投资价值研究论文

独一无二的竞争优势有很多种，为了更加易于理解“什么是好股”，我归纳了主要的六种，可能互相之间会有点重合或者互为因果。 第一，垄断优势。按照经济学上的“垄断”的含义，是指单一的出卖人或少数几个出卖人控制着某一个行业的生产或销售。我用自己的话说，就是独家生意。或者说得长一点，是独家经营，或者重要产品、服务的最先推出和独家拥有。香港交易所和澳大利亚交易所就是独家生意，在本地区本国独此一家，别无竞争。美国辉瑞药厂的伟哥刚推出来的时候，也是独霸天下。当然，垄断除了独家生意以外，还有一种叫寡头垄断，我们在市场上经常能发现，80%的市场和利润被两至三家最大的生产组织所拥有。银行信用卡大部分必须通过万事达或维萨两家国际组织的网络,世界上的碳酸性饮料的市场基本上就被可口可乐和百事可乐所垄断。国内牛奶的市场最大的两家是蒙牛和伊利。不过，我更推崇的是独家垄断。 第二，资源优势。资源就是与人类社会发展有关的、能被利用来产生使用价值并影响劳动生产率的诸要素。很多公司都拥有各自的资源。资源的关键在于稀缺，按照稀缺的程度可以分成不同的等级。比如江西铜业拥有铜矿，但却还不具备独占的优势，因为很多铜业公司也有铜矿，不能算是最高等级。中国石油的等级就要高一些，南非的黄金钻石等级更高一些，而盐湖钾肥所拥有的钾盐矿，则占全国总量的近90%，这种资源的优势就具有独一无二的性质。又比如离开了茅台镇就生产不了茅台酒，那么茅台酒厂资源优势就具有独占性质。我最喜欢的是具有独占性质的资源优势的公司。 第三，品牌优势。有品牌的企业很多，有了品牌并不等于有了独一无二的优势。品牌优势的独一无二简单地说就是要强大，强大到行业第一。茅台号称国酒，同仁堂号称国药，耐克公司那简单的一勾，就是世界最好的体育用品公司和运动产品的标识，已深深为全世界特别是年轻一代消费者所喜爱。这种优势也是巴菲特的最爱，他叫做消费独占，我有时把它叫做消费者心理霸占，就是把消费者的魂勾去了。比如同样的产品，人家就要买这个牌子的,哪怕这个牌子贵了一大截。 第四，能力技术优势。也就是大家讲得最多的核心竞争力。能力指的是公司团队在决策、研发、生产、管理、营销等方面的技能，比如万科公司，它在品牌强大之前，主要是管理团队极为优秀，能力太强，堪称地产界第一。烟台万华的MDI制造技术独家拥有。微软的技术优势简直是世界老大，任何软件产品不适用WENDOWS系统，你就麻烦了。1997年我第一次接触到招商银行的一卡通时，就深为他们的专业能力、创新能力和服务能力所震动。一张卡片，居然可以活期定期本币外币全包含，而且比存折易带，又不暴露存款数字。这在当时可是全国领先。其后他们还不断推出金融服务创新品种，一直在同业中处于领先地位，这就是能力技术优势最直观的例证。 第五，政策优势。政策优势主要是指政府为加强相关产业的战略位置，制订有利于发展的行业政策与法规，使相关产业形成某种具有限制意义的优势。除了专利保护和减免税优惠政策外，有个原产地域保护政策也很有意思。例如香槟酒。香槟是法国一个地方，只有这个地方生产的气泡酒才能叫香槟，别的地方就不行。政策优势，就是指这种具有限制性质的优势。云南白药，片仔癀，马应龙三个公司的产品被列为国家一类中药保护品种，在很长时间内别人都不能生产，甚至也不能叫这个名字。茅台镇上也有别的酒厂，但只有茅台酒厂的酒才能叫茅台这个名字。 最后，行业优势。行业分析是投资者作出投资抉择很重要的一步，有时甚至是投资成功的先决条件。因为有些行业牛股成群,投资的赢面高;有些行业却牛股稀少,投资获胜的概率低。这是因为基本面确实如此：有些行业就是有先天优势，有些行业注定要吃亏。有些行业就是稳定增长，没有周期性，比如食品饮料业；有些行业就是门槛高，大部分企业进不来，比如航天业；有些行业就是有提价能力，不会你杀价我也杀价，比如奢侈品行业；有些行业的产品就是不怕积压，甚至越积压越值钱，比如白酒葡萄酒；有些行业就是集中度高，它们的优势就是竞争对手少，比如银行业、保险业，更不要说交易所和银行卡国际组织。有专家喜欢用行业利润永远趋向平均化的经济学理论与我辩论，意思是当一个行业拥有暴利的时候必然会引起更多的人和企业进入，从而带来行业利润最后平均化。其实这只是一般而论，很多情况并不如此，因为行业壁垒是客观存在的。 当然，拥有其中一种独一无二的竞争优势，还不能构成买入这家公司的充分条件。有了其中一种独一无二的竞争优势就有了关注的前提。接下来要考虑的是这种优势能不能形成极强的赢利能力？比如自来水、电力、燃气、桥梁、高速公路、铁路等公用事业公司，虽然具有明显的垄断优势，可是价格受管制，没有自主定价权，能赚大钱的不多。在美国上市的中国公司中，广深铁路表现不佳，11年只涨了一倍多。铁路是高度垄断行业，业务好的不能再好，它不太赚钱就是因为事关民生票价不能乱提。张小泉是著名的剪刀品牌，当没有能干的管理层去经营去继续开发的时候，它根本就赢不了利。很多公司拥有资源优势，但当国际商品资源价格处于低潮时，它也是一筹莫展。我们投资股票，最重要的一点就是看它有没有良好的收益，所有的优势最终也还得落实在收益上。 那么，极为优秀的公司平均每年的利润增长率至少应该是多少呢？我前面说过要“股不惊人誓不休”。好股票应该具有数十倍的成长潜力和前景，平均每年的利润增长率不能低于20%，当然，能超过30%就更好。茅台，招商银行，万科就超过了30%。蒙牛在前几年甚至达到了惊人的90%。 有了某种独一无二的竞争优势，又有极强的赢利能力，是不是够条件了呢？还是不够，还要看它的优势和盈利能力能不能长期保持。也就是通常所说的持续竞争优势。这一点难度更高，更有技术含量。买股票就是买未来，长寿的企业价值高。一个公司在某一年赚钱不难，难的是一辈子赚钱。BB机刚出来的时候风光无限，但没几年就不行了。柯达、乐凯等生产胶卷的公司由于数码相机的出现变得非常被动。这就需要我们的眼光更为长远，思想更为深刻。这就需要这个公司“万千宠爱在一身”,也就是多种竞争优势都具有。 可能会有人说，您说的公司近乎完美，好像很难寻觅。其实在我的持股名单中符合的就不止一个，有兴趣的读者不妨用条件套一套。要做到“股不惊人誓不休”，当然不会是一件轻而易举的事。但你发了上等愿，至少能结中等缘吧。我主要是提供一个严格的思路，在挑选股票方面要精益求精，锦上添花，没有止境。这才是追求卓越，这才是无懈可击。 谈了这么多，一直没有谈到价格，价格不太重要吗？不是的，价格当然重要，“安全空间”这个词简直是价值投资者的口头禅。好公司加上好价格才是好股票。我曾经把巴菲特的投资策略概括为十二个字：好股，好价，长期持有，适当分散。就已经把好价包括在内了。但我们谈的主要问题是优秀公司的问题。同时我认为，相对价格来说，好股是第一位的。先好股，再好价；先定性，再定量。这也是一种投资哲学。 买股要随时 买股要随时，就是主张“随时买”。必须申明，这是针对大多数人尤其是有稳定后续资金的工薪阶层而言的。 经常有人面容严峻地向我提出：“随时买，价格不用管了吗？万一买到高价的怎么办？”其实，提问题的朋友没有深思熟虑过，价格问题是个复杂的问题，在实践中甚至是可遇不可求的问题，能力圈之外的问题。你如果有幸常能在入市时遇到“9·11”或者金融危机之后这样的大机会，当然是件美事，然而股市牛熊难测，风云莫辨，不确定性是主流，必须“以不变应万变”来对付。我的经验是，努力捕捉机会也会丧失机会，放弃这样努力也许就逮住了更多机会。多想想方法，而不要动太多的脑筋去想买入时机的问题，也不要成天去盘算市赢率的高低。不同的人参加工作有先后，入市时间有早晚，一旦决定投资，难免会买到高点低点，但有了严格选和不要卖，即使是不那么幸运，最终还是会大获全胜。 有的股友引用巴菲特先生坐拥几百亿现金不出手，并表示愿意一直等下去（等到合适价格）的例子，来反驳我的“随时买”，甚至指责我有背离巴菲特的嫌疑。然而我经过再三思考，坚信这并无大错，尤其是这么多年，眼见很多朋友一再等待贵州茅台、招商银行、港交所等股票的价格跌到他们的心理价位，结果或者是永远无法买到，或者是失去耐心买得更高的事例，更能感受到学习巴菲特不能教条的重要意义。不要忘了，在美国投资界百万富翁和千万富翁组成人员状况的调查中，尽管顶尖的往往是职业投资者，但人数比例最高的恰恰是在二战以后简单买入并且长期持有的普通投资者。 大史学家司马迁在《史记———货殖列传》中说过一段精辟的话：“无财作力，少有斗智，既饶争时。”就是“没钱靠体力，钱少靠智力，钱多靠掌握时机”。坐拥几百亿现金的巴菲特已经取得了巨大成功，属于世界顶尖“钱多”的那一类。我的这个“随时买”不包括拥有大资金的投资者和专业投资机构，只是针对大多数普通投资者而言。大多数人属于“钱少”的工薪阶层，每月有固定的工资奖金收入，“随时买”就是每个月都用工资奖金的剩余部分买，这种固定的买法最终能使买到的股票成本平均化，既不会太高，也不会太低，但由于严格挑选，买到的基本上是优秀公司的股票，长期来看，收益率还是极为可观。这是靠智力的买法，只要实施，可以说人人都可以成为亿万富翁。不信的话，看看我给出的这个方法： 深圳的年轻人如果月薪在3000元左右，那么一对情侣如有毅力又有恒心，每月拿出收入的20%，即每个月各拿出600元来进行投资，按月买进那些平均利润递增在20%以上的公司股票，无论如何都不再卖出。40年后，就轻松成为亿万富翁了。有兴趣的朋友不妨计算一下。 当然，选到平均每年不低于20%增长的优秀股票有一定难度。但工资奖金是会不断增加的，如果把增加部分中的20%再追加投资，不就好事易成了吗？ 持股要耐心 投资的辩证法在于：该复杂的复杂，该简单的简单。“选股要严格”，属于复杂的范围，但“买股要随时”和“持股要耐心”则格外简单，就象风暴之后天空特别碧蓝一样。 在中国古代哲学中，有很多极具智慧的话语，如“不战而胜”，“无为而无不为”，“不战而屈人之兵”，等等。特别是“大道至简”和“以不变应万变”这两句话。把这些用来指导投资，就成了轻松赚钱的学问。也就是说，精选了好股以后，把好股简单的留起来就行了。我曾经说过:“象集邮一样收藏好公司的股票”，更爱说的是：“做好股收藏家”。 经常有人问我，你是不是一个特别有耐心的人？你的一些股票五年多没动一下，你怎么能守得住？其实我在生活中是个很急躁的人。只是投资股票和其他事情不一样，你不长期持有就很难稳赚不赔，很难成就一番事业。发财要有耐心，这是千真万确的。赌场和摸彩票能提供一夜暴富的机会，但概率才多少？收藏的发财概率比赌博和摸彩要高一点，但收藏到珍品真迹的不多，大部分是收了假古董赝品什么的；做期货、买权证的发财概率比收藏的又高一点，但长期成功的实在太少；短线炒作股票成功概率又要高一些，但总体而言，失败多于成功。可是你放眼世界，多少人通过长期持有股票和房地产成为亿万富翁。这些认识在前面说过，也是经过惨痛的失败才换来的东西。这个东西叫“定力”，我把它看得很重，仅次于“眼力”。我经常建议朋友，在你的投资字典里删掉那个“卖”字。 没有丰富投资实践的人大多会想，如果结合短线，不是赚得更多吗？这是不知道鱼和熊掌不可兼得的道理。有一定经验的股民往往会问：“难道涨的太高也不卖吗？” 我的回答是不要卖。因为有些东西说说容易，就像低买高卖，实际操作时很难判断什么是高，什么是低。就象无法判断明天是涨还是跌一样。很多短线利润是要放弃的，因为放弃你才能得到更多。有舍才能有得，这就是辩证法。我和很多股友有充分的实践证明，判断高低涨跌这些东西太复杂了，这是自己能力圈之外的东西，也是害人的东西，它让我们只见树木不见森林，只拣芝麻不抱西瓜。如贵州茅台、招商银行、万科哪天卖合适？哪天卖都不合适。从长期趋势看，任何卖出好公司的行为都是愚蠢的，逆经济发展潮流的行为。其结果都不理想。最多在一个局部战役中获胜，而在全局上落败。股市上流传着很多似是而非的东西，有些东西的影响还非常之大，比如“高抛低吸”就是一例。我们看到的是绝大多数人恰恰相反，低抛高吸，大盘一向上就追涨，大盘一下跌就斩仓；上证指数跌到1000点时，每日成交量只有几十个亿，可见大多数人没有“低吸”，上证指数涨到5000点时，每日成交量高达两三千亿，可见大多数人没有“高抛”。再说，判断高低也是个技术层面的东西，不是智慧层面的东西。小赚靠技巧，大赚靠智慧。为什么股市中最后总是赚钱的人少呢？这和过度操作有关。许多人基本上每天都盯住股市行情不放，不停地在捕捉所谓的时机，不停地想低吸高抛。但真有几个人成功？还是举大家都知道的刘元生先生长期持有万科公司股票的例子，就是简单持有，买了就不卖。其实这18年中万科股票有无数次下跌，要是他老想着高抛低吸，能从几百万变成几个亿吗？技巧层面的东西，不但把人弄得非常辛苦，而且并没有给很多人带来可观的收益，至少在电脑房里炒得昏天黑地的股民情况大致是这样。人们经常会忽视：最好的往往是最简单的。 谈到这里，或会有股民质疑：“难道公司的基本面严重变坏，你也坚持不卖吗？”我的回答一如既往。即便不能排除这种情况，还是可以坚持不卖。这似乎不太符合巴菲特的思想。但我仍然认为这是对的，而且这是经过认真思考和实践过的。我很喜欢彼得林奇的看法，假如你有十个股票的长期投资组合，中间有一个股票出了问题，由于选的都是极为优秀的公司，那么我们持有的其他九个股票还是在给你赚大钱，几十年后，也就是一个亿和九千万的差别而已。何况那只股票也不会跌到零。就算你在某个优秀公司基本面出问题之后成功卖出，只是在策略上对了，战略上你却错了。你可能失去获得将来长期收益的大好机会，你也可能在心理上由于变得过于关心，由藏家变成了炒家，因小失大。在这个问题上我们要有一点哲学思维。进一步说，一个优秀公司的基本面出了问题，你可能事后才知道，而这时股价已经下跌了不少，这时卖出很难说是正确的行动。也许，情况又是恰恰相反，你要继续买进了。有几个例子很说明问题。一个是沙特王子阿瓦立德的“花旗之战”。1990年前后，花旗银行因房贷和拉美业务的拖累而陷入困境，当时许多人疯狂出逃，股价掉得一塌糊涂。这个时候阿瓦立德反而不断注资增持。4年之后，花旗银行终于渡过难关，有着坚定信念的阿瓦立德成为最大的单一股东，十几年后又成了最大赢家，一举收获近百亿美元！占他全部身家的一半。阿瓦立德说他总是在寻找同样的东西，那就是国际上知名的公司，它们拥有健康稳固的根基，但却陷入了暂时的困难之中。另一个例子是2004年底伊利股份公司的董事长郑俊怀被抓，基本面出现了问题，股价从14元掉到9元。我身边的一些朋友有些惊慌，我则劝他们在9元时再买进并一直持有，现在听我建议的朋友都取得了很好的收益。深发展也是如此，它在1997年后基本面不佳，但从1990年就开始一直持有的人还是大大的赢家。 可能还有人会问：“如果我需要用钱也不卖吗？”这个严格地说是个投资以外的问题。需要用钱有很多种情况，除非牵涉到极其巨大的家庭或个人的剧变，需要大笔的钱来救急和转危为安，比如家人患病急需用钱，你还坚持不卖，那就失去了投资的意义。投资就是要让自己和家人幸福安乐。一般情况下，要学会坚持不卖，否则我们就很容易找到各种借口把优秀的好股票卖出去。等到赚了大钱之后，就能体会到那种意义了。到那时对资产结构进行一点调整，都是很简单很自然的事。对于投资者来说，首要考虑的是怎么赚，而不是怎么花。而一直持有就是最好的赚钱方法。 还会有人问到：“当我们发现了更好的公司股票，可不可以卖呢？”我的回答是，这种情况不叫卖，叫换股，因为总的投资数量和投资金额没有变，还是在收藏好公司的股票。只要不是太频繁，这是可以考虑的。对于非职业投资者，我还是倾向于不卖先前的股票，而是用后来的收入再买进。因为深思熟虑的人不多，很容易把换股变成炒来炒去。 在这里，我想再举一个深圳人有亲身感受的例子来说明为什么要长期持有。大多数深圳人既买房又炒股，这几年房市、股市都是大牛市，按说两个市场的赢输概率应该差不多。然而统计数据表明，买房赚钱的高达98%以上，而在今年五月的统计中，在股市牛气冲天时居然有30%的人亏损。什么原因？买房的人很少频繁地“炒短线”，而炒股的人却不少有“手痒症”或“多动症”。 在现实生活中，确实是关心卖的人多，而想当收藏家的不多。其实，卖掉好公司的股票才是最大的风险。“炒”是投机者心中的魔鬼。澳门赌王何鸿燊在回答记者有关什么是赌博赢钱的诀窍时，说的是“不赌”。如果有人问我炒股赚钱的诀窍，我的回答是“不炒”。我们买的是极为优秀的企业，它们是最有活力的公司，有最为宝贵的资源、最有前途的产品，处在最好的行业中，也有最能干的经营管理者，你可以心安理得地坐享其成，一劳永逸。股市其实是一个“乌龟”打败“兔子”、“懒人”战胜“忙人”、“笨人”战胜“聪明人”的地方。

房地产可行性研究报告范文房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。第一节 可行性研究的概念和作用一． 可行性研究的概念可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。二． 可行性研究的作用(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。第二节 可行性研究的阶段工作一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。（一）以投资机会研究该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的～。如果机会研究认为可行的，就可以。（二）初步可行性研究在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的～。（三）详细可行性研究详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的～，大型复杂的工程约占. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。（四）可行性研究阶段工作精度表第三节 可行性研究的内容一. 可行性研究报告的结构一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?二. （一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容1．项目概况主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；2．市场调查和分析在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。3．规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。4．开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。5．项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。6．项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。7．项目财务评价；依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。8．不确定性分析和风险分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。9．可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。10．研究人员对项目的建议对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。二．可行性研究报告的项目投资预算一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：（一）营销开支概算1．项目前研究及可行性研究的开支2．项目策划的开支3．销售策划的开支4．广告开支5．项目公司日常运作的开支6．项目及企业的公关开支（二）工程开支概算1．用于工程勘探的开支2．用于吹沙填土、平整土地的开支3．用于工程设计的开支4．用于建筑施工的开支5．用于设施配套的开支6．用于工程监理的开支（三）土地征用开支概算1．政府一次性收取的标准地价2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支3．影响公共设施而出现的赔偿开支（四）金融成本开支概算1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出2．贷款引起的利息支出3．各项保险开支4．税收和行政性收费5．不可预见开支第四节 可行性研究报告的编制一．房地产项目可行性分析常见误区1．误区一：一个标准的效益分析如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。2．误区二：先入为主的可行性研究纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。b.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。

景兴纸业：投资价值分析区域位置优越获利能力较强投资价值分析报告投资要点：行业快速发展，高档产品供不应求：国内外造纸行业发展基本上和GDP保持同步。我国造纸行业20年来保持快速的发展，但至今仍有较大的供需缺口需要进口弥补。景兴纸业的主导产品箱板纸是业内需求量最大的产品，尽管近年来箱板纸产量的增速高于整个造纸行业的速度，但进口量仍保持在100万吨／年左右，高档产品缺口更大。国内纸业竞争力迅速提高，对国际木浆依赖程度大幅下降：由于新生产线的大量投产，加上原材料自给率的不断提高，产品竞争力日益增强。2005年在纸及纸板生产增长13．13％，进口木浆仅增长3．69％；进口纸张524万吨，同比下降14．7％；出口纸及纸板193．9万吨，同比增长55．4％。公司具有独特的优势：公司运营机制灵活高效，区域位置优越，产品销售价格与毛利水平相对稳定甚至有所上调，环保外包且费用较低，募集资金项目前景广阔。但要警惕产能过剩的风险。未来两年公司业绩将大幅增长：随着公司2007年7月募集资金项目的投产，公司2007年、2008年两年主营业务收入年均复合增长率达到47．1％，净利润年均增长51．8％，2007年每股收益0．36元，2008年0．59元。估值区间：我们主要以国内A股代表公司市盈率、市净率、EV／EBITDA为参照以及DCF法的估值结果进行平均，考虑到香港市场对其有着积极的示范作用，将其区间确定为：3．60－7．00元，基准价值为5．30元，按照2005年业绩全面摊薄后的每股收益0．25元计算，PE值为21倍。询价区间：我们以每股5．30元的基准价值为中心，充分考虑了纸业板块的市场表现以及近期中小板新股认购踊跃的因素，询价区间确定为3．86－4．63元。按照2005年业绩全面摊薄后的每股收益0．25元计算，发行市盈率为15．44－18．52倍。上市后的操作建议：我们预计景兴纸业首日均价应在6元附近，即使以询价上限4．63元计算，涨幅约有30％。如果达到6．50元以上可考虑卖出，接近基准价值5．30元附近可根据市场情况考虑介入。1、公司概况景兴纸业位于浙江省嘉兴市，其前身是浙江景兴纸业集团有限公司，浙江景兴纸业集团有限公司的前身是平湖市第二造纸厂，该造纸厂是于1984年7月成立的乡镇集体企业，之后公司内部股权关系经多次转让，直到2001年9月浙江景兴纸业集团有限公司依法整体变更为浙江景兴纸业股份有限公司为止，才稳定下来。本次发行前公司共有6家股东，自然人朱在龙先生、上海茉织华股份公司、日本制纸株式会社、日本纸张纸浆商事株式会、平湖市曹桥乡集体资产经营公司以及平湖市电力实业公司。虽然朱在龙先生与茉织华公司的股权比例相同，但由于日本制纸株式会社和日本纸张纸浆商事株式会社全权委托朱在龙行使股东权力，所以朱在龙为公司董事长，也是景兴纸业的实际控制人。公司经营范围为包装纸的生产销售，主要产品有牛皮箱板纸、高强度瓦楞原纸、白面牛皮卡纸以及纸箱。截至2005年12月31日，公司在册员工445人，年生产能力达到32万吨，总资产10．9亿元，主营业务收入9．5亿元，净利润5664万元，发行前总股本15000万股，每股收益0．38元。公司六名发起人股股东均承诺在上市后的36个月内不减持其在发行前所持有的公司股份。公司是中国包装联合会认定的中国包装龙头企业，在国内按销售收入与产量的排名约在20位附近，拥有的22万吨高档牛皮箱纸板的生产能力，在该领域全国同类生产企业中位居第四。公司目前和玖龙纸业、理文造纸同为中国浆纸商务网指定的指导价格信息发布商，在产品定价方面具有一定的市场主导权。景兴牌牛皮箱板纸被中国品牌发展促进委员会授予中国驰名品牌称号。股份公司被浙江省人民政府授予浙江省诚信示范企业称号；被浙江省环境保护局认定为浙江省首批环保信用四星级企业；被中国人民银行嘉兴市分行评为嘉兴市优秀守信企业；被中国农业银行浙江省分行认定为AAA级资信企业，并被授予最佳信用客户称号。股份公司先后通过了ISO9002质量管理体系和ISO14001环境管理体系认证。2、行业发展背景：中国纸业竞争力全面提高2．1巨大的行业发展空间我国造纸业经过几十年的建设发展，取得了巨大的成就，到2005年底为止约有3200家生产企业，1991－2005年的14年间，我国纸和纸板总产量和消费量分别以年均9．26％和9．72％的速度增长，我国纸业是近年来全球增长最快的国家，目前产销量均已位居世界第二。虽然其增长速度要高于GDP的增长速度，但仍然不能满足国民经济发展的需要，每年需要进口大量的特别是高档次高质量的纸张来满足包装、印刷、办公等用纸的需求。虽然从2005年以来部分品种供求压力逐渐增大，但仍属于结构性矛盾，总量仍然相对宽松，我们预计这种状况要延续到2010年左右。2．2箱板纸需求增长快于行业平均水平国内箱板纸消费增长量和整个造纸行业一样与GDP显示出较强的正相关关系。预计我国经济在十一五期间将会继续保持快速平稳的发展，20062010年期间，国内的GDP年均增速维持在7．58．5％，2005年的箱板纸消费量在1100万吨左右，保守预计箱板纸行业年均消费增量将会保持在82－100万吨左右，为企业的发展提供了较大的空间。从2001年到2005年我国箱板纸生产量增长了113％，年均复合增长20．8％，消费量有102％的增长，年均复合增长19．2％，无论生产还是消费的增长都大大超过了国内GDP的增长，也快于造纸行业的平均增长速度。2005年国内箱板纸的进口量仍然有136万吨，占国内进口总量的26％，占箱板纸消费量的12．4％。3、公司业务与财务状况分析3．1公司历年产量增长及子公司盈利状况景兴纸业2002初年包装纸板的生产能力为10万吨，2002年10月造纸公司年产18万吨牛皮箱板纸生产线投产，产能达到22万吨；2002年7月收购南京景兴51％股权以及2002年年底平湖景兴1条新的纸箱生产线投产。目前公司拥有牛皮箱板纸生产能力22万吨，高强度瓦楞纸4万吨，白面牛皮卡5万吨，纸箱8000万平方米。07年7月募集资金项目30万吨再生环保纸投产，公司生产能力达到62万吨。公司主营业务非常突出，纸制品的比例高达99．1％，其它业务收入仅占0．9％。公司目前主要业务来自三家控股子公司。控股子公司平湖景兴与南京景兴主要产品是纸箱，占净利润约17％，造纸公司主要产品是牛皮箱板纸和瓦楞纸，约占净利润的60％以上，白面牛皮卡为股份公司直接经营，约占净利润的20％。3．2公司近三年主营业务收入公司近三年的销售收入分别为7．4亿元、8．5亿元和9．5亿元，年均复合增长13．3％。主要原因是公司没有大的项目投产。3．3公司近三年净利润及增长公司近三年净利润分别为4255万元、4759万元和5664万元，年均复合增长15．5％。3．42004年公司主要产品的销售量、销售价格、产销率公司主要产品产销率都在97％以上，显示市场销路良好。3．5公司主要产品近三年的产品平均价格走势随着国内造纸业的迅速发展，市场供给能力增强，在激烈的竞争中，公司主要产品销售价格不但没有下降，反而有所上涨，一方面说明牛皮箱板纸行业市场空间巨大，另一方面也说明公司管理水平较高，在项目选择上具有独特的眼光。避开了业内许多产品的惨烈竞争。3．6主要原材料构成及价格走势公司生产所需的原料主要为废纸和木浆，按重量计废纸占93％左右、木浆占7％左右；按金额计废纸占79％左右、木浆占21％左右；原料的供应及供应价格受到气候、国际政治局势以及国际市场供求关系的影响。2005年股份公司和造纸公司合计进口废纸占废纸采购总额的50．50％，进口木浆占木浆采购总额的56．65％；2006年1－6月股份公司和造纸公司合计进口废纸占废纸采购总额的61％左右，进口木浆占木浆采购总额的37％左右。国内废纸则主要向当地再生资源企业采购。本公司拥有自营进出口权，本公司自行或通过其他进出口公司从日本、美欧等地进口废纸。国内木浆主要由青州造纸、福建南纸等木浆生产厂商提供，进口木浆主要从俄罗斯进口。公司生产用电来自华东电网，根据实际使用电量向平湖市电力运营部门支付电费。2003年下半年以来，华东地区普遍出现电力供应紧张的状况，尽管截止目前尚未对本公司的生产经营造成较大影响，但如果经济增长与电力供应之间的矛盾进一步突出，将可能对本公司的生产经营带来不利影响。本公司地处浙江省，随着浙江省总体经济的增长，为了满足该地区对电力不断增长的需求，浙江省在2003年即制定了三个确保、两个争取的电源建设目标：一是确保1000万千瓦，争取1200万千瓦电力装机建成投产，即投产11个项目；二是确保1000万千瓦，争取1200万千瓦以上电源项目开工建设，即开工8个项目；三是确保1000万千瓦的预备项目进行前期工作。一旦上述目标如期完成，浙江省电力装机将达到4562万千瓦左右，人均占有装机接近1千瓦，这些项目的投产，将大大提高电力供应能力，从而为该公司募集资金投资项目达产后的电力需求提供有力保证。公司生产用汽来自平湖热电厂，该厂目前的蒸汽年生产能力为138万吨，年实际产量约74万吨。本公司目前的年蒸汽用量约47．55万吨，募集资金投资项目达产后，年新增蒸汽用量约28万吨，因此，平湖热电厂的供汽能力完全能够满足本公司募集资金投资项目达产后生产用汽的需求。在牛皮箱板纸的成本构成中，比重最大的是废纸和木浆，从成本的价值构成上来看，废纸和木浆的比例在3－4：1，废纸价格的高低对成本有显著的影响。国内大部分造纸企业所用的进口废纸都是从美国进口的，而由于景兴纸业从日本股东处引进了利用日本废纸造纸的技术，利用日本独特的废纸造纸技术，可以使用成本更低的日废造纸。在价格上，美国废纸高出日本废纸10％左右，日本废纸较低的价格使景兴纸业具有相对的成本优势，从而使得产品的毛利率在行业中处于领先地位。3．7公司综合毛利率及分产品毛利率水平公司在最近三年及一期内因主导产品持续热销且成本控制较为有效，因此综合毛利率始终保持在19％以上的较高水平。其中，高强度瓦楞原纸的毛利率之所以能在从2005年起有显著的提高，主要是得益于造纸公司在2005年2月完成的3万吨高强度瓦楞线技改项目，该项目通过利用本企业产生的纸浆废液生产瓦楞原纸，使得生产成本大幅度降低，从而显著提高了该产品的毛利率。我们选取业内获利能力较强的7家上市与景兴纸业进行对比，基本结论是旗鼓相当，净资产收益率水平较高一方面说明景兴纸业资金运用效率较高，同时与公司目前较高的负债也有相当关系，期间费用水平较高就是缘由财务费用率较高所致，并进而影响了销售净利率水平的提高。但值得注意的是公司的毛利水平较高，随着公司募集资金的到位，财务费用水平的下降，公司获利能力将会有所增强。3．8公司偿债能力与营运能力比较公司总体负债水平高于行业平均水平，流动比率、速动比率低于行业平均水平，在短期偿债能力方面存在一定的风险，主要原因是公司近年来发展迅速，所需资金除自身积累外，主要依靠银行借款。但公司营运能力大大强于行业平均水平，资金效率较高，同时公司经营活动现金流也远远高于平均水平，对短期债务的偿还压力起到一定的缓解作用，如果本次融资成功将大大降低公司的债务风险。4、公司竞争力与风险分析4．1公司竞争力分析4．1．1公司在行业中的地位从2005年国家纸业协会国内企业（包括合资外资企业）综合实力排名来看，景兴纸业产量排在17位，销售收入排在21位。从细分品种牛皮箱板纸来看，排在国内第四位。应该说这个名次并不理想，主要原因是近一、两年公司没有新的生产线投产，2007年募集资金项目投产后，当年产量将达到50万吨，2008年接近75万吨�募集资金30万吨新纸机实际产量约45万吨 ，公司的综合实力排名将会有大幅的提升。4．1．2公司主导产品牛皮箱板纸市场需求巨大预计我国经济在十一五期间将会保持快速平稳的发展，在2006至2010年期间，国内的GDP年均增速维持在7．58．5％。如此快速的增长必然会有力地推动与消费及出口配套的运输包装需求的大幅增长。2005年的箱板纸消费量在1100万吨左右，保守预计箱板纸行业年均消费增量将会保持在82－100万吨左右，为企业的发展提供了较大的空间。由于国内牛皮箱板纸需求增长很快，又存在较大的进口，由此吸引了大量的资金进入牛皮箱板纸生产领域，尤其在高档牛皮箱板纸方面，根据中国造纸协会的统计，未来两年新增产能将会达到225万吨左右，根据我们前面的需求预测，箱板纸行业年均消费增量将会保持在82－100万吨左右，加上每年有135万吨左右的进口可以替代，可以说国内箱板纸产品并未供过于求，可能的结果是到2010年左右进口产品被完全替代，国内产需达到平衡。4．1．3主要产品获利能力较强景兴纸业的主要产品为A级牛皮箱板纸，其中70％的牛皮箱板纸定量在150克－175克／每平方米，较高的产品档次和质量在替代进口牛皮箱板纸以及满足国内牛皮箱板纸高端客户占有优势，因而其产品的销售价格与国内产同类产品相比，A级牛皮箱板纸的售价大约要高出150元至200元／吨。4．1．4管理机制顺畅、地理位置优越公司充分发挥民营企业运营机制灵活的优势，不断进行企业管理和人事制度的改革创新。多年从事包装纸板的生产经营，在原料采购、成本控制、库存管理、质量管理、营销管理和绩效管理等方面已形成行之有效的景兴管理模式。多年来景兴纸业与大多数民营企业一样，在公司发展过程中受到资金的短缺的制约，如果本次发行成功，可以预料随着新项目的投产，公司综合竞争实力将显著提升。公司地处我国最大的也是最具增长潜力的纸及纸板消费市场之一的华东地区，该地区城市密集（本公司所在地处于上海、杭州、苏州三地地域范围的中心），经济发达，商贸繁荣，人民生活水平较高，因而包装纸板的需求增长在华东地区具有厚实的经济基础。同时由于该地区纸张消费量大，相应的废纸产生量巨大，为公司提供了广阔的产品市场和原料市场。此外，公司位于杭州湾畔的乍浦港，紧邻上海、江苏，水陆交通运输便捷，具有运输成本相对竞争对手较低的优势，便于产品销售辐射面的拓展。大大节约了公司原材料、产成品进出的成本。4．1．5全心打造绿色纸业景兴纸业造纸所需要的原材料主要是废纸和木浆，公司与以非木纤维为主要原料的造纸企业相比，公司在生产过程中产生的废水少、污染轻、治理容易。自建厂以来，公司十分重视污水处理等环境保护问题并取得较好的效果，利用废水循环设施，大大降低了废水排放的数量。2002年10月公司建立的环境管理体系符合标准ISO14001并获得认证证书。同时纸包装具有经济便宜、重量轻、便于贮存、易加工、废弃物可自行降解且易回收利用等特点，被公认为绿色包装材料。随着消费者环保意识的不断增强，纸包装已成为其他包装材料的理想替代品。目前公司排放的废水，全部通过嘉兴市联合污水处理网进行集中处理，并且其承诺未来为景兴纸业提供100万吨产能的污水排放增量。由于管网系统的规模优势，所收取的排污费用低于行业一般公司自主的污水处理日常运营费用。较低的固定资产投资和运营费用使景兴纸业在环保方面保持成本优势。4．2公司存在的风险我们认为公司最大的风险来自于业内产能的过量释放，虽然近期牛皮箱板纸市场不存在供过于求的激烈竞争，但许多纸业产品产能的集中释放所导致的价格严重下滑，说明这种风险是存在的。就高档包装纸板而言，进口产品的市场份额进一步提升的空间有限，主要原因是国内外高档包装纸板产品的质量差距并不大，国外产品价格由于其人工费用、仓储费用和运输成本较高，总体上高于国内产品。此外，出于交货及时性和售后服务两方面考虑，大多国内用户仍会选择优质的国内产品，尤其是在产品规格、外观色泽等方面，国内产品具有更大的灵活性。因此真正的竞争对手不是境外公司，而是国内合资的生产企业。与国内合资厂商之间的竞争主要是由产品结构和性能、企业规模和原料构成等因素决定，近两年包装纸板生产企业不断扩大规模，产品质量档次和生产能力迅速提高，目前大部分新增产能均瞄准低定量高强度的牛皮箱纸板，其定量一般为125－300克／平方米，可以替代进口产品。国内企业以及外资厂商的产品投放市场后，除抵消相应的需求增长以及减少进口外，势必会在国内市场展开激烈竞争。公司地处我国最大的也是最具增长潜力的纸及纸板消费市场，为公司的发展起着积极的推动作用。但同时也吸引了国内外厂商纷纷进入该地区，根据中国造纸协会预测，未来两年期间，长三角地区的箱板纸产能将会增加115万吨左右。主要有玖龙纸业45万吨的牛皮箱板纸技改项目，无锡荣成的40万吨项目，以及景兴纸业30万吨项目。5、募集资金项目本次拟发行8000万股社会公众股，募集资金主要用于：1、列入国家经贸委第三批国家重点技术改造双高一优项目计划导向的30万吨再生环保绿色包装纸项目；2、受让造纸公司30．40％的股权及对造纸公司增资。截至2006年6月30日，公司已利用银行贷款18�264．76万元先期投入于30万吨再生环保绿色包装纸项目，利用银行贷款先期支付了收购造纸公司30．40％的股权所需的4�400万元及增资款2�500万元。截至本招股意向书出具之日，股份公司已合并持有造纸公司99．36％的股权。30万吨再生环保绿色包装纸项目系生产高档牛皮箱板纸，预计项目将会在2007年7月份投产，2008年达产。达产后预计年营业收入83�692万元，净利润6�869万元，投资利润率18．15％，内部收益率15．85％，投资回收期7．59年（含建设期2年）。6、公司盈利预测与敏感性分析6．1盈利预测6．1．1公司产品产量预测鉴于近年来公司产品价格的上涨以及牛皮箱板纸较大的市场空间，我们认为随着募集资金项目的达产，公司的业绩随着产能的增长将会出现快速的提高。2006－2008年主营收入年均复合增长47．1％，净利润年均复合增长51．8％随着公司新建及原有设备的挖潜，2006－2009年产品产量预计如下：