商品住宅需求影响因素研究论文

浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。1、房地产业增长率对国民经济的影响房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。2、房地产业效率增长率对国民经济的影响产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。3、房地产业信用规模对国民经济的影响产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。

案例分析是感性的，它是通过实际事例，分析问题、通过现象看本质，再解决问题、得到推广到其他案例上后的一般解决方法。通过特殊事例寻求共同性，来下结论。它的特点是与实际相结合，可操作性大。但逻辑上不够严谨，理论支持不足。实证研究是理性的，它是通过反复实验、论证，得到结论。它的特点是逻辑严谨。但很可能脱离实际，可操作性比着案例分析来的小。一般来说需要两种方法相结合来分析问题，这样能够通过理论框架得到理论支持，又具有很强的可操作性。案例分析就是通过对一个含有问题在内的具体教育情境的描述，或通过对某一教学情境的描述或录像回放，引导教师对这个特殊情境进行讨论的一种校本研究方法。案例分析是专业技术学习和业务培训中的重要内容。在现代管理原理与知识的学习过程中，对一些典型案例进行分析是促进学习和提高教学的有效方法。"实证研究"英文对照实证研究指研究者亲自收集观察资料，为提出理论假设或检验理论假设而的研究。实证研究具有鲜明的直接经验特征。实证主义所推崇的基本原则是科学结论的客观性和普遍性，强调知识必须建立在观察和实验的经验事实上，通过经验观察的数据和实验研究的手段来揭示一般结论，并且要求这种结论在同一条件下具有可证性。根据以上原则，实证性研究方法可以概括为通过对研究对象大量的观察、实验和调查，获取客观材料，从个别到一般，归纳出事物的本质属性和发展规律的一种研究方法。实证性研究的产生：作为一种研究范式，产生于培根的经验哲学和牛顿——伽利略的自然科学研究。法国哲学家孔多塞（1743-1794）、圣西门（1760-1825）、孔德（1798-1857）倡导将自然科学实证的精神贯彻于社会现象研究之中，他们主张从经验入手，采用程序化、操作化和定量分析的手段，使社会现象的研究达到精细化和准确化的水平。孔德1830到1842年《实证哲学教程》六卷本的出版，揭开了实证主义运动的序幕，在西方哲学史上形成实证主义思潮。实证研究方法包括观察法、谈话法、测验法、个案法、实验法（1）观察法：研究者直接观察他人的行为，并把观察结果按时间顺序系统地记录下来，这种研究方法就叫观察法。（自然观察与实验室观察；参与观察与非参与观察）（2）谈话法：是研究者通过与对象面对面的交谈，在口头信息沟通的过程中了解对象心理状态的方法。（分为有组织与无组织谈话两种。须注意：一是目标明确。二是讲究方式。三是注意利用“居家优势”。四是尽量做到言简意赅。）（3）测验法：是指通过各种标准化的心理测量量表对被试者进行测验，以评定和了解被试者心理特点的方法。（问卷测试，操作测验和投射测验）（4）个案法：对某一个体、群体或组织在较长时间里连续进行调查、了解、收集全面的资料，从而研究其心理发展变化的全过程，这种方法称为个案法（个案研究）。（5）实验法：研究者在严密控制的环境条件下有目的地给被试者一定的刺激以引发其某种心理反应，并加以研究的方法称为实验法。（实验室实验和现场实验两种）个人觉得研究生论文还是实证分析为好，更具说服力。

下我国房地产行业 SWOT 分析我国房地产业发展制约因素分析 由于发展的历史短，经验不足，以及体制等方面的原因，我国的房地产业发展将受到一定 的制约。 一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富 的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在 房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向 规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入 WTO 之后，许多在过去有效的方法不再适用 的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。 二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必 须有物业管理的配合，才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍， 很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会 更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的 问题。 三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。 目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有 发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交 易规则；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师 事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业 务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范 的行业管理。 四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系 是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承担 出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋 买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立 了房屋租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应 的管理政策。 五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法 规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外，有法不依和无人执 法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经 营的效率和效益。 六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快，但由于一直忽视房屋科技的 作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质 量方面都比较落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功 能、环境、服务等方面质量的要求。 第二节 我国房地产业发展的优势分析 1.国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建 设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005 年城镇居民人均住宅面积增加到 22 平方米”（这是指建筑面积，按 平方米建筑面积折合 1 平方米使用面积计算，为 平方米使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住 房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理 业”。 2.房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部 大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标， 必然伴随有房地产业的大发展。 3.国家政策的支持。改革开放以来，特别是 1998 年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓 励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根据国家经 济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。 4.人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利 性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观 念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。 5.房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上 消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱 的状态，在行为规范方面有了很大的进步。 6.房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大， 国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和 价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。 7.社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、 中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规 范。 8.我国已加入 WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等 方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。 9.大规模城镇化对房地产的推动。人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物,也是我 国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国 13 亿人口中有 8 亿属于农村人口,目前我 国城市化比例仅 30%,远低于发达国家 70%--80%的发展水平。而在人均 GDP800-1300 美元的 阶级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农 村的消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经 之路。积极稳妥推进城镇化是“十五”期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和 政策性问题之一,未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的 城镇住宅建设,为房地产业的发展提供巨大商机。 10.西部大开发的积极影响。西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和 全国房地产业的平衡发展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区发 展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求,区 域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商 将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的发展有利于我 国房地产业的平衡发展。 11.最重要的，就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。房地产有效需求的增长主要体现 在住宅需求的增长,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以 及国家大力发展房地产金融,城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强,将极大提升房地 产的有效需求。其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐 步建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧 少了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产 金融的发展也将刺激居民的购买行为。第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我 国房地产业的中长期发展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合 理流动,将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐 步加大。