消费者购房心理分析论文开题报告

一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。

不买房，地主逼。

[ 摘 要 ] 大学生是一个特殊的消费群体，由于所受的教育、校园环境以及年龄的特殊心理特征，使他们具有自己特有的消费心理和消费行为。这些消费现状和消费特点在一定程度上也折射出当代大学生的生活状况和价值取向，对此进行研究，以便指导他们树立正确的消费观和人生观。 [ 关键词 ] 大学生 消费心理 消费行为 建议 大学生是一个特殊的消费群体，由于所受的教育、校园环境以及年龄的特殊心理特征，使他们有自己特有的消费心理和消费行为。我们通过对部分大学生的问卷调查，针对他们的消费状况和消费的特点，有目的性地指导他们培养正确的消费观和人生观。 一、大学生的消费状况 1. 消费来源 据调查 , 高达 的同学生活消费来源于父母，说明绝大多数的大学生现在不具备独立的经济来源。其主要原因，他们还处于求学阶段，受到自身时间及能力等因素的制约。另外，中国传统教育或观念也不像西方那样较早提倡并培养学生的经济独立能力，生活费主要由父母支付有其一定的客观原因。 2. 具体消费项目分析 (1) 恋爱消费。恋爱是情感需求的一个重要方面。大学生恋爱固然浪漫 , 但是必须要有一定的经济后盾。恋爱的消费据调查显示， 的是从生活费中支付， 的由家里特别提供， 的来自勤工俭学， 来自奖学金。 (2) 旅游消费。旅游为消费者提供快乐、愉悦的情感体验和新奇的感觉，是大学生排忧及 “ 解脱 ” 的一种方式。大学生一年的旅游费用高者达 1000 元以上，最低也在 100 元左右。据调查旅游消费来源： 依靠家庭资助， 来自勤工俭学， 是节省生活费， 5% 是奖学金。 (3) 网络消费。网络消费在很大程度上已成为大学生生活中不可或缺的一部分，也成为了最能改变大学生生活方式和生活习惯的因素之一。据统计，电脑在大学生中的普及率已达 ；部分宿舍高达 3 ～ 4 台。而购买电脑的经济来源， 的由家里特别提供； 15% 的来自自己节省的生活费； 9% 来自勤工俭学； 的人来自奖学金。 (4) 通讯消费。手机成为现代人必不可少的交流工具，高校学生是手机使用普及率最高的人群之一。大学生使用这些产品的心态和行为是不同的。一是承担较繁忙的学生工作或社交需要；二是从众心理，体现为一种不成熟的消费 —— 浪费。买手机的钱 的由 “ 家庭提供 ” ， 12% 的是 “ 节省生活费 ” ， 是 “ 勤工俭学 ” ， 是 “ 奖学金 ” 。 二、当代大学生消费的新概念 1. 消费多元化倾向。 21 世纪，大学生们不满足于宿舍、教室两点一线的单调生活。娱乐、运动、手机、电脑以及新型的 IT 产品都成了大学生消费的热点。大学生的消费已呈现明显的多元化趋势，渴望拥有高质量的生活。一方面受家庭收入水平和生活习惯的影响，因而在消费层次、消费的数量等方面会表现出很大的差异，另一方面取决于大学生个人需要的多样性。 2. 理性消费是主流。价格、质量、潮流是吸引大学生消费的主要因素，从调查结果来看，讲求实际、理性消费仍是当前大学生主要的消费观念。由于消费能力有限，大学生们在花钱时往往十分谨慎，他们会尽量根据各自家庭的经济条件合理、适度的消费。 3. 丰富大脑不惜钱。由于就业单位对高学历的要求，专科大学生深造本科，本科毕业考硕士，购买参考书，进补习班进行智力投资。还有一些大学生则辅修二学位、二专业，进行英语、计算机等证书的培训，为自己就业积累了知识资本。 4. 追求时尚性消费。大学生消费产品比较注重产品赋予的内涵、品牌的影响力及外观形象。因为他们是知识群体，不仅要享受产品服务本身所带来的价值体验，还要享受产品以外的人文价值体验。 三、当代大学生消费状况存在的问题 1. 存在的消费误区。一是消费存在盲目性，没有计划，随意性强 ; 二是重物质轻精神消费 ; 三是消费存在模仿趋向。在努力适应社会过程中最明显的表征就是消费选择的模仿化趋势 ; 四是消费存在攀比行为。 2. 消费差距拉大，出现贫富两极。大学生来自不同的地区，不同的家庭，而地域经济发展的不平衡性和行业的不平衡性，导致家庭收入的不平衡性，再者家庭结构的不同，使大学生的消费出现了一定的贫富差距。 3. 消费结构存在不合理因素。大学生的生活消费结构正在发生变化，但他们的主要组成部分以生活费用和购买学习资料和用品为主，休闲娱乐费用的支出比例有逐渐增加的趋势。 4. 恋爱支出无度。恋爱支出中最少的也有 50 元左右，最高的达到 500 元。他们很多承认为了追求情感需要物质投入，经常难以理性把握消费的适度原则。 四、当前大学生消费心理和行为偏颇的主要原因简析 1. 主观原因 (1) 消费需求的不确定性和可诱导性。大学生由于受年龄、阅历等因素影响，正处于一个由不成熟阶段向成熟阶段过渡的时期。其消费习惯、消费心理尚不稳定，消费需求有较大的弹性。 (2) 消费行为的冲动性和模仿性。由于大学生的思想情感、志趣爱好、性格气质还未完全定型，重感情易冲动，客观环境、流行趋势对其行为的影响作用比较突出。 (3) 消费动机的时尚性和从众性。在受外界环境的刺激和诱导时，大学生容易产生一种要与时尚同步的心理欲望。因此，在购买时特别注重商品的款式和社会流行样式，而不太注意商品本身的实用价值和价格高低，为引人注目，或突出自己的个性而购买。 2. 客观原因 (1) 社会方面。社会是一个大染缸，当某些大学生受到享乐主义、拜金主义、奢侈浪费等不良社会风气的强烈袭击时，如果没有及时得到学校老师和父母兄长的正确引导，就非常容易形成心理趋同和向往，当家庭可以在经济上给予较高的消费条件时，这些思想就会在他们的消费行为上充分体现。 (2) 家庭方面。家庭作为社会的细胞，在一定程度上可以理解为是社会的微缩，有些父母本身消费观念存在误区，势必影响到自己的孩子。现在大部分都是独生子女，对自己子女的消费基本上实行满足供应的政策。 (3) 教育方面。一是学校对大学生消费心理和行为研究不足。高校思想政治教育要真正达到有效性目的，就不能缺少对学生实际行为的了解和把握。但是由于学校领导的重视程度、科研条件、人员配置等原因，对学生的教育从实践调查开始的教学科研风气仍然未能形成，没有形成足够的认识 ; 二是 “ 两课 ” 教育中对大学生消费观的教育指导不够。三是普遍缺少倡导大学生勤俭节约生活的消费观。 五、有关大学生消费的几点建议 1. 树立自己合理的消费观念 树立合理的消费观念，主要是理智地对待自己的消费。作为一个纯消费者，经济来源大多靠家庭，要考虑到家庭经济状况，不能盲目地陷入感性消费的误区。一是增强独立意识，培养理财能力 ; 二是克服攀比心理，培养良好消费风气 ; 三是制定一份适合自己的消费计划。 2. 建立健康的消费文化环境 要培养大学生良好的消费习惯，还需要建立健康的家庭消费文化环境。父母在日常生活消费的原则立场是子女最初始的效仿对象，家长的消费行为及消费观都能在孩子身上有形或无形地反映出来，给予消费自主同时注意情感的教育，对消费要求给予区分，加强劳动教育，促成勤俭节约消费观的形成。 3. 形成大学生良好消费风气 良好校风是师德师风和学生学习、生活作风的有机组合。其中学生的消费心理和行为是体现学生生活作风的重要部分。把大学生良好消费心理和行为的培养作为校园文化建设的重要组成部分，并注重塑造和强化学生良好的消费意识和消费行为，培养学生良好的消费习惯，进而促进良好学风、校风的稳固和发展。 4. 建立健康的社会消费大环境 当大学生受到享乐主义、拜金主义、奢侈浪费等不良社会风气的侵袭时，如果没有及时得到学校老师和父母的正确引导，容易形成心理趋同的倾向。当前大学生身上存在的种种不健康的娱乐方式、交往活动和消费行为，在很大程度上是由于社会缺乏健康的消费文化方式的引导，基于社会环境对大学生身心巨大的影响作用，摒弃大学生中表现出来的不良消费行为，积极扶持和建立大学校园新风气、推动新消费文化的生长。 对于成长中的大学生 , 其世界观、人生观、价值观正处于定型阶段，极易受家长、教师、同学及社会其它成员的影响 , 具有较强的可塑性。大学生消费市场随着经济的发展，大学生市场是一个规模和潜力都很巨大的市场，如何规范并合理的发展这样一个市场是摆在我们大家面前一个刻不容缓的问题。只有在学生，家庭，学校和社会的共同关注和共同努力下，大学生的消费才会趋于合理和理性。