哈笑折腰
以城市更新、老旧小区改造为主要形式的既有建筑改造,已经成为城市发展转型升级的重要路径。但由于我国既有建筑量大面广、情况多元复杂,仍面临筹集改造资金难、统筹协调各方资源难等问题。8月18日,中国建筑科学研究院、全联房地产商会城市更新分会联合承办的“第十二届全国既有建筑改造大会”上,业界共议如何做好城市更新和既有建筑改造?城市更新在存量中如何做好增量?全国有改造需求的小区万个在第十二届全国既有建筑改造大会“老旧小区综合改造分论坛”上,中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌介绍称,按照各地提供的数据不完全统计,目前全国有改造需求的小区万个,总建筑面积65亿平方米,从建筑面积看,约占现有城镇住房总量324亿平方米(国家统计局发布数据)的。而7月20日国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,也给出了老旧小区改造的时间表:2020年新开工改造城镇老旧小区万个,旧改小区规模环比增长一倍,预计拉动万亿元投资。在此前的4月14日,国务院常务会议也明确加大城镇老旧小区改造力度,推动惠民生扩内需。业内人士预计,从我国老旧小区总量来看,老旧小区改造可以拉动投资达到十万亿元。由于需要改造的小区量大面广,情况各异,任务繁重。加之突如其来的疫情暴露出很多老旧小区建筑在卫生防疫、社区服务等方面的短板,更加凸显了既有建筑改造的紧迫性。专家呼吁完善改造标准、创新资金筹措渠道住房和城乡建设部原副部长、全国政协委员齐骥指出,增加或者延长既有建筑物的使用周期是建筑行业最大的节约,没有一项节约比延长房子寿命更实在。自上世纪80年代以来,我国既有建筑改造的历程和工作带有较强的时代特点。当前,既有建筑改造不仅要继续做好“面子”“里子”的改造,更要做好“院子”的改造。“院子”改造是指地面停车、垃圾的分类和存储、院落美化绿化等方面。齐骥建议抓紧梳理相关科研成果并加快成果转化,继续推进重点科技项目攻关,进一步完善既有建筑改造标准体系。住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波也指出,我国既有建筑改造面临的工作较为繁重,建议在政府财政支持的同时,建立起市场化、可持续的推动模式,不断探索创新,加强协调统筹。“不是一栋一栋改造,一定是一群一群地改造”从目前来看,中国城镇化率已突破60%,城市建设已经由快速的开发建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的方式。而以城市更新、老旧小区改造为主要形式的既有建筑改造,已经成为城市发展转型升级的重要路径。事实上,随着时代变迁,对于当前城市更新的认识也在发生变化。全联房地产商会副会长柴志坤认为,跟城市快速建设阶段不同,城市更新不仅要解决以前的问题,而且要为未来的发展留下空间,这也是城市更新的长期性和可持续性的一种体现。此外,城市更新是在存量中使用增量,来实现城市的内涵发展。这个增量不单单是物理空间的增量,也包括一些配套服务的增量,是实现城市功能和环境的全面提升。柴志坤表示,要正确处理城市更新工作中面临的问题,建立和完善城市更新政策保障机制,加大创新力度。创新除了在建筑技术、规划形态上的创新之外,其实更多的是在体制上创新。需要跨部门、跨领域,甚至综合研究之后才能够解决这一机制创新问题,这对于城市更新的推动意义更重要。在柴志坤看来,城市更新需要综合统筹,比如多目标的统筹、片区统筹等,即使市区内的城市更新也应该以平方公里来计算。因为不仅涉及一种城市更新的形态,就需要政府统筹,在这个统筹的基础之上才能够实现城市更新的综合效应。中国工程院院士、同济大学副校长吴志强也表示,既有建筑改造不是一栋一栋改造,一定是一群一群地改造。大规模的大拆大建会转变为精细修缮模式,尤其是人工智能设计会产生重大的革命性的颠覆。吴志强认为做老小区改造应该有非常好的社区规划师。所以他号召设计师关注社区,拿出10%的时间无偿为社区去服务。范嗣斌分析称,老旧小区改造即可以拉动投资、促进消费、惠及民生,又可以提升城市品质促进城市发展转型,提升基层治理能力,形成共建共治共享的社会治理体系。但是在老旧小区改造中仍面临居民改造意见难统一、筹集改造资金难、统筹协调各方资源难、改造效果维护难等问题,因此,它不是短期工程,而是长期工作,需要长远谋划。
小燕子an
做好老旧小区物业管理工作,是提升城市管理品质面临的一个老大难问题。政府如何加强对有关职能部门的领导,提升老旧小区物业管理服务质量,促使老旧小区管理走上良性发展道路,真正使居民真正享受城市发展带来的舒适生活,是当前和今后一段时间亟待深入研究和解决的课题。
庐阳区双岗街道作为老城区老旧小区分布较多的街道,共有85个(片)生活小区,其中有35个(片)是老旧小区。在实际工作中,接受居民投诉较多问题是老旧小区的管理服务问题,也是当前为民服务的矛盾焦点。如何对零散居民楼和老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理,使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适?近日,庐阳区双岗街道人大工委组织部分人大代表对街道老旧小区物业管理工作进行了专题调研,并就提升老旧小区管理的整体水平提出了具体建议。
一、老旧小区管理中存在的主要问题及原因
一是基础设施老化落后,老旧小区管理成本高。由于建造时间早、规划设计标准低,施工质量不高等原因,造成老旧小区基础设施功能无法满足居民需要;道路破损严重,停车位、自行车棚、休闲广场没有配建;地下管网因设计和建设标准低经常出现堵塞、破损,时有污水漫溢现象发生;没有单元门禁和封闭管理,导致“牛皮癣”泛滥,居民一些最基本的生活需求得不到保障。
二是物业管理费收缴难,物业企业经营困难。有些老旧小区是企业、单位自管,移交到街道后,这部分居民习惯了计划经济时代单位宿舍服务全包的服务模式,尚未形成花钱买服务的意识。在老旧小区中,低收入家庭居多,其中还包括相当一部分的低保户、外来务工人员,由于收入偏低,他们没有交物业费的意愿。由于物业费收缴不上来,从事老旧小区物业管理的企业存在不同程度亏损,只能靠政府奖扶维持,在入不敷出的情况下,只能通过削减服务人员、减少服务内容、降低服务质量来维持较低的服务水平,这又导致老旧小区物业管理水平的降低。
三是小区自治组织缺位,小区自治能力不强。老旧小区内低收入群体较多、受教育程度相对不高,居民对自身权益的期望值往往过高,而对维护公共环境整洁有序等公共利益兴趣不大;居民中侵占公共利益的现象时有发生,业主对物业管理的诉求呈多样化,很难达成一致意见。虽然有小区成立了业主自治组织,但由于物业矛盾多发、情况复杂、自治组织成员专业知识缺乏等原因,业主自治组织发挥作用十分有限。尤其是在集中民意决策小区事务、调解物业纠纷、推进民主协商机制、宣传法律法规方面,明显力不从心。
四是主体责任难以落实,政府职能发挥不强。物业管理涉及政府部门、街道、社区、建设单位、业主、物业服务企业等多个主体,权利义务关系复杂。如房屋质量、二次供水、供配电、电梯等公共设施维修都不应在街道的管理范围内,但是只要是属地在街道,都得由街道出面解决。又如近年来,不断有市属、区属企业生活区移交到街道管理,但相应的管理费用并没有增加,双岗街道承担了大量居民投诉和物业调解工作,每年对社居委管理的老旧小区支出约200多万元(包括小区保洁清运人员、值班人员、公共水电费及维修费用),导致街道人力、财力不堪重负,这些都需要上级政府有关部门发挥职能作用,加大管理资金拨付,加强综合管理,共同改变老旧小区物业管理薄弱环节。
二、促进老旧小区管理创新的对策与思考
作为基层政府,要始终把群众利益放在首位,坚持“加快整治改造、实施分类管理、促进小区自治、加强综合管理”的工作思路,不断推动老旧小区物业管理创新取得新突破。
(一)结合老旧小区综合整治,加快基础设施更新步伐
老旧小区基础设施老化落后是社会发展的遗留问题,只有加大对基础设施的改造力度,老旧小区才能符合物业管理市场化的基本要求。
1.提高小区的封闭性,增强社区安全性。符合封闭条件的小区,要尽快建设围墙或围栏,使之与外部街区隔离开来;对面积较大的开放式小区,可根据地理位置、道路走向,采取分割封闭的原则,建立几个封闭式小区;对散落的楼幢,可实施单独封闭;不符合封闭条件的,可通过产权置换、危旧房改造等方式,减少开放式小区数量。
2.推进基础设施改造,增强生活便利性。通过综合改造、封闭性改造等方式,为老旧小区安装小区大门、楼幢单元门、健身设施,建设门卫室、自行车棚,改造病害道路、排水管网、水电设施、天燃气等配套设施,恢复小区绿化,规划停车位,为居民生活提供便利条件。
3.加快综合整治步伐,增强群众幸福感。从2012年起,合肥市开始进行老旧小区环境综合整治,双岗街道经过综合整治的老旧小区共17个,这些改造后的老旧小区都实行了物业管理。从整治后居民反映看,这些老旧小区的管理和服务水平基本满足了群众的需求,居民困难诉求也降低了很多。下一步,市区两级政府要统筹加快老旧小区综合整治进程,把这一民生工程做实做细,不断提升居民的幸福指数。
(二)结合老旧小区实际,实施差异化物业管理
有针对性采取居民自管、市场化管理、政府扶持三种机制相结合的模式,是提高老旧小区管理水平的有效方法。
1.已实施市场化物业服务的老旧小区。由街道物业办依据物业管理的相关法规,加强对物业服务企业履约情况实施监督并予以规范。未建立自治组织的小区,在物业合同(协议)将要到期时,区级建设部门、辖区街道应指导社区在小区建立自治组织,为下一步规范实施社会化物业管理打下基础。
2.相对规模较大、资源较好、管理成本较高,并且未实施市场化物业服务的老旧小区。区级建设部门、街道应指导社区在小区先期成立管委会,促成召开业主大会,确定采取自管、市场化物管或者两者相结合的服务模式,明确服务内容和收费标准,选聘物业企业或服务人员,签订相应合同。小区自治组织负责对物业服务进行监管,街道、社区负责规范自治组织的日常工作,加强业务指导和保障,协调解决业主反映的问题。
3.相对规模较小、资源有限、管理成本较低的老旧小区。采取业主自管与政府扶持相结合的模式,由街道、社区牵头成立管理委员会或居民自治小组,结合社区志愿者队伍巡防、社区网格化管理等资源实施业主自治,由街道、社区提供应急维修、绿化保洁等基本服务,以物价部门核定最低价格收取服务费用。
4.产权单位管理的老旧小区。在街道、社区的引导帮助下,成立自治管理小组,按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”原则,指导产权单位自管。
(三)强化自治组织建设,提高小区自我管理能力
1.切实将自治组织建设管理纳入社区建设管理范畴。小区管理的主体始终是业主自身,要推进小区自治步伐,根据“谁出资、谁受益”社会准则,始终把提高小区自治率作为主要路径,把小区自治能力建设作为工作的落脚点,引导居民广泛参与到老旧小区管理创新活动中,通过成立业委会或管委会、居民自治小组等自治组织,着力推进小区管理由“代民作主”向“由民作主”转化。
2.充分发挥街道社区指导监督作用。街道、社区要联合实施投诉受理和联动协调机制,制定参与和监督物业管理的各项制度。落实牵头组织业主大会召开和业主委员会选举责任,指导居民开好业委会、管委会、居民议事会会议,通过民主协商形式解决小区物业管理中的矛盾和问题。监督小区自治组织日常运作,促进小区事务公开,提高自治活动的透明度。通过建立小区业主论坛、市民学堂等平台,加强物权法、物业管理条例等法律法规的学习,帮助居民树立“花钱买服务”的意识。
3.积极引进和培育社会中介组织。面对街道、社区专业人员缺乏,小区自治组织建立程序繁杂、日常工作任务繁重,物业矛盾不断增加的现实,要积极引进和培育社会中介组织,通过政府购买服务的形式参与社会管理,发挥好他们独立性、客观性、专业性特点,为居民小区业主大会召开、业委会组建、换届提供各类咨询服务,手把手指导小区自治组织采取民主协商方式决策小区自治事务,或者以外包服务的形式,将物业矛盾纠纷调解、法律法规学习宣传等项事务承包给社会中介组织,以减轻街道、社区的工作负担。
(四)加强综合治理力度,形成老旧小区管理合力
1.加强综合治理力度。应将老旧小区管理纳入城市综合治理,由政府主要领导牵头,建立民政、房产、城管、公安等部门和街道组成的联席会议制度,将老旧小区自治能力建设、物业行业监管、违章违规行为纠正、小区安全等全部纳入考核体系,实施统一考核。各相关部门和街道要各司其职、同心协力加强老旧小区管理力度,确保人力、财力、物力向老旧小区倾斜。
2.坚持市场化管理为导向。鼓励老旧小区业主按照市场规则与物业企业签定物业管理合同,支持物业企业按照合同规定收取物业费、提供优质服务,加强对小区自治能力建设的指导力度,强化行业监管,促进双方严格履行合同约定的内容。对于违反合同约定的行为,支持任何一方采取法律手段解决。
3.强化物业管理行业监管。政府物业管理部门应切实履行行业监管职责,建立老旧小区物业服务符合投标企业资料库,把好市场入口关。在日常工作中,加强对物业企业规范服务的指导、检查,查实有违法、违规行为的,将按规定给予处罚,并将处罚结果予以通报,计入企业诚信档案。
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