房地产企业纳税筹划毕业论文

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得增值收人的纳税人征收的税种。土地增值税纳税筹划是在说法允许的前提下，从降低税基和税率两个角度进行的。本文以房地产企业为主体，从土地增值税的特点出发，围绕具体案例进行筹划。 一、利息支出扣除法筹划 依据《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第七条（三）中关于利息支出扣除项目之规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。 如果企业购买房地产主要依靠负债筹资，利息支出所占比例较高，可考虑分摊利息并提供金融机构证明，据实扣除并加扣其他开发费用。如果企业购买房地产主要依靠权益资本筹资，利息支出很少，则可考虑不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。如某房地产开发公司开发商品房，当地政府规定的扣除比例为5%和10%，其支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，我们针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划（假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明，并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。 首先计算扣除的利息支出差异为（取得土地使用权所支付的金额十房地产开发成本）×（10%-5%）=（600+1000）×5%=80（万元），其次判断当允许扣除的利息支出为90万元时，由于90万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+（600+1000）×5%=170万元，否则只能按（600+1000）×10%=160万元扣除，扣税基数将减少10万元而多缴税款；同理，当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计（600+1000）×10%二160万元，可以多扣除160-（70+80）=10万元利息支出，扣税基数增加10万元。 二、通过合理定价筹划 依据《实施细则》第十一条规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”企业可以利用20%这一临界点进行筹划。设某房地产开发企业待售标准普通住宅，除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额为C，销售房价总额为X，营业税、城建税及教育费附加为，如果企业要享受起征点优惠，那么最高售价只能为X=（1+20%）（C+），解得X=，企业在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于X，虽能享受起征点优惠，但利润较低。如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时按增值率在50%以下的税率即30%的税率缴纳土地增值税，对企业来说只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的营业税、城建税及教育费附加时，提价才有利可图。假设售价提高Y，X为增值率20%时的售价，则新的价格为（X+Y），新增营业税、城建税及教育费附加为5%×（1十7%+3%）Y=，扣除项目金额为C+×（X+Y），假设增值率虽大于20%但小于50%，增值额为（X+Y）×（X+Y），土地增值税为30%×（X+），企业欲使提价所带来的收益超过新增的税负而增加收益就须满足Y>30%×（X+）+，解得Y>.为便于理解，举一实例如下：建泰房地产公司建成并待售普通标准住宅，当地同类住宅的市场售价在1800万元至1900万元之间，已知取得土地使用权的金额为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能提供金融机构的证明，也不能按房地产开发项目分摊，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%.通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况下，少纳土地增值税，增加企业利润。上述案例中除营业税、城建税及教育费附加外的可扣除项目金额为：200+900+（200+900）×10%+（200+900）×20%=1430万元。方案1：公司既要享受起征点优惠，又想获得最高利润，则最高售价应为1430×万元，此时获利为（1837..264×万元；当价格定在1800万元至万元之间时，虽售价上升获利将逐渐增加，但都要小于万元。方案2：公司想通过提高售价再多获收益，则提价至少要大于（1430×）=万元，即房地产总售价至少要超过万元，此时提价才会增加企业总收益，否则提价只会导致总收益减少。所以，当市场房价在1800万元至1900万元之间时，公司应选择万元作为房产销售价格。可见，企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳说筹划，完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。 三、选择项目核算方式筹划 依据《实施细则》第八条：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”，根据不同情况对多项开发项目选择分开或合并成本项目进行核算，可降低土地增值税。例如，大华房地产开发公司2005年商品房销售收人为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金确为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。方案1：不分开核算时，增值率为（15000-11000）/11=，适用30%的税率。应纳土地增值税税额（15000-11000）×30%=1200万元。方案2：分开核算时，普通住宅增值率为（10000-8000）/8000=25%，则适用30%的税率，应纳土地增值税税额（10000-8000）×30%=600万元；豪华住宅增值率为（5000-3000）/3000=67%，则适用40%的税率，应纳税额为（5000-3000）×40%-3000×5%=650万元。普通住宅和豪华住宅纳税合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元，所以，应选择合并项目核算。 四、利用代收费用计价筹划 按照财政部、国家税务总局发布的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第48号）第六条规定：“对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用”。按照上述规定可以利用代收费用进行筹划。例如，华德房地产开发公司出售商品房，售价为3000万元，按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。如果公司未将代收费用并入房价，而是单独收取，则允许扣除的金额为200+600+200+200+600）×20%=1160万元，增值额为3000-1160=1840万元，增值率为1840÷160=，应缴纳的土地增值税为1840×50%-1160×15%=746万元。如果将代收费用并入房价一并收取，则允许扣除的金额为200+600+200+（200+600）×20%+200=1360万元，增值额为3000+200-1360=1840万元，增值率为1840÷1360=，应缴纳的土地增值税为1840×50%-1360×15%=716万元。显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房地增值额均为1840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使房地产企业少缴纳土地增值税税款746-716=30万元。

浅谈房地产企业税收筹划论文

摘 要 ： 房地产企业存在着开发成本高、资金量大、利润率及销售风险高、投资回收期长等诸多特点。近年来，我国房地产市场发展迅速，国家对房地产市场频繁调控，房地产行业竞争越发激烈。在这种情况下，房地产企业为提高自身经济效益，要做好税收筹划工作。特

关键词：房地产税收筹划论文

摘 要 ：房地产企业存在着开发成本高、资金量大、利润率及销售风险高、投资回收期长等诸多特点。近年来，我国房地产市场发展迅速，国家对房地产市场频繁调控，房地产行业竞争越发激烈。在这种情况下，房地产企业为提高自身经济效益，要做好税收筹划工作。特别是在我国将房地产企业纳入“营改增”试点范围后，为有效提高房地产企业的纳税管理水平，降低企业税负，更需要对房地产企业的税收筹划进行研究，从而为房地产企业的健康发展奠定良好的基础。

关键词： 房地产企业;营改增;税收筹划

近年来，我国经济保持持续增长的态势，这也使房地产开发水平不断提高。在当前房地产市场还不完善的情况下，房地产企业偷漏税情况十分严重，这也使税务机关将房地产行业纳税情况作为监管重点，房地产企业涉税违法的代价也不断加大，在这种情况下，房地产企业为降低税负，将税收筹划作为一个重要选择。特别是从今年五月份开始，我国房地产企业纳入营改增试点范围，为进一步提高房地产企业的纳税管理水平，提出有钍对性的纳税筹划建议，使房地产企业税负能够得以降低。

一、房地产企业税收筹划重要性分析

1.房地产企业纳税金额大、负债率高

房地企业普遍存在投资大、经营周期长及收益集中在后期等特点，由于房地产企业纳税金额较大，使其具有较大的节税潜力，利用有效的税收筹划，能够有效降低房地产企业的税务负担。而且房地产企业存在较高的负债率，融资渠道十分单一，通过税收筹划能在一定程度上缓解企业资金压力。

2.税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础

房地产企业通过税收筹划能有效降低纳税成本，实现利润最大化。一直以来，我国房地产企业的依法纳税意识都不强，为降低纳税成本，存在偷税、漏税及避税等现象，这些违法行为不仅会受到法律的制裁，而且还会给房地产企业的可持续发展带来严重的影响。因此，对于房地产企业来讲，要想降低税负，就要利用科学的税收筹划来降低税务成本，从而更好地促进房地产企业的健康、持续发展。

二、房地产企业纳税筹划的建议

1.强化管理，确保开支项目获得可抵扣的增值税专用发票

房地产企业纳入营改增试点范围后，土地成本和建筑安装成本进入抵扣链条，因此，企业财务部门要确保在地产项目实施过程中强化管理土地获取、原材料采购、建筑安装成本决算等环节，选择具有一般纳税人资格的合作伙伴，取得相应增值税专用发票，以便于进行后期的抵扣。同时，地产开发企业的会计账户要进行相应调整，特别是要设置“进项税额”“销项税额”“进项税额转出”“未交增值税”“待抵扣增值税”等相应的科目，这样会计核算则会更为准确和规范，加强对增值税专用发票的管理，进一步实现对税务风险的有效防范。

2.充分考虑各种运作模式对增值税处理带来的'影响

房地产企业运作方式具有多样性，在不同运行模式下，房地产企业收益形式也具有较大差异。如不动产租金(适用11%增值税税率)、资金融通收益(适用6%增值税税率)，包含设备出租、水费、电费、电话费、上网费、传真费、物业管理费、装修费用等名目的收入(各自适用6%、11%或17%的增值税税率)，甚至归属于不征收增值税的投资收益。这就需要房地产企业对历史项目进行统计分析，测算以往不同运作模式产生的税负和利润，再综合考虑自身的企业战略以及财务状况选择地产项目的运作模式。

3.寻找变量

在税收筹划过程中，需要发现和引入变量，即及时发现能够导致税额变化的因素，差异化地选择影响税收的政策，并针对计税依据和税率来采取适宜的税收筹划方法。这主要是由于应纳税额直接受计税依据和税率的影响，当计税依据越小时，税率越少，则应纳税额也会越少。在税收筹划过程中，房地产企业要积极寻找相关税收政策中的特定条款，并对其进行充分利用，这些特定条款多以差异性条款、选择性条款及优惠性条款等为主，通过对这些条款的运用，能有效发现税收筹划的空间，减少税款的应缴金额，达到税务减负的目的。

4.遵循成本收益原则

房地产企业通过税收筹划来获得整体经济效益。但由于各税种之间存在相互联系及相互依存的关系，即某一税种应纳税额减少后，其他税种税额则会增加，这就需要在税收筹划时分析成本收益，确保在经济上具有可行性。

在对增值税进行筹划的过程中，要通过合理合法控制，从而实现增值率的降低。房地产企业要想降低增值率，可以采取降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算单低增值税率业务等方法，但这些方法存在着收入减少或是其他成本、税负上升等问题，因此，在税收筹划时需要寻求总体税后净收益最大化。

三、结语

房地产企业税收是国家财政收入的重要组成部分，在当前市场经济环境下，税收也是对市场经济的主要调节手段，这也使房地产企业税收筹划更具重要性。房地产企业通过税收筹划，不仅有利于企业的健康有序发展，而且对完善我国相关法律法规也具有非常重要的意义。

学术堂整理了一些纳税筹划的论文题目：

纳税筹划论文题目一：

1、“营改增”后的建筑施工企业纳税筹划分析

2、房地产企业土地增值税的纳税筹划方法探讨

3、纳税筹划在中小企业财务管理中的应用

4、基于企业工资薪金的个人所得税纳税筹划探讨

5、新常态下企业纳税筹划现状与措施研究

6、近两年建筑业财税政策变动及纳税筹划分析

7、大数据时代的企业纳税筹划研究

8、营改增背景下的企业纳税筹划方法分析

9、企业纳税筹划管理与风险防控

10、新形势下企业纳税筹划的重要性与具体策略研究

11、浅析纳税筹划在房地产行业的应用

12、企业消费税纳税筹划研究——以白酒企业为例

13、全面“营改增”后购货对象选择的纳税筹划

14、建筑施工企业营改增后的纳税筹划研究

15、债务重组纳税筹划方案的比较和选择

16、纳税筹划在企业财务管理中的应用研究

17、贵州茅台酒股份有限公司纳税筹划分析

18、关于工资薪金个人所得税纳税筹划的方法分析

19、浅析企业纳税筹划风险管理存在的问题及改进措施

20、“营改增”下对建筑业纳税筹划的探析

21、税收优惠政策视角下的企业所得税纳税筹划分析

22、营改增背景下的企业纳税筹划方法分析

23、探讨纳税筹划在内部控制中的应用

24、论“营改增”对不动产租赁企业纳税筹划的影响

25、在税收征管中识别纳税筹划的涉税风险

纳税筹划论文题目二：

26、从纳税筹划的特性看企业税务风险管理分析

27、现行财税制度下企业纳税筹划浅析

28、浅谈营改增后房地产企业增值税的纳税筹划

29、企业所得税纳税筹划——以L皮革公司为例

30、现行财税制度下的企业纳税筹划

31、浅析企业纳税筹划风险管理存在的问题与改进措施

32、个人所得税纳税筹划初探

33、年终一次性奖金个人所得税纳税筹划探析

34、“营改增”背景下企业增值税的纳税筹划

35、油气田企业职工薪酬个人所得税纳税筹划研究

36、“营改增”企业如何进行增值税纳税筹划

37、高校工薪收入个人所得税纳税筹划探析——以H大学为例

38、小微企业所得税纳税筹划研究——基于财务管理视角

39、个人所得税纳税筹划有关问题探讨

40、中小企业所得税纳税筹划浅议

41、营改增对物业管理企业纳税筹划的影响

42、“营改增”后房地产企业的纳税筹划探析

43、白酒生产企业销售环节消费税纳税筹划

44、利用预算管理进行企业所得税纳税筹划

45、纳税筹划对企业财务管理的影响

46、“营改增”时代融资租赁业的纳税筹划建议

47、劳务报酬所得个人所得税之纳税筹划

48、浅谈营改增后煤炭企业的增值税纳税筹划

49、A公司企业所得税纳税筹划研究

50、我国高新技术企业所得税纳税筹划研究——以MYKJ公司为例

纳税筹划论文题目三：

51、“营改增”背景下我国现代服务业商务辅助服务企业增值税纳税筹划问题研究

52、互联网背景下企业纳税筹划的思考——以增值税纳税筹划为例

53、营改增背景下企业运费的纳税筹划

54、工薪收入个人所得税纳税筹划

55、增值税新政下涉农企业纳税筹划

56、全面“营改增”下不动产业务纳税筹划利益分析

57、营改增背景下的集团财务公司纳税筹划方法分析

58、非货币性资产对外投资与出售方式的纳税筹划剖析

59、进项税额抵扣视角下租入固定资产业务的纳税筹划——基于财税[2017]90号文件

60、所得税纳税筹划在中小企业中的应用

61、个人所得税的纳税筹划研究

62、煤化工企业并购重组中纳税筹划的实践研究

63、建筑业“营改增”后的纳税筹划研究

64、“营改增”背景下建筑施工企业增值税纳税筹划的实施路径

65、企业年终奖纳税筹划研究

66、关于固定资产纳税筹划的思考

67、企业纳税筹划的风险与对策

68、企业公益性捐赠的纳税筹划案例分析

69、增值税税率调整对工业企业的影响以及纳税筹划

70、互联网企业所得税纳税筹划问题研究

71、企业纳税筹划中的风险规避问题研究

72、消费税的纳税筹划——以白酒企业A公司为例

73、集团公司战略下的纳税筹划

74、利用Excel进行工资薪金个人所得税纳税筹划——以某事业单位为例

75、房地产企业土地增值税纳税筹划策略思考

纳税筹划论文题目四：

76、论房地产企业土地增值税纳税筹划

77、营改增后建筑业的税务风险及纳税筹划

78、后营改增时期影视行业的纳税筹划思路

79、营改增背景下企业增值税纳税筹划研究

80、纳税筹划在中小型企业财务管理中的应用

81、“营改增”后房地产业增值税纳税筹划

82、对企业所得税纳税筹划策略分析

83、新时期食品制造企业纳税筹划研究

84、白酒企业消费税纳税筹划

85、浅议企业所得税纳税筹划

86、个人所得税纳税筹划方式研究

87、有关企业所得税纳税筹划研究

88、营改增背景下房地产企业纳税筹划分析

89、企业所得税纳税筹划策略研究

90、建筑企业增值税纳税筹划探析

91、浅析影视行业税收优惠政策的纳税筹划

92、谈国有企业不同并购重组方式中的纳税筹划风险

93、工商业企业增值税改革后的纳税筹划——以甲商场为例的纳税筹划

94、企业研发费用加计扣除的纳税筹划

95、“营改增”后建筑企业的纳税筹划问题

96、企业纳税筹划法律风险及其规避策略

97、高校个人所得税纳税筹划探析——以F大学为例

98、房地产企业土地增值税纳税筹划分析

99、企业纳税筹划存在的问题及解决措施

100、浅谈企业所得税纳税筹划存在的问题及对策

纳税筹划论文题目五：

101、房地产企业土地增值税纳税筹划问题探析

102、房地产企业土地增值税纳税筹划问题探讨

103、房地产企业土地增值税的纳税筹划

104、浅析制造企业企业所得税纳税筹划

105、“营改增”后房地产开发企业增值税的纳税筹划研究

106、企业纳税筹划中的风险问题及应对策略研究

107、浅论事业单位工资薪金的个税纳税筹划

108、探讨“营改增”后房地产企业的纳税筹划的举措

109、基于山西漳泽电力股份有限公司企业所得税纳税筹划案例的研究

110、工资薪金个人所得税纳税筹划的方法

111、企业筹资中的纳税筹划问题研究

112、“营改增”减税效应对企业增值税纳税筹划的影响

113、“营改增”背景下企业纳税筹划途径

114、“营改增”后交通物流运输业的纳税筹划研究

115、企业财务管理中纳税筹划的作用及其风险防范

116、房地产开发企业营改增后的纳税筹划问题探析

首先是房地产开发企业的下游企业——建筑企业如果营改增，会直接造成房地产企业无法向下游比较容易的取得发票摊入成本。最有可能的情况是，房地产开发企业如果索要发票的话一定是”羊肉出在羊身上”，增加取得发票的成本。建筑企业本身的行业获利习惯和行业利润率不会允许他消化由以前的营业税低税率到增值税高税率的自身消化。如果向原材料供应商等上游转移索取增值税发票的话，也肯定是会被摊销在商品当中的随之转嫁。更往上推的话，很多建材生产企业也是不具备开具增值税票资质的，或者不愿意开具增值税发票的。

最后的结果便是层层转嫁，最终消费者买单。然而，普通消费者能够消费的成型的能够直接消费的商品——房屋的价格现在的形势是：政府不会允许房价继续高增长。房价不能对应上涨，由下游传递上来的由于税费改革带来的成本增加只能自己消化。

最后再分析一下，为什么会产生纳税的增加的问题。由于中国实行流转税由来已久，并不是所有的企业都能实行企业增值税征税的办法的。而且在实际的纳税征缴管理当中，也有很多中小企业和很多的行业根本不能进行增值税税率稽征。在增值税计税办法和其他计税办法的企业之间发生交易的时候。一定会有一定的成本不能税前扣除而被企业自身消化征纳的，但是人的习惯思维一定会把这部分增加的额外负担转嫁到商品当中的。

另一种情况就是在税种衔接当中被迫接受而自身无法进行增值税计税办法税前摊销的企业和行业，在税改当中容易被震碎。

房地产开发企业在营改增过程当中没有直接的影响，但是恐怕是——“牧草长刺了，羊怎么办呢？”只有对整个纳税环节链条梳理清晰了，未雨绸缪，早作税务筹划安排才能够成为行业里能够笑道最后的赢家。

抛砖引玉，适当展开即可