资依赖型的对外开放战略重点，调整为对外直接投资促进型的对外开放战略重点。 此外，根据发达国家对外直接投资的经验，对外直接投资会对国内经济的其他方面形成正向影响。第一，对外直接投资会带动出口。Lipsey等(2000)对日本、美国、瑞典数据的研究表明，从制造业公司水平而言，日本母公司对国外一个地区的出口与母公司在当地的生产正相关，这种关系随时间越来越强，美国、瑞典情况与日本类似，只是强度较弱。Wilamoski和7inkler(1999)对美国与墨西哥的FDI与贸易关系的研究发现，美国FDI是两国贸易剧增的主要原因，而且出口效应超过进口效应。项本武(2006)对中国数据的研究也表明，中国对东道国的直接投资促进中国对东道国的出口，但对从东道国的进口却具有替代效应。第二，对外直接投资会带动国内就业。Lipsey(1994)对美国情况的一个研究结果是，海外生产份额高的美国公司相对于国内生产的公司来讲，就业人数更多，国外生产需要更多地服务于总部的R&D及监督就业。Blomstrom等(1997)对美国与瑞典的比较研究表明，瑞典公司在给定母公司生产规模的条件下，国外生产越高，国内就业越多，在发展中国家的效应特别大。瑞典公司较少将劳动密集型生产配置于低工资国家，国外生产尤其是在发展中国家的生产需要母公司监督和辅助就业。第三，对外直接投资会增加中国国民收入。Feldstein(1994)在对美国FDI流出的收益的计量研究中表明，一个美元的对外直接投资能以一个相当大的幅度提高美国的国民收入的现值，每1美元的FDI能为国民收入增加美元的现值，接近于这些资金机会成本的2倍。第四，对外直接投资会促进国内经济结构升级。Wolff(2000)认为，日本从20世纪70年代的中等技术含量经济体转变为90年代的高技术含量的经济体，转型速度比其主要竞争对手美国和德国要快得多。Blomstrom等(2000)认为，FDI流出在日本经济结构的调整中起着重要作用，日本公司生产活动的区位重新配置改变了日本经济的特征。 因此，大力促进中国对外直接投资，是解决当前国内外经济失衡所带来的诸多问题，形成和完善我国互利共赢对外开放战略的关键。对于我国经济未来的进一步增长来说，实施走出去战略，进行对外直接投资是必然的战略选择。
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中国改革开放之所以取得巨大成功，就是能够坚持在中国共产党的领导下走正确的路线。
你可以下载这些论文吗？序号 篇名 作者 刊名 年/期 1 论建设廉租房的新思路 刘海迅 中国建设信息 2009/04 2 安徽省建设厅督查组检查黄山市污水处理和廉租房建设 中国建设信息 2009/03 3 为了“住有所居”——我省廉租房建设纪实 周丽萍 新长征 2009/02 4 国际经验与我国廉租房建设 熊国平 国际城市规划 2009/01 5 履行政府职责 为百姓谋福祉——江西省经济适用住房和廉租房建设综述 当代江西 2008/03 6 从新加坡住房模式看我国廉租房建设 邓彤旭 中国商界(下半月) 2008/11 7 上海市廉租房建设问题思考 孙守清 上海房地 2008/12 8 党派议政老城区改造 政府纳言廉租房建设 本刊记者 北京观察 2008/12 9 北京市建设委员会 北京市财政局 北京住房公积金管理中心关于调整北京市廉租住房租房补贴标准有关问题的通知 北京市人民政府公报 2008/06 10 论我国城镇的廉租房建设 诸国安 中国商界(下半月) 2008/05 11 浅论廉租房制度建设的必要性和具体措施 黄忠 黄冈职业技术学院学报 2008/03 12 中央支持中西部廉租房建设 稀土信息 2008/07 13 每年300亿 廉租房建设资金“瓶颈”待破 春华 城市住宅 2008/08 14 我国廉租房建设中的政府职能定位 魏彤珊 决策与信息(财经观察) 2008/05 15 我国廉租房制度建设研究 汤大猛 当代经济(下半月) 2008/06 16 我国廉租房建设中存在的问题及对策分析 温利 科技信息(科学教研) 2008/17 17 廉租房建设的融资困境及对策 赵斌 消费导刊 2008/12 18 借鉴香港“公屋”经验 建设无“厅”的小套型经济适用房和廉租房 刘海讯 中国房地信息 2008/05 19 关于我国廉租房制度建设的几点思考 张清荣 特区经济 2008/05 20 我国廉租房建设的现状与思考 乐娟 商情(科学教育家) 2008/05
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论文题目： 批量到达的云中心性能分析模型
一、选题背景
云计算是一种基于网络的计算模型。用户通过网络向提供商申请计算资源，例如申请操作系统、运行环境或者软件包等资源。其实用户被分配资源的时候，并不清楚真正的运行环境和分配的具体细节。也就是说云就是用户和计算环境之间的一层抽象。在1969年，曾说过，计算机网络还处在初步阶段，但是随着它的壮大和成长，我们就会看到与电力系统和电话系统一样的“计算服务”，将会在个人家庭和办公室全面的使用。这种基于“计算服务”的观点预测了整个计算工业在21世纪的大转型。云这种计算服务模型已经和其他基础设施服务一样按需服务。云计算己经成为继电、水、煤气和电话之后的第五个公共基础设施⑴。目前，客户已经不需要在构建和维护大型而复杂的IT基础设施方面投入太多精力和财力。取而代之的是他们只需要支付他们使用的计算服务的费用。云计算的服务模式可以分为三层：设备即服务(laaS)，设备就是指硬盘、内存、服务器和网络设备等，这些都可以通过网络访问;平台即服务(PaaS)，其中包括一些计算平台，比如说带有操作系统的硬件，虚拟服务器等;软件即服务(SaaS)，包括软件应用以及其他相应的服务应用。云计算的定义并不唯一，其中能够较为准确描述其特征的是于2010年提出的，“云计算是一种新型的运算领域，物理设备，硬件平台和应用软件等共享资源通过网络服务方式为用户提供按其需求的服务。”[2]这个定义阐述了云计算的几个重要特点。
(1)大规模基础设施。以超大规模的硬件设备为底层的云计算平台具有超强的计算能力。各大全球知名的企业，如roM、亚马逊、微软等，均拥有数十万台服务器的云服务平台，而谷歌的云计算平台中服务器的数量更是超过百万台。即便是普通的私有云，一般也会购置数百甚至上千台的服务器。
(2)基于虚拟化技术。用户从云计算平台中获取的资源均经过虚拟化的。从运行端而言，用户将应用程序在云中托管运行即可，而无需了解程序运行的具体位置。从终端来讲，用户可以在任何位置通过终端设备获取所需服务。简而言之，用户始终面对的是一个云平台的使用接口，而不是有形的、固定的实体。
(3)高可靠性。云计算采用数据多副本容错技术、计算节点同构互换策略等来确保云中心的可靠性。云计算这一级别的可靠性是本地计算所无法比拟的。
(4)通用性。云计算并不会专门针对任何一个具体的应用而提供服务。事实上，一个用户可以在云计算平台中根据自己的需要去创建多个不同的应用，而一个云计算平台也可以运行多个不同用户的不同应用。
(5)易扩展性。云计算平台的规模可以根据实际需要进行收缩和扩展，从而满足平台请求大小和使用用户数目的变化。
(6)按需服务。用户所应支付的使用费用是根据其使用计算资源的多少进行计算。多使用多付费，少使用少付费，不使用不付费。这样完全可以减少闲暇时用户资源的闲置。
(7)成本低。通过采用容错技术，可以使用大规模廉价的服务器集群作为硬件基础设施建设云计算平台，这对于云计算服务提供商而言，大大降低了成本投入。对于用户而言，以少量租金换取了原本需要高昂价格投入才能获得的计算资源，并且无需考虑软硬件维护的开销，亦是十分划算。
二、研究目的和意义
现有的云中心物理机模型通常都是面向单任务的，而面向批量任务的服务模型，其性能评估和指标的变化目前正属于初步的研宄阶段，并没有成熟的模型。因此，本文采用ikT/G/m/w+t排队系统对面向批量任务的.云中心进行描述，使用嵌入式马尔可夫链法对+排队系统进行建模，从而实现了对云中心进行准确的建模和分析。
三、本文研究涉及的主要理论
排队现象是日常生活中常见的社会现象。等待公交车时需要排队、去医院看病需要排队、在食堂打饭同样需要排队等等。排队现象的出现需要两个方面同时具备，排队的个体需要得到服务并且存在服务的提供者。而所谓的排队论就是仿照这样的排队现象，先抽象成物理模型，然后进一步建立数学模型的理论体系。显然，排队论研究的是一个系统对用户提供某种服务时，系统所呈现的各种状态。在排队论中，通常将要求得到服务的人或物称为顾客，而给予服务的人员或者机构称为服务台。顾客与服务台就构成了一个排队系统。尽管排队系统种类繁多，但从决定排队系统进程的主要因素来看，它主要是由三个部分组成：顾客到达，排队过程和服务过程。
(1)顾客到达：顾客到达过程描述了顾客到达时候的规律。顾客到达的方式通常是一个一个到达的，此外还有批量到达的，也叫做集体到达。顾客既可能逐个到达也可能分批到达，同时顾客到达之间的时间间隔长度也并不唯一。但是到达总会有一定的规律的。这个到达规律指的是到达过程或到达时间的分布。顾客到达过程研究的主要内容便包括相邻顾客到达的时间间隔服从怎样的概率分布、该概率分布的参数取值如何、各到达时间间隔之间是否相互独立等。
(2)排队过程：在排队过程中，需要讨论的主要问题有两个，一个是排队的队列长度，另一个是排队的规则。排队的队列长度分为有限和无限的两种。队列长度的大小不同，讨论问题的难易和结论就不同。很多情况下，队列长度容量设为无限大来处理问题。排队规则中又包括有队列形态和等待制度两个部分。队列形态包括单队列，并联式多队列，串联式多队列以及杂乱队列这四种形态。并联式多队列就是允许在多个窗口的每一个窗口前形成一个队列。到达顾客可根据队列的长短在开始排队时选择一个队列进行排队。串联式队列顾名思义就是指多队列串行形成多个队列，顾客在一个队列接受服务后，再去下一个队列排队接受服务。杂乱队列就是指串联并联队列会杂乱无章的分布。
排队模型仿真的主要目的是寻找服务设置和服务的对象之间的最佳的配置，使得系统具有最合理的配置和最佳的服务效率。马尔可夫过程是研究排队系统的主要方法。马尔可夫过程是一种特殊的随机过程，它具有无后效性的特点，其状态空间是有限的或可数无限的。这种系统中从一个状态跳转到另一个状态的过程仅取决于当前出发时的状态，与之前的历史状态无关。马尔可夫链作为研究排队系统的重要工具有广泛的应用。但并不是所有的排队系统都可以抽象成严格意义上的马尔可夫过程，因此随着排队过程的发展，马尔可夫链也有了许多的扩展模型和再生方法使得马尔可夫链有更加广泛的应用，例如嵌入马尔可夫链、补充变量法、拟生灭过程等。本节首先介绍一下最严格意义上的马尔可夫链，按照时间来划分可以分为两类，离散时间的马尔可夫链和连续时间过程。
四、本文研究的主要内容
本文从政府的立场考虑，围绕如何成功地将REITs应用于公租房建设融资，结合国内相关形势与政策和现有的国内外经验启示，以REITs在公租房建设融资中应用的运作为主要研究对象。除绪论和结论部分，本文的主要内容集中在2至5章，共4部分内容：第一部分，研究国内外REITs的应用经验及其与保障性住房结合的成功经验，国外主要考察美国和亚洲的典型国家与地区，包括日本、新加坡和香港，国内由于经验很少，主要考察中信一凯德科技园投资基金和汇贤产业信托这两个典型的案例。第二部分，深入研究我国发展公租房REITs的必要性和可行性，其中必要性分析指出REITs是拓展公租房建设融资渠道和提高公租房建设管理效率的重要途径，可行性从经济金融环境和法规政策这两大方面进行了详细分析。第三部分，针对目前国内公租房管理现状，详细阐述了目前REITs在公租房建设融资中运作，包括REITs的基本模式和运作流程，并进一步深入研究了REITs内部参与各方的权责关系和利益分配，从而提出了代理人的选择机制和激励机制。值得指出的是，此时政府除了担任REITs补贴的支付者,更主要的,政府还是REITs投资人的代表身份，在REITs运作的不同阶段，政府以不同的身份参与REITs的内部博弈。第四部分，从政府作为监管者的角度，针对REITs在我国公租房建设融资中的应用提出了一系列政策建议，包括政府应当健全REITs和公租房相关的法律法规，并建立一套针对REITs的全方位的监管制度。
五、写作提纲
致谢5-6
中文摘要6-7
ABSTRACT7
第1章绪论10-17
研究背景与意义10-11
研究背景10-11
研究意义11
研究现状11-15
国外研究现状11-12
国内研究现状12-15
论文内容与结构15-17
论文主要内容15
论文结构15-17
第2章国内外REITs的应用经验及启示17-35
美国REITs的应用经验17-26
美国的REITs及其在廉租房建设中的应用17-21
美国REITs的运作模式21-26
洲典型国家和地区REITs的应用经验26-29
日本REITs的运作模式26-27
新加坡REITs的运作模式27-28
香港REITs的运作模式28-29
我国REITs的应用经验29-32
中信—凯德科技园区投资基金29-30
汇贤产业信托30-32
国内外REITs的经验比较及启示32-35
国内外REITs的经验比较32-33
在我国公租房建设融资中应用的经验启示33-35
第3章REITs在我国公租房建设融资中应用的必要性与可行性分析35-43
在公租房建设融资中应用的必要性分析35-37
是拓展公租房建设融资渠道的重要途径35-36
在提高公租房建设管理效率的重要途径36-37
在公租房建设融资中应用的可行性分析37-43
经济金融环境宽松,民间资本充裕37-41
法律法规导向,政策利好不断41-43
第4章REITs在我国公租房建设融资中的运作43-64
在我国公租房建设融资中的基本模式43-47
设计原则43-44
基本形式选择44-45
组织结构搭建45-47
在我国公租房建设建设融资中的运作流程47-50
设立发行阶段47-48
运营管理阶段48-49
终止清盘阶段49-50
在我国公租房建设融资中的运作机制50-64
运作中的代理问题50-52
代理人选择机制52-56
代理人激励机制56-64
第5章REITs在我国公租房建设融资中应用的政策建议64-68
健全法律法规体系64-66
建全REITs的法律法规体系64-65
完善公租房的相关法律法规65-66
建立REITs的监管制度66-68
明确政府监管主体及职责66
建立REITs信息披露制度66-67
引导社会公众进行监督67-68
第6章结论与展望68-70
论文主要工作及结论68
有待进一步研究的问题68-70
参考文献70-73
住房问题近些年来成为了社会关注的热点问题，各地政府积极探索新型住房保障模式，公共租赁住房正是在这种背景下出现的完善中国城镇住房保障制度的一种创新实践。公共租赁住房区别于经济适用房和廉租房，满足了中低收入家庭的住房困难，特别是照顾到了流动性人口，包括新就业职工、刚毕业的大学生及外来务工人员。由于出台该政策较晚，到目前为止政府对它的管理还处于探索阶段。论文以公共租赁住房的管理为切入点，分析了近几年来中央政府出台的政策法规及具有一定代表性的北京、上海、广州三个城市对公共租赁住房管理的实践，比较了它们之间的相同点及不同点。在此基础上总结出公共租赁住房管理中存在的问题，包括管理主体、资金、制度、对准入和退出的管理、覆盖范围等等。另外对部分发达国家和我国香港的公共租赁住房管理进行了研究，归纳总结出发达国家在资金筹集渠道、补贴制度、土地利用等管理优势。最后在分析我国公共租赁住房管理的现状和国情，比较国内外的不同，吸取国外经验的基础上，提出了完善公共租赁住房管理的对策，如完善法律体系，资金的市场化运作，完善家庭资产信息、补贴制度、配套制度，加强监管力度等等。虽然公共租赁住房的管理主体是政府，但仍需要一定的市场机制，吸引社会资本的投入。实现持有主体创新和管理方式多元，确保公共租赁住房建设和管理的可持续性发展，使更多的住房困难群众成为最大的受益者。
毕业院校 香港理工大学 学位 项目管理硕士 主要经历 西南政法大学法律系攻读法学学士； 香港理工大学房地产系攻读项目管理硕士； 至今 重庆大学建设管理与房地产学院任副教授、硕士生导师。重庆市综合评标专家库专家。 研究方向 建筑工程项目管理、建设项目技术经济分析与评价、地方建设行政管理、土地资源管理、 现代建筑企业经营管理、房地产经营管理等 发表论文 发表论文(按时间排序)：1、 China's construction regulatory systems， BUIDING RESEARCH AND INFORMATION，， SCI检索； 2、 Corporate strategic management firms，PROCEEDINGS OF'98 INTERNATIONAL CONFERENCE&ENGINEERIN， ISTP检索； 3、 基于PDCA模式的学习型企业创建研究 科技管理研究 CSSCI检索； 4、 成本策划提升房地产企业核心竞争力西北师大学报（社科版） CSSCI检索；5、 影响绿色建筑推广的因素：来自建筑业的实证研究，建筑经济，；中文核心； 6、 物业管理优质服务浅析，西北师大学报，2006．12； 7、 论不可抗力条款在索赔中的作用，重庆建筑大学学报，；CSSCI扩展检索 8、 关于建设工程招投标工作的若干思考，重庆建筑大学学报；CSSCI扩展检索； 9、 后履行抗辩权在建设工程施工合同中的运用，西北师大学报（社科版），；CSSCI检索 10、论建设立法的完善与发展，重庆建筑大学学报，；CSSCI扩展检索11、设计阶段成本控制提升房地产企业核心竞争力， 甘肃社会科学 ；CSSCI检 12、浅析工程项目招投标法律法规以及投标风险，科技咨询，2006．10；13、PPP模式下大型体育场馆建设风险承担与分配研究 建筑经济 中文核心；14、太阳能光电建筑推广"瓶颈与对策探究 建筑经济中文核心；15、快速城市化下的重庆公租房制度研究 软科学 CSSCI检索；16、重庆地票交易制度与运行问题研究 建筑经济 中文核心；17、对建筑"盗版"问题的若干思考 建筑经济 中文核心；18、A method for hesitant fuzzy multiple attribute decision making and its application to risk investment EI核心；19、Method for selecting the suitable bridge construction projects with interval-valued intuitionistic fuzzy information EI核心；20、Research on Public Housing Operation Management Mode 会议21、公租房运行中的激励约束机制研究 重庆大学学报（社科版） 2011 CSSCI检索；22、现代企业经济法律制度，科技文献出版社，；23、实用经济法概论，重庆大学出版社，等。 科研项目 完成的主要项目：1．建筑工程法律在实践中的应用研究； 2．重庆市科委软科学计划研究项目 重庆市绿色建筑成本分析 (CSTC,2007EB9009) ； 3．重庆开县新城发展策划研究； 4．涪陵大剧院可行性研究 ；5．重庆市涪陵区义和镇总体发展规划与产业布局研究 ； 6．重庆市建设科技计划项目 建设工程质量危机管理研究 2009第95号 ； 7．丰都汉墓博物馆项目可行性研究 ； 正在承担的主要项目： 1．重庆保税港区水港综合配套区修建性详细规划； 2．绿色建筑技术开发方案及应用策略研究；3.国家社会科学基金项目（13XJL008） 我国城镇准经营性基础设施项目公私合作机制研究。
构建和谐社会:中国城市重建融洽互助邻里关系在中国,越来越多城市居民开始对"躲进小楼成一统",邻里之间"对门不相识"甚至"老死不相往来"的现状感到不满,去年以来,河北、上海、北京、广东等地的一些城市陆续举办了旨在重建和睦相处,互帮互助的邻里关系的"邻里节".今年66岁,家住石家庄铁路60宿舍的朱梅英经常义务为邻居理发,在不久前新石办事处举办的"邻居节"中被评为"好邻居".据了解,评选"好邻居","和睦单元"只是"邻居节"的一项内容,各地开展的活动还有"签订邻里文明公约","左邻右舍大联欢","邻居有难大家帮","尊老敬老助老","社区运动会"等,内容尽管有所不同,但目的只有一个:增加沟通交流机会,构建和睦邻里关系.尽管有调查说一直坚持举办"邻居节"的社区中,能够互相关心,互相关注的家庭比例上升到了,但对于许多普通城市居民来说,"邻居节"最显而易见的好处是,街坊邻里间见面,聊天,活动的机会多了.形式多样的"邻居节"受到城市居民的普遍欢迎.今年75岁的石家庄市联盟小区居民姜德芳去年"邻居节"期间参加了社区合唱团,如今经常在社区表演节目.他说:"现在邻居间来往明显多了,谁家有个大事小情都互相帮忙,就像又回到了从前."石家庄市民政局社区建设处处长韩金红认为,邻居节受到欢迎的原因在于,这表达了现代城市居民重新唤回和睦互助邻里关系的强烈渴望,人们不愿在承受工作生活压力的同时还要忍受邻里互不来往的孤独.河北省社科院社会研究所所长周伟文女士说,中国是礼仪之邦,向来注重邻里关系,俗话说"远亲不如近邻",中国城市中融洽和谐,互帮互助的邻里关系曾让许多外国学者称羡.然而上世纪八十年代以后,这一优良传统似乎被不少城市人渐渐淡忘了.社会学家认为,造成现代城市居民邻里关系疏远的主要原因有:城市住房的市场化改变了同一单位职工共住一楼或住同一社区的格局,客观上造成了邻居间的不熟悉;现代城市住房的布局设计,在空间上阻隔了人们的密切交往;沉重的工作压力与较快的生活节奏,使人们少有时间和机会进行更深入的沟通;生活的私密性逐渐加强,越来越多的人把家庭作为一个独立的空间,不希望他人打扰自己的私生活等.但现在,许多事实表明,越来越多的中国城市居民不愿再忍受邻里不相往来的孤独.社会学家,石家庄市委市政府决策咨询委员会副主任委员梁勇建议说,组织"邻居节"等活动应该尊重时代特点,以居民喜闻乐见的形式,从建立和谐邻里关系的小事做起,尽可能多地为居民搭建相识,相知,交流的平台,坚持不懈,逐渐形成风尚.《城市社区邻里关系的空间效应》《市居民邻里关系的现状与影响因素》《莫让邻里变“陌路”》（这里具体讲述了“邻里节”的开展）
邻居不是陌生人———社会学家谈新型邻里关系 2005年3月28日7:32 [来源：洛阳晚报] 谁都有家，有家就有邻居。然而现在的邻里关系与以前相比已经是大相径庭。过去一个单位的人们住在一幢楼或一个院里，家长之间是同事，孩子们是同学、是伙伴，彼此见面打招呼，平时有空常串门，逢年过节礼尚往来。可现如今随着一幢幢商品房的崛起，在独门独户的居民楼里，邻里之间更多的是陌生、是漠然、是戒备，是“鸡犬之声相闻，老死不相往来”，有人甚至称中国城市陌生居住时代已经到来。对此，有社会学家指出——邻居不是陌生人，城市社区和每一位居民都要通过社交功能的完善以及健康心理的培育，共同创建和谐的新型邻里关系。有些人或许还会怀念这样的“幸福时光”：以前因为住房紧张，住在一个楼层，一个院里的几家人共用一个厨房、共用一个卫生间，就像“一家人”一样，你尝尝我家亲戚带来的特产，我帮你照看照看放学的孩子，关系十分融洽。而现在，似乎真的是经济发展了生活提高了，可邻里关系倒退了。长期从事家庭社会学研究的中国社会科学院研究员王震宇说，这不能简单看作是社会道德的滑坡。她指出，疏离化和都市化是现在社会的特征。随着经济和社会的发展，人们的居住方式发生了深刻的变化。过去单位的统一分房集中居住没有了，天南地北素不相识的人由于商品房的购买成了邻居。从陌生到熟悉必然会有一个过程，可工作生活节奏的加快以及志趣的不同，邻里关系彼此疏离是不可避免的。王震宇表示，以前由于居住条件所限，邻里之间产生了许多“张家长、李家短”的纠纷。现在居住条件改善了，房间的居住功能也相对完备，在个人需求得到极大满足的同时也保持了相对的独立空间，邻里之间的纠纷明显少了。加之一些给陌生人开门引起的治安案件带来的负面影响，使城市居住者的警惕和防范心理增强，这也从某种程度上造成了现在邻里关系今不如昔，这是社会发展和进步当中出现的新的情况和问题，要客观认识。王震宇指出，创建文明、融洽的新型邻里关系是加强精神文明建设、构建和谐社会的一个重要组成部分。社区和每一个居住者都应该为此而努力。因而她建议，作为社区要完善自身功能，多为社区居民提供沟通交流的场所和形式，通过适当的健身和文娱活动鼓励和吸引社区居民广泛参与，消除邻里之间的陌生感，拉近彼此的距离。而每一个城市居民更是要培养健康的社交心理，树立邻居不是陌生人的观念，既要对危险事物保持防范心理，又不能把自己孤立起来，在可能的情况下，邻里之间要相互尊重、相互帮助，增加彼此的联系和交流，从而逐步形成文明、融洽的新型邻里关系。 邻里关系与社会治安的综合治理 提供者: 吕淮波 发表时间:2005-6-8 21:05:24 来源于：五楼安徽众城高昕律师事务所 作者：吕淮波 律师 浏览次数:223 --------------------------------------------------------------------------------——邻里关系两人谈 主持人：社会提倡的良好的邻里关系是什么？ 笔者：邻里关系说到底是人与人之间的社会关系，是社会存在的形形色色人际关系中的一种。邻里作为一个客观存在，他们之间如何相处，能够建立一种什么样的邻里关系，除受到社会经济、文化、自然环境等客观因素影响外，最主要的取决于邻里之间对建立他们之间的关系持什么样的态度，遵循什么样的行为准则。 我们社会倡导的邻里关系是那种遵守法律规范、符合社会公德，邻里之间有一定的思想感情交流，能够友好往来、互谅互让、守望相助的关系。 主持人：请你从工作、生活的角度谈谈建立良好的邻里关系的意义。 笔者：建立良好的邻里关系具有的意义可以从不同的角度分析。比如从生产互助的角度看，良好的邻里关系有利于邻里之间在生产、经营活动中互通有无、相互支援、共同发展生产、共同走上致富道路。这一点在以家庭为生产单位或者经营单位，各个家庭的劳动力和生产资料相对有限的农村邻里间表现的尤为明显。就目前的城市现状而言，由于许多家庭中的成员面临着下岗再就业的问题，因此良好的邻里关系也有利于他们相互鼓励、相互支持共同走上再就业之路。许多家庭事实上在这方面已尝到了甜头。 再比如，从生活互助的角度看，一个家庭在生活上总会遇到这样或者那样的困难，甚至是不幸，需要别人的帮助。如果其处在邻里关系较好的环境里，这个家庭往往能及时得到邻里们的安慰和同情，照顾和救济，由此能及时地克服困难，摆脱不幸。这些得到过邻里帮助的家庭，当他的邻居发生困难时，相信他们也会及时伸出援助之手。因此良好的邻里关系，有利于邻里之间在生活上相互扶助。我们中华民族自古就有许多传统的美德，所谓“一方有难，八方支援”、“远亲不如近邻”、“你敬我一尺，我还你一丈”、“滴水之恩当涌泉相报”等等，就是这种传统美德在邻里关系中的写照。在建设社会主义精神文明的今天，我们应该大大地倡导、发扬这些传统的美德。 另外，从社会控制的角度分析，良好的邻里关系还有利于社会治安的综合治理。这也正是今天我们为何要选择“邻里之间”这一话题进行交流的主要原因。 主持：良好的邻里关系对社会治安的综合治理有何意义？ 笔者：对社会治安的综合治理，是解决我国治安问题，预防和减少违法犯罪现象的有效途径。良好的邻里关系对促进社会治安的综合治理具有的意义，至少表现在如下三个方面： 首先，良好的邻里关系有助于邻里之间矛盾的化解，能够直接避免或者减少邻里间因矛盾激化而引发的治安和刑事案件。在一个邻里关系良好的环境里，邻里之间往往能够自觉地采取互谅互让的方法，求得他们之间矛盾的化解，和和气气地解决好他们之间形成的纠纷。相反在一个邻里关系不良的环境里，邻里之间常会为一些丁点小事一触即发产生矛盾，轻者唇枪舌剑互不相让，重者大打出手，酿成流血事件，进而引发治安甚至是刑事案件。在社会发生的治安和刑事案件中，因不良的邻里关系酿成的占有相当的比例。 主持：良好的邻里关系还能够为青少年的健康成长提供一个安全、和谐的社区环境。 笔者：是这样的。良好的邻里关系有助于净化一个社区的社会风气，能够为青少年提供一个健康成长的环境。 青少年违法犯罪率持高不下，已成为社会治安的大问题。因此，综合治理的一项重要任务就是要减少青少年的违法犯罪现象。青少年身心所具有的特征，决定了他们自控能力弱，可塑性强，其在成长的过程中易受到客观环境和风气的影响。“近朱者赤，近墨者黑”就表达了这种影响的作用。在一个长辈们讲法律、守公德，能够友好往来，能以互帮互助、互谅互让的态度处理邻里关系的环境里，青少年从小耳濡目染更多地受到正面地教化，他们就不易实施违法犯罪行为。反之生活在一个经常打打闹闹，邻里不安环境下的青少年，他们潜移默化更多地受到负面的影响，就极易走上违法犯罪的道路。当前青少年违法犯罪所具有的“地域性”特征正说明了这一问题。 主持人：现在基层单位正在开展创建安全文明小区的活动，请你从这一方面谈谈邻里关系对这一活动的影响。 笔者：良好的邻里关系有助于对违法犯罪现象的群防群治。邻里关系处得好，邻里之间必然会相互关心，当发现可能诱发违法犯罪的不安隐患时，往往能够互相提醒，共同设防，从而能够较大程度地防止或者减少违法犯罪的发生。当发现违法犯罪行为时，又往往能够见义勇为、挺身而出，众人一心地同违法犯罪行为作斗争，从而能够有效地制止犯罪、打击犯罪。反之邻里关系处得不好，邻里之间漠不关心，各人自扫门前雪，不问他家瓦上霜，就难以在预防、打击违法犯罪中形成合力，就极易为违法犯罪分子提供可乘之机，从而导致这一社区违法犯罪发案率的上升。 从以上谈的三点中不难看出，建立良好的邻里关系是实现社会治安综合治理的重要一环，我们不可忽视这一重要的工作。 主持人：最后请你对这一话题作一总结。 笔者：邻里之间不同的人、不同的家庭能共居一地，左右为邻实在是一种缘份，我们应当十分地珍惜；善待他人，善待邻里，实际上正是善待自己；良好的邻里关系有利于他人，更有利于自己。社会治 安的综合治理是一项系统工程，让我们从自身做起，从身边的小事做起，与共居一地的人建立起良好的邻里关系，为创设安宁、和谐、文明的生存环境而共同努力。 农村邻里是农村居民在地缘关系的基础上，经久相处、友好往来，自然形成的共同生活的社会群体。它与其它农村社会群体相比，具有四个比较明显的特点：一是地域性，也就是它是一种地缘群体。二是情感性。也就是说，它是以情感为基础结合起来的群体。三是选择性。也就是人们加入哪个邻里群体，具有一定的选择余地。四是非正式性。也就是说，邻里是一个非正式群体。农村邻里的结构是指农村邻里的单位构成及其相互关系。从结构上看，农村邻里包括同质邻里和异质邻里两大类。前者是由同一血缘同一文化层次、同一职业、同一社会地位的家庭所构成的邻里。后者是由不同血缘、不同文化层次，不同职业和不同社会地位的家庭所构成的邻里。农村邻里的社会功能是多方面的。第一，它具有生产上互助的功能。第二，它具有生活上互助的功能。第三，它具有社会治安的功能。第四，它具有社会化的功能。第五，它具有感情交流和思想交换的功能。第六，它具有调解纠纷和协调关系的功能。因此，我们要通过引导农民建立合理的邻里结构，加强邻里的精神文明建设等途径来建立和完善适应农村现代化要求的邻里关系。 新邻里关系邻居对于我们，是家庭生活与社会生活之间的重要纽带。“远亲不如近邻”这句古话足以说明邻里关系的重要性。邻里关系是社会中的重要公共关系，如果运转良好，将对人群素质、道德水平产生深远影响。随着住房条件的日益改善，我们也许不再为争过道而面红耳赤了，不必担心隔墙有耳了，可我们又都被水泥壁垒裹住了。与此同时，邻里关系由从前的感性阶段上升到理性阶段。 你当然有权利说邻居对我来说无所谓。然而，当一个社会正在感慨邻里关系的缺失、人际关系的恶化的时候，新邻里关系的萌动，也许就意味着某种变化和希望——平等的人与人之间的关系成为一个社会的灵魂，被我们淡忘的邻里关系正是这其中的一个重要部分。 据调查，现在邻里之间打招呼的比例比十年前下降了，但互助互惠的比例却上升了。新邻里关系极大地体现了“人性化”——人们多了双向选择的空间。 现在的邻里关系已经由从前的感性阶段上升到理性阶段，也就是说，表面上的寒暄也许少了，但遇到问题的解决方式却科学有效起来。新邻里关系注重的是大家和睦相处但绝不干涉“内政”，强调的是一种距离感——众所周知，距离常常产生美。很多高尚社区都设有“住户服务中心”和“业主委员会”，邻居们有什么事情不再相互麻烦，而是直接到住户服务中心，这已经成为一种模式化运作。 人们总是怀念从前的大院生活，说那充分体现了“远亲不如近邻”。但这种密切和热闹是建立在住房窘困逼窄的基础上。说到底，是一种无奈——七十二家房客的拥挤造就了亲密，空间窄小，人的气魄也小了。相互之间了解得太多，彼此都熟悉彼此的性格和脾气，任何事都可以不胫而走，根本谈不上隐私权。 社会科学家认为，十多年前的邻里纠纷80％是与住房相关。随着住宅质量的改善，公共、私人领域划分得十分明确，从前因公私领域混淆而引起的纷争也就自然消失了。 新邻里关系实际上是居住条件改变下的一种新的人际关系，条件改变了，人的思维随之而改变，一味强调某种氛围显然有点不合实际。人与人的关系是一种很深奥的社会哲学。 新邻里关系关键词：楼距， 会所 ，业主委员会， 社区建筑风格 ，私人领域 。 房子之间的距离合理，就会有好邻居。好邻居，是离我们不远不近的那个人。 上世纪70年代，邻里之间最常见的问题是谁占了谁家的走廊，谁家的煤池过了界，寸土寸金，战事纷扰。今天的房子，公用面积和私人领域已区分得相当清楚，新出现的问题是，我们的家离别人的家多远才是最合适的，多远才会让我们感觉到社区给我们的归属感，才会让我们感觉到隐蔽的生活乐趣不会被侵犯。 好的房子，应该看得到好的风景，同时应该是邻居眼中的风景，篱笆围成的花墙，让界线变得友好，即使是玫瑰上的刺，防备的也不是摘花的手。好房子和好房子之间的距离，仿佛心和心之间的距离，应该不远也不近。 随着社会流动和职业流动愈加激烈，人们对非利益性、非工作性的人际交往产生了一种需求。当同事、事业伙伴与竞争对手都在不断变化，我们更期待一种在家庭之外的稳定但与经济利益无关的关系。所以，好房子属于好的社区，好的社区应该有一个让我们感觉公共关系流畅的会所，在那里，邻居与邻居之间可以有良好的合作，能够找到想找的人。会所使我们有强烈的地域归属感，丰富了家的内涵。会所是这样一个地方——在我们的家庭生活和职业生涯之外，它帮助我们认识一群和我们有一样生活习惯的邻居。 好的邻居之间应该有一种互助关系。比如，一起打球，一起修花墙，一起为孩子钉秋千架。除了现实中的合作，网络世界中的合作也让邻里关系变得进退自如。邻里之间的合作关系是一种有乐趣的奉献，体现自己事业之外的价值。合作与互助，让邻里关系成为最有趣的社会关系和最轻松的社会关系。担任业主委员会的一份工作，有时候就是自己作为社会成员的一种乐趣。 好房子和好房子之间、好房子和社区之间、好房子和自然之间、好房子的主人之间应该有默契。有默契才协调，协调才完美。 默契就是你的房子很豪华但并不会显得突兀，不会盛气凌人，不会铺张。 默契就是别人家门口是竹篱笆，你的门口就不会是罗马柱。 默契就是你的邻居不会让孩子摘你种的花，不会半夜把收音机开得声很大。因为默契，你的房子才更有价值，你的生活才更有乐趣。 好房子不但应该有一个大的私人空间，更应该有一个尊重私人空间的社区环境，最应该有一个与你互相尊重私人空间的邻居——没人半夜敲你的门，没人拿走你信箱中掉出来的报纸，没人问你房子是不是一次性付款。周末，你们都打开门互致问候。你的南瓜成熟了，你摆一个在邻居家的门口。 尊重，就是你和你的邻居们都遵守生活中的潜在规则。 那种建立在狭小空间里的热闹和亲密，永远地一去不返了。 正如瑞纳花园住户服务中心主任于永启所说的，为业主服好务是物业管理的生命线，业主满意与否在一定程度上决定着物业管理公司的生死存亡——所以，业户有事找物业已经蔚然成风，谁还会开口麻烦邻居呢？何况，事无巨细，住户服务中心都会倾力解决，小到水管漏水、钥匙遗失，大到负责房屋租赁、转让等等，一派全面包揽的势头。 优秀的物业公司已经进入创建品牌阶段，随时随地与业主保持思想与情感的交流是他们的必修课。物业公司通过各种沟通方式让广大业主知情、认可、支持，也要把近期内广大业主的要求和呼声通过各种渠道加以收集汇总，作为改进工作方法的重要依据。“住户服务中心”与“维修中心”24小时全天候，随时接受咨询和投诉，物业公司监控中心有网络电话直通每家每户，并在每个楼幢的入口处设有“友情提示板”。就这样，过去那种建立在狭小空间里的热闹和亲密一去不返了，邻居们通过“住户服务中心”的调控，之间的距离一天比一天适中，渐渐散发出亲切的美感。 邻里关系，是一个社会中重要的公共关系，是否运转良好，往往对这个社会中的人群素质、道德水平起到很大的影响。如果我们住在豪华的房子中，但邻里关系缺失，亲人朋友关系也随着生活节奏的加快和城市扩大带来的空间距离拉大而日渐疏远，如果生活中只剩下同事、客户等外围公共关系，生活将变得干涩乏味。 我所经历的邻里关系 怀旧的心态，用心理学分析，就是有过滤作用，把美好的留下了，把不愉快的给过滤掉了。 我住在高高的大楼上面 （鲁鹏，媒体主编） “我住在高高的大楼上面，回想那过去的好时光……” 这是我自己瞎编的歌词。每当那熟悉的旋律在耳边飘起，我就情不自禁地在心里哼哼，惆怅、忧伤、郁闷，无言的感觉瞬间弥漫了空空荡荡的大小房间。 我在这所谓的高档小区栖身已有几年，居住环境提升了，物质生活提高了，我内心的孤独感却与日俱增。直到最近，我才知道我住的这栋楼里住着12户人家，我与他们很陌生，时间长了，彼此知道是从一个门洞进出的，大家见了面，只是礼节性地点点头，仅此而已。 现代人似乎习惯了做一个冷漠的面具套在脸上，做一个厚厚的茧把心藏起来。几年来，我不记得有邻居来敲过我家的门。我呢，只是在准备装修房子的时候，走进正在装修的邻居家学习过。小区里有业主委员会，都是些什么人，我不清楚。业主委员会能干什么，我也不得而知。我们这个小区的物业感觉还比较正规，经常在楼底下贴个告示，发个通知啥的。小区里还有超市，平常想买点什么，一个电话就会送上门。家里的下水道堵过，门把手坏过，麻烦过朋友，找过物业，物业服务态度是好，但价格很贵。 我搬来时，儿子尚小，顽皮得很，尽管我们整天教育他、训斥他，还用筷子揍过他的屁股，叫他不要在地板上蹦来跳去，否则楼底下叔叔阿姨要有意见，可时不时终也免不了弄出点动静来。楼下，年轻的夫妻没有孩子，男的上来很委婉地提过意见，时间一长，人家也不说了。我们实在是抱歉得很。 有一天，我们家的对讲门铃忽然在半夜响了，里面传出一个男的声音，说是楼上的邻居，忘了带钥匙。第二天，我爱人告诉我此人是个韩国人，我这才对上号。有一个女的和他住在一起，那女的经常在晚上10点左右牵着条小狗出来溜。女的是不是他的妻子，是不是韩国人，我都不清楚。 后来，韩国人走了。又来了一个人，也是韩国人。韩国人不懂中国人的风俗，端午节，我爱人把几棵艾蒿放到他的门前，他觉得莫名其妙。 不管怎样，儿子终于有了一个小伙伴。一楼长期空在那儿的西单元新住户搬进来了。西单元住着一对老夫妻和他们的女儿女婿、小外甥。这一家姓什么，干什么，我一概不知。小外甥不到2岁的样子，叫豆豆。姥爷经常抱着外甥在院子里玩，我们每天从他家门前过，儿子就和豆豆熟了。每次经过，小豆豆隔很远就叫我儿子，“牛牛，牛牛”。 牛牛愿意和羊羊玩，羊羊住在隔壁的楼上，牛牛和羊羊同年同月同日生。他们是今年春节在楼底下放焰火认识的。牛牛去过一次羊羊家，玩到晚上10点多不回来，玩疯了。后来，他妈妈就不让他去人家家里了，可能羊羊的妈妈也是这样想吧。不相干的人在家里一玩就玩到晚上10点多，是够烦人的。 我是个球迷，我知道我的邻居里也有好球的。因为我经常在周末看球看到半夜，中场休息时，到阳台上抽烟，能听到邻居家的电视响。可惜，我们无法沟通。 唉，人是不可能回到过去的。那种住在一个大院子里，满院子飘着饭香、鸡犬相闻的日子不会再有了。社会的确是进步了。有时，我夜里躲在阳台上看远处的大海，就想高高的大楼里面，和我一样困惑的人应该不会是少数吧？说到底，人活着，追求更多的是精神上的愉悦。 我的童年，天下一家 （张先生，私营业主） 弄堂里的邻居给我最快乐的记忆就是童年时的游戏岁月。跟着哥哥灵巧地穿越一条又一条错综复杂的小径，余音不绝的喊叫声就是伙伴们的集合号，不一会儿一群娃娃们便攒在一处空旷地带。所谓的空旷最多只有5平米左右的空间，但那却是我们童年的乐土。香烟牌子，弹子球，四国大战常常出现在那里。有一次，一个朋友还曾从邻家的厨房里偷出了一瓶烧菜用的白酒，我们几个有生第一次尝到了燃烧般的辛辣和刺激。 如今的高楼大厦，虽然没有了婆婆妈妈的闲话，成人的耳根得以清净，但孩子们的心里却是寂寞的。我的孩子才3岁大，但他却只懂得盯着电脑看色彩斑斓的游戏软件。我想，等他长大了，童年的记忆一定比我们舒适，但却不一定比我们快乐。邻居对于他的记忆可能只有那扇装着猫眼，冰冷的铁门。 现在，我住在一梯两户的公寓里，邻居都是相熟的，但关了家门后，却也不多来往。也许有了独立的空间，隐私权保住了，但邻居间心底的照应也被关在了各扇门的后面。每个城市其实都一样的。时代前进了，社会进步了，人文明了，但激情永远消逝了。现代的城市，有的只是温情，淡淡的，让人怅然若失。 回忆筒子楼 （李一曼，媒体编辑） 我过去住的筒子楼是个三层楼房。原来是单位的招待所，后来分给了没有房子的干部们，一家一间，三家共用一间当厨房。一层楼的人家共用一个有两排水龙头的洗漱间和一个有三个蹲位的厕所。 每天一大早，洗漱间两排面对面的水龙头边就挤满了人，好像军营或是大学生宿舍一样，大家互相只是点个头来不及说什么话，只顾低头刷牙洗脸，一片哗哗的流水声。隔壁的厕所更是紧张繁忙，因为不分男女，谁先进去谁就为同性人占领了地盘，所以我们女同胞一般起床后先把脸盆往洗漱间一放，就赶紧钻进厕所，为的是其他姐妹一会儿可以接连不断地进来方便。我通常是一边刷牙洗脸一边竖着耳朵听着厕所的动静，里面的女同胞方便完了就大声喊：“谁来？”我赶紧放下毛巾跑过去，我进去后，里面的人才出来，像交接班似的。这个环节如果交接不好，留下空当，女厕所就会变成男厕所，再要改朝换代可就难了。 夏天冲凉可是个麻烦事，筒子楼年久失修，洗漱间的门早就没有了，有人在门上挂了个布帘子，因为是公共场所，使用频率太高，没几天帘子就或壮烈地躺在地上浸在水里，或凄惨地不翼而飞，时间长了就没人再有耐心去挂新帘子了。走廊上人来人往，所有下班的人做饭的人都在这条走廊上来回穿梭，开着大门冲澡？男人们不管三七二十一，打开水龙头哗哗地就冲起来，我们女同胞就都老老实实地呆在家里不出来。等天黑了，我们才蠢蠢欲动，一个人在外面把守，暂时冻结了走廊的人口流动，里面的人连灯也不敢开，没门帘更不会有窗帘，摸着黑三把两把地赶紧冲完，还得换别人进来。 筒子楼的生活是半集体的，集体洗脸上厕所，集体做饭刷碗筷，时间长了，感觉筒子楼里的人像一家人似的。我那时经常做饭的时候菜放到锅里才发现没盐了，旁边的小金顺手就把她家盐罐递过来，因为如此方便，所以我就更加忘记买盐买酱油，反正也缺不了。 住筒子楼冬天挺难过的。一间不大的房间，没有地方再安煤炉，八十年代已有石英电暖器，各家都用它取暖，一晚上要停电好几次，然后大家都一起出来看怎么回事，通常是保险丝烧断了，有人拿着手电，有人站在凳子上换保险丝，其余的人都围着看，灯亮了，大家松了口气回家，感觉上是大家共同烧断又共同修好了保险丝。我儿子那时还很小，一间房子住不下保姆，只好把他送到奶奶或姥姥家，我家没有孩子就不用烧电暖器了。有一年冬天非常冷，屋里的温度是0℃，我正在复习功课准备夜大的考试，冻得实在坐不住了，我就打开录音机随着音乐跳迪斯科取暖，不一会儿就跳出了汗，也把全楼的孩子都吸引了过来，他们推开我家的门，挤着小脑袋看我跳舞，我一招手孩子们就呼拉拉全进来了，我说跟着我跳，小家伙们就全扭了起来，我家好像开起了迪斯科舞厅，我要继续看书的时候，孩子们都不想走了。 我早就住上了单元套房，暖气煤气一应俱全，也不再停电了。关上门是自己一家人的天地，打开门可再没有筒子楼的热闹了，甚至住了好几年还不知道楼道里的邻居姓什么。而且我现在绝不敢忘了买盐和酱油，即使发生断顿，也不好意思为了一勺盐敲开邻居的防盗门，只好关上煤气，下楼到市场上去买。这时不免就怀念起筒子楼来了。 逃出老房子 （乔天呓，39岁，大学教师） 不瞒你说，我是从老房子里“逃”出来的，而且再也不想回去。房子很旧，里面住了许多户人家，谁家有什么事都瞒不住，甚至连隔壁男主人夜里打不打呼噜都听得到。邻居大妈见天问你吃没吃，从公共走道里走一趟，每一家的情况你不想看也直往你眼睛里钻，每天一到烧饭的时候，一走廊的油烟呛得人睁不开眼，至于夫妻吵架、孩子挨揍更是全院尽知。针对公共空间，每家每户巧取豪夺，由此成为各种战役的导火索。 居委主任管劝架 （王淑香，70岁，前居委会主任） 我当居委主任多年，你说那时邻居关系好是好，但是一个礼拜里面，没有三两桩邻里纠纷不过关。抢公用位置啊，你盘踞一只煤炉，我垒一个煤池，闹得不可开交，甚至打得鼻青眼肿。我这个居委主任成了“劝架专家”。 那时候，一家绊嘴，八家来劝。隔壁邻居其实不是隔着墙壁，而是隔着一块三合板。小夫妻间有点小矛盾，非常容易变成邻居吃饭时凑在一起议论的当天新闻。现在想起来了，住在那样的环境里实在是蛮艰难的。 邻里敬如宾 （陈乾，外企部门经理） 今天，邻居之间的交往其实是一种新的社交方式，也体现着都市人的文明与素质。一切美好的交往从微笑开始，微笑点头
房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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关键词是从论文的题名、提要和 正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。关键词是用作计算机系统标引论文内容特征的词语，便于信息系统汇集，以供读者检索。每篇论文一般选取3-8个词汇作为关键词，另起一行，排在“提要”的左下方。 主题词是经过规范化的词，在确定主题词时，要对论文进行主题分析，依照标引和组配规则转换成主题词表中的规范词语。（参见《 汉语主题词表》和《世界汉语主题词表》）。论文正文（1） 引言：引言又称前言、序言和导言，用在论文的开头。引言一般要概括地写出作者意图，说明选题的目的和意义, 并指出论文写作的范围。引言要短小精悍、紧扣主题。〈2）论文正文：正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、论证过程和结论。主体部分包括以下内容：a.提出问题- 论点； b.分析问题-论据和论证；c.解决问题-论证方法与步骤；d. 结论。参考文献一篇论文的参考文献是将论文在研究和写作中可参考或引证的主要文献资料，列于论文的末尾。参考文献应另起一页，标注方式按《GB7714-87文后参考文献著录规则》进行。论文装订论文的有关部分全部抄清完了，经过检查，再没有什么问题，把它装成册，再加上封面。论文的封面要朴素大方，要写出论文的题目、学校、科系、指导教师姓名、作者姓名、完成年月日。论文的题目的作者姓名一定要写在表皮上，不要写里面的补页上。 论文著作权实行自愿登记，论文不论是否登记，作者或其他著作权人依法取得的著作权不受影响。我国实行作品自愿登记制度的在于维护作者或其他著作权人和作品使用者的合法权益，有助于解决因著作权归属造成的著作权纠纷，并为解决著作权纠纷提供初步证据。 (1)文后参考文献不编序号,仅在文末按其重要程度或参考的先后顺序排列。 (2)文后参考文献不注页码。(3)文后参考文献的著录项目及次序与注释基本相同。 1) 著录参考文献可以反映论文作者的科学态度和论文具有真实、广泛的科学依据，也反映出该论文的起点和深度。2) 著录参考文献能方便地把论文作者的成果与前人的成果区别开来。 3)著录参考文献能起索引作用。 4) 著录参考文献有利于节省论文篇幅。 5) 著录参考文献有助于科技情报人员进行情报研究和文摘计量学研究。a．报告[序号]主要责任者．文献题名[文献类型标识]．出版地：出版者，出版年．b．期刊文章[序号]主要责任者．文献题名[J]．刊名，年，卷(期)． 何龄修．读顾城《南明史》[J]．中国史研究，1998(3)．c．论文献[序号]析出文献主要责任者．析出文献题名 [A]．原文献主要责任者(任选)．原文献题名[C]．出版地：出版者，出版年． 瞿秋白．现代文明的问题与社会主义[A]．罗荣渠．从西化到现代化[C]．北京：北京大学出版社，1990．d．报纸文章
什么题目 ？ 多少字 ？另 这个有一定的工作量的，需要有偿服务，交我们便宜给你写了
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文献综述是对某一方面的专题搜集大量情报资料后经综合分析而写成的一种学术论文，它是科学文献的一种。格式与写法文献综述的格式与一般研究性论文的格式有所不同。这是因为研究性的论文注重研究的方法和结果，特别是阳性结果，而文献综述要求向读者介绍与主题有关的详细资料、动态、进展、展望以及对以上方面的评述。因此文献综述的格式相对多样，但总的来说，一般都包含以下四部分：即前言、主题、总结和参考文献。撰写文献综述时可按这四部分拟写提纲，在根据提纲进行撰写工。前言部分，主要是说明写作的目的，介绍有关的概念及定义以及综述的范围，扼要说明有关主题的现状或争论焦点，使读者对全文要叙述的问题有一个初步的轮廓。主题部分，是综述的主体，其写法多样，没有固定的格式。可按年代顺序综述，也可按不同的问题进行综述，还可按不同的观点进行比较综述，不管用那一种格式综述，都要将所搜集到的文献资料归纳、整理及分析比较，阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述，主题部分应特别注意代表性强、具有科学性和创造性的文献引用和评述。总结部分，与研究性论文的小结有些类似，将全文主题进行扼要总结，对所综述的主题有研究的作者，最好能提出自己的见解。参考文献虽然放在文末，但却是文献综述的重要组成部分。因为它不仅表示对被引用文献作者的尊重及引用文献的依据，而且为读者深入探讨有关问题提供了文献查找线索。因此，应认真对待。参考文献的编排应条目清楚，查找方便，内容准确无误。关于参考文献的使用方法，录著项目及格式与研究论文相同，不再重复。
摘要： 伴随城市化进程的加速，相应的城市治理模式应运而生。本文选取城市管理中很小的一部分———社区管理进行探析，而新公共管理理论是当前我国城市治理方面一个重要理论支撑。本文通过对新公共管理理论的主要观点、特征的介绍，以及当前社区管理存在问题的探析，从中揭示了新公共管理理论对于我国社区管理和服务的启示。
关键词： 城市治理；新公共管理理论；社区管理；启示
究竟什么是城市治理呢？不同的学者观点是不一样的。第一类认为治理是一种统治方式，其手段是运用权力对社会资源进行整合。第二类强调治理的过程特征。这种治理是“一种综合的全社会过程”，它强调以“协调”为手段，而不是协调和控制。第三类认为城市治理是社会关系的一种体现，包括国家和公民、执法者和守法者、政府与可控性的关系。第四类则认为治理是一种值得追求的理想，是为了应对政府自身无法解决的一些重要问题时的一种解决问题的办法。新公共管理理论作为城市治理的重要理论基础之一，对城市管理有重要的现实意义和指导意义。治理作为管理国家和社会事务的一种手段，它的实施必然要依赖一定的理论，而新公共管理理论就是这样一种理论。城市治理从宏观层面来讲，新公共管理理论的运用对于提高国家的国际竞争力和政府的运作效率具有着重要的意义。当然，从微观层次上来说新公共管理理论的运用对于我国的社区管理和服务同样具有一定的借鉴意义。
一、新公共管理理论
（一）主要思想
新公共管理建立在对传统行政的批判和吸收基础之上，其主要思想有以下几点：第一，新公共管理强调“顾客”导向，要求政府必须对社会公众作出回应。［1］。在这个过程政府和公众的关系发生了变化，政府是作为企业的管理者存在，积极与公众互动，而不再是高高在上的管理者。第二，新公共管理消除了政府公共服务供给的垄断性，通过引入市场机制，采取企业管理的成功的方法和经验对社会事务进行管理，将一部分职能转移到私人部门，从而实现提高服务质量和效率的目的。第三，新公共管理改革强调管理者的风险意识和应对变化的能力，即倡导企业型的领导者，从而提高管理的绩效。第四，新公共管理认为授权或分权的方式是政府进行有效管理的方式。政府应当像企业界一样，将权力下放到各部门，实现各部门之间的自我管理和相互合作。第五，新公共管理强调绩效目标的管理和控制，并根据绩效目标对完成情况进行测量和评估。第六，新公共发挥管理重视行政机构和公务员的功能，要求其制定有效的社会政策以促进社会进步。
（二）特征
新公共管理与传统的公共管理不同，具有自身比较明显的几个特征：
（1）公共性。这种公共性表现在三个方面，首先，新公共管理的对象是社会公共事务和公共服务。其次，新公共管理过程的公共性，在管理的过程中，，其他公共管理的主体会参与到治理过程中来，因此，政府部门不再是唯一的公共管理者。最后，公共管理总离不开公共权力。公共管理的权共管理的过程具有公共性。力是公民及社会成员赋予的，其运用必须服从公共利益，否则将失去权力的合法性。
（2）公平性。新公共管理强调逐步以公平正义与管理效率并重，而不是像传统行政理论那样过分注重效率。
（3）合法性。合法性即在管理的过程中要积极遵循宪法和法律。
（4）效能性。效能目标的确定应该体现公共管理和公共决策的科学性；合理性。
（5）适应性。任何一个公共管理系统都需要与外部环境相适应，新公共管理理论则强调管理主体的多元性和彼此的相互竞争性，从而及时有效地解决公共问题，促进社会的发展。
（6）回应性。回应性实际上强调的是公共管理主体与客体之间的良好互动；一方面要求公共管理的主体要积极加强对公民或社会的关注，另一方面要求公众参与到公共管理的决策过程中来；同时要求切实尊重和保护公民的权利。
二、社区管理
（一）社区管理
社区是人们生活在一定地域内的生活共同体，人们的生活要有序地进行和开展，必然要求对社区内的事务进行管理，也就是所谓的“社区管理”。在我国，社区管理是在由传统计划经济体制向市场经济转轨时期，伴随着改革的'不断深化，社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。社区管理是指社区职能部门对社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。
（二）社区工作和管理的现状、问题
近年来在党和政府的领导下，我国的社区管理和服务工作取得了重要的成就，在加强社区工作人员队伍建设，改善社区工作人员的经济待遇以及改善社区办公环境，积极开展社区服务活动等方面都取得了可喜的成绩。但是仍然存在以下几个方面的问题：社区体制的问题，社区资源利用问题，社区建设资金没有保证，社区队伍素质不高，社区服务的服务范围和方式有限，服务效果不显著等问题。社区工作的问题具体来说体现在以下几个方面：
第一，行政化现象突出。社区作为基层群众的自治组织，其主要职责是宣传教育，办理居民相关的公共事务，协助有关部门做好相关工作，并及时反应居民的意见和建议。然而，实际工作中社区承担的却是随着形势的发展，目前社区居委会实际履行的职能很多都是与党委和政府相关职能部门一一对应设置的，其中包括劳动保障、民政优抚、城管创建、计划生育、综合治理、社区党建等六大职能。
第二，社区建设工作投资机制的问题。主要表现在以下两个方面：一是社区建设缺乏计划性，社区建设没有列入政府的发展规划，因此缺乏自身发展的专项基金；二是筹资渠道狭窄，资金来源不足，除了来自政府拨款的专项资金外，社区在建设的过程中，经要自行筹集资金。
第三，社区服务工作弱化。当前社区服务工作还不够完善，除一部分大的社区社区工作开展的比较好外，许多社区存在社区服务基础设施落后，社区服务体系不完备等问题。此外，在社区管理方面，我国仍然存在政企不分，政府行政管理和社区自治管理混为一谈的现象。
三、新公共管理对于社区管理的启示
针对当前我国社区管理存在的一系列问题，借鉴新公共管理的相关管理理念，我们认为做好当前的社区管理工作，需要从以下几个方面进行努力：
（1）改革社区现行管理体制。社区作为基层群众自治组织。其一要实现自己的功能：为居民群众提供服务的功能和完成行政管理工作任务的功能。其二，在协助政府工作方面，政府应赋予社区足够的权力和提供相应的资源来处理问题，并且这个协助性工作不能是工作任务的转移。总之，做好社区管理工作，各部门之间要做到职责分明，各司其职，同时又要密切合作，充分发挥社区作为基层自治群体的作用，实现社会主义的民主，同时要增强广大居民的参与。
（2）健全社区考核和激励机制。新公共管理认为社区管理应当确立明确的绩效目标，既包括组织的目标又包括个人的目标。对于目标的实现程度，要进行测量和评估。首先，要加强对社区人员的培训和考核，培训主要是培训社区工作人员的政治素质、政策理论等等。与此同时，要让社区居民参与社区工作人员的考核过程中来，充分发挥民主。其次，可以建立健全激励机制。在改善社区工作人员经济待遇的基础上，对工作成绩突出的社区工作人员应当给予提拔和奖励，以充分调动他们的积极性。
（3）实现社区投资主体的多元化，改进社区的基础设施建设。社区在重大基础设施建设项目上除了政府的拨款以外，应当吸引其企业、社会组织的资金，以缓解资金不足的状况。
（4）提供多样化的社区服务活动。新公共管理强调顾客取向，社区居民作为顾客，通常会有多种多样的需求，那么社区的管理者就应当给予居民的需求以回应，提供多样化的服务。
四、总结
综上所述，新公共管理理论作为在传统行政学基础上发展起来的一种理论，更好地处理了政府和市场的关系，有助于社会的发展进步。基于新公共管理的特点，在实际工作的过程中，我们要注重发挥他们的特性。政府不能调节的问题尽量交给市场，对于市场无法调节的问题，政府也应当充分自身的作用来调节。在回应公众需求方面，政府要坚持顾客导向，公众也应当提升自己管理社会事务的参与度。总之，新公共管理理论克服了政府传统管理的弱点，充分发挥了市场的作用，有利于提高效率，对于我国的社区工作和社区服务意义重大。在平常的工作和管理过程中，我们应当依据实际情况借鉴和运用，充分发挥它的作用。
参考文献：
［1］杨明伟，新公共管理理论评述［J］四川行政学院学报，2005（12）：19－23．
［2唐春丽，新公共管理的主要思想及启示［J］合作经济与科技，2007（09）：119－122．
［3］邓智明，新公共管理在环境保护中的运用［J］法制与管理，2002（11）6－9．
［4］张翼，新公共管理在高校管理中的适用性分析［J］商丘师范学院学报，2013（08）：5－7．
［5］顾朝林．发展中国家城市管制研究及其对我国的启示川．城市规划，2001，（09）：13一20．
加强社区社会管理是全面推进社会管理创新的重要基础性工作，社区从开始就被定义为“小社会”，社会的一切活动都是在一个个实体的社区里进行，一个社区所面临的许多问题，既是某一社区中单独的存在，也是更大社会范围内的问题的具体表现。因此，探索社区存在的一些问题，为解决整个社会普遍存在的一些现象有所帮助。一、“社区”来源1887年滕尼斯用“社区”与“社会”两个综合性分析概念，来说明人类演进过程中农业社会和工业社会的两极特征。他认为“社区是一种持久的真正的共同生活，是一种原始的或者天然状态的人的意志的完善的统一体。”社会则是一种有目的的联合体。在社会里人们“虽然也像在共同体里一样，以和平的方式相互共处地生活和居住在一起，但是基本不结合在一起，而是基本上分离的。”由此，滕尼斯认为社区是由一定地域范围内的同质人口组成的、价值观念一致、关系密切、出入相友、守望相助、疾病相抚的富有人情味的社会共同体，并强调人与人之间所形成的亲密关系和共同的精神意识以及对社区的归属感、认同感。随后20世纪20-30年代，研究都市社区的芝加哥学派代表人物.帕克强调了社区的本质特征是“地域性”的观点。1955年，美国社会学家则认为，大多数社会学家认同的社区概念应包括社会互动、地理区域和共同关系三个特征。目前我国对社区的研究较有影响力的范式是“国家与社会的关系”。此类研究将社区视为社会的代表或者国家与社会的中介，通过社区去验证关于国家与社会关系的某些重要论点。另外一个研究方向是研究社区治理的具体范畴，他们认为社区是中国公民社会崛起、推动社区自治和城市共同治理的重要方式，政府向社区让权、还权、授权，成为社区自治的推动力，而草根社区通过公民行动和政治参与，并对管理体制形成强大的冲击力。目前，按经济结构、人口密度、人口聚集规模标准分类，主要有农村社区、城市社区和集镇社区（或城镇社区）三种，本文探讨的是城市社区治理中存在的不足。二、我国城市社区治理存在的问题随着经济发展，我国的国家和社会关系经历了巨大的转变，国家对社会的控制正逐步走向服务，各类非政府社会组织取得了一定能动性，社会管理的创新活动正如火如荼。尽管公民社会形成的外部环境和内部结构已逐步改善，但因为公民意识尚不普遍、法制体系尚不健全、民间组织的自主性不强等原因，虽出现了不少社区自治的示范社区案例，但大多数采取的仍然是政府为主导的社区治理模式，政府外的社会力量如社区法定组织与民间组织等都还很弱小，存在以下不足：1.治理主体定位不清我国社区自治程度普遍较低，政府往往通过行政命令和强制手段直接控制社区的治理工作。在城市社区治理中，社区的独立性与法律赋予的自治性都受到了限制，社区成为基础政府组织及其派出机构的“附属物”。市、区各管理部门存在工作职能相互混淆的情况，结果往往各自为政，工作布置繁杂和重复交叉，使社区居委会这一群众性自治组织承担了大量原本属于政府部门的工作任务，成为政府部门的承受层、操作层和落实层，加之工作中权、责、利的不明晰和当前考评机制的综合因素，社区工作开展起来力不从心，疲于应付。这种社区行政化实际上形成了领导与指导兼有的双重关系，而其原本的自治管理功能却日益萎缩，不利于提升居民对社区的认同感、归属感，也不利于提高社区居委会的威信，同时还严重影响了社区的承载能力。在治理角色错位的的同时，政府过多地干预了非政府社会组织的自主权利，使得一些地方的居委会承担了一些应由非政府社会组织承担的事务性职能，如社区文化活动、公益慈善活动、志愿者活动等。由于政府角色上的缺位和越位，出现了“该管的未管，不该管的强管，管了的又管不好”的现象，影响了社区建设的健康发展。2.社区管理资源匮乏我国城市社区普遍面临资源匮乏、配套支持难以满足社区治理需要的困境。一方面是人力资源匮乏。由于编制等历史原因，当前从事社区治理与服务工作的多是下岗职工、家庭妇女、离退休职工等，专业人员和管理人员比例偏低，大多数从业者没有经过社会工作的专业培训，缺乏社会管理知识，面对社区各项功能社会化服务显得心有余而力不足。另外社区工作人员工作强度很大，但工资薪酬却普遍偏低，吸引不了高素质人才，社区工作者队伍青黄不接。另一方面是政策资源缺乏。社区治理缺乏相应的政策支持，很多条例过于笼统，执行起来难度较大，而政策间也缺乏有效衔接，这为注重细节管理的社区治理带来了很多困难。具体表现在：一是街道办事处指导下的社区居委会，对自身行政服务和管理的范围没有制定明确的制度规范，容易造成管理缺位或越位的现象；二是社区内的市、区属机关和企事业单位，分别按各自指令行事，与社区之间的关系缺乏有效的政策和法律依据，往往造成社区事务相互推诿扯皮；三是社区管理运行尚未形成行之有效的监督机制，难以制约一些权力集中部门的工作。3.社区参与性不强社区治理的目标就是通过多元的社区组织实现对社区治理的参与，治理的主体既包括党团组织和政府组织，也有非营利组织和市场组织，还有居民个人。现阶段社区内居民参与和社会组织参与积极性都不高，社区活动的行政化痕迹明显。虽然很多社区管理机构对居民的意愿和要求给予了一定的重视，居民的合理化建议得到了一定程度的采纳，但靠行政推动力来整合社会力量的方式很难吸引居民自觉参与。而在政府的强势领导下，社区社会组织活动的开展很多时候处于被动地位，因为这些组织无法像政府那样采取合法的强力手段实现公共管理和保护公民的公共安全与人权，而政府与营利组织又不能像非营利组织那样对社区弱势群体提供免费而又受到受助者欢迎的服务。此外，社区中存在各种各样的社会主体，这些主体在社区活动中构成错综复杂的关系，但目前各组织尚未明确各自所应该承担的职责和义务，比如社区非正式组织与政府机构之间、业主与物业公司之间的共建与共享尚未成形。 三、城市社区治理的对策分析1.创新政府管理方式虽然我国的社区治理模式大多数还是政府主导，但是参照武汉、上海等社区管理的创新经验，我们发现城市社区管理体制由单一行政管理模式转变为政府与社区互动的治理模式道路可行，这是构筑政府依法行政与社区依法自治相结合的管理体制模式，也是架构“小政府、大社会”的创新社会管理途径。一要明确居委会与各职能部门所担负的职责。各职能部门必须独立承担的行政管理责任，对于自己职能内的事务不推给社区，如果需要社区协助应该提供工作人员和相关经费，其他如社区保障、群众文化等社会性服务工作应从行政职能中分离出来，按“权随责走、费随事转”的原则移交社区，并界定社区自治管理的职责，包括社区社会机构的管理、邻里关照等社区公益事业建设等。二要创新社区评议的考核监督机制。对社区的考核由上级部门的单向考核，转变为上级部门、驻区单位、社区居民共同参与的多向考核；政府职能部门在社区建立公示制、承诺制，接受社区成员的监督和评议；考核管理社区、服务居民的内容应当以社区居民的满意度为主，并取消考核与社区职能无关的内容，切实为社区工作减负。2.加大人才队伍建设2011年，国务院办公厅印发了《社区服务体系建设规划(2011-2015年)》，《规划》指出，要积极推进社区服务人才队伍专业化、职业化，落实“一社区一名大学生”政策，实施50万大学生服务社区计划。对各种不同类型的人才，要采取公开推荐、民主推荐、群众推荐、组织推荐、个人自荐等方式，引入竞争机制，推行竞争上岗，创造公开、平等、竞争、择优的用人环境。针对社区管理特点，要开展形式多样的培训活动，建立培训登记管理制度，鼓励社区工作者参加各种职业资格考试和学历教育，对社区服务人员进行系统培训，切实提高社区干部的计算机操作、口头表达、文字组织、矛盾协调等技能。另外，要认真落实政务公开、财务管理、民主评议干部等规章制度，保障社区人才队伍的稳定，从而使社区管理服务水平向规范化、专业化、制度化发展迈进。3.提升社区居民参与社区居民参与度的高低，决定着社区建设与城市基层民主化实现程度的高低，是创建和谐社区的基础，也是实现社区建设自治发展的关键。首先，要引导居民群众在社区民主管理中发挥作用。通过建立社区网站、张贴宣传通知等各种方式实行居委会工作公开；开展试行社区事务听证制度，增加社区管理的透明度，提高居民责任感，对影响居民生活的大小事情通过召开听证会、楼道会等形式解决。其次，开展各类丰富多彩的社会活动和互助活动，融洽邻里关系，消除矛盾纠纷，满足社区居民多方面的精神需求，并通过树立社区活动积极典型，引导居民自觉参与社区的管理，形成和谐邻里、平等互助的良好社区风气。4.培育各类社区组织社区服务组织是社区管理和社区服务的重要力量，对该类组织的设立和发展要给予必要支持，特别是对公益慈善类、社会福利类、社会服务类社会组织等应简化登记手续，降低准入门槛，减免税收费用，对办公场所方面也应积极配合。此外，对一些提供服务的社会组织可以借鉴香港地区的做法，试水市场化的购买制度，引导符合条件的组织或个人创办公益性组织，扩大试点服务范围和内容，实现社区居民综合性服务的提供。当前中国社会结构正处在公民社会逐步形成发展阶段中，处于这个阶段的公民社会虽已形成，但还不够成熟。作为典型的政府主导型的公民社会，中国处在市场、社区与民间组织还不成熟的转型时期，只有采取多种管理方式，积极加强人才培养，促进社会组织发展，培育社区公民意识，不断提高社区自治能力和自主意识，才能引导社区治理逐步走向成熟。