你可以下载这些论文吗？序号 篇名 作者 刊名 年/期 1 论建设廉租房的新思路 刘海迅 中国建设信息 2009/04 2 安徽省建设厅督查组检查黄山市污水处理和廉租房建设 中国建设信息 2009/03 3 为了“住有所居”——我省廉租房建设纪实 周丽萍 新长征 2009/02 4 国际经验与我国廉租房建设 熊国平 国际城市规划 2009/01 5 履行政府职责 为百姓谋福祉——江西省经济适用住房和廉租房建设综述 当代江西 2008/03 6 从新加坡住房模式看我国廉租房建设 邓彤旭 中国商界(下半月) 2008/11 7 上海市廉租房建设问题思考 孙守清 上海房地 2008/12 8 党派议政老城区改造 政府纳言廉租房建设 本刊记者 北京观察 2008/12 9 北京市建设委员会 北京市财政局 北京住房公积金管理中心关于调整北京市廉租住房租房补贴标准有关问题的通知 北京市人民政府公报 2008/06 10 论我国城镇的廉租房建设 诸国安 中国商界(下半月) 2008/05 11 浅论廉租房制度建设的必要性和具体措施 黄忠 黄冈职业技术学院学报 2008/03 12 中央支持中西部廉租房建设 稀土信息 2008/07 13 每年300亿 廉租房建设资金“瓶颈”待破 春华 城市住宅 2008/08 14 我国廉租房建设中的政府职能定位 魏彤珊 决策与信息(财经观察) 2008/05 15 我国廉租房制度建设研究 汤大猛 当代经济(下半月) 2008/06 16 我国廉租房建设中存在的问题及对策分析 温利 科技信息(科学教研) 2008/17 17 廉租房建设的融资困境及对策 赵斌 消费导刊 2008/12 18 借鉴香港“公屋”经验 建设无“厅”的小套型经济适用房和廉租房 刘海讯 中国房地信息 2008/05 19 关于我国廉租房制度建设的几点思考 张清荣 特区经济 2008/05 20 我国廉租房建设的现状与思考 乐娟 商情(科学教育家) 2008/05
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论文题目： 批量到达的云中心性能分析模型
一、选题背景
云计算是一种基于网络的计算模型。用户通过网络向提供商申请计算资源，例如申请操作系统、运行环境或者软件包等资源。其实用户被分配资源的时候，并不清楚真正的运行环境和分配的具体细节。也就是说云就是用户和计算环境之间的一层抽象。在1969年，曾说过，计算机网络还处在初步阶段，但是随着它的壮大和成长，我们就会看到与电力系统和电话系统一样的“计算服务”，将会在个人家庭和办公室全面的使用。这种基于“计算服务”的观点预测了整个计算工业在21世纪的大转型。云这种计算服务模型已经和其他基础设施服务一样按需服务。云计算己经成为继电、水、煤气和电话之后的第五个公共基础设施⑴。目前，客户已经不需要在构建和维护大型而复杂的IT基础设施方面投入太多精力和财力。取而代之的是他们只需要支付他们使用的计算服务的费用。云计算的服务模式可以分为三层：设备即服务(laaS)，设备就是指硬盘、内存、服务器和网络设备等，这些都可以通过网络访问;平台即服务(PaaS)，其中包括一些计算平台，比如说带有操作系统的硬件，虚拟服务器等;软件即服务(SaaS)，包括软件应用以及其他相应的服务应用。云计算的定义并不唯一，其中能够较为准确描述其特征的是于2010年提出的，“云计算是一种新型的运算领域，物理设备，硬件平台和应用软件等共享资源通过网络服务方式为用户提供按其需求的服务。”[2]这个定义阐述了云计算的几个重要特点。
(1)大规模基础设施。以超大规模的硬件设备为底层的云计算平台具有超强的计算能力。各大全球知名的企业，如roM、亚马逊、微软等，均拥有数十万台服务器的云服务平台，而谷歌的云计算平台中服务器的数量更是超过百万台。即便是普通的私有云，一般也会购置数百甚至上千台的服务器。
(2)基于虚拟化技术。用户从云计算平台中获取的资源均经过虚拟化的。从运行端而言，用户将应用程序在云中托管运行即可，而无需了解程序运行的具体位置。从终端来讲，用户可以在任何位置通过终端设备获取所需服务。简而言之，用户始终面对的是一个云平台的使用接口，而不是有形的、固定的实体。
(3)高可靠性。云计算采用数据多副本容错技术、计算节点同构互换策略等来确保云中心的可靠性。云计算这一级别的可靠性是本地计算所无法比拟的。
(4)通用性。云计算并不会专门针对任何一个具体的应用而提供服务。事实上，一个用户可以在云计算平台中根据自己的需要去创建多个不同的应用，而一个云计算平台也可以运行多个不同用户的不同应用。
(5)易扩展性。云计算平台的规模可以根据实际需要进行收缩和扩展，从而满足平台请求大小和使用用户数目的变化。
(6)按需服务。用户所应支付的使用费用是根据其使用计算资源的多少进行计算。多使用多付费，少使用少付费，不使用不付费。这样完全可以减少闲暇时用户资源的闲置。
(7)成本低。通过采用容错技术，可以使用大规模廉价的服务器集群作为硬件基础设施建设云计算平台，这对于云计算服务提供商而言，大大降低了成本投入。对于用户而言，以少量租金换取了原本需要高昂价格投入才能获得的计算资源，并且无需考虑软硬件维护的开销，亦是十分划算。
二、研究目的和意义
现有的云中心物理机模型通常都是面向单任务的，而面向批量任务的服务模型，其性能评估和指标的变化目前正属于初步的研宄阶段，并没有成熟的模型。因此，本文采用ikT/G/m/w+t排队系统对面向批量任务的.云中心进行描述，使用嵌入式马尔可夫链法对+排队系统进行建模，从而实现了对云中心进行准确的建模和分析。
三、本文研究涉及的主要理论
排队现象是日常生活中常见的社会现象。等待公交车时需要排队、去医院看病需要排队、在食堂打饭同样需要排队等等。排队现象的出现需要两个方面同时具备，排队的个体需要得到服务并且存在服务的提供者。而所谓的排队论就是仿照这样的排队现象，先抽象成物理模型，然后进一步建立数学模型的理论体系。显然，排队论研究的是一个系统对用户提供某种服务时，系统所呈现的各种状态。在排队论中，通常将要求得到服务的人或物称为顾客，而给予服务的人员或者机构称为服务台。顾客与服务台就构成了一个排队系统。尽管排队系统种类繁多，但从决定排队系统进程的主要因素来看，它主要是由三个部分组成：顾客到达，排队过程和服务过程。
(1)顾客到达：顾客到达过程描述了顾客到达时候的规律。顾客到达的方式通常是一个一个到达的，此外还有批量到达的，也叫做集体到达。顾客既可能逐个到达也可能分批到达，同时顾客到达之间的时间间隔长度也并不唯一。但是到达总会有一定的规律的。这个到达规律指的是到达过程或到达时间的分布。顾客到达过程研究的主要内容便包括相邻顾客到达的时间间隔服从怎样的概率分布、该概率分布的参数取值如何、各到达时间间隔之间是否相互独立等。
(2)排队过程：在排队过程中，需要讨论的主要问题有两个，一个是排队的队列长度，另一个是排队的规则。排队的队列长度分为有限和无限的两种。队列长度的大小不同，讨论问题的难易和结论就不同。很多情况下，队列长度容量设为无限大来处理问题。排队规则中又包括有队列形态和等待制度两个部分。队列形态包括单队列，并联式多队列，串联式多队列以及杂乱队列这四种形态。并联式多队列就是允许在多个窗口的每一个窗口前形成一个队列。到达顾客可根据队列的长短在开始排队时选择一个队列进行排队。串联式队列顾名思义就是指多队列串行形成多个队列，顾客在一个队列接受服务后，再去下一个队列排队接受服务。杂乱队列就是指串联并联队列会杂乱无章的分布。
排队模型仿真的主要目的是寻找服务设置和服务的对象之间的最佳的配置，使得系统具有最合理的配置和最佳的服务效率。马尔可夫过程是研究排队系统的主要方法。马尔可夫过程是一种特殊的随机过程，它具有无后效性的特点，其状态空间是有限的或可数无限的。这种系统中从一个状态跳转到另一个状态的过程仅取决于当前出发时的状态，与之前的历史状态无关。马尔可夫链作为研究排队系统的重要工具有广泛的应用。但并不是所有的排队系统都可以抽象成严格意义上的马尔可夫过程，因此随着排队过程的发展，马尔可夫链也有了许多的扩展模型和再生方法使得马尔可夫链有更加广泛的应用，例如嵌入马尔可夫链、补充变量法、拟生灭过程等。本节首先介绍一下最严格意义上的马尔可夫链，按照时间来划分可以分为两类，离散时间的马尔可夫链和连续时间过程。
四、本文研究的主要内容
本文从政府的立场考虑，围绕如何成功地将REITs应用于公租房建设融资，结合国内相关形势与政策和现有的国内外经验启示，以REITs在公租房建设融资中应用的运作为主要研究对象。除绪论和结论部分，本文的主要内容集中在2至5章，共4部分内容：第一部分，研究国内外REITs的应用经验及其与保障性住房结合的成功经验，国外主要考察美国和亚洲的典型国家与地区，包括日本、新加坡和香港，国内由于经验很少，主要考察中信一凯德科技园投资基金和汇贤产业信托这两个典型的案例。第二部分，深入研究我国发展公租房REITs的必要性和可行性，其中必要性分析指出REITs是拓展公租房建设融资渠道和提高公租房建设管理效率的重要途径，可行性从经济金融环境和法规政策这两大方面进行了详细分析。第三部分，针对目前国内公租房管理现状，详细阐述了目前REITs在公租房建设融资中运作，包括REITs的基本模式和运作流程，并进一步深入研究了REITs内部参与各方的权责关系和利益分配，从而提出了代理人的选择机制和激励机制。值得指出的是，此时政府除了担任REITs补贴的支付者,更主要的,政府还是REITs投资人的代表身份，在REITs运作的不同阶段，政府以不同的身份参与REITs的内部博弈。第四部分，从政府作为监管者的角度，针对REITs在我国公租房建设融资中的应用提出了一系列政策建议，包括政府应当健全REITs和公租房相关的法律法规，并建立一套针对REITs的全方位的监管制度。
五、写作提纲
致谢5-6
中文摘要6-7
ABSTRACT7
第1章绪论10-17
研究背景与意义10-11
研究背景10-11
研究意义11
研究现状11-15
国外研究现状11-12
国内研究现状12-15
论文内容与结构15-17
论文主要内容15
论文结构15-17
第2章国内外REITs的应用经验及启示17-35
美国REITs的应用经验17-26
美国的REITs及其在廉租房建设中的应用17-21
美国REITs的运作模式21-26
洲典型国家和地区REITs的应用经验26-29
日本REITs的运作模式26-27
新加坡REITs的运作模式27-28
香港REITs的运作模式28-29
我国REITs的应用经验29-32
中信—凯德科技园区投资基金29-30
汇贤产业信托30-32
国内外REITs的经验比较及启示32-35
国内外REITs的经验比较32-33
在我国公租房建设融资中应用的经验启示33-35
第3章REITs在我国公租房建设融资中应用的必要性与可行性分析35-43
在公租房建设融资中应用的必要性分析35-37
是拓展公租房建设融资渠道的重要途径35-36
在提高公租房建设管理效率的重要途径36-37
在公租房建设融资中应用的可行性分析37-43
经济金融环境宽松,民间资本充裕37-41
法律法规导向,政策利好不断41-43
第4章REITs在我国公租房建设融资中的运作43-64
在我国公租房建设融资中的基本模式43-47
设计原则43-44
基本形式选择44-45
组织结构搭建45-47
在我国公租房建设建设融资中的运作流程47-50
设立发行阶段47-48
运营管理阶段48-49
终止清盘阶段49-50
在我国公租房建设融资中的运作机制50-64
运作中的代理问题50-52
代理人选择机制52-56
代理人激励机制56-64
第5章REITs在我国公租房建设融资中应用的政策建议64-68
健全法律法规体系64-66
建全REITs的法律法规体系64-65
完善公租房的相关法律法规65-66
建立REITs的监管制度66-68
明确政府监管主体及职责66
建立REITs信息披露制度66-67
引导社会公众进行监督67-68
第6章结论与展望68-70
论文主要工作及结论68
有待进一步研究的问题68-70
参考文献70-73
住房问题近些年来成为了社会关注的热点问题，各地政府积极探索新型住房保障模式，公共租赁住房正是在这种背景下出现的完善中国城镇住房保障制度的一种创新实践。公共租赁住房区别于经济适用房和廉租房，满足了中低收入家庭的住房困难，特别是照顾到了流动性人口，包括新就业职工、刚毕业的大学生及外来务工人员。由于出台该政策较晚，到目前为止政府对它的管理还处于探索阶段。论文以公共租赁住房的管理为切入点，分析了近几年来中央政府出台的政策法规及具有一定代表性的北京、上海、广州三个城市对公共租赁住房管理的实践，比较了它们之间的相同点及不同点。在此基础上总结出公共租赁住房管理中存在的问题，包括管理主体、资金、制度、对准入和退出的管理、覆盖范围等等。另外对部分发达国家和我国香港的公共租赁住房管理进行了研究，归纳总结出发达国家在资金筹集渠道、补贴制度、土地利用等管理优势。最后在分析我国公共租赁住房管理的现状和国情，比较国内外的不同，吸取国外经验的基础上，提出了完善公共租赁住房管理的对策，如完善法律体系，资金的市场化运作，完善家庭资产信息、补贴制度、配套制度，加强监管力度等等。虽然公共租赁住房的管理主体是政府，但仍需要一定的市场机制，吸引社会资本的投入。实现持有主体创新和管理方式多元，确保公共租赁住房建设和管理的可持续性发展，使更多的住房困难群众成为最大的受益者。
毕业院校 香港理工大学 学位 项目管理硕士 主要经历 西南政法大学法律系攻读法学学士； 香港理工大学房地产系攻读项目管理硕士； 至今 重庆大学建设管理与房地产学院任副教授、硕士生导师。重庆市综合评标专家库专家。 研究方向 建筑工程项目管理、建设项目技术经济分析与评价、地方建设行政管理、土地资源管理、 现代建筑企业经营管理、房地产经营管理等 发表论文 发表论文(按时间排序)：1、 China's construction regulatory systems， BUIDING RESEARCH AND INFORMATION，， SCI检索； 2、 Corporate strategic management firms，PROCEEDINGS OF'98 INTERNATIONAL CONFERENCE&ENGINEERIN， ISTP检索； 3、 基于PDCA模式的学习型企业创建研究 科技管理研究 CSSCI检索； 4、 成本策划提升房地产企业核心竞争力西北师大学报（社科版） CSSCI检索；5、 影响绿色建筑推广的因素：来自建筑业的实证研究，建筑经济，；中文核心； 6、 物业管理优质服务浅析，西北师大学报，2006．12； 7、 论不可抗力条款在索赔中的作用，重庆建筑大学学报，；CSSCI扩展检索 8、 关于建设工程招投标工作的若干思考，重庆建筑大学学报；CSSCI扩展检索； 9、 后履行抗辩权在建设工程施工合同中的运用，西北师大学报（社科版），；CSSCI检索 10、论建设立法的完善与发展，重庆建筑大学学报，；CSSCI扩展检索11、设计阶段成本控制提升房地产企业核心竞争力， 甘肃社会科学 ；CSSCI检 12、浅析工程项目招投标法律法规以及投标风险，科技咨询，2006．10；13、PPP模式下大型体育场馆建设风险承担与分配研究 建筑经济 中文核心；14、太阳能光电建筑推广"瓶颈与对策探究 建筑经济中文核心；15、快速城市化下的重庆公租房制度研究 软科学 CSSCI检索；16、重庆地票交易制度与运行问题研究 建筑经济 中文核心；17、对建筑"盗版"问题的若干思考 建筑经济 中文核心；18、A method for hesitant fuzzy multiple attribute decision making and its application to risk investment EI核心；19、Method for selecting the suitable bridge construction projects with interval-valued intuitionistic fuzzy information EI核心；20、Research on Public Housing Operation Management Mode 会议21、公租房运行中的激励约束机制研究 重庆大学学报（社科版） 2011 CSSCI检索；22、现代企业经济法律制度，科技文献出版社，；23、实用经济法概论，重庆大学出版社，等。 科研项目 完成的主要项目：1．建筑工程法律在实践中的应用研究； 2．重庆市科委软科学计划研究项目 重庆市绿色建筑成本分析 (CSTC,2007EB9009) ； 3．重庆开县新城发展策划研究； 4．涪陵大剧院可行性研究 ；5．重庆市涪陵区义和镇总体发展规划与产业布局研究 ； 6．重庆市建设科技计划项目 建设工程质量危机管理研究 2009第95号 ； 7．丰都汉墓博物馆项目可行性研究 ； 正在承担的主要项目： 1．重庆保税港区水港综合配套区修建性详细规划； 2．绿色建筑技术开发方案及应用策略研究；3.国家社会科学基金项目（13XJL008） 我国城镇准经营性基础设施项目公私合作机制研究。
摘要： 伴随城市化进程的加速，相应的城市治理模式应运而生。本文选取城市管理中很小的一部分———社区管理进行探析，而新公共管理理论是当前我国城市治理方面一个重要理论支撑。本文通过对新公共管理理论的主要观点、特征的介绍，以及当前社区管理存在问题的探析，从中揭示了新公共管理理论对于我国社区管理和服务的启示。
关键词： 城市治理；新公共管理理论；社区管理；启示
究竟什么是城市治理呢？不同的学者观点是不一样的。第一类认为治理是一种统治方式，其手段是运用权力对社会资源进行整合。第二类强调治理的过程特征。这种治理是“一种综合的全社会过程”，它强调以“协调”为手段，而不是协调和控制。第三类认为城市治理是社会关系的一种体现，包括国家和公民、执法者和守法者、政府与可控性的关系。第四类则认为治理是一种值得追求的理想，是为了应对政府自身无法解决的一些重要问题时的一种解决问题的办法。新公共管理理论作为城市治理的重要理论基础之一，对城市管理有重要的现实意义和指导意义。治理作为管理国家和社会事务的一种手段，它的实施必然要依赖一定的理论，而新公共管理理论就是这样一种理论。城市治理从宏观层面来讲，新公共管理理论的运用对于提高国家的国际竞争力和政府的运作效率具有着重要的意义。当然，从微观层次上来说新公共管理理论的运用对于我国的社区管理和服务同样具有一定的借鉴意义。
一、新公共管理理论
（一）主要思想
新公共管理建立在对传统行政的批判和吸收基础之上，其主要思想有以下几点：第一，新公共管理强调“顾客”导向，要求政府必须对社会公众作出回应。［1］。在这个过程政府和公众的关系发生了变化，政府是作为企业的管理者存在，积极与公众互动，而不再是高高在上的管理者。第二，新公共管理消除了政府公共服务供给的垄断性，通过引入市场机制，采取企业管理的成功的方法和经验对社会事务进行管理，将一部分职能转移到私人部门，从而实现提高服务质量和效率的目的。第三，新公共管理改革强调管理者的风险意识和应对变化的能力，即倡导企业型的领导者，从而提高管理的绩效。第四，新公共管理认为授权或分权的方式是政府进行有效管理的方式。政府应当像企业界一样，将权力下放到各部门，实现各部门之间的自我管理和相互合作。第五，新公共管理强调绩效目标的管理和控制，并根据绩效目标对完成情况进行测量和评估。第六，新公共发挥管理重视行政机构和公务员的功能，要求其制定有效的社会政策以促进社会进步。
（二）特征
新公共管理与传统的公共管理不同，具有自身比较明显的几个特征：
（1）公共性。这种公共性表现在三个方面，首先，新公共管理的对象是社会公共事务和公共服务。其次，新公共管理过程的公共性，在管理的过程中，，其他公共管理的主体会参与到治理过程中来，因此，政府部门不再是唯一的公共管理者。最后，公共管理总离不开公共权力。公共管理的权共管理的过程具有公共性。力是公民及社会成员赋予的，其运用必须服从公共利益，否则将失去权力的合法性。
（2）公平性。新公共管理强调逐步以公平正义与管理效率并重，而不是像传统行政理论那样过分注重效率。
（3）合法性。合法性即在管理的过程中要积极遵循宪法和法律。
（4）效能性。效能目标的确定应该体现公共管理和公共决策的科学性；合理性。
（5）适应性。任何一个公共管理系统都需要与外部环境相适应，新公共管理理论则强调管理主体的多元性和彼此的相互竞争性，从而及时有效地解决公共问题，促进社会的发展。
（6）回应性。回应性实际上强调的是公共管理主体与客体之间的良好互动；一方面要求公共管理的主体要积极加强对公民或社会的关注，另一方面要求公众参与到公共管理的决策过程中来；同时要求切实尊重和保护公民的权利。
二、社区管理
（一）社区管理
社区是人们生活在一定地域内的生活共同体，人们的生活要有序地进行和开展，必然要求对社区内的事务进行管理，也就是所谓的“社区管理”。在我国，社区管理是在由传统计划经济体制向市场经济转轨时期，伴随着改革的'不断深化，社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。社区管理是指社区职能部门对社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。
（二）社区工作和管理的现状、问题
近年来在党和政府的领导下，我国的社区管理和服务工作取得了重要的成就，在加强社区工作人员队伍建设，改善社区工作人员的经济待遇以及改善社区办公环境，积极开展社区服务活动等方面都取得了可喜的成绩。但是仍然存在以下几个方面的问题：社区体制的问题，社区资源利用问题，社区建设资金没有保证，社区队伍素质不高，社区服务的服务范围和方式有限，服务效果不显著等问题。社区工作的问题具体来说体现在以下几个方面：
第一，行政化现象突出。社区作为基层群众的自治组织，其主要职责是宣传教育，办理居民相关的公共事务，协助有关部门做好相关工作，并及时反应居民的意见和建议。然而，实际工作中社区承担的却是随着形势的发展，目前社区居委会实际履行的职能很多都是与党委和政府相关职能部门一一对应设置的，其中包括劳动保障、民政优抚、城管创建、计划生育、综合治理、社区党建等六大职能。
第二，社区建设工作投资机制的问题。主要表现在以下两个方面：一是社区建设缺乏计划性，社区建设没有列入政府的发展规划，因此缺乏自身发展的专项基金；二是筹资渠道狭窄，资金来源不足，除了来自政府拨款的专项资金外，社区在建设的过程中，经要自行筹集资金。
第三，社区服务工作弱化。当前社区服务工作还不够完善，除一部分大的社区社区工作开展的比较好外，许多社区存在社区服务基础设施落后，社区服务体系不完备等问题。此外，在社区管理方面，我国仍然存在政企不分，政府行政管理和社区自治管理混为一谈的现象。
三、新公共管理对于社区管理的启示
针对当前我国社区管理存在的一系列问题，借鉴新公共管理的相关管理理念，我们认为做好当前的社区管理工作，需要从以下几个方面进行努力：
（1）改革社区现行管理体制。社区作为基层群众自治组织。其一要实现自己的功能：为居民群众提供服务的功能和完成行政管理工作任务的功能。其二，在协助政府工作方面，政府应赋予社区足够的权力和提供相应的资源来处理问题，并且这个协助性工作不能是工作任务的转移。总之，做好社区管理工作，各部门之间要做到职责分明，各司其职，同时又要密切合作，充分发挥社区作为基层自治群体的作用，实现社会主义的民主，同时要增强广大居民的参与。
（2）健全社区考核和激励机制。新公共管理认为社区管理应当确立明确的绩效目标，既包括组织的目标又包括个人的目标。对于目标的实现程度，要进行测量和评估。首先，要加强对社区人员的培训和考核，培训主要是培训社区工作人员的政治素质、政策理论等等。与此同时，要让社区居民参与社区工作人员的考核过程中来，充分发挥民主。其次，可以建立健全激励机制。在改善社区工作人员经济待遇的基础上，对工作成绩突出的社区工作人员应当给予提拔和奖励，以充分调动他们的积极性。
（3）实现社区投资主体的多元化，改进社区的基础设施建设。社区在重大基础设施建设项目上除了政府的拨款以外，应当吸引其企业、社会组织的资金，以缓解资金不足的状况。
（4）提供多样化的社区服务活动。新公共管理强调顾客取向，社区居民作为顾客，通常会有多种多样的需求，那么社区的管理者就应当给予居民的需求以回应，提供多样化的服务。
四、总结
综上所述，新公共管理理论作为在传统行政学基础上发展起来的一种理论，更好地处理了政府和市场的关系，有助于社会的发展进步。基于新公共管理的特点，在实际工作的过程中，我们要注重发挥他们的特性。政府不能调节的问题尽量交给市场，对于市场无法调节的问题，政府也应当充分自身的作用来调节。在回应公众需求方面，政府要坚持顾客导向，公众也应当提升自己管理社会事务的参与度。总之，新公共管理理论克服了政府传统管理的弱点，充分发挥了市场的作用，有利于提高效率，对于我国的社区工作和社区服务意义重大。在平常的工作和管理过程中，我们应当依据实际情况借鉴和运用，充分发挥它的作用。
参考文献：
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［4］张翼，新公共管理在高校管理中的适用性分析［J］商丘师范学院学报，2013（08）：5－7．
［5］顾朝林．发展中国家城市管制研究及其对我国的启示川．城市规划，2001，（09）：13一20．
加强社区社会管理是全面推进社会管理创新的重要基础性工作，社区从开始就被定义为“小社会”，社会的一切活动都是在一个个实体的社区里进行，一个社区所面临的许多问题，既是某一社区中单独的存在，也是更大社会范围内的问题的具体表现。因此，探索社区存在的一些问题，为解决整个社会普遍存在的一些现象有所帮助。一、“社区”来源1887年滕尼斯用“社区”与“社会”两个综合性分析概念，来说明人类演进过程中农业社会和工业社会的两极特征。他认为“社区是一种持久的真正的共同生活，是一种原始的或者天然状态的人的意志的完善的统一体。”社会则是一种有目的的联合体。在社会里人们“虽然也像在共同体里一样，以和平的方式相互共处地生活和居住在一起，但是基本不结合在一起，而是基本上分离的。”由此，滕尼斯认为社区是由一定地域范围内的同质人口组成的、价值观念一致、关系密切、出入相友、守望相助、疾病相抚的富有人情味的社会共同体，并强调人与人之间所形成的亲密关系和共同的精神意识以及对社区的归属感、认同感。随后20世纪20-30年代，研究都市社区的芝加哥学派代表人物.帕克强调了社区的本质特征是“地域性”的观点。1955年，美国社会学家则认为，大多数社会学家认同的社区概念应包括社会互动、地理区域和共同关系三个特征。目前我国对社区的研究较有影响力的范式是“国家与社会的关系”。此类研究将社区视为社会的代表或者国家与社会的中介，通过社区去验证关于国家与社会关系的某些重要论点。另外一个研究方向是研究社区治理的具体范畴，他们认为社区是中国公民社会崛起、推动社区自治和城市共同治理的重要方式，政府向社区让权、还权、授权，成为社区自治的推动力，而草根社区通过公民行动和政治参与，并对管理体制形成强大的冲击力。目前，按经济结构、人口密度、人口聚集规模标准分类，主要有农村社区、城市社区和集镇社区（或城镇社区）三种，本文探讨的是城市社区治理中存在的不足。二、我国城市社区治理存在的问题随着经济发展，我国的国家和社会关系经历了巨大的转变，国家对社会的控制正逐步走向服务，各类非政府社会组织取得了一定能动性，社会管理的创新活动正如火如荼。尽管公民社会形成的外部环境和内部结构已逐步改善，但因为公民意识尚不普遍、法制体系尚不健全、民间组织的自主性不强等原因，虽出现了不少社区自治的示范社区案例，但大多数采取的仍然是政府为主导的社区治理模式，政府外的社会力量如社区法定组织与民间组织等都还很弱小，存在以下不足：1.治理主体定位不清我国社区自治程度普遍较低，政府往往通过行政命令和强制手段直接控制社区的治理工作。在城市社区治理中，社区的独立性与法律赋予的自治性都受到了限制，社区成为基础政府组织及其派出机构的“附属物”。市、区各管理部门存在工作职能相互混淆的情况，结果往往各自为政，工作布置繁杂和重复交叉，使社区居委会这一群众性自治组织承担了大量原本属于政府部门的工作任务，成为政府部门的承受层、操作层和落实层，加之工作中权、责、利的不明晰和当前考评机制的综合因素，社区工作开展起来力不从心，疲于应付。这种社区行政化实际上形成了领导与指导兼有的双重关系，而其原本的自治管理功能却日益萎缩，不利于提升居民对社区的认同感、归属感，也不利于提高社区居委会的威信，同时还严重影响了社区的承载能力。在治理角色错位的的同时，政府过多地干预了非政府社会组织的自主权利，使得一些地方的居委会承担了一些应由非政府社会组织承担的事务性职能，如社区文化活动、公益慈善活动、志愿者活动等。由于政府角色上的缺位和越位，出现了“该管的未管，不该管的强管，管了的又管不好”的现象，影响了社区建设的健康发展。2.社区管理资源匮乏我国城市社区普遍面临资源匮乏、配套支持难以满足社区治理需要的困境。一方面是人力资源匮乏。由于编制等历史原因，当前从事社区治理与服务工作的多是下岗职工、家庭妇女、离退休职工等，专业人员和管理人员比例偏低，大多数从业者没有经过社会工作的专业培训，缺乏社会管理知识，面对社区各项功能社会化服务显得心有余而力不足。另外社区工作人员工作强度很大，但工资薪酬却普遍偏低，吸引不了高素质人才，社区工作者队伍青黄不接。另一方面是政策资源缺乏。社区治理缺乏相应的政策支持，很多条例过于笼统，执行起来难度较大，而政策间也缺乏有效衔接，这为注重细节管理的社区治理带来了很多困难。具体表现在：一是街道办事处指导下的社区居委会，对自身行政服务和管理的范围没有制定明确的制度规范，容易造成管理缺位或越位的现象；二是社区内的市、区属机关和企事业单位，分别按各自指令行事，与社区之间的关系缺乏有效的政策和法律依据，往往造成社区事务相互推诿扯皮；三是社区管理运行尚未形成行之有效的监督机制，难以制约一些权力集中部门的工作。3.社区参与性不强社区治理的目标就是通过多元的社区组织实现对社区治理的参与，治理的主体既包括党团组织和政府组织，也有非营利组织和市场组织，还有居民个人。现阶段社区内居民参与和社会组织参与积极性都不高，社区活动的行政化痕迹明显。虽然很多社区管理机构对居民的意愿和要求给予了一定的重视，居民的合理化建议得到了一定程度的采纳，但靠行政推动力来整合社会力量的方式很难吸引居民自觉参与。而在政府的强势领导下，社区社会组织活动的开展很多时候处于被动地位，因为这些组织无法像政府那样采取合法的强力手段实现公共管理和保护公民的公共安全与人权，而政府与营利组织又不能像非营利组织那样对社区弱势群体提供免费而又受到受助者欢迎的服务。此外，社区中存在各种各样的社会主体，这些主体在社区活动中构成错综复杂的关系，但目前各组织尚未明确各自所应该承担的职责和义务，比如社区非正式组织与政府机构之间、业主与物业公司之间的共建与共享尚未成形。 三、城市社区治理的对策分析1.创新政府管理方式虽然我国的社区治理模式大多数还是政府主导，但是参照武汉、上海等社区管理的创新经验，我们发现城市社区管理体制由单一行政管理模式转变为政府与社区互动的治理模式道路可行，这是构筑政府依法行政与社区依法自治相结合的管理体制模式，也是架构“小政府、大社会”的创新社会管理途径。一要明确居委会与各职能部门所担负的职责。各职能部门必须独立承担的行政管理责任，对于自己职能内的事务不推给社区，如果需要社区协助应该提供工作人员和相关经费，其他如社区保障、群众文化等社会性服务工作应从行政职能中分离出来，按“权随责走、费随事转”的原则移交社区，并界定社区自治管理的职责，包括社区社会机构的管理、邻里关照等社区公益事业建设等。二要创新社区评议的考核监督机制。对社区的考核由上级部门的单向考核，转变为上级部门、驻区单位、社区居民共同参与的多向考核；政府职能部门在社区建立公示制、承诺制，接受社区成员的监督和评议；考核管理社区、服务居民的内容应当以社区居民的满意度为主，并取消考核与社区职能无关的内容，切实为社区工作减负。2.加大人才队伍建设2011年，国务院办公厅印发了《社区服务体系建设规划(2011-2015年)》，《规划》指出，要积极推进社区服务人才队伍专业化、职业化，落实“一社区一名大学生”政策，实施50万大学生服务社区计划。对各种不同类型的人才，要采取公开推荐、民主推荐、群众推荐、组织推荐、个人自荐等方式，引入竞争机制，推行竞争上岗，创造公开、平等、竞争、择优的用人环境。针对社区管理特点，要开展形式多样的培训活动，建立培训登记管理制度，鼓励社区工作者参加各种职业资格考试和学历教育，对社区服务人员进行系统培训，切实提高社区干部的计算机操作、口头表达、文字组织、矛盾协调等技能。另外，要认真落实政务公开、财务管理、民主评议干部等规章制度，保障社区人才队伍的稳定，从而使社区管理服务水平向规范化、专业化、制度化发展迈进。3.提升社区居民参与社区居民参与度的高低，决定着社区建设与城市基层民主化实现程度的高低，是创建和谐社区的基础，也是实现社区建设自治发展的关键。首先，要引导居民群众在社区民主管理中发挥作用。通过建立社区网站、张贴宣传通知等各种方式实行居委会工作公开；开展试行社区事务听证制度，增加社区管理的透明度，提高居民责任感，对影响居民生活的大小事情通过召开听证会、楼道会等形式解决。其次，开展各类丰富多彩的社会活动和互助活动，融洽邻里关系，消除矛盾纠纷，满足社区居民多方面的精神需求，并通过树立社区活动积极典型，引导居民自觉参与社区的管理，形成和谐邻里、平等互助的良好社区风气。4.培育各类社区组织社区服务组织是社区管理和社区服务的重要力量，对该类组织的设立和发展要给予必要支持，特别是对公益慈善类、社会福利类、社会服务类社会组织等应简化登记手续，降低准入门槛，减免税收费用，对办公场所方面也应积极配合。此外，对一些提供服务的社会组织可以借鉴香港地区的做法，试水市场化的购买制度，引导符合条件的组织或个人创办公益性组织，扩大试点服务范围和内容，实现社区居民综合性服务的提供。当前中国社会结构正处在公民社会逐步形成发展阶段中，处于这个阶段的公民社会虽已形成，但还不够成熟。作为典型的政府主导型的公民社会，中国处在市场、社区与民间组织还不成熟的转型时期，只有采取多种管理方式，积极加强人才培养，促进社会组织发展，培育社区公民意识，不断提高社区自治能力和自主意识，才能引导社区治理逐步走向成熟。
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中国房地产市场发展现状及存在的问题我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在个百分点左右。（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为亿元，到2004年达到亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的， 上升到， ，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区 >西部地区>中部地区。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区>中部地区>东部地区。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。中国房地产市场发展趋势分析我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。 ③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93. 696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部发布的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。（一）房地产市场整体发展趋势①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。（二）市场供给趋势在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。（三）多元化的金融渠道在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。（四）房地产服务加强作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。（五）合理利用资源实现可持续发展可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。 其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。推动我国房地产业发展的建议（一）土地市场规范化土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。（二）完善房地产融资渠道我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。（三）引导房地产企业开展多元化产品服务有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖 20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。（四）建立多元化的房地产市场体系目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。（五）加强政府宏观调控第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。第二，降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。
住房问题近些年来成为了社会关注的热点问题，各地政府积极探索新型住房保障模式，公共租赁住房正是在这种背景下出现的完善中国城镇住房保障制度的一种创新实践。公共租赁住房区别于经济适用房和廉租房，满足了中低收入家庭的住房困难，特别是照顾到了流动性人口，包括新就业职工、刚毕业的大学生及外来务工人员。由于出台该政策较晚，到目前为止政府对它的管理还处于探索阶段。论文以公共租赁住房的管理为切入点，分析了近几年来中央政府出台的政策法规及具有一定代表性的北京、上海、广州三个城市对公共租赁住房管理的实践，比较了它们之间的相同点及不同点。在此基础上总结出公共租赁住房管理中存在的问题，包括管理主体、资金、制度、对准入和退出的管理、覆盖范围等等。另外对部分发达国家和我国香港的公共租赁住房管理进行了研究，归纳总结出发达国家在资金筹集渠道、补贴制度、土地利用等管理优势。最后在分析我国公共租赁住房管理的现状和国情，比较国内外的不同，吸取国外经验的基础上，提出了完善公共租赁住房管理的对策，如完善法律体系，资金的市场化运作，完善家庭资产信息、补贴制度、配套制度，加强监管力度等等。虽然公共租赁住房的管理主体是政府，但仍需要一定的市场机制，吸引社会资本的投入。实现持有主体创新和管理方式多元，确保公共租赁住房建设和管理的可持续性发展，使更多的住房困难群众成为最大的受益者。
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中国对外开放战略：成就、挑战与调整 从20世纪70年代末开始，中国选择了对外开放的正确道路。30年来。中国对外开放各项事业取得了举世瞩目的巨大成就。对外贸易成为中国经济发展的重要支柱；吸引外商直接投资规模不断扩大；对外直接投资有所发展。然而，随着国内经济的发展，国际经济环境的变化，以奖出限人的贸易战略、奖人限十的资本战略、追求外汇储备偏好为主要特征所构成的中国对外开放战略到了需要做十调整的时候。本文在回顾中国对外开放历程与现状的基础上，重点分析中国对外开放战略面临的挑战，从而探讨中国对外开放战略的调整方向。 一、中国对外开放战略道路的历史选择 (一)发展中国家对外开放战略的理论途径 国际经济联系的主要途径是国际贸易与国际直接投资，因此，发展中国家的对外开放战略，也就是在这两个方面的战略选择。 1、进口替代与出口促进的对外贸易战略 对外贸易是经济增长的引擎，这条由古典经济学所阐述、并为发达国家的历史经验所证实了的道路，对于发展中国家的经济发展仍然具有适用性。这不仅是因为外贸可以扩大发展中国家的总产出和出口，而且因为外贸可以换回经济发展所需要的资本品及中间产品等，为发展中国家实行工业化、改变传统经济结构、提高产出与收入水平、实现经济发展提供必要的条件，发展中国家对外贸易战略主要有进口替代战略与出口促进战略。 进口替代战略，从理论上来说，可以削减进口，减少对国外的经济依附；节约外汇、平衡国际收支；发展本国幼稚产业，实现工业化；发展制造品的生产和出口；增加工业部门劳动就业，改变二元经济结构，等等。可见，该战略的立足点，一是为了消除发展中国家发展民族经济的障碍，二是为了消除贸易条件不利对发展中国家的影响，为实现工业化和经济发展创造有利条件。出口促进战略，从理论上来说，可以利用本国自然条件优越或劳动力便宜等优势，发展劳动密集型的技术先进的产品，通过扩大出口带动整个经济增长；出口的扩大有助于增加就业机会，提高人均收入，促进工业基础的强化和工业化进程；出口的扩大有助于提高本国技术水平和劳动生产率，使产业结构高级化；由于出口促进的多为工业和制造品工业，因此出口扩大有利于改善贸易条件，实现国际收支平衡。就目标而言，出口促进战略的实施是为了实现全面工业化和迅速增长经济，并克服进口替代工业所带来的一系列问题。 2、引进外资与对外投资的国际资本流动战略 发展中国家国内资源不足，经济发展严重依赖外部资源，因此，通过引进外资、利用外国援助等途径从外部获取资源是必要的。国外资源的流入，可以解决一国储蓄不足、外汇短缺、资本品稀缺等问题，并引进先进的技术和管理方法，从而促进经济发展。引进外资的主要利益在于：可能帮助发展中国家填补储蓄缺口，解决国际收支逆差问题；从国外获得国内生产急需的特殊的商品和劳务；从国外获得可以提高国内劳动生产率的技术、新的生产方法，以增强国内提高产十水平的能力；弥补国内技术、管理、企业才能方面的不足，等等。 在发展到一定阶段后，发展中国家应该适时开展对外直接投资，原因在于：通过对外直接投资，可以进一步开拓内外市场，带动国内出口；利用全球要素价格差异，增强本国经济竞争力；促进国内经济结构的升级与优化。 (二)中国对外开放战略的现实选择 在改革开放之前的传统社会主义经济条件下，我国的对外经济基本上是处于封闭状况。改革开放之初，我国经济有着三个明显的特点：一是资本和外汇都很短缺，发展经济面临严重的资本不足的约束；二是就业压力非常大，人均国民收入很低，发展经济面临国内市场不足的约束；三是国内资源比较便宜，例如劳动力资源和土地资源等都比较便宜。我国经济在当时的这三个特征，决定了我国当时对外经济的基本战略选择是：在贸易方面，实施出口促进战略；在资本流动方面，实施引进外资战略。 1978年党的十一届三中全会虽然提出了改革和对外开放，但在改革开放的前10年，我国的对外经济实际上发展较为缓慢。一直到1992年小平同志南巡讲话以后，尤其是中共十四大之后，我国的对外经济才开始得以快速发展，国际收支中的国际贸易和国际资本流动才开始在规模上有了起色。这种对外开放战略自1992年开始大规模推进，到了1997年，又掀起了一个高潮。因为1997年我国经济遇到了两个挑战，一个是亚洲金融危机，这场危机首先表现为对外汇的国际炒作，似乎只有外汇储备丰厚的国家，才可以阻击这场危机，因而有利于外汇储备增加的限人的贸易战略、奖人限出的资本战略的对外开放战略，就更加受到人们的推崇。另一个是中国宏观经济自改革开放以来首次出现了总需求不足，总需求不足导致了经济增长乏力，失业人口大量增加。对于这种总需求不足，当时我们虽然也试图通过刺激消费需求和投资需求而启动，也就是试图通过积极的财政政策和扩张的货币政策而加以刺激，但当时因为各种原因，除了积极的财政政策所推动的政府投资对启动总需求有些作用外，别的措施似乎见效都甚慢，因而我们后来加大了国际政策对需求启动的力度，也就是通过扩大进口和积极引进外资而启动国内需求，后来恰恰正是因为这些扩大出口和积极引进外资的举措，才通过开发和占领国际市场而释放了国内需求严重不足的压力，弥补了国内市场的需求不足，有效地带动了经济增长，从而收到了启动经济的巨大效果。2001年，中国加入世界贸易组织，标志着中国对外开放进入一个新的阶段。一方面，WTO的其他成员，通过中国加入WTO，等于是承诺了中国享有WTO成员的基本权利。同时，这个承诺更多的是中国向所有的WTO成员的承诺。总的来看，在这个阶段中，我们的开放迈进了一大步。 二、中国对外开放战略的主要成就 (一)对外贸易成为中国经济增长的重要引擎 自1978年实行对外开放战略以来，我国对外贸易取得了重大成就。1978年，中国货物进出口总额仅206亿美元，2007年进出口总额21737亿美元，比1978年增长倍，年均增长％。其中，出口增长％，进口增长％。中国进出口贸易总额居世界位次已由1978年的第29位跃升到2007年的第3位，占世界贸易总额的比重也由％提高到％。同时，中国对外贸易的国际竞争力明显增强。工业制成品出口占出口总额比重由1980年的％上升到2007年的％。以食品、农副产品等为主的初级产品出口占出口总额的比重由1980年的％下降到2007年的％。与此同时，机电产品和高新技术产品进口快速增长，而初级产品进口额占比下降。外贸依存度不断提高。进出口贸易总额占国内生产总值的比重由1978年的％提高到2007年的％，提高个百分点。中国成为名副其实的对外贸易大国。从贸易依存度来看，中国融入全球经济的程度非常高。改革开放以来中国的年度进出口总额及外贸依存度如图1所示。 由于改革开放以来，我国吸引外商直接投资远远大于对外直接投资，从而在资本项目下，我国逐年获得顺差。从图4我们可以直观地看到，从1993年始，来自直接投资的资本项目年度顺差开始超过200亿美元，到2007年达到561亿美元。 (三)积累了巨额的外汇储备 如前所述，改革开放以来，我国在贸易项目下积累了大量的贸易顺差，在资本项目下同样积累了大量的资本项目顺差，贸易和资本项目的双顺差形成我国外汇储备的主要来源，使我国外汇储备快速增加，1978年以前，外汇储备从未超过10亿美元，直到1983年我国外汇储备只有亿美元，2007年底达到万亿美元，25年间增长了约1700倍，见图5。巨额的外汇储备增强了中国的综合国力、国际支付能力和抗风险能力。 (四)中国对外开放战略的简要评价 中国现行开放战略框架的主要特征是，我们在国际贸易下采取了积极扩大出口而限制进口的方略，例如在出门上实行了出口退税比例较高的有利于扩大出口的退税政策，在进口上实行了比较严厉的进口关税政策，甚至不允许进口；在资本项目下，我们实行了大力吸引外资而限制资本外流的政策，例如对外资实行包括税收优惠和土地优惠在内的各种优惠政策，但对资本外流却严加控制。与这种开放战略相联系，我国的外汇体制实行了国家严格控制的行政性管理体制，不仅外汇的流动被严格控制，例如资本项目下的外汇兑换从不放开，而且外汇的价格也是政府控制的，实行政府定价原则，因此，外汇的流动和定价，都不是自由的和市场化的。这种以奖出限入的贸易战略、奖入限出的资本战略、追求外汇储备偏好为主要特征所构成的开放战略。 这种对外开放战略，非常快速地形成了贸易顺差和使外资大量地流入了我国，因而非常有效地增加了我国的外汇储备，同时又为我国创造了更多的就业机会，提高了人们的收入。当然，这种战略也对我国的改革产生了巨大的推动力，形成了开放带动改革的体制变革效应。我国对外经济的这种战略选择，在当时是对的，是符合当时我国的国情的，我们对此不应有任何指责。然而，随着国内经济及世界经济的发展，这种战略需要调整了。 三、中国对外开放战略当前面临的挑战 (一)外贸依存度过高，使得国内经济更多地暴露于国际经济波动及国际贸易环境波动的风险中，增加了经济增长的不确定性，难以持续平衡增长 30年来，我国实施的这种以扩大出口为基础的对外经济发展战略，使得拉动我国经济增长的“三驾马车”(即投资、消费、出口)的贡献排序是：出口、投资、消费。也就是说，我国经济增长表现为出口拉动型。从国际经济波动来看，当前，受次贷危机影响，美国经济增长已明显减缓，欧、日经济也深受其害，发达国家经济增长整体减缓已基本成局，其对全球经济的负面影响将逐步显现。尤其对那些依赖美国经济程度较高的国家，出口形势有可能变得更为严峻。有人已做八、预测，如果美国经济减缓1个百分点，世界经济可能减缓个百分点左右，中国经济可能受此拖累放缓—个百分点。也许这种预测有点过头，但至少提醒我们。如果美国等发达国家的经济出现萧条局面，对中国的出口影响肯定是不小的。近年来我国出口增长与美国经济增长之间存在着较强的正相关关系。粗略测算，美国GDP增长率下降1个百分点，会使我国十口增长率下降5个百分点左右。因此，如果美国经济减速明显，将对我国出口乃至经济增长的稳定产生较为明显的影响。从国际贸易环境波动来看，中国产品遭遇贸易伙伴国的反倾销，大有势头越来越猛、品种越来越多、范围越来越广之势。据商务部统计，截至2007年5月底，已有34个国家和地区发起了637起涉及中国出口产品的反倾销、反补贴、保障措施及特保调查。其中，反倾销调查573起，反补贴2起，保障措施调查51起，特保调查11起，涉及4000多种商品，影响了中国约186亿美元的出口贸易。2003年，就有19个国家和地区对中国反倾销、保障措施及特保立案59起，涉案金额约22亿美元，涉案部门与2002年相比，增长了178％。从涉案数量和涉案金额看，对中国产品实施反倾销最严厉的国家和地区是美国和欧盟。仅2003年，美国对中国产品的反倾销立案达到11项，涉案金额达亿美元，占涉案总金额的％。虽然从贸易总额上看，我国产品遭遇反倾销的总额度只占贸易出口量的1％，但是，近几年来遭遇反倾销的商品却呈非线性增长。有理由相信，中国已成为世界上贸易救济措施的最大受害国。 (二)巨额的外汇储备不仅机会成本巨大，而且使得央行的外汇占款增大，加剧了国内流动性过剩，对国内经济形成强大冲击 巨额的外汇储备虽然增强了中国的综合国力、国际支付能力和抗风险能力，但持有如此巨额的外汇储备，机会成本巨大。由于人民币汇率机制缺乏灵活性，导致货币供应量飙升。流动陆过剩，进而刺激投资，导致国内经济过热，助长了国内经济结构的扭曲，并且大大增加了物价上涨的压力。首先，从机会成本的角度来看，在不考虑顺差国的海外直接投资时，经常项刚匝差为顺差国带来的收益：美国国库收益率x顺差额；其机会成本：国内投资利润率x顺差额。由于发展中国家的投资利润率通常高于美国国债的收益率，因此它们保持经常项目顺差一般意味着其国民福利的减少。从国际收支平衡的角度讲，如果一个发展中国家是引资国(资本项目匝差)，这个国家就应该成为经常项目逆差国。双顺差意味着发展中国家用高回报的股权同发达国家交换低回报的债权。除非外国所有权同技术引入不可分割，与FDI成功转化为相应贸易逆差的情况相比，FDI未能转化为相应经常项目逆差(贸易逆差)将导致国民福利减少。双顺差必然导致外汇储备的增加，而外汇储备代表了一个国家对美国的补贴。外汇储备越多意味着对美国的补贴越多，而对外国的补贴自然代表本国福利的损失。总之，从资源优化配置的角度来说，发展中国家通常不应该追求经常项目顺差。正如著名经济学家多恩布什(RudiDornbusch)所言：“对于一个贫穷国家，不把资源用于国内投资以提高生产率和生活水平，而将其用于购买美国国债肯定是不理智的。”如果一个发展中国家是引资国，该国就应该把资本流入转化为相应的经常项目逆差(贸易逆差)。同时，随着美元的贬值，使得我们外汇储备本身也会有很大贬值。 其次，从对国内经济的影响来看，这种战略导致我国国际收支严重失衡，过多的外汇流入我国，从而使得央行的外汇占款性货币发行数额太大。1993—2006年我国M2供应量和外汇占款情况见图6。从图6可以直观看到，样本期间，随着外汇占款的增长，我国的M2供应量在大幅度增长。 我们根据相关数据计算的外汇占款占M2供应量的比重见图7。从图7可以直观地观察到，样本期间，外汇占款在M2的比重，在1993年只有％，自1995年始，即超过了10％，自2004年始超过20％，到2006年达到％。其经济意义是，2006年约1/3广义货币供给来源于外汇占款。因为外汇占款过大而导致货币供给过多，从而出现了流动性过剩，使得包括消费品价格、投资品价格、资产价格在内的价格全面上涨，引发了国内经济严重失衡，出现了通货膨胀、经济过热和经济泡沫的压力。 (三)吸引外商直接投资远远超过对外直接投资，会给未来的国际收支带来一定隐患 面对滚滚而来的FDI，在未来，中国可能陷入一种为支付投资收益而十口的尴尬局面(余永定，1997、2003)。举个例子，假设中国的外国资本(FDI)存量为5000亿美元，如果其投资回报率是10％，投资者既可以把利润汇回本国也可以把利润用于再投资。把利润汇回本国意味着外资要汇出500亿美元的收益。这样，在经常项目中的投资收入这一项里，中国是负值。为了保持经常项目平衡，中国每年要有相应的500亿美元贸易顺差来弥补投资收入项目逆差。把利润用于再投资则表明在华外资存量将以10％的速度增长，这意味着未来外国投资者将有更多的利润汇出。目前中国经济处于高速成长期，FDI的收益是很高的，这意味着中国国际收支中投资收入一项的逆差很大。但是。在中国的国际收支统计中，这一点并未体现出来。过去外资总是声称它们在中国的收益率很低，之所以在中国投资是因为看好中国的投资前景。事实并非如此。根据世界银行经济学家所作的调查研究，外资企业在中国的投资收益率高达22％(中国经济学家似乎并未得出这样的结论)。鉴于FDI仍将持续流入中国，在未来5年内中国投资收入逆差可能会迅速增加。如果中国贸易顺差不能相应迅速增长中国就会出现经常项目逆差。当然。如果外资用得好，劳动生产率提高比较快，中国是有能力通过增加贸易顺差来抵消投资收入项目逆差的，但国际环境是否允许我们做到这一点是一个很大的问题。此外，如果中国对外投资迅速增加且收益率很高，中国的投资收入项目逆差也是可以避免的。但由于中国对外直接投资规模太小，所以利用中国的对外投资收益来抵消未来的外资在华投资收益的汇出，以对付可能的投资收益逆差收益的可能性似乎并不太大。 此外，如果说自改革开放以来到上世纪末20多年内，中国对外开放的一个重要任务是解决城市大工业升级与农村劳动力转移所面临的资金不足问题，然而到现在这个问题已经不复存在了。根据中国人民银行发布的《2008年第二季度中国货币政策执行报告》计算，根据国家外汇管理局统计，截至2008年6月，中国金融机构的人民币存贷差已经超过了万亿元，截至2008年9月，外汇储备已经达到亿美元。考虑到金融机构沉淀的资金和巨额的外汇储备，我们需要追求这些资金的利用效率最大化和经济收益最大化。 基于上述分析，这种以奖出限人的贸易战略、奖人限出的资本战略、追求外汇储备偏好所构成的开放战略，不是一种互利共赢的开放战略。 四、中国对外开放战略的未来调整方向 (一)将国际收支平衡作为未来对外开放的战略目标 追求外汇储备的偏好是中国对外开放战略的重要特征。追求外汇储备也就是追求国际收支盈余，在一定意义上说，是受重商主义财富观的影响。重商主义认为，财富就是货币即金银。衡量一个国家富裕和发展程度的标准是看它拥有的货币量，而推动一个国家发展的根本动力就是积累货币。因此，国民财富增长的唯一途径是开展对外贸易，即把本国的剩余产品卖给别国以换回货币，或者通过转口贸易以赚取货币形态的利润。重商主义主张的发展战略是奖出限人的对外贸易，早期重商主义主张采用行政手段，禁止货币输出，以及在对外贸易中多卖少买，来积累货币，即通过调节货币的运动来达到积累的目的。晚期重商主义允许货币输出国处，扩大对外国商品的购买，但必须保持商品的输出超过输入，即通过调节商品的运动来达到积累的目的。 然而，现代经济增长的主要标志是国民生产总值的增长。在开放经济条件下，如何全方位地利用国内国外两种资源和两个市场，在全球范围内更合理地配置资源，是促进一个国家的经济增长的重要途径。国内国外两个市场相比仅仅依靠国内市场而言，通过扩大总需求促进增长，国内国外两种资源相比国内资源而言，通过扩大总供给促进增长。 从理论上来讲，在开放经济中，国际收支平衡(对外平衡)与经济增长、充分就业和物价稳定一起构成现代政府宏观经济目标，可见，国际收支平衡是国民经济均衡的重要组成部分。国际收支的失衡，必然对国民经济的均衡发展，产生重要影响。因此，有必要对国际收支的均衡和失衡进行调节，以促进国民经济的稳定持续发展。这就是为什么现代政府宏观经济政策常常把国际收支平衡作为统筹国内外经济均衡的重要目标的原因。从实践方面来看，中国的经济发展实践验证了这一理论解释与预测的正确性，改革开放发来，中国所实行的出口促进型、外资依赖型的对外开放战略虽然促进了中国的经济发展，但它所带来的国际收支失衡既对当前的国内经济形成强大冲击，也给未来的国际收支带来隐患。随着当前国内经济及国际经济的变化，我们应该将追求双顺差的战略目标，调整为追求国际收支平衡的战略目标，以减轻外部经济对国内经济的冲击，以确保国内外经济的均衡。 (二)将对外直接投资作为未来对外开放的战略重点 要实现国际收支平衡的战略目标，尤其是要解决当前中国国际收支失衡对国内经济造成的冲击，需要找到正确的战略重点作为突破口。国际收支平衡的数学表述：BP=NX+CF=0。其中，BP为国际收支盈余，NX为贸易账户盈余(净出口)，CF为资本账户盈余(资本流量)。国际收支盈余：官方外汇储备的增加：贸易账户盈余＋资本账户盈余。因此，从理论上来讲，有两种途径可以实现这一目标：第一，实现经常项目和资本项目的各自平衡，确保国际收支的总体平衡；第二，实现经济项目和资本项目的综合平衡，即一个项目下的盈余用另一个项目下的赤字来冲销。然而，实现贸易项目的平衡会对经济增长形成负面冲击，因为净出口是GDP的重要组成部分，在当前中国经济结构下，很难在短期内将经济调整为内需拉动型，对外需的依赖只能逐步减少，只有在内需足够大的条件下，实现贸易项目的平衡才可以减轻对经济增长的影响。如果经常项目的不平衡在短期内难以平衡，那么着眼点就应该放在资本项目，促进对外直接投资一方面可以逐步实现资本项目的平衡，而且能够确保外汇储备的有效利用，并且减轻对国内经济的冲击。 根据当前中国对外开放战略的实际，我们认为，中国未来对外开放战略的重点在于进一步促进中国对外直接投资。原因在于：第一，进一步促进中国对外直接投资是解决当前外汇储备过多问题，实现外汇储备有效利用的重要手段。一方面，只要我们的对外直接投资收益率高于购买国外债券的利率，就可以减少持有巨额外汇储备的机会成本，另一方面，随着对外直接投资带来的外汇储备的减少，可以减轻外汇占款的带来的人民币供应量的过度增长，从而有利于解决国内流动性过剩问题。第二，进一步促进中国对外直接投资还可以确保未来国际收支的平衡。可以预期，在中国巨大国内市场和高经济增长的吸引下，外商对华直接投资仍将保持增长的势头，外商直接投资的利润在未来的汇回也是一个不可回避的对未来中国国际收支的负向冲击。如果我国对外直接投资规模很大，从而带来的国外的投资收益较大，就能抵消在华外资收益的汇出，那也就不会存在未来发生收支危机的隐患。因此，我们应该将出口促进型、外资依赖型的对外开放战略重点，调整为对外直接投资促进型的对外开放战略重点。 此外，根据发达国家对外直接投资的经验，对外直接投资会对国内经济的其他方面形成正向影响。第一，对外直接投资会带动出口。Lipsey等(2000)对日本、美国、瑞典数据的研究表明，从制造业公司水平而言，日本母公司对国外一个地区的出口与母公司在当地的生产正相关，这种关系随时间越来越强，美国、瑞典情况与日本类似，只是强度较弱。Wilamoski和7inkler(1999)对美国与墨西哥的FDI与贸易关系的研究发现，美国FDI是两国贸易剧增的主要原因，而且出口效应超过进口效应。项本武(2006)对中国数据的研究也表明，中国对东道国的直接投资促进中国对东道国的出口，但对从东道国的进口却具有替代效应。第二，对外直接投资会带动国内就业。Lipsey(1994)对美国情况的一个研究结果是，海外生产份额高的美国公司相对于国内生产的公司来讲，就业人数更多，国外生产需要更多地服务于总部的R&D及监督就业。Blomstrom等(1997)对美国与瑞典的比较研究表明，瑞典公司在给定母公司生产规模的条件下，国外生产越高，国内就业越多，在发展中国家的效应特别大。瑞典公司较少将劳动密集型生产配置于低工资国家，国外生产尤其是在发展中国家的生产需要母公司监督和辅助就业。第三，对外直接投资会增加中国国民收入。Feldstein(1994)在对美国FDI流出的收益的计量研究中表明，一个美元的对外直接投资能以一个相当大的幅度提高美国的国民收入的现值，每1美元的FDI能为国民收入增加美元的现值，接近于这些资金机会成本的2倍。第四，对外直接投资会促进国内经济结构升级。Wolff(2000)认为，日本从20世纪70年代的中等技术含量经济体转变为90年代的高技术含量的经济体，转型速度比其主要竞争对手美国和德国要快得多。Blomstrom等(2000)认为，FDI流出在日本经济结构的调整中起着重要作用，日本公司生产活动的区位重新配置改变了日本经济的特征。 因此，大力促进中国对外直接投资，是解决当前国内外经济失衡所带来的诸多问题，形成和完善我国互利共赢对外开放战略的关键。对于我国经济未来的进一步增长来说，实施走出去战略，进行对外直接投资是必然的战略选择。
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按照目前国家对于公租房的买卖政策来说，公租房是不能够在市场上进行流通和买卖的。只有在符合政策要求下，才可以享受优惠并且进行租赁使用。如果发现有人在市面上对公租房进行买卖和转让公租房，那么买房者要提高警惕，不要购入公租房。买卖公租房都是违反法律的。不过以后公租房是否可以进行买卖，还是需要以相关政策为依据。《公共租赁住房管理办法》第七条，申请公共租赁住房，应当符合以下条件：(一)在本地无住房或者住房面积低于规定标准;(二)收入、财产低于规定标准;(三)申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。
中国改革开放之所以取得巨大成功，就是能够坚持在中国共产党的领导下走正确的路线。
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年关期间，北京的房租租赁比较好谈，价格也比往日便宜200-300元左右。2023年，租赁市场监管政策预计将进一步完善，公募REITs政策有望迎来新的突破。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，“十四五”期间，保障性租赁住房建设将加速。除了住房物理空间，有品质的物业服务、更便利的社区生活服务等将是租房市场发展的关键。
可以看出来国家加强了对房价的管控和管理，这样的行为，可以为更多人提供更加优质的房源，可以为这个地方吸引更多人才流入。
这一现象说明了我国现在对于房价市场的管控相当好，房价今后会有下跌的趋势。