从文献中确定选题 在找选题的时候,大家还可以从优秀文献出发,通过广泛阅读这些优秀文献,从中找到合适的切入点进行切入,从而确定选题。阅读文献的时候,大家最好随时做好笔记,将自己感兴趣的点罗列下来,然后思考它的...2.根据拟想验证法来确定选题 我们还能根据拟想验证法来确定选题呢。拟想验证法,就是通过自己的观察研究,产生初步的拟想,然后再通过查找...3.根据专业来确定选题 当然,我们也能根据自己所学的专业来确定选题,从专业出发,选择和本专业.
毕业论文选题可以由别人指导老师提供一些选题进行选择，也可以自主寻找选题，第1个可以最好可以选择毕业指导老师给予的命题范围，因为他们给的命题应该都是一些前沿的研究课题，比较容易出成果，或者是大家都在研究的内容。但如果自己有专业方向喜好，或者是有很强的专业主见，也可以自拟选题，根据自己的喜好选择选题，但选题不宜过大，要准确细致精确到位。
可从一下岗工人的角度写《！！！
哈哈！正在写呢！老师给了些题目，给你参考下了！房地产论文选题方向1、房地产市场研究以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：A**市房地产市场现状与发展趋势分析B**市住宅市场发展潜力研究C**市商业地产发展现状、问题与前景D规范**市二手房市场发展的对策研究E规避二手房市场交易风险的对策建议。。。2、土地市场研究分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义可拟题目：A地价与房价互动关系研究B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例C土地增值税清算后的我国房地产市场走势3、物业管理领域分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。。4、小产权房的问题集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨可拟题目：A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策C小产权房的土地产权问题研究D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。。5、住房保障方面的题目：A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究B完善我国住房保障制度的对策建议C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。。6、房地产开发领域A、 房地产开发企业融资前景分析B、 宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨论文选题要注意的三个问题（以房地产市场研究为例）首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的!估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！哎，论文啊！烦得很！
你老师是对的。你可以把题目缩小瘦身到，比如博客营销、网业优化营销等等。
1. 旅游主题公园市场营销策略研究—以华侨城为例 简介：(字数:15966,页数:14) 2. 农民满意度影响因素分析及其测量—基于襄樊地区365份农户的调查 简介：(字数:13731,页数:17) 3. 鞍山零售企业实施电子商务问题与对策 简介：(字数:16514,页数:25) 4. 鞍山远通公司网站推广分析与优化 简介：(字数:15373,页数:27) 5. 辽阳育达教学设备有限公司市场营销系统整合方案 简介：(字数:26111,页数:44) 6. 鞍山报业发行总公司营销策略研究 简介：(字数:11770,页数:17) 7. 诚信是网络营销的基础 简介：(字数:17859,页数:29) 8. 房地产企业网络营销毕业论文 简介：(字数:10046,页数:17) 9. 国美电器有限公司的竞争策略研究 简介：(字数:18769,页数:32) 10. 汽车零部件营销 简介：(字数:35558,页数:57) 11. 网络企业管理研究——信息时代下营销渠道的研究 简介：(字数:14635,页数:28)
一旦上了大学，基本上离开了家长的视线，而且大学管的比较宽松，大学生的生活相对来说比较有自主性。于是，校外租房这个带点异样色彩的词语变成大学校园里的牛皮癣。存在即道理。不管怎么批判，大学生的校外租房市场只会蒸蒸日上，那么我们不妨从根源来探讨下这个问题。首先，是大学生为什么要租房？一是带点荷尔蒙冲动的大学情侣。大学里成双成对的现象比比皆是，青春期里的长久压抑，在大学得到了家长的睁一只眼闭一只眼变相肯定，于是马上爆发了。但大学情侣的脸皮比较薄，很多耳鬓厮磨的情话，感觉需要在一个封闭的空间里才行。所以，零花钱本就不多的两人一核算，一个月去几次小旅馆，差不多也能租房了，还不如弄个小窝呢。二是个人的需求。大学寝室的人数为4—8人，由于大家来自五湖四海，生活习惯多少有点差异，总有些同学忍受不了室友的小毛病，尤其是有洁癖的男生，那么没办法，只好搬出去。还有就是大三准备考研。考验需要一个安静的环境，虽说平常都泡在图书馆，但睡觉的时候总得来寝室吧？可有的寝室关灯较晚，少数服从多数，因此校外租房必不可少，或许还会找一两个考验的小伙伴，一起做个伴，学习时彼此鼓励，看完书一起回去，也挺好。大学生校外租房大概就这两种情况，赞成还是反对当然要分情况讨论。站在家长的立场上来看，如果是个女儿，一般会反对吧，毕竟在家长的心里，女生天生在恋爱里吃亏，毕业季失恋，才不想好白菜被猪拱了。至于是个男生，可能就没这方面顾虑了，因为在家长心里，最终走向婚姻殿堂皆大欢喜，失恋了也没多大关系，要不怎么说男生在失恋后长大呢？而个人原因外出租房的，家长们就极不放心了，特别是女生。要知道，大学生经常很晚回去，可大学校外租房又不是很贵，理所当然环境不怎么好，安全问题就得不到保障了。
大学生同居现象目前在我国已经普遍存在，且呈快速上升趋势，尤其在大中城市，已被越来越多的人接受、宽容和认可。新一代年轻人把同居当作一种“时尚”。有资料显示，在苏南地区外来的打工女工中，40%有婚前性行为或未婚同居经历，在广州大学生中，60%有婚前性行为或未婚同居经历。我国的法律中，对未婚同居也是既不提倡也不反对，既不保护也不惩罚，既不赞扬也不否定。虽然这样，有关专家还是指出要慎重对待同居，特别是一些女性。因为同居对于男性和女性的影响是很不相同的。美国有研究表明，曾与女人同居的男人中只有1/3的人后来和那个女人结了婚.也就是说，2/3的同居关系没有走向婚姻。最终没能结婚的那2/3的女性情况如何呢?曾和一位男子同居的经历像年轮一样刻在自己心里和身上，很难很快地走出并摆脱它带来的影响，一切得重新开始并十分艰难。大学生同居的状态使人更多地去设想自己而不是两个人的未来，这实际上更让他们对婚姻缺乏信心而造成认识上的误区，以为婚姻仅仅是索要而增加对婚姻的期望值。对于一个法制化社会来说，这些婚姻中的事情在未婚同居的人群中也会遇到，一旦分道扬镳时的痛苦会比离婚更少吗?所以从总的趋势看，人们对大学生同居还是反对多于赞同。针对越来越多的大学生“同居族”，有人甚至呼吁立法规范。”有社会学家在谈到这一问题时却有另一番见解，“应该说，同居还是有一些好处的。因为同居的过程本身就是男女双方互相了解、磨合的过程，慢慢地两个人都能感觉到和他(她)在一起会不会幸福。一旦分手，大学生同居的人比结婚的人付出代价小得多，‘而同居者他们不必为经济、感情上付出太大，因为许多年轻人之所以选择分手，也意味着对他们的将来并不乐观。这里有一点应该注意，同居者付出的代价主要是在社会舆论方面，尤其是女性要背负比男性更多的社会压力。一般人们会指责她丧失童贞，但这其实没有道理，因为她(他)要同居是他们的生活方式，童贞也并不只针对女性才有，男性同样也有，社会不该用双重标准评价同一件事情。”
作为论文的开场白，毕业论文引言应以简短的篇幅介绍论文的写作背景和目的，以及相关领域内前人所做的工作和研究的概况，说明本研究与前人工作的关系，目前研究的热点、存在的问题及作者工作的意义，引出本文的主题给读者以引导。简单阐述其研究内容，但不必展开讨论。
引言有三要素：
1、必要的现状、理论背景，前人研究的结果与分析；
2、本研究的目的、意义、价值；
3、本研究用的研究途径、基本方法、设计思想等。
毕业论文引言作用
毕业论文引言通常作为论文的开端，主要回答“为什么研究”这个课题的问题。引言的内容在一篇论文中主要起承上启下的作用。
写引言时要注意：叙述某一领域中的最新进展，应该有评有述，而不只是前人工作的罗列；尽量引用国内外近5年内发表的科技论文，因为这些论文本身就代表着当前课题研究的主要方 向。不要与摘要中的内容雷同。不要出现图、表及公式。
引言作为论文的开头，以简短的篇幅介绍论文的写作背景和目的，缘起和提出研究要求的现实情况,以及相关领域内前人所做的工作和研究的概况，说明本研究与前工作的关系，目前的研究热点、存在的问题及作者的工作意义，引出本文的主题给读者以引导。引言也可点明本文的理论依据、实验基础和研究方法，简单阐述其研究内容；三言两语预示本研究的结果、意义和前景，但不必展开讨论。前言在内容上应包括:为什么要进行这项研究?立题的理论或实践依据是什么?拟创新点?理论与(或)实践意义是什么?首先要适当介绍历史背景和理论根据，前人或他人对本题的研究进展和取得的成果及在学术上是否存在不同的学术观点。明确地告诉读者你为什么要进行这项研究，语句要简洁、开门见山。如果研究的项目是别人从未开展过的，这时创新性是显而易见的，要说明研究的创新点。但大部分情况下，研究的项目是前人开展过的，这时一定要说明此研究与被研究的不同之处和本质上的区别，而不是单纯的重复前人的工作。毕业论文引言的写作方法：1.开门见山，不绕圈子。避免大篇幅地讲述历史渊源和立题研究过程。2.言简意赅，突出重点。不应过多叙述同行熟知的及教科书中的常识性内容，确有必要提及他人的研究成果和基本原理时，只需以参考引文的形式标出即可。在引言中提示本文的工作和观点时，意思应明确，语言应简练。3.回顾历史要有重点，内容要紧扣文章标题，围绕标题介绍背景，用几句话概括即可；在提示所用的方法时，不要求写出方法、结果，不要展开讨论；虽可适当引用过去的文献内容，但不要长篇罗列，不能把引言写成该研究的历史发展；不要把引言写成文献小综述，更不要去重复说明那些教科书上已有，或本领域研究人员所共知的常识性内容。4.尊重科学，实事求是。在引言中，评价论文的价值要恰如其分、实事求是，用词要科学，对本文的创新性最好不要使用“本研究国内首创、首次报道” “填补了国内空白”“有很高的学术价值”“本研究内容国内未见报道”或“本研究处于国内外领先水平”等不适当的自我评语。5.前言的内容不应与摘要雷同，注意不用客套话；前言最好不分段论述，不要插图、列表，不进行公式的推导与证明。6.前言的篇幅一般不要太长，太长可致读者乏味，太短则不易交待清楚，一篇3000一5000字的论文，引言字数一般掌握在200一250字为宜。（以上内容来源于学术堂）
毕业论文引言可以的内容为：写论文研究方向的背景，意义，发展状况，目前的研究水平以及未来的发展方向 。
毕业论文大致分为论文题目、目录、题要、关键词、论文正文、 文献致谢等几个部分 。正文里面又分为引言，论文正文 。“引言”又称为“前言”、“序言”。引言用在论文开头，它一般要概括写出作内容，写出作者意图，说明选题的目的、意义，并指出论文写作的范围，引言一般要精简意赅 ，紧扣主题 。
引言字数不可过多也不可过少。一般字数把控在200一250字最佳。 但是由于专业不同，论文要求字数不同。所以引言占论文的总体篇幅不要过多，因为大量要写论文内容。也不要过少，一两句话概括。对于引言字数拿捏不定的同学可以询问自己的指导老师。
毕业论文格式标准1.引言制定本标准的目的是为了统一规范我省电大财经类本科毕业论文的格式,保证毕业论文的质量。毕业论文应采用最新颁布的汉语简化文字,符合《出版物汉字使用管理规定》,由作者在计算机上输入、编排与打印完成。毕业论文作者应在选题前后阅读大量有关文献,文献阅读量不少于10篇,将其列入参考文献表,并在正文中引用内容处注明参考文献编号(按出现先后顺序编排)。2.编写要求页面要求:毕业论文须用A4(210×297mm)标准、70克以上白纸,一律采用单面打印;毕业论文页边距按以下标准设置:上边距(天头)为:30mm;下边距(地脚)25mm;左边距和右边距为:25mm;装订线:10mm;页眉:16mm;页脚:15mm。页眉:页眉从摘要页开始到论文最后一页,均需设置。页眉内容:浙江广播电视大学财经类本科毕业论文,居中,打印字号为5号宋体,页眉之下有一条下划线。页脚:从论文主体部分(引言或绪论)开始,用阿拉伯数字连续编页,页码编写方法为:第x页共x页,居中,打印字号为小5号宋体。前置部分从内容摘要起单独编页。字体与间距:毕业论文字体为小四号宋体,字间距设置为标准字间距,行间距设置为固定值20磅。3.编写格式毕业论文章、节的编号:按阿拉伯数字分级编号。毕业论文的构成(按毕业论文中先后顺序排列):前置部分:封面中文摘要,关键词英文摘要,关键词目次页(必要时)主体部分:引言(或绪论)正文结论致谢(必要时)参考文献附录(必要时)4.前置部分封面:封面格式按浙江广播电视大学财经类本科毕业论文封面统一格式要求。封面内容各项必须如实填写完整。其中论文题目是以最恰当、最简明的词语反映毕业论文中最重要的特定内容的逻辑组合;论文题目所用每一词必须考虑到有助于选定关键词和编制题录、索引等二次文献可以提供检索的特定实用信息;论文题目一般不宜超过30字。论文题目应该避免使用不常见的缩写词、首字缩写字、字符、代号和公式等;论文题目语意未尽,可用副标题补充说明论文中的特定内容。具体内容依次列示如下内容:剩下的发不出来我有一份word的qq传给你?
你可以下载这些论文吗？序号 篇名 作者 刊名 年/期 1 论建设廉租房的新思路 刘海迅 中国建设信息 2009/04 2 安徽省建设厅督查组检查黄山市污水处理和廉租房建设 中国建设信息 2009/03 3 为了“住有所居”——我省廉租房建设纪实 周丽萍 新长征 2009/02 4 国际经验与我国廉租房建设 熊国平 国际城市规划 2009/01 5 履行政府职责 为百姓谋福祉——江西省经济适用住房和廉租房建设综述 当代江西 2008/03 6 从新加坡住房模式看我国廉租房建设 邓彤旭 中国商界(下半月) 2008/11 7 上海市廉租房建设问题思考 孙守清 上海房地 2008/12 8 党派议政老城区改造 政府纳言廉租房建设 本刊记者 北京观察 2008/12 9 北京市建设委员会 北京市财政局 北京住房公积金管理中心关于调整北京市廉租住房租房补贴标准有关问题的通知 北京市人民政府公报 2008/06 10 论我国城镇的廉租房建设 诸国安 中国商界(下半月) 2008/05 11 浅论廉租房制度建设的必要性和具体措施 黄忠 黄冈职业技术学院学报 2008/03 12 中央支持中西部廉租房建设 稀土信息 2008/07 13 每年300亿 廉租房建设资金“瓶颈”待破 春华 城市住宅 2008/08 14 我国廉租房建设中的政府职能定位 魏彤珊 决策与信息(财经观察) 2008/05 15 我国廉租房制度建设研究 汤大猛 当代经济(下半月) 2008/06 16 我国廉租房建设中存在的问题及对策分析 温利 科技信息(科学教研) 2008/17 17 廉租房建设的融资困境及对策 赵斌 消费导刊 2008/12 18 借鉴香港“公屋”经验 建设无“厅”的小套型经济适用房和廉租房 刘海讯 中国房地信息 2008/05 19 关于我国廉租房制度建设的几点思考 张清荣 特区经济 2008/05 20 我国廉租房建设的现状与思考 乐娟 商情(科学教育家) 2008/05
开题报告对整个课题研究工作的顺利开展起着关键的作用，以下是我搜集整理的计算机毕业论文开题报告范文，欢迎阅读查看。
论文题目： 批量到达的云中心性能分析模型
一、选题背景
云计算是一种基于网络的计算模型。用户通过网络向提供商申请计算资源，例如申请操作系统、运行环境或者软件包等资源。其实用户被分配资源的时候，并不清楚真正的运行环境和分配的具体细节。也就是说云就是用户和计算环境之间的一层抽象。在1969年，曾说过，计算机网络还处在初步阶段，但是随着它的壮大和成长，我们就会看到与电力系统和电话系统一样的“计算服务”，将会在个人家庭和办公室全面的使用。这种基于“计算服务”的观点预测了整个计算工业在21世纪的大转型。云这种计算服务模型已经和其他基础设施服务一样按需服务。云计算己经成为继电、水、煤气和电话之后的第五个公共基础设施⑴。目前，客户已经不需要在构建和维护大型而复杂的IT基础设施方面投入太多精力和财力。取而代之的是他们只需要支付他们使用的计算服务的费用。云计算的服务模式可以分为三层：设备即服务(laaS)，设备就是指硬盘、内存、服务器和网络设备等，这些都可以通过网络访问;平台即服务(PaaS)，其中包括一些计算平台，比如说带有操作系统的硬件，虚拟服务器等;软件即服务(SaaS)，包括软件应用以及其他相应的服务应用。云计算的定义并不唯一，其中能够较为准确描述其特征的是于2010年提出的，“云计算是一种新型的运算领域，物理设备，硬件平台和应用软件等共享资源通过网络服务方式为用户提供按其需求的服务。”[2]这个定义阐述了云计算的几个重要特点。
(1)大规模基础设施。以超大规模的硬件设备为底层的云计算平台具有超强的计算能力。各大全球知名的企业，如roM、亚马逊、微软等，均拥有数十万台服务器的云服务平台，而谷歌的云计算平台中服务器的数量更是超过百万台。即便是普通的私有云，一般也会购置数百甚至上千台的服务器。
(2)基于虚拟化技术。用户从云计算平台中获取的资源均经过虚拟化的。从运行端而言，用户将应用程序在云中托管运行即可，而无需了解程序运行的具体位置。从终端来讲，用户可以在任何位置通过终端设备获取所需服务。简而言之，用户始终面对的是一个云平台的使用接口，而不是有形的、固定的实体。
(3)高可靠性。云计算采用数据多副本容错技术、计算节点同构互换策略等来确保云中心的可靠性。云计算这一级别的可靠性是本地计算所无法比拟的。
(4)通用性。云计算并不会专门针对任何一个具体的应用而提供服务。事实上，一个用户可以在云计算平台中根据自己的需要去创建多个不同的应用，而一个云计算平台也可以运行多个不同用户的不同应用。
(5)易扩展性。云计算平台的规模可以根据实际需要进行收缩和扩展，从而满足平台请求大小和使用用户数目的变化。
(6)按需服务。用户所应支付的使用费用是根据其使用计算资源的多少进行计算。多使用多付费，少使用少付费，不使用不付费。这样完全可以减少闲暇时用户资源的闲置。
(7)成本低。通过采用容错技术，可以使用大规模廉价的服务器集群作为硬件基础设施建设云计算平台，这对于云计算服务提供商而言，大大降低了成本投入。对于用户而言，以少量租金换取了原本需要高昂价格投入才能获得的计算资源，并且无需考虑软硬件维护的开销，亦是十分划算。
二、研究目的和意义
现有的云中心物理机模型通常都是面向单任务的，而面向批量任务的服务模型，其性能评估和指标的变化目前正属于初步的研宄阶段，并没有成熟的模型。因此，本文采用ikT/G/m/w+t排队系统对面向批量任务的.云中心进行描述，使用嵌入式马尔可夫链法对+排队系统进行建模，从而实现了对云中心进行准确的建模和分析。
三、本文研究涉及的主要理论
排队现象是日常生活中常见的社会现象。等待公交车时需要排队、去医院看病需要排队、在食堂打饭同样需要排队等等。排队现象的出现需要两个方面同时具备，排队的个体需要得到服务并且存在服务的提供者。而所谓的排队论就是仿照这样的排队现象，先抽象成物理模型，然后进一步建立数学模型的理论体系。显然，排队论研究的是一个系统对用户提供某种服务时，系统所呈现的各种状态。在排队论中，通常将要求得到服务的人或物称为顾客，而给予服务的人员或者机构称为服务台。顾客与服务台就构成了一个排队系统。尽管排队系统种类繁多，但从决定排队系统进程的主要因素来看，它主要是由三个部分组成：顾客到达，排队过程和服务过程。
(1)顾客到达：顾客到达过程描述了顾客到达时候的规律。顾客到达的方式通常是一个一个到达的，此外还有批量到达的，也叫做集体到达。顾客既可能逐个到达也可能分批到达，同时顾客到达之间的时间间隔长度也并不唯一。但是到达总会有一定的规律的。这个到达规律指的是到达过程或到达时间的分布。顾客到达过程研究的主要内容便包括相邻顾客到达的时间间隔服从怎样的概率分布、该概率分布的参数取值如何、各到达时间间隔之间是否相互独立等。
(2)排队过程：在排队过程中，需要讨论的主要问题有两个，一个是排队的队列长度，另一个是排队的规则。排队的队列长度分为有限和无限的两种。队列长度的大小不同，讨论问题的难易和结论就不同。很多情况下，队列长度容量设为无限大来处理问题。排队规则中又包括有队列形态和等待制度两个部分。队列形态包括单队列，并联式多队列，串联式多队列以及杂乱队列这四种形态。并联式多队列就是允许在多个窗口的每一个窗口前形成一个队列。到达顾客可根据队列的长短在开始排队时选择一个队列进行排队。串联式队列顾名思义就是指多队列串行形成多个队列，顾客在一个队列接受服务后，再去下一个队列排队接受服务。杂乱队列就是指串联并联队列会杂乱无章的分布。
排队模型仿真的主要目的是寻找服务设置和服务的对象之间的最佳的配置，使得系统具有最合理的配置和最佳的服务效率。马尔可夫过程是研究排队系统的主要方法。马尔可夫过程是一种特殊的随机过程，它具有无后效性的特点，其状态空间是有限的或可数无限的。这种系统中从一个状态跳转到另一个状态的过程仅取决于当前出发时的状态，与之前的历史状态无关。马尔可夫链作为研究排队系统的重要工具有广泛的应用。但并不是所有的排队系统都可以抽象成严格意义上的马尔可夫过程，因此随着排队过程的发展，马尔可夫链也有了许多的扩展模型和再生方法使得马尔可夫链有更加广泛的应用，例如嵌入马尔可夫链、补充变量法、拟生灭过程等。本节首先介绍一下最严格意义上的马尔可夫链，按照时间来划分可以分为两类，离散时间的马尔可夫链和连续时间过程。
四、本文研究的主要内容
本文从政府的立场考虑，围绕如何成功地将REITs应用于公租房建设融资，结合国内相关形势与政策和现有的国内外经验启示，以REITs在公租房建设融资中应用的运作为主要研究对象。除绪论和结论部分，本文的主要内容集中在2至5章，共4部分内容：第一部分，研究国内外REITs的应用经验及其与保障性住房结合的成功经验，国外主要考察美国和亚洲的典型国家与地区，包括日本、新加坡和香港，国内由于经验很少，主要考察中信一凯德科技园投资基金和汇贤产业信托这两个典型的案例。第二部分，深入研究我国发展公租房REITs的必要性和可行性，其中必要性分析指出REITs是拓展公租房建设融资渠道和提高公租房建设管理效率的重要途径，可行性从经济金融环境和法规政策这两大方面进行了详细分析。第三部分，针对目前国内公租房管理现状，详细阐述了目前REITs在公租房建设融资中运作，包括REITs的基本模式和运作流程，并进一步深入研究了REITs内部参与各方的权责关系和利益分配，从而提出了代理人的选择机制和激励机制。值得指出的是，此时政府除了担任REITs补贴的支付者,更主要的,政府还是REITs投资人的代表身份，在REITs运作的不同阶段，政府以不同的身份参与REITs的内部博弈。第四部分，从政府作为监管者的角度，针对REITs在我国公租房建设融资中的应用提出了一系列政策建议，包括政府应当健全REITs和公租房相关的法律法规，并建立一套针对REITs的全方位的监管制度。
五、写作提纲
致谢5-6
中文摘要6-7
ABSTRACT7
第1章绪论10-17
研究背景与意义10-11
研究背景10-11
研究意义11
研究现状11-15
国外研究现状11-12
国内研究现状12-15
论文内容与结构15-17
论文主要内容15
论文结构15-17
第2章国内外REITs的应用经验及启示17-35
美国REITs的应用经验17-26
美国的REITs及其在廉租房建设中的应用17-21
美国REITs的运作模式21-26
洲典型国家和地区REITs的应用经验26-29
日本REITs的运作模式26-27
新加坡REITs的运作模式27-28
香港REITs的运作模式28-29
我国REITs的应用经验29-32
中信—凯德科技园区投资基金29-30
汇贤产业信托30-32
国内外REITs的经验比较及启示32-35
国内外REITs的经验比较32-33
在我国公租房建设融资中应用的经验启示33-35
第3章REITs在我国公租房建设融资中应用的必要性与可行性分析35-43
在公租房建设融资中应用的必要性分析35-37
是拓展公租房建设融资渠道的重要途径35-36
在提高公租房建设管理效率的重要途径36-37
在公租房建设融资中应用的可行性分析37-43
经济金融环境宽松,民间资本充裕37-41
法律法规导向,政策利好不断41-43
第4章REITs在我国公租房建设融资中的运作43-64
在我国公租房建设融资中的基本模式43-47
设计原则43-44
基本形式选择44-45
组织结构搭建45-47
在我国公租房建设建设融资中的运作流程47-50
设立发行阶段47-48
运营管理阶段48-49
终止清盘阶段49-50
在我国公租房建设融资中的运作机制50-64
运作中的代理问题50-52
代理人选择机制52-56
代理人激励机制56-64
第5章REITs在我国公租房建设融资中应用的政策建议64-68
健全法律法规体系64-66
建全REITs的法律法规体系64-65
完善公租房的相关法律法规65-66
建立REITs的监管制度66-68
明确政府监管主体及职责66
建立REITs信息披露制度66-67
引导社会公众进行监督67-68
第6章结论与展望68-70
论文主要工作及结论68
有待进一步研究的问题68-70
参考文献70-73
住房问题近些年来成为了社会关注的热点问题，各地政府积极探索新型住房保障模式，公共租赁住房正是在这种背景下出现的完善中国城镇住房保障制度的一种创新实践。公共租赁住房区别于经济适用房和廉租房，满足了中低收入家庭的住房困难，特别是照顾到了流动性人口，包括新就业职工、刚毕业的大学生及外来务工人员。由于出台该政策较晚，到目前为止政府对它的管理还处于探索阶段。论文以公共租赁住房的管理为切入点，分析了近几年来中央政府出台的政策法规及具有一定代表性的北京、上海、广州三个城市对公共租赁住房管理的实践，比较了它们之间的相同点及不同点。在此基础上总结出公共租赁住房管理中存在的问题，包括管理主体、资金、制度、对准入和退出的管理、覆盖范围等等。另外对部分发达国家和我国香港的公共租赁住房管理进行了研究，归纳总结出发达国家在资金筹集渠道、补贴制度、土地利用等管理优势。最后在分析我国公共租赁住房管理的现状和国情，比较国内外的不同，吸取国外经验的基础上，提出了完善公共租赁住房管理的对策，如完善法律体系，资金的市场化运作，完善家庭资产信息、补贴制度、配套制度，加强监管力度等等。虽然公共租赁住房的管理主体是政府，但仍需要一定的市场机制，吸引社会资本的投入。实现持有主体创新和管理方式多元，确保公共租赁住房建设和管理的可持续性发展，使更多的住房困难群众成为最大的受益者。
毕业院校 香港理工大学 学位 项目管理硕士 主要经历 西南政法大学法律系攻读法学学士； 香港理工大学房地产系攻读项目管理硕士； 至今 重庆大学建设管理与房地产学院任副教授、硕士生导师。重庆市综合评标专家库专家。 研究方向 建筑工程项目管理、建设项目技术经济分析与评价、地方建设行政管理、土地资源管理、 现代建筑企业经营管理、房地产经营管理等 发表论文 发表论文(按时间排序)：1、 China's construction regulatory systems， BUIDING RESEARCH AND INFORMATION，， SCI检索； 2、 Corporate strategic management firms，PROCEEDINGS OF'98 INTERNATIONAL CONFERENCE&ENGINEERIN， ISTP检索； 3、 基于PDCA模式的学习型企业创建研究 科技管理研究 CSSCI检索； 4、 成本策划提升房地产企业核心竞争力西北师大学报（社科版） CSSCI检索；5、 影响绿色建筑推广的因素：来自建筑业的实证研究，建筑经济，；中文核心； 6、 物业管理优质服务浅析，西北师大学报，2006．12； 7、 论不可抗力条款在索赔中的作用，重庆建筑大学学报，；CSSCI扩展检索 8、 关于建设工程招投标工作的若干思考，重庆建筑大学学报；CSSCI扩展检索； 9、 后履行抗辩权在建设工程施工合同中的运用，西北师大学报（社科版），；CSSCI检索 10、论建设立法的完善与发展，重庆建筑大学学报，；CSSCI扩展检索11、设计阶段成本控制提升房地产企业核心竞争力， 甘肃社会科学 ；CSSCI检 12、浅析工程项目招投标法律法规以及投标风险，科技咨询，2006．10；13、PPP模式下大型体育场馆建设风险承担与分配研究 建筑经济 中文核心；14、太阳能光电建筑推广"瓶颈与对策探究 建筑经济中文核心；15、快速城市化下的重庆公租房制度研究 软科学 CSSCI检索；16、重庆地票交易制度与运行问题研究 建筑经济 中文核心；17、对建筑"盗版"问题的若干思考 建筑经济 中文核心；18、A method for hesitant fuzzy multiple attribute decision making and its application to risk investment EI核心；19、Method for selecting the suitable bridge construction projects with interval-valued intuitionistic fuzzy information EI核心；20、Research on Public Housing Operation Management Mode 会议21、公租房运行中的激励约束机制研究 重庆大学学报（社科版） 2011 CSSCI检索；22、现代企业经济法律制度，科技文献出版社，；23、实用经济法概论，重庆大学出版社，等。 科研项目 完成的主要项目：1．建筑工程法律在实践中的应用研究； 2．重庆市科委软科学计划研究项目 重庆市绿色建筑成本分析 (CSTC,2007EB9009) ； 3．重庆开县新城发展策划研究； 4．涪陵大剧院可行性研究 ；5．重庆市涪陵区义和镇总体发展规划与产业布局研究 ； 6．重庆市建设科技计划项目 建设工程质量危机管理研究 2009第95号 ； 7．丰都汉墓博物馆项目可行性研究 ； 正在承担的主要项目： 1．重庆保税港区水港综合配套区修建性详细规划； 2．绿色建筑技术开发方案及应用策略研究；3.国家社会科学基金项目（13XJL008） 我国城镇准经营性基础设施项目公私合作机制研究。
你可以下载这些论文吗？序号 篇名 作者 刊名 年/期 1 论建设廉租房的新思路 刘海迅 中国建设信息 2009/04 2 安徽省建设厅督查组检查黄山市污水处理和廉租房建设 中国建设信息 2009/03 3 为了“住有所居”——我省廉租房建设纪实 周丽萍 新长征 2009/02 4 国际经验与我国廉租房建设 熊国平 国际城市规划 2009/01 5 履行政府职责 为百姓谋福祉——江西省经济适用住房和廉租房建设综述 当代江西 2008/03 6 从新加坡住房模式看我国廉租房建设 邓彤旭 中国商界(下半月) 2008/11 7 上海市廉租房建设问题思考 孙守清 上海房地 2008/12 8 党派议政老城区改造 政府纳言廉租房建设 本刊记者 北京观察 2008/12 9 北京市建设委员会 北京市财政局 北京住房公积金管理中心关于调整北京市廉租住房租房补贴标准有关问题的通知 北京市人民政府公报 2008/06 10 论我国城镇的廉租房建设 诸国安 中国商界(下半月) 2008/05 11 浅论廉租房制度建设的必要性和具体措施 黄忠 黄冈职业技术学院学报 2008/03 12 中央支持中西部廉租房建设 稀土信息 2008/07 13 每年300亿 廉租房建设资金“瓶颈”待破 春华 城市住宅 2008/08 14 我国廉租房建设中的政府职能定位 魏彤珊 决策与信息(财经观察) 2008/05 15 我国廉租房制度建设研究 汤大猛 当代经济(下半月) 2008/06 16 我国廉租房建设中存在的问题及对策分析 温利 科技信息(科学教研) 2008/17 17 廉租房建设的融资困境及对策 赵斌 消费导刊 2008/12 18 借鉴香港“公屋”经验 建设无“厅”的小套型经济适用房和廉租房 刘海讯 中国房地信息 2008/05 19 关于我国廉租房制度建设的几点思考 张清荣 特区经济 2008/05 20 我国廉租房建设的现状与思考 乐娟 商情(科学教育家) 2008/05
你好毕业来临，租房注意以下几点
1.不要找中介
现在中介这个行业兴起，里面可能也会包含很多不存在的信息。有中介在你所花的费用不仅高，而且有些不正规的中介可能让你交纳一些费用，定金之类的。这些钱你是很难再拿回来。
2.合租最好找熟人
作为刚毕业实习的大学生我们，本来就没有太多钱，这时就想着合租，那么合租的时候最好是找你熟悉的朋友，或者同学。毕竟陌生人你又不熟悉，很容易出现其它问题，一定要注意自身的安全。
3.一定要实地考察一下租房
一定要让房东，带你去你要租的房间里面看一看。检查一下门锁，特别是女孩子一定要检查一下门锁是否完好。如果有坏的地方及时叫房东给你维修一下。
其次是水电的检查，所有的家用电器，是否都能够正常的使用。天花板是否漏水，厕所用水，洗手台用水是否能正常出水，特别是用于洗澡的热水器到了冬天天气寒冷，没有热水是很难受的。
4.租房合同检查
拿到租房合同先不要忙着签字，看一下除了房租费是否有其他的费用，有些租房可能还有，卫生打理费、电梯使用费、网费、电车充电费等。是否在合同里面写得清楚明了。
押金交纳的问题，还有如果东西损坏了怎么样赔偿？每个月怎么支付房租？走的时候怎么退还房租？等这一系列的问题。是否在合同里面说的清楚明白。
主要围绕以下内容来展开：应从房地产开发项目面临的风险出发，分析项目面临的具体风险类型及对房地产开发项目的影响，并对各类风险进行评价，最后提出风险应对计划并结合实例进行分析。我的毕设题目就是这个方向，参考文献比较多，可以免费提供给你哈。联系不上你啊
自1979年开始改革以来，中国的住房制度经历了多次变化。从最初的小步提租、补贴售房，到现在的针对不同收入层次的人建造不同档次的住宅，并分别实施商品房、微利房、平价房和标准房的政策。对于人数并不很多的高收入者，规定他们只能通过市场去购买商品房，房价随行就市。对于广大中低收入者，由于的市场房价大大超出了他们的经济承受能力，就在政策上给予微利房、平价房或标准价房的照顾。这种逐步形成的房改政策对中国住房的建设速度的提升起到了重要的作用。但是与此相伴的是住房市场出现了严重的分割性导向：群体间的住房条件差异提升，空间上的群体隔离加强。这种隔离一方面是由于居民的货币支付能力差异造成的，但是更为重要的一方面还是由于不同的准入机制导致了群体间的制度性受益差异。从受益的角度，中国的房改政策更有利于上层，它加速了中国的贫富分化，强化了中国社会的贫富分割。 一、住房制度改革思路 由于种种原因，单位所有制的福利性实物分配式住房制度已经走到尽头。1980年4月邓小平对中央有关负责人说，“要考虑城市建筑住宅、分配房屋等一系列政策。城镇居民可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售……”（张泓铭等，1998：47）由此揭开了中国住房改革的序幕。随后，我国政府确定了住宅商品化的思路： （1）“提租补贴”，建立住房基金，促进居民个人买房、建房的模式；（2）以优惠价出售旧公房，建立住宅基金，促进提租，发展个人建房模式；（3）从新增量的住房制度改革入手，通过推行新建公房、向个人出售和“新房新租”，带动现存量的住房制度改革；（4） 小步提租、无补贴思路；（5）“以息抵租”模式。根据住宅的价值和使用状况由住户向产权单位缴纳抵押金，用抵押金的利息冲抵房租；（6）“小补提租，双向负担，新建住宅资金统筹”的思路；（7）现有住房的“小步渐进”式改革与新增住房的“大步就位”式改革相结合的思路。对旧、新住房分别对待（Chu ＆Kwok，1990：179-180）。 在实践中，则遵循“摸着石头过河”的改革原则：（1）试行城市公有住宅补贴出售给个人的办法。1982年，在常州、四平、郑州、沙市4个城市首先进行新建的公有住宅补贴出售试点，即“由国家、补贴三分之二，个人拿三分之一”。这种方式后又在北京、天津、上海和23个省、自治区80多个城市试点；（2）对鸳鸯楼实行新房新租；（3）国家新建住宅和旧有住宅都可以出售给个人（中国城市住宅会、住宅社会学学术委员会编，1991：184）。 实践表明，上述住房改革思路只关注了经济和理性层面，注意的是房改既定目标：货币化的成功与否，却没能很好地从社会政策的角度对房改整个过程以及由此产生的结果进行审视（Chu ＆Kwok，1990：641-670）。故而，它并没有从根本上解决中国的住房危机。反而在危机的同时，引发了严重的住房分配不公正的问题： （1）时间序列上的不公正。新老公房的现有住户得到更多的政策优惠，这是对后加入劳动队伍的劳动者的一种剥夺；（2）空间序列上的不公正。经济学常识告诉我们，城市的土地是有级差地租的，不同地段上的住房商业价值相差悬殊。那些由于历史原因而占据城市核心地段的单位或个人住户会额外得到一大笔财富，他们可以通过卖旧买新而实现财富的转移；（3）住房制度运行的结果不公正。不管是“提租补贴”还是“补贴售房”都是以原住户的原住房面积为依据而进行的，这样就造成原来住大房、宽房的人得到更多的补贴，住房窄小或没有住房的人得到的补贴少或没有补贴。 这无疑是住房资源分配上的“劫贫济富”。造成上述不公平的原因是多方面的，本论文的关注点在第三方面。之所以这样选择，是因为任何改革的实施都会涉及到一个时间点和空间范围，都会由于历史原因而使一部分人成为“幸运者”，更重要的是它会“很快”成为一种“历史”。而第三个方面的不公平直接指向现在和将来，向人们展示制度的“公正性”或“不公正性”。 二、住房制度的分割性 （一）四种不同类型的住房“对应”着“不同”的住户 根据取得住房的途经来划分，中国城市中有四种不同类型的住房：商品房、单位房、公房（政府房）以及安置房（廉租房）。根据住宅建造的档次划分，又可分为商品房、微利房、平价房和标准房（张泓铭等，1998：146-149；211-217）。商品房在公开市场上以全价销售，价格高，一般市民难以购买。另外三种住房供给在性质上类似：都有不同程度的补贴。 1商品房商品房在公开的房地产市场上交易，它的特点是价格高，而且上升的速度快。例如：1984年广州市新开发的小区商品住宅每平方米平均售价513元，1988年上升到1500元，市区内旧房改造每平方米平均售价由800元升到2200元，且有继续上升趋势。有关调查发现，半数以上商品房项目利润超出20%，最高的达到582%，超过了中央、省政府规定最高限额的2至1018倍（郁文达，1992），商品房的买主是那些没有该城市户口的高收入者以及有该城市户口的特别富裕者。因此，在私营和外资部门多的城市，商品房个人购买的份额大些，有的人将购买商品房作为一种投资。中国的商品房市场，由于进入市场的信息渠道的差异而遭到一定程度的扭曲。但是，总体上是市场规则的作用，房屋的供求决定房屋的价格和房租的水平。 2单位福利房 有特定单位正式工作身份即有工作档案的户主（干部或工人）才可以享受单位的福利房。员工只向单位交纳象征性的租金，住房地产权实行全民所有（单位代管）。住房建设由国家财政划拨，住房的分配借助行政权力，在管理上不计成本，实施政策性亏损。 北京市1985年对居民的居住状况做了调查，发现住房困难户高达，而住房人均8平米以上的宽裕户却占.从住房困难户的职业构成上看，护士中住房困难户高达40%，服务人员中住房困难户占，高校教师中住房困难户占，医生和人员中住房困难户分别占16%和14%.从居民的收入来看，人均收入越低，住房困难户所占的比重就越大。人均收入在40元以下的住房困难户占，人均收入在70-80元的住房困难户占，而人均收入在120元以上的住房困难户只占8%.从职务序列上看，调查对象中，司局级以上家庭没有住房困难户，其中宽裕户占，处级干部中宽裕户占328%（中国城市住宅问题研究会、住宅社会学学术委员会编，1991：194）。 调查系统于1988年在北京市进行了1000户居民的入户问卷调查。调查发现住房分配存在以身份和行政级别为基础的群体差异：（1）干部与工人的差异。机关干部和干部的住房状况明显好于企业工人和商业职工，干部的人均使用面积是8338平方米，比工人（包括商业职工）高出2331平方米。 （2）党员与群众的差异。党员的人均使用面积为833平方米，比群众高出188平方米。 （3）中央与地方的差异。中央机关干部的人均使用面积为923平方米，比市属机关干部高087平方米；（4）全民与集体的差异。全民单位职工的人均使用面积为675平方米，集体单位为565平方米（日报，1988年10月11日3版）。 上述数据说明，行政性单位制福利分房在单位之间存在着明显的分割：单位行政级别越高，得到的住房福利也就越多；在单位内部，不同等级的 行政领导之间，领导与群众之间存在着相应的分割线，行政级别越高得到的住房福利越多。下表是90年代中期，某特大城市政府规定的公务员住宅使用标准。 案例1：A ，某省城大学教师，于1998年调到北京某国家机关，不到一年就以每平方米1200元的优惠价在北京三环以内买到135平方米的经过精装修的房子。 B ，某重点大学（非北京）1996年大学毕业生，后分配到北京某区政府，三年后分到一居室的配套房，后因北京旧城改造，开发建设部门给B 拆迁补偿费38万元， B 可以利用这些钱（自己再加一部分）购买另一套产权完全属于自己的商品房。 案例2：某政府机关分配住房的机构名称随着中央政策和宏观经济环境及其他单位的横向比较而变化。该机关房管部门依次采用过的名称有：房产科，住房改革委员会，住房分配委员会，住房调配委员会。每更改一次名称，单位领导就可以重新分配一套住房。 3公房（政府房管部门掌握的住房）每一个城市的政府都掌握一定的房产，这些住房只给有合法户口的城市居民居住。1985年的普查资料显示：城镇居民中有缺房户1054万，占总数的，其中无房户128万，占；不方便户415万，占105%；拥挤户511万，占129%.城市居民中，缺房户754万户，占城市户数的288%，县镇缺房户300万户，占县镇总数的（《光明日报》，1987年1月19日）。 1995年武汉市有40%的居民住房困难，具体如下：12岁以上的子女与父母同住一室的占119%；12岁以上的异性子女同住一室的占40%；老少三代同住一室的占42%；已婚子女与父母同住一室的占26%；床晚上架起白天拆除的占65%；客厅里放床的占86%（谢志强，1999：22）。 由于城市中住房困难户所占的比例并没有随房改的推进而减少，政府针对城市缺房的采取了一系列措施，这其中包括修建解困房，发起安居工程。解困房以成本价或低于成本价出售或出租给住房特别拥挤的居民或与父母住在一起的新婚夫妇；安居工程是为普通工人修建的低成本住房，其售价较低，政府要求这类房只能售给城市中的低收入者。政府在努力地设计并建造城市大众能支付得起的住房体系（浩然，1996：18-20）。 4安置房政府规定，在旧城改造的过程中，开发公司有责任对拆迁户提供补偿性的住房，这种住房要么免费提供，要么拆迁户只交名义上的租金，要么以非常大的折扣向拆迁户出售新建单元住宅。1997年，国家统计局下属的美兰德信息公司在全国30个省、自治区、直辖市及71个城市，对15600户居民家庭进行了入户调查，调查总体覆盖了全国2亿居民，调查显示，北京、天津、上海、重庆、广州5城市居民住房仍主要依靠单位分配，其中上海市居民现有住房仍有6248%属于单位公房性质，列5城市之首；北京是；广州以的比例居5城市之末。房改性质以购房为主的，近几年房改步伐迈得较大的重庆和上海分别以和的比例居5城市前列，天津市居民通过房改购房的只有909%.个人租房，广州市和北京市居5城市前列，分别达到和6，99%，上海市只有1，03%，名列最后。5城市个人购买商品房的比例都不高，最高的广州市为556%，最低的重庆市只有0，43%（经济日报，1998年1月15日7版）。 四类住房的存在说明市场要素和再分配经济要素分隔着住宅市场。在这四种类型的住房中，后三种住房都得到较多的补贴，与西方福利制的设计类似。上述政策的制订正是基于1978年以后市场化改革已经使中国国民收入异质化这样的事实①。 表面上看，这样的住房配给体系照顾了不同层次的城市居民的住房要求。但是，由于市场因素和传统的再分配经济缠绕在一起，在房屋配置的过程中，不同层次的居民（购房者）并没有按政府的要求“站”队，收入高者总“喜欢”站进收入低的行列，从而出现寻租行为。社会中的上层或精英阶层有较强的寻租能力，他们的“寻租”导致了“住房积压”现象，即上一阶层侵占下一阶层的住房利益，最终使城市中弱势群体的住房利益无法得到应有的满足。人们经常走“错”路，大学生先到能够分配住房的国营企业干上两三年取得住房后，再跳槽到工资高的私营或外资企业；夫妻“比翼双3飞”，一方在国营单位，取得房子，另一方在私营企业取得票子；国有单位的领导通过不断地调房取得自己的巨大收益；大款则想方设法买安居房，北京市相当多的安居房、经济适用房被有“别克”、“奔驰”的车主买走，以致安居房面积越盖越大，最少都有120多平方米，失去了安居房的本意，也加大了中低收入者的入住难度。① 另一方面，广州市的经验表明，解困房的住户大多从事低等工作，他们逐步觉得自己的社会地位低。社会地位低的住户被集中安排在一起居住，产生了许多社会和心理问题，尤其是他们的后代心理容易遭受创伤。此外，上述四类住房供给的设计都没有把城市中日益增多的农民工的住房问题考虑在内。 （二）六个主要的住房改革制度 自80年代住房改革以来，政策涉及的有六个方面：推行住房公积金，买房给优惠，提高房租发补贴，建设经济适用房或安居工程，1998年实施住房货币化补贴以及廉租房（城市平民的解困房）。 1住房公积金制度住房公积金采取职工和单位分别交纳职工月工资5%的比率。这种办法能够在相应时期内筹集到一定的建房资金。我国公积金制度实行10年来，全国已有6651万职工成为这一制度的直接受益者。截至2001年6月底，全国住房公积金归集总额为2826亿元，归集余额为2065亿元。 累计约有1500万职工提取公积金754亿元，累计向近200万户家庭发放了个人贷款，有效地提高了职工特别是中低收入职工的购房支付能力。但是，建设部副部长刘志峰认为，我国住房公积金覆盖率低。到2000年底，我国住房公积金覆盖率仅为正式职工的603%，近4500万职工还未建立住房公积金。②能参加住房公积金的大多是效益好的国有企业以及事业单位。 公积金制度至少到目前为止将四部分人排除在外：一是没有参加公积金制度的集体企业和个体企业的职工；二是相对困难企业的职工（相当一部分下岗职工）；三是没有单位的城市居民（包括个体从业者）；四是在城市工作的农民工。后三部分人构成目前我国的弱势社会群体，他们最需要社会的援助。公积金的收缴采取的是5%的比例制，职工工资越多，他从单位享受到的补贴也就越多。这种补贴更有利于受惠群体中的高收入者。客观上造成住房补贴的分化。 2买公房给优惠制度房改的主要目标就是针对单位的福利分房。为了解决单位的福利分房问题，住房货币化被认为是一种行之有效的办法。决策者首先想到的就是将单位房卖给原住户，以为这样一方面可以甩掉政府或企业对职工住房的维持和维修负担，另一方面可以回笼一部分建房资金，加速后继的住房建设。因此，在房改的初期推行了“三三制”售房，即个人只要拿三分之一的资金就可以拥有一套全额的住房。在这种优惠制度的导向下，各地出台了一系列花样各异的优惠制度，其中心点就是优惠份额越来越大。 如：胜利油田于1993年10月开始出售公有住宅，按照当时的各种优惠政策，有的人以每平方米80元的价格就买到新建住宅，而当时市场上商品房的价格是900元，两者相差112倍（王小广等，1999：122）。1997年有的大学老教师以不到一万元人民币就买到原住房。1998年实施的住房货币化政策引发了全国范围内的“末班车”效应。为了赶上末班车，青年人匆忙结婚，有的夫妻为了得两套房子而假离婚。1982年到1984年，常州、郑州、沙市、四平四个城市进行新建公有住宅补贴出售试点，四个48①②资料来源：同上注。资料来源：http：—.城市共补贴出售住宅2140套，建筑面积114500万平方米，投资约1640万元，收回的资金约占投资的30%（毛铁，1984）。当时的界和决策部门都以为那是一条中国式的房改之路。但是如果从社会公平的角度审视，它造成的结果是有房者得补贴，原住房宽的得更多的补贴，没有住房的不得补贴。这种只顾收回小额投资的改革思想，造成了住房改革从一开始就包含着巨大的社会不公正，它无视当时无房户的状况，更没有考虑到后来者的利益。 3提租制度提租改革被认为是房改的两条腿之一。理论界认为，人们之所以不愿意买房，就是因为公有住房的房租太低，远远低于国际惯例的租金水平（市场经济国家通常的售租比例是1∶100.我国在1989年为1∶4000；1993年上半年则达到了1∶10000和1∶30000），租售比例的失调，既加大了房改的难度，也了住房市场和房地产市场的形成和发育（韩素勤，1994）。 因此，80年代后期，烟台等不少城镇对当时实行的低租金进行了初步改革。大致做法是：一、新房新租，即新建成住宅按新租金计租，一般高于旧有住宅租金3至4倍；二、超标准加租，即给职工规定一定的住房面积，超标准按新租金交租；三、混合房租，即职工现有住房按低租金交租，新增面积按新租金交租；四、改房租的暗贴为明贴，即在不增加国家负担的前提下，普遍把住宅租金提高到一定标准，同时按职工的职务、工龄、家庭人口等条件测算出住房补贴标准，发给人民币，职工按新租金交纳房租，这样，住房多交钱多，住房少有剩余；五、经营青年公寓。一些大城市为解决大龄青年需房结婚的困难，建起青年公寓，每套房使用面积约20平方米，一般按成本收房租（毛铁，1984）。这种住房提租的用意就是：多住房，多掏钱。提租的深层次的用意就是使原公房住户主动选择购房，从而实现国家或企业建房资金的一定回笼。但是，提租的幅度与房屋本身蕴涵的市场价值的提升不成比例，后者上涨的速度远远大于前者。表面上看，多住房多交了钱，实质，多住房的人仍然享有更大利益。 4安居工程项目国务院于1994年7月下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出为使人民安居乐业，使社会稳定繁荣，实施国家安居工程。1995年1月，国务院住房制度改革领导小组及有关单位拟定的《国家安居工程实施方案》出台，这标志着国家安居工程正式启动实施。安居工程的主要任务是：从1995年到2000年，用5年时间在原有住房规模的基础上，新增15亿平方米住房，用于解决中低收入家庭的住房困难问题，逐步建立具有社会保障性质的住房供应体系。安居工程直接以成本价向城镇中低收入的无房户、危房户和住房困难户出售。在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户（陈小力，1995）。然而，安居工程的最终房价并没有按当初设计的每平方米1000元左右的价格销售（这个价格是参照1995年的商品房价格制定的，当时的商品房价格为每平方米2000-3000元），而是以每平方米2000元左右的价格销售。①这样的价格客观上排除了城市居民中的中等偏下收入者，由于他们的职业通常没有相当的稳定性，经济收入的预期较低，他们难以向银行贷款解决资金问题。主观上，没有该城市法定户口身份的人，特别是广大的农民工的住房问题完全被排除在安居工程的考虑范围以外。安居房实际运作的结果是为中等和中等以上收入者解决住房问题。2000年和2001年以后，随着经济适用房单套面积越盖越大，它越来越成为了有产者周末的住58①1999年11月1日个人购买经济适用房的价格组成：（1）销售价格：2350元m2×建筑面积；（2）层次差价：第1项×楼层差率；（3）朝向差率：第1项×朝向差价系数；（4）应由单位补贴购房款：50元m2×可享受面积（3人以下包括3人为50m2，4人以上包括4人为60m2）。（5）政府补贴购房款：200元m2×享受面积（50m2或60m2，条件同上）；（6）固定资产投资方向调节税为0.安居房个人支付房价=第1项+第2项+第3项-第4项-第5项+第6项。 这样，国家的住房补贴又一次进入了富裕阶层的腰包。5住房分配的货币化制度住房分配货币化是深化房改的核心（侯淅珉、应红等，1999：88）。它被认为是解决住房的“灵丹妙药”，因为它能够避免传统的实物性福利分房的弊端，真正体现公平效率的原则。1998年3月19日，朱?基总理在九届人大一次会议上，郑重指出：必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。11天后，广州市政府就推出了实行住房分配货币化的实施方案。但是，这一《方案》规定实施单位是市政核拨经费（即全额预算）或核拨补助（即差额预算）的市直属机关、事业单位，即“吃财政饭”的单位。住房补贴最低限度是每月233元，最高限度是933元（邓海平，1998）。 这一政策实施结果所产生的分化和排斥作用是明显的。职工、下岗工人、无工作单位的居民、广大的农民工都难以享受到此一政策所带来的利益。在客观上，它强化了政府在住房资源配置上的优越地位。 6廉租房制度改革使城市中群体之间的差距日益扩大，同时出现了大量的城市贫民。城市的低收入者包括国有企业的下岗职工，他们的居住问题在短期内由工作单位提供补贴，但是长期的解决方案则要依赖国家。廉租房计划是为了实现居者有其屋的理想。广东省为了解决全省范围内城镇住房特困户的住房问题，率先出台了有关廉租住房办法。规定符合廉租住房条件的特困户是指“城镇人均收入低于当地政府公布的最低人均生活保障线，人均居住面积低于6平方米，并且有城镇居民常住户口的住户”。廉租房的房源由房地产管理部门负责按规定的渠道组织，包括已腾退出来的公有住房、政府出资兴建的廉租住房、政府出资收购的空置商品房等。政府以规定租金租给符合上述条件的特困户，具体的租金按照维修费和管理费两项确定。 再有，广州的调查预计“十五”期间有22万“双特困户”需要解决住房困难。该市廉租房的申请条件是：家庭月人均收入低于广州最低生活保障标准300元，并持有《救济证》、《广州市低收入困难家庭证》或《广州市工会特困职工证》；人均居住面积5平方米以下；家庭成员均未享受住房货币补贴等优惠政策，且无能力解决现住房困难问题，没有他处住宅或与他人拥有别处住宅。已经有包括广州、上海在内的10个城区的廉租房制度试点工作正在展开。①很明显，城市政府在设计住房改革政策时，并没有把日益增多的没有城市正式户口的“居民”在内。如果城市户口可以永久地作为“城市人”和“农民工”的分界线，农民工的权利可以永久地被忽视的话，那么，城市中贫民的住宅问题可能在几年以内就可以得到解决。然而，事实是，越来越多的农民工不是短暂居住而是长期生活在城市里，这个问题应该引起政府的关注。 三、讨论 中国的住房改革被认为是市场化的最后堡垒。政府希望通过住房改革在最低的目标上实现减轻财政负担；中层目标是实现住房资金的快速回笼，加速新的住宅建设；远期目标是建立一个公平而有效率的住房体系，促进劳动力的合理流动；直接目标和动力就是实现新的经济增长点，带动其他产业的。住宅不是一般意义上的商品。几乎所有的国家都在不同程度上，运用福利的手段向居民提供住宅。然而，福利国家的住宅福利制度与中国改革前的福利制度存在着重大的区别。 前者的对象是社会中的“弱势”群体，后者设计的对象范围是在城市居住的具有城市身份的尤其是国家部门担任公职的精英群体。中国计划经济时期形成的“单位制”，使单位在房产资源的配置过程中权力过大，住房改革步履艰难，并不仅仅是“买卖房子”那么简单。它隐含的是社会大范围内的公平与效率的机制问题。 约翰·罗尔斯在其名著《正义论》中强调正义是社会制度的首要价值，正义的主题是社会结构，是社会的主要制度分配的基本权利和义务。所有的社会改革都必须使社会中最不幸的人受益，否则，该制度就是不正义的。他提出正义有两个原则，其中的第二个原则是：社会的经济的平等应该这样安排，使它们①被合理地期望适合于每一个人的利益；并且②依附于地位和职务向所有的人开放（约翰·罗尔斯，1988：5-56）。中国住房改革中逐步形成的商品房、微利房、平价房和标准房的新房买卖体系，以及商品房、单位房、公房（政府房）和安置房（廉租房）的改革体系，住房公积金制度、补贴售房制度、提租补贴制度、经济适用房或安居工程建设项目、1998年的住房货币化改革制度以及廉租房（城市平民的解困房）制度的设计，目的是针对不同的人采取不同的住房供给办法，从而实现效率和公平兼顾，体现社会主义制度的优越性。中国住房改革在过去的二十多年中取得了住房建设的快速发展（这还有其他众多因素的作用），然而，住房的每种改革制度都包含着特定的封闭性，它没有能够实现住房的机会向所有人开放的原则，所体现出的结果并没有达到制度设计者的预期。要想持续这种快速发展，住房制度的公正性确实是今后的努力目标。