财经杂志苏琦

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瑞幸咖啡“自曝”22亿元财务造假事件持续发酵，特别委员会的调查正在进行中，中国证监会称“高度关注瑞幸咖啡财务造假事件，对该公司财务造假行为表示强烈的谴责”。 4月5日，瑞幸咖啡董事长陆正耀在微信朋友圈表示，“我个人非常自责。无论独立委员会的最终调查结果怎样，我都会承担应有的责任。” 这家曾经的明星创业公司，刷新上市纪录的新锐中概股，因为财务造假陷入舆论旋涡。监管、质疑、口水，像风暴一样向它袭来，它同时面临着信任崩盘、法律诉讼、经营危机。 财务成为第一张倒下的多米诺骨牌。一切起源于两个多月前浑水发布的那份做空报告，报告称，瑞幸咖啡的收入和利润数据被严重夸大。 根据做空报告，瑞幸进行造假的方式，集中在以下几点： 1.用取餐码跳号的方式，夸大门店订单量； 2.夸大商品的销售单价，实际单价要远远低于瑞幸公布的价格，膨胀幅度为12.3%； 3.夸大平均每笔自提订单的商品数量； 4.多报在分众传媒的广告支出，虚增门店营业利润。瑞幸没有真正超过门店层面的盈亏平衡点，实际损失高达24.7%-28%。  财务造假的指控最终得到了瑞幸特别委员会的证实，委员会初步发现，瑞幸虚增了22亿元的销售额。不过，具体造假的方式还是一个谜。 这次，燃财经采访了5位在职或离职的瑞幸员工，他们用自己的亲身经历，为我们讲述了瑞幸的另一个侧面。 店里超70%的订单都是免费，公司发邮件通知订单会“跳号” 刘飞 瑞幸咖啡副店长 我是去年9月加入瑞幸咖啡的，在北方一座城市的一家门店当副店长。刚开始门店订单并没有跳单，后来有一天公司发邮件，通知大家订单排号规则要改变，比如之前的小票是1、2、3这样排序，改成1、3、7这样。 当时我并不觉得这有什么问题，因为这在餐饮行业还是比较常见的，我觉得它可能是为了避免让同行知道门店的真实销量，也没有多想。 我们门店有三个人，一个店长、一个副店长、一个咖啡师，平时店里有两个人值班。顾客都是线上下单，所以也不需要收银员，两个人就够了。 我们是一家商场店。工作日下单的基本都是写字楼里的白领，周末时逛街的人比较多。工作日外卖比较多，周末自取的多。咖啡还是卖得最多的，其次是面包，然后是小鹿茶，最后是零食。 正常情况下，店里一天的订单量在100单左右，但是大部分都是免费订单。我刚来的时候，店里90%的订单都是免费的，现在大概有70%的免费订单。公司有各种补贴活动，首杯免单、满减、发优惠券，导致很多用户下单都是来喝免费咖啡。 在瑞幸最大的感受，就是公司对待员工并不是那种家的感觉。我手下有个实习生，之前在星巴克干过，他就直接跟我说，他觉得星巴克好，因为工作氛围很愉快，就跟家人朋友一样，但他来瑞幸就是来赚钱的，仅此而已。 瑞幸给的钱确实要比星巴克多一些。副店长的基本工资是3000元，加上绩效扣完各种费用，最后拿到手差不多3500元左右，星巴克应该更低一些，但星巴克的福利待遇会好一点，瑞幸没有任何福利。 公司对员工很苛刻。比如门店有差评，是因为顾客对口味不满意，跟门店运营没关系，因为我们就是按照公司规定的标准，用机器做出来的咖啡，但公司还是会扣店长工资。 门店基本没有闲下来的时候，每天都要应付各种各样的检查。公司有一个质量管理部，只要查到门店有问题，那么这个月的绩效肯定就没有了。但是，即使得到满分，公司也不会给任何奖励。 公司平时会有一些培训，但都是非常简单的东西，没什么实际用处，也就是操作机器什么的。我们的咖啡师还有一个名字，叫做“咖啡按键师”。因为咖啡机是傻瓜式操作，不需要任何技能，你就负责按按键就可以了。反正我觉得在瑞幸的店里干过店长，出去也没有什么核心竞争力，因为这些活谁都会干。但是瑞幸的原材料是没有问题的，咖啡豆也是国外的阿拉比卡咖啡豆。 听到瑞幸财务造假的消息，我并没有觉得很惊讶。我们这些最底层的员工，也就是找个地方打工，现在跟大家一块当吃瓜群众。公司出问题，对我们也没什么影响，我又不是主谋，就连从犯都算不上，而且我已经在打算离职换工作了。对我们而言，在哪都是一样。 瑞幸早期不差钱，只要看上一块地，高于市场价20%也要 宋历 前瑞幸咖啡门店拓展员 我是2018年入职的，现在已经离职。最初，北京地区这个职位有70多人，工作是每天出去跑、报店。公司给我的感受是，步子迈得太大了，花钱大手大脚，混日子的人多。 2018年，瑞幸在北京的目标是新开350家门店，可能也是因为压力大、任务重，我发现他们报的店乱七八糟，而且上级把关不严。 每个人平均每两天就能选定一家店，也就是说，每天大概有30家门店报给主管审核。主管一天就干这一件事了，没有时间去实地看。 比如有人报了一个在写字楼一层男卫生间的店，只写地址，不写具体情况，主管也就通过了。通过之后，营建实地去看场地，发现坑儿还在那儿，物业说，你们把坑抹平了，地方就归你们了。即便女卫生间还在旁边，营建也不会说什么，因为他也有快速开店的任务。这是当年的十大笑话之一。 再比如，我之前干过餐饮，知道某家商场房租是10块钱一平米，但同事报上来是16块钱一平米，多了将近60%，这个商场人流很少，主管也通过了。 到年底开店任务是完成了，还发了奖品，但是两周后，东窗事发了。 2018年底，有媒体报道，瑞幸把店开到犄角旮旯，事情曝出来以后，部门主管被调到营建部，营建部的主管上来了。 一辆行驶在高速公路上的车开始急刹车了。 新任主管的首要任务是，把生意不好的店都替换成生意好的店。当时内部说，折算房租等，一杯咖啡的成本是13.5元，照此来算，绝大部分的店都不赚钱。首先外卖肯定是赔钱的，杯子、纸袋、底托一套成本是3块多，再加上半杯多牛奶，一杯咖啡卖7块，肯定赔钱。我们内部算过，一家店每天至少要卖220杯咖啡，才能覆盖房租成本。 瑞幸要求丰台区、房山区都要开店，这些店其实一天连50单都没有，开发商怕瑞幸倒闭了，都主动买咖啡喝。 后期瑞幸开店也开始让员工数人头，但是大家也都是作假的，没有录像，员工说多少人就是多少人。 如果满分100分，新主管上来以后，工作标准瞬间从10分提高到了99分，很多人辞职不干了，70个人的团队瞬间变成26人。 人都走了，瑞幸从外地招来很多大学生，北京招了60个人左右，没有一个学相关专业的。公司可能认为，学历管用，但是选址这份工作，需要跟开发商、物业谈判。这批大学生水电完全不懂，最后九成都离开了。 也就是那段时间（2018年年底、2019年初），瑞幸开始节衣缩食了：门店租金晚付10天左右，员工工资晚付5天左右；原来门店团队很豪华，配有咖啡师，后期只配一个店长，剩下的全招大学生。 我慢慢还发现一个问题，新主管派系内的人开始报各种名目吃回扣的店，比如报店人说，“这个店有20万转让费”，或者“需要10万电量增容费”，主管直接就说“交”；故宫店的合同我看过，签的是180万，再加36万介绍费。这些就是自己给自己要钱的名目，从最初的暗箱操作，到后来明目张胆地上报。 瑞幸早期就是不差钱，只要看上一块地，多少钱公司都要，高于市场20%溢价也要；当时还有家新店，押2付3，五个月房租都交了，主管突然说不开就不开了，最后租金只要回来一个月的，钱说扔就扔了。 瑞幸下游的供应商也跟着特别赚钱。当时有个人找到我说：“瑞幸咖啡的塑料封口贴，你如果把这个项目揽下来，一年我给你20万。” 干了一年，我觉得这家公司快完蛋了，也就离职了。 为了迎合公司考核标准，员工只能被逼作假 Ella 瑞幸咖啡兼职咖啡师 瑞幸自曝造假之后，公司紧急召开了内部会议稳定军心，但对事件本身一句解释一句交代都没有，店员们只负责传达“一切正常”的话术。 第二天顾客们也都知道了这个消息，门店直接爆单。原本疫情期间一天只有20多单，年前是平均五六十单，那天我加店长两个人一共做了170多单。 这些单子里面几乎有将近1/3的首单免费咖啡，想想都不可能赚钱。当天平时不喝咖啡的也会来领一杯免费咖啡，手中有券的，一折、两折、三折纷纷下单，一天的物料根本做不了这么多东西，感觉就跟还债一样。如果这样的状态继续，不知道能撑多久。 瑞幸咖啡在一个区域内的门店数量会保持在三家左右，算上兼职雇员有六七位，轮班倒，其实工作量不算小。 基本上，为了留住全职员工，几个月之内公司都会让全职店员升到副店长的位置。兼职随意一些，兼职转正之后还是按小时计费，没有绩效提成，只会加一点时薪，从原本的20元/小时加到30元/小时。 疫情期间，不少门店闭店，赋闲在家的店长、副店长加起来得有200多人，这些人也没有离职，只是没有工资，大家处在一个十分尴尬的状态。员工想走，怕找不到工作，公司想开除人，这个节骨眼又怕节外生枝。 其实公司内部挺混乱的，因为一家店的差评率直接关系到区域经理的绩效，所以他的职权就很大，基本上想让谁走就能让谁走。比如某店的副店长，因为垃圾桶的盖没及时关上，就从副店长直接降成了员工。 很多时候，为了满足考核要求，员工们会不得不做出一些“造假”的举动。 比如瑞幸对于库存的管控非常严格，一天消耗的杯子、咖啡豆等，要是和系统差异太大，数据一提交，过半小时区经理就会找过来。 因为系统会自己预计，比如一杯拿铁的牛奶量是250ml，系统的奶量是10L ，做一杯拿铁系统就会自动扣除这杯的奶量。但是咖啡机是要调试的，这时候店长为了奶量和系统匹配，就会把拿铁的奶量调成240ml，这样的话牛奶的量就会多出来，所以库存数量会出现造假的情况，而这样的造假只是怕“上头找麻烦”。 公司对饮品的制作时间也有严格的限制，从接单到扫码送出要在两分钟之内完成，这个速度其实是很紧张。如果单越积越多，店长就会要求单子刚来的20秒内点制作完成，达到公司的规定，但其实咖啡是没做完的，配送员来了也只能干等。 同时， 店面的浪费现象也很严重，比如做一杯复合果汁，某些原料上只需要10ml，但一罐原料有1L，打开两天就会过期，全部要倒掉，但可能两天之内只卖出了一两杯饮品。 原本一杯咖啡的制作标准是固定的，在实际操作中，顾客经常会提出需求，比如少加糖或多加奶，但是公司不允许这么做，我们如果听顾客的，就只能被迫出错。公司后期盘点库存发现不一致，责任就会怪在员工头上，还会扣绩效。 除此之外，我们每天从开店到闭店，大到数据盘点，小到卫生打扫，都特别求精细度。结果公司自曝数据造假，员工心里肯定会觉得不可思议，对外还要装作没事，感觉违背自己良心。 曾发现销售数据被卖给外部，但很难查到是谁 科科 瑞幸咖啡员工 那天公司自曝财务作假之后，微博热搜都到第三了，肯定所有员工都会关注。尽管对我们业务没有任何影响，但是上下游的相关供应商这几天都在热议，我们内部员工在私下也会单独讨论。但我没有办法透露任何内部消息，关于这件事的最终解释，一切听从公司官方口径。 刘剑之前是总部的副总裁，后来做了COO，他管理的部门负责所有与收支相关的业务。按道理来说，负责广告业务的市场部门和负责数据的运营部门都和他没有关系，但实际上，他也有一定的控制权。我们如果新开一个门店，也需要经过刘剑所管理部门的审批。 关于浑水做空的那份报告，我认为关于跳单那部分的指控不太可信。据我了解，那些证据不太能够证明公司在这方面做了手脚。瑞幸咖啡小票上的单号都是随机的，而且小票号并不代表卖出的实际杯量，很多人一单就会买很多杯。 浑水那份报告里截图的微信群确实是我们内部群，技术人员会通知店长调整单号。但给出的单号没有任何规律，每家门店也都不太一样。比如，一家门店，早上第一杯单号是200号，但到了中午本来到400号了，但也有可能被调回到200号。 我们和星巴克的消费模式不一样，星巴克的模式是前台点单，所以他们的小票号上会有实际购买产品的金额，以及开发票的信息。但瑞幸是APP下单，实际发生金额只在用户的APP里体现，小票只显示取餐号和购买的产品信息，不涉及金额。当天的实际销售数量、自提和外送占比，都会在系统OA里面体现。 之所以采取这种跳单号的方式，是因为从2019年开始总有人通过数单号、询问店员的方式对我们进行调研。实际上从2018年开始，有竞争对手就在调研瑞幸，他们也用了类似数单量的方式，但应该没有用摄像头。 去年浑水调研的时候，我们确实发现很可能有一些店长私下卖数据给外部。但这也是业内潜规则，公司虽然会严查，但很难查得出来是谁卖出去的。因为在运营部门内部，销售数据都是公开的，店长、运营经理、运营部门主管、总部运营部门都可以实时查到这些数据。他们日常会根据销售数据来调整产品配送比例。 瑞幸的运营部门是按区域划分的，每个城市大概分了二十个区域，每个区域都会配备一名区域运营经理，每个区域运营经理手里管理10-15家门店，每个区域都会有一个专属微信群，每天的各个门店的销售数据都会在群里汇报。运营部门总监级别以上的领导能看到全部区域的销售量，而区域经理只能看到属于自己运营区域的单量，门店店长则只能看到自己门店的单量。 事实上，整个运营部门只负责统计单量和客户投诉量。店长的绩效也只和这二者挂钩，瑞幸的大多数用户都是通过充值打折券的方式消费的，关于现金流部分只有总部才能看到。店长是没有权限的，所以门店无法算现金流流水。目前，每个店面现在的要求是尽量可以卖到400杯以上。 事发后有甲方提出质疑，我担心开店会受影响 张林 瑞幸咖啡门店拓展经理 我是2018年入的职，现在还在职。我们团队目前有30多人，高峰时团队人数能翻倍。 我刚入职的时候，瑞幸正在疯狂开店，后来逐步慢慢压缩。在这个过程中，我们部门换了3个领导，2018年年底和2019年年底各换过一次，每个领导的情况都不一样。 比如说2018年，开店的条件相对比较松，想在国贸或者望京开个店，很容易。但换了领导后，2019年公司开始考虑得比较多，变得比较严，比如不能再选一些租金比较贵的店铺、区域的选择更谨慎等。 我们领导基本都是神州那边的人。几任领导其实都差不多，毕竟他们自己来的也是一个新领域。他们在神州那边有一个框架，搭建一个新公司会非常快，但进入一个新领域后，很多事情都要从头开始学习，会有一些前期摸索过程。 目前，北京大约有400多家门店，基本趋于饱和。再加上疫情影响，所以现在我们的工作，主要是推销“瑞即购”和“瑞划算”，目前还没有具体的KPI。 有些店开了会再关，北京关掉的店大概有几十家。比如一些只做外卖的店，因为外卖费太贵，如果只做外卖，没有自提或者堂食，成本太高，所以会把店面转移到商场一层等地方，既可以外卖，也可以自提。我们的工作之一，还会盯着瑞幸App的数据，如果哪栋写字楼的外卖单量特别高，我们就可以把店开到那栋楼里去。 现在北京的外卖店基本上不做了，主要在营业的是外卖加堂食或自提的店，目前自提店应该能占到90%以上。自提店一般只有一个吧台，面积在30-40平米左右，成本比较低。 今年年初在看到浑水的报告后，那会儿我还想着，一单的商品可能不只一个，中间或许有误差，加上瑞幸形象一直是突飞猛进，没想到会这么恶劣。这次出了事情后，公司只是群发了邮件，说公司针对这件事情成立了专门的领导小组去调查，但还没有开大会来安排事情后续等，我估计假期结束后，公司针对这些事情可能会开一次大会。 看到这次新闻后，我们自己私下也会讨论，目前已经受到了一些甲方开发商的质疑，我推测，接下会对我们开店或者机器安装带来一些影响，但现在因为在放假，目前还看不出来影响会有多大。在此之前，瑞幸的咖啡机装机效果还可以，上个月北京大概装了100多台，因为它相对市面上的其他品牌的机器还算比较便宜。 我觉得瑞幸这家公司发展太快了，缺少一些时间的积累。比如开一个店，应该需要时间去养一养，因为只有当店面开够一定时间后，才能更清楚知道这家店的各方面数据，慢慢摸索盈利。但如果开得不快的话，不符合公司标准，我们在今年之前开店KPI还是挺重的。 我个人认为，造假这件事情对基层影响不是特别大，关键还是在于公司董事会。目前公司内部还没有更多动态，我自己打算假期后再观望一下，暂时还没有离职的想法，但现在会比较担心公司未来的发展。​​​​ ​​本文来自燃财经（ID:rancaijing），作者 | 黎明 金玙璠 苏琦 孟亚娜 孔明明

北部都会区有望成为香港城市空间发展史上的一次战略性改变。通过七个跨境口岸和未来兴建港深西部铁路等，使港深两地能跨越“两湾一河”，形成“双城三圈”的空间格局，帮助香港更好融入国家发展大局

香港新界与深圳原本同属新安县，经历百年分隔后，两地有望逐渐走向协调发展。图为新界南生围生态保育区眺望深圳市中心区。《财经》记者 焦建/摄

文 | 《财经》特派香港记者 焦建

编辑 | 苏琦

10月6日，中国香港特区行政长官林郑月娥发表其本届任期内最后一份《施政报告》。在全文达3.4万字的此份报告中大篇幅提及的“北部都会区发展策略”，被认为是其中最大的亮点。

作为中国香港特区公布的规模最大的一份规划蓝图，“北部都会区发展策略”的核心是构建一个占地300平方公里的都会区，提供90.5万至92.6万伙单位，共容纳约250万人口。该规划之被命名为“都会区”，则因其涉及全面的城市空间，并不只是一个新市镇。

从宏观及微观的背景来看，此一跨度达20年的发展规划既旨在推动香港进一步融入国家发展大局，亦为香港各界所普遍关心的土地住屋、创新科技、深港融合发展等问题给出了框架性的解决方案。如能借机将香港新界地区的边陲地带建设成为新的“宜居宜业宜游的都会区”，则既可以成为与南部（维港）都会区配套发展的新平台，亦可与其仅一河之隔的深圳特区形成“双城三圈”的战略性布局。

所谓“三圈”，指香港北部由西向东与深圳相邻的“深圳湾优质发展圈”“港深紧密互动圈”和“大鹏湾╱印洲塘生态康乐旅游圈”。相关地区涵盖了深港口岸经济带和深圳发展最成熟的都市核心区，以及香港拥有较大发展潜力的新界北部地区。

在积极推动者眼中，“北部都会区”有望成为香港城市空间发展史上的一次战略性改变。香港将最终形成包括中环金融中心在内的维港都会区，与国际创新科技中心为重点的北部都会区的区域经济新格局。前者重点对标国际市场，北部创科中心既要面向世界，更要与深圳对标，与大湾区共融。此外，“双城三圈”空间概念有利于深港间共同促进经济、基建、创科、民生和生态环境的紧密合作，通过强强联手产生一加一大于二的效益。

亦有一系列相关研究人士对《财经》记者指出了此一规划将面临的挑战：“北部都会区”所涉及的规划面积约300平方公里，约占香港特区总面积三成，土地性质复杂，很多土地仍需进行规划。另一方面，香港土地开发审批程序繁复，还要面临保育等问题。是否能科学统筹开发流程，加快土地开发速度，将是下届特区政府衔接落实相关内容的核心考验之一。

在被记者问及如此大规模的开发计划将耗费多少时间、涉及多少预算支出等相关问题时，林郑月娥称：“北部都会区”因近深圳及前海，前海125平方公里等如1.5个香港岛，定位为现代服务业商业枢纽，近水楼台先得月，成为发展契机。尽管完成北部都会区或需20年时间，但任何一届政府都应依照该轨迹进行。“我们谈的是一个愿景。”

“北部都会区”新意

从2021年初起，如何开发新界北地区，逐渐成为香港相关业界人士的热议话题。部分议员更是接连向特区政府提交相关报告，阐明“新界北新中心”计划，并指出香港应实现“北创科、南金融”。图为香港特区政府施政报告公布当日新界地区的公交车广告。《财经》记者 焦建/摄

近百年来，香港一直实施的是“南重北轻”的城市发展空间格局。重心就是以南部维多利亚港两岸的香港岛和新界南为主。集中在维多利亚港的海边沿岸，大概位于上环、中环、湾仔，到铜锣湾一带，逐渐伸延到鲗鱼涌和太古区域。

与之相比，毗邻深圳的新界北部地区一直是香港的边陲地带，大部分为生态和乡村区，仅有一些属于边远型的市镇、口岸，如屯门、元朗、落马洲、上水、粉岭、文锦渡等等。以该区内的天水围为例，其虽被视为发展相对成熟的新市镇，但基本上是一座“睡城”，因缺乏相关产业，人们的生活与工作分离，每天需耗费大量时间通勤。

在与其仅一河之隔的深圳，则在改革开放的几十年当中，形成了罗湖、福田、南山等核心城市发展区域。“当深圳大踏步发展的时候，香港北部地区却纹丝不动，基本上保持了回归前的边界地带、乡村地带的基本风貌，形成了深港两边极大的空间视觉和经济差异。”一位相关研究人士在数年前曾如此形容两地间的差异。

在香港特区政府层面，2007年时曾提出过发展新界东北的计划。在当年公布的《香港2030》文件中，亦已提及“北部经济带”概念。在2014年时，特区政府曾就相关规划向立法会申请拨款，最终被部分议员以不让新界东北成为“深圳后花园”等一系列理由否决。此外，直到几年前，香港还把垃圾填埋场放在与深圳隔海相望的屯门一带建设。

香港特区政府推出相关规划的目的之一，是解决香港发展面临的严重缺地问题。在与深圳连片发展并不被重视的情况下，为增加土地供应，香港的替代性方案是明日大屿填海计划。在产业发展方面，为与中环形成呼应、构建2.0版本的CBD，九龙东亦被纳入规划。

有关新界北区发展的潜力，香港一国两制研究中心在2010年时曾发表过《香港边界禁区发展策略研究》。当时该机构研究的着眼点，主要是相关边境禁区总面积达到2800公顷，其中2400公顷的面积可以释放出来以供发展。

该研究指出：一方面，“香港已经顺利回归，边境管制根本不需要2800公顷那么多的土地。”；此外，深圳的发展已经成形，不再是单方面借助香港的经济动力，内地经济已经成为香港经济发展的其中一个最主要的构成部分，所以在香港岛之外的新界北部发展成为一个副中心，又或者第二中心，以充分利用内地的经济元素，是合情合理的发展。

随着一系列相关局势的变化，从2021年初起，如何开发新界北地区，逐渐成为香港相关业界人士的热议话题。部分议员更是接连向特区政府提交相关报告，阐明“新界北新中心”计划，并指出香港应实现“北创科、南金融”，把新界北地区与扩大至包括“明日大屿”交椅洲人工岛填海的维港都会区互补。

今年4月，前述研究机构的一位研究人士亦撰文指出：新界北区将会是“含金量甚重”的一片土地。因为深圳已经发展出一大批成功的大型科创企业，这些企业对国际人才有极大需求，对比深圳以及其他内地城市，香港在税制、生活配套、教育资源等因素有更佳的吸引力。而在当下复杂的国际形势下，国家极力争取高科技专才回流，香港在这方面可以扮演更积极角色，所以整个新界北的发展，也应该以此思路为主线。

“经过完善选举制度，香港重回一国两制正轨，给予香港更大条件及机会融入国家大局，故对香港未来的规划不应再受到行政界线限制发展，而北部策略是首次突破思维，跨越香港及深圳的行政界线。”

10月6日，林郑月娥在解释相关新规划的背景时则指出：这是“一国两制”框架下首份由香港特区编制，在空间观念及策略思维上跨越港深两地行政界限的策略和纲领，充分考虑了国家“十四五”规划中对香港的支持、粤港澳大湾区建设对香港的期盼，以及“前海方案”为香港带来的大量机遇。“北部都会区”将是香港境内促进港深融合发展和连系大湾区最重要的地区，通过7个跨境口岸和未来兴建港深西部铁路等，使港深两地能跨越“两湾一河”，形成“双城三圈”的空间格局，帮助香港更好融入国家发展大局。

林郑月娥亦坦言称：目前北部都会区只是概念，政府花了三四个月做大量工作，又邀请规划署前署长凌嘉勤担任顾问，尽管完成北部都会区或需20年时间，但任何一届政府都应依照该轨迹进行。她更建议下届政府可设副司长职位，负责领导新区发展，与深圳市政府密切联系。

按照相关规划：占香港陆地总面积近三成的“北部都会区”西起白泥、流浮山，东至打鼓岭、皇后山，涵盖将范围包括天水围、元朗及粉岭/上水等已发展新市镇，以及古洞北、粉岭北、洪水桥/厦村、元朗南、新田/落马洲、文锦渡等新发展项目。

在产业布局方案方面：厦村、流浮山一带因刚刚起步，其可塑性较大，被认为可发展优质产业，而其邻近的就是刚扩区的前海，可结合共同发展，例如发展现代服务；而港深紧密互动圈是最密集地区，大部分陆路口岸均集中此区，需要找到合作范畴，包括高等教育、科技创新或现代医疗等；至于大鹏湾／印洲塘生态康乐旅游圈则适合旅游。

在目前各新市镇和新发展项目均相对零散的前提下，“北部都会区”概念将会起到统合性的作用，并额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途。整个项目完成后，总住宅单位数目将达90.5万至92.6万个，容纳约250万人居住；而职位数目亦将由现时11.6万个，大幅增加至约65万个，包括15万个为创科产业的相关职位。

为实现工作与生活处于相近区域，《北部都会区发展策略》还提出建议称：将制定明确政策及行政指引，尽量把“无地域限制、带动就业机会”的政府设施及写字楼迁往北部都会区。此外，林郑月娥亦表示：有信心惯常处于核心商业区的专业服务会选择去北部都会区发展，由于前海占地125平方公里，是港岛的1.5倍，而定位是现代服务业商业枢纽，由香港前往只需两个车站，将为会计及律师等专业服务业带来很大契机与吸引力。

整体而言，“北部都会区”对香港发展格局产生的影响可能会表现在以下方面：首先，其总面积达300平方公里，未来可建16万至18万个单位，改变过去“小打小闹”觅地建屋方式；其次，此区域内宜居宜业宜游，为科技发展及其他产业提供土地空间，将成为未来二十年城市建设和人口增长最活跃的地区，这与传统新市镇相比，层次有了更大的提升；其三，由政府主导规划建设，打破“小政府、大市场”窠臼。

在相关人士眼中更为重要的，则是该区内有七个跨境口岸，今后还将进一步完善连接深圳的交通网络。香港将规划多条铁路新线，包括定位为现代服务业中心的洪水桥／厦村连接深圳前海、铁路北环线向北经河套港深创新及科技园接入深圳的新皇岗口岸、北环铁路线古洞站向东伸延至罗湖、文锦渡、香园围、打鼓岭、皇后山与粉岭、兴建尖鼻咀至白泥自动运输系统等。

资金来源仅是考验之一

随着香港社会逐渐恢复稳定，如何抓住相关发展机遇，聚焦经济发展，是香港社会各界高度关心的话题之一。前述“北部都会区”规划如能真正落地，则被认为是香港重要的发展新机遇之一。在执行过程中能否克服此前一系列规划遇到的类似难题，亦成为该规划所面临的重要考验。

难题之一在于相关规划难以一蹴而就。按照香港推动大型规划发展的惯例，仅前期工作就将包括公众咨询、土地勘探、收地赔偿等方面。涵盖顾问研究、各部门设计、收地赔偿、城规会审批、环境评估、立法会审议和拨款，以至大大小小的施工合约招标等。

而在这一过程中，往往还将出现公众提出反对、环保团体不满环评报告，以及立法会议员的质询等情况，每一个步骤都易出现争议，造成拖延。

以港铁“沙中线”为例：其于20世纪中期提出，直至1998年才正式公布计划，时至今日仍未整条开通。以此类推，“北部都会区”涉及的土地更广、涉及的相关方更多、工程更浩大，难题亦可能会加倍。

有相关人士因此建议：如开发地带涉及湿地及相关缓冲区，当局需研究是否可放宽及精简程序、评估生态影响、提高发展地积比等。除此以外，政府也要检视各部门的执行力，同时加强与地区居民、土地业权人、环保团体等持份者沟通，以减少争议。

负责协助政府推动相关政策的香港特区政府政策创新与统筹办事处“港深合作策略规划顾问”凌嘉勤则表示：以20年时间打造北部都会区并非过分乐观，相信只要改革行政机制及工作流程，并设立高层次政府专责机构负责统筹和指导各相关局署，是应该可以做到的。

此外，其还表示：上述负责机构牵头各局署与深圳市相关单位洽商及合作，协调项目规划及实施，同时协助政府与广东省及大湾区城市相关部门，就建构大湾区湿地系统网络展开积极合作。

“整个双城三圈政策，涉及非常庞大的发展内容，既有土地使用、交通规划，以及产业支持等一系列政策，当中不可避免会涉及大量的利益重新分配问题，也可能会遇到不小的阻力。能否有足够的魄力冲破利益藩篱，准确贯彻发展宗旨，以推动香港加快融入国家发展大局，对特区政府及社会各界都是巨大的考验。”香港一家媒体在社论中指出。

全国港澳研究会副会长刘兆佳则公开表示：10月6日的施政报告在土地和房屋供应上，敢胆提出大刀阔斧措施，相信与这些政策获中央支持有关，地产商等不能像以往般诸多阻挠，愿意某程度让利和配合。

如何寻找建设资金来源，亦是各界高度关心的话题之一。对此，林郑月娥强调，这是一个愿景及发展策略，“香港最能制造的财富是土地，我们不可能在开拓土地工作蚀本，如果我们现时看今日赤字，便什么都不做，不单是短视，我会形容为不负责任。”

在谈及北部都会区可能面对的“现金流”问题，包括收地、赔偿、基建等费用时，林郑月娥则称：可通过发债解决部分问题。因为北部都会区的很多基建项目属于环保项目，很适合发绿色债券。“北部都会区”是绿色低碳社区，有很多环保项目，一有地出售就可以赚钱。“一个负责任政府应该拥抱这盘生意。”

一位相关市场人士则提出建议称：应考虑公私营混合模式，其除了可以分担政府财政压力，亦能加快有效运用私人土地，促进重点基建及可承担房屋的发展进度。而北部都会区位处香港的策略性边境位置，估计将为香港经济创造约每年7000亿至7500亿港元的总生产总值。

从深港合作的角度来看，北部都会区的发展在带来机遇的同时，亦需考虑一系列的协调性的安排和布局。“如果不考虑如何与深圳衔接，在产业方面形成有机融合，那么单纯提出作为创新中心就很容易难以落地。”深圳的一位研究人士对《财经》记者指出，“按照香港以往的发展经验看，新规划落实到最后往往都成了地产项目。希望北部都会区不要继续走这一老路，不然只是拼拼凑凑，把区域内个别新市镇的发展相加起来，只为了解决香港人的房屋问题、就业问题，格局就窄了。”