易居研究院对房价的影响论文

现在，有很多愤青诅咒房价大跌，但这种人是典型的口嗨，嘴上说不要，身体却很诚实，现在说跌是因为真的没钱，一旦有钱了，买房比谁都快。只要有房，立场瞬间180度转弯鼓吹房价大涨。在我国，降房价为什么这么难？因为，所有人都有房，而且还在不断的买房！1近日，中指研究院公布了2020年6月《全国城市居民置业意愿调查报告》，该报告是基于10000份有效问卷调查而形成的，核心结论如下：一、6月份到访售楼处和中介门店的人数占比：一线城市79%，二线城市73%，三四线城市58%，县城为41%。二、近阶段有购房计划的人数占比：一线城市81%，二线城市为78%，三四线城市69%，县城52%。三、购房时间：6个月内计划购房的占比11%，6-12个月购房的有29%，1-2年购房的有29%。也就是说近70%的受访者计划2年内购房。四、房价预期：预期未来房价上涨的占比31%，预期平稳的45%，而预期下跌的只有19%。最惊讶的一点是，4月份时，60%的人预期房价会涨，说明大家对疫情之下经济下滑而房价会涨有强烈的预判经验。这也是今年小阳春得以再次实现的基础。说明这多么年来，广大群众已经完全习惯了楼市的长周期和短周期，并且运用的得心应手。以上数据总结下来就是：在一线城市，79%的受访者6月份到过中介门店和售楼处，81%的人有购房计划。二线城市中，73%的人到过中介门店和售楼处，78%的人有购房计划。全国来看，70%的受访者计划2年内购房，并且认为房价会下跌的只有19%。当然，这份报告的10000份问卷样本覆盖人群不一定全面，但至少我们可以从中体会到，国人对于买房的执着和热情已经到了变态的程度。2我国经历每次经济危机，楼市都是最先复苏的，以前是，这次同样还是。财政部的数据显示：2020年1-5月全国一般公共预算收入77672亿元，同比去年下降；而国有土地使用权出让收入21091亿元，同比增长。易居研究院数据，2020年5月，40个典型城市土地出让金总额同比上升25%，土地均价同比上升10%，土地成交溢价率为。2020年1-5月，上海、北京和广州的土地出让金同比去年增速分别达到63%、65%和87%，深圳同比增速更是高达1036%。在疫情肆虐，产业停摆，经济下行的上半年，财政收入大幅下滑的同时，只有土地卖的最好，实现了正增长，重点城市更是翻着滚的大涨，救经济于水火之中。房价就更不用说了，深圳、东莞、南京、宁波明显上涨，上海、北京、杭州、成都、厦门止跌上涨。各大城市天天都在说要降低楼市依赖度，结果却是依赖度仍然十分的明显。3前段时间，一个粉丝向我咨询，纯投资选择深圳还是上海，我明确告诉他：深圳。在上海，JLH买房，是需要真的去LH的。而有些城市，JLH就是办个假的LH证而已。只有大家都能像北京、上海和长沙学习，那才是真正的实现了房住不炒！4如果要问，上海楼市哪里最火，毫无疑问是前滩，而且连续火了3年。6月22日，上海前滩三湘印象名邸开盘日光，面积㎡~334㎡，均价万/平，142套房源，955组认筹，认筹比近7:1。整个2020年上半年，上海最火的是豪宅盘，而不是刚需盘。从三湘这个盘参与摇号的公示身份证信息统计来看，310开头的上海土著比重只有43%，而非上海土著比重为57%。当然了，上海的限购政策可没有那么容易破。这些非土著其实绝大多数都是已经落户或者获得房票的新上海人。人口才是房价最大的支柱！未来10年这个趋势会更加的明显。上海常住人口从2000年的1640万暴增到2010年的2300万，年均流入人口70万。而去年新增人口最多的杭州和深圳也只增加了55万和41万

房地产是我国主要经济支柱之一，关系到民生和社会稳定问题，因此政府和民众都特别关注。那么中国未来的房价会怎样呢?下面就跟着小编一起来详细了解一下吧！1.影响房价最重要的因素——人口房价与人口结构,人口流动有关,我国从2012年开始,劳动人口年龄(15-59岁)当年就减少了345万。新增外出农民工数量也首次出现了减少,导致房价普涨时代的结束。据有关数据统计,2015年新增外出打工的人数只增加了60多万,其中80%以上人口流向了地级以上城市,因此,中国正在经历大城市化进程，而非城镇化。大城市的最大优势：教育、医疗和文化娱乐比中小城市更丰盛优质，就业机会和薪资待遇也比中小城市高。从人口老龄化上分析：未来房价并不乐观，老龄化严重意味着将来房产需求回落。而我国人口众多，不能像美国一样通过移民来缓解老龄化问题。因此，人口流向和老龄化决定了中国未来楼市低迷。2.货币膨胀是导致高房价的主要因素有一篇文章写到，2011年前房价上涨是人口导致的，而2011后，房价上涨则是货币导致的。比如：2012年开始，一线城市房价大幅度上涨，但上海人口增长幅度却出现了负增长，因此，房价上涨和人口流动关系不大，而是M2和存款的增长，带动了住房贷款的大幅增加。3.居民收入结构对房价的影响不容忽视我国统计局公布的数据可知，2014年城镇居民可支配收入总额为万亿，农村居民可支配收入为万亿，加总之后为万亿。此后，国家统计局又发布了“2014年住户部门实物交易资金来源”，其中可支配总收入为万亿，住户部门可支配总收入超过居民部门可支配总收入11万亿。由此可见两种的差异非常大，意味着中国实际房价收入并没有那么高。此外，中国居民贫富差异大，财富居中在少数人手中，少数人拥有大量住房，让一二线城市的房源紧张，导致住房供不应求，房价居高不下。4.政策对当前房价的影响最明显房价除了和人口年龄、人口流向、 货币规模和流向有关之外，还和房产政策有关，据有关数据表明，政策变化对房价短期的影响是最明显的。而在2016年中央就提出，“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，然后运用金融、财税、立法等手段，加快建立符合国情、市场规律的基础制度和长效机制。

房价的高低和什么有关呢？这是我们大家都关心的问题，本文就从宏观角度对影响或者决定房价的因素做一个分析。房价的高低可以从两个角度来看， 第一是成本决定论；第二个是供需决定论，下面做详细的分析：

1、房价的成本决定论房子作为一种提供居住功能的商品，拥有金融属性的同时也拥有商品属性，而商品的价格是受到成本制约的，任何一件商品的价格都不可能低于成本价格，因为这样的话，那么企业是亏损的，是无法持续经营的。

个别行业的特殊时期会出现销售价格低于成本价格，但是只是在特殊时期，不会是持久的，比如共享汽车，滴滴刚开始推行的时候就是低于成本价格的，滴滴亏损的是股东和投资人的钱，用于补贴司机和乘客，但是这种做法是无法持续的，最后滴滴和快递合并了，市场统一了，那么就恢复到了正常的价格。

房子的成本包括什么？一个是生产原材料，也就是土地，土地是房子的原材料，土地的成本占据了房子价格的相当一部分；还有就是钢筋水泥等建筑材料、以及设计和监理等等费用，还有就是人工费用支出，剩下的还有财务费用、税费、企业利润。

土地成本下图是2010年到2019年以来的土地土让金和商品房销售金额的数据，2010年的土地出让金是万亿，2011年是万亿，2012年是万亿，到了2013年就达到了万亿，2013年是创造的历史记录。

2014年和2015年是萎靡的两年，土地出让金分别是万亿和3万亿，而此后在迎来了一波房地产牛市，土地拍卖价格也随之大涨，到了2016年就增加到了万亿，2017年达到万亿，2018年更是创纪录的万亿，而2019年虽然全国的数据还没有出来，但是根据全国300个城市的土地出让金同比增长19%也可以估算出2019年全国土地出让金应该在万亿的水平。

土地出让金是是面粉，房子是面包，商品房销售金额在2010年为万亿，2011年增加到万亿，2012年进一步增加到万亿，2013年达到了万亿的历史记录，2014年萎靡了一年，降低到万亿，但是2015年下半年开始楼市回暖，当年达到了万亿，此后一路上涨，到了2019年达到了16万亿的历史峰值。

整体上来看，土地出让金在不断的上涨，而商品房销售金额也在不断的上涨，土地出让金在2019年达到了万亿的历史新高水平，而商品房销售金额也达到了16万亿的历史水平。土地出让金占商品房销售金额的比例在2010年为，而到2014年降低到，然后在2018年再次回到了。

当然，因为土地出让金是当年成交拍卖的土地，但是这些土地要建成房子销售恐怕还需要等两年，那么这就  有一个时间差，也就是说2015年出让的土地也许是在2017年变成房子销售的，根据这个原则，我们用时间错开的方法来将土地出让金除以2年后商品房销售 金额，得到的比值大概是在30%-40%的区间。

我们再来看一组国土资源部的数据，在2010年，国土资源部公布了一组数据，2009年地价占房价的比值为，这个是全国平均水平，而在上海、南京、杭州的地价占房价比看，2009年居住用地地价占房价比分别为、、。我们再来看你一组易居研究院的数据，下图是在不计算容积率的情况下，土地购置均价占商品房销售均价比重，2017年高达68%。

我们把容积率计算在内的话，更加能够反应地价占房价的比重，我们还是使用易居研究院的数据，全国50城加权平均地价房价比的年度走势，在2016年达到了一个高点，将近45%，在2017年回落到38%，这全国50城的地价房价比会比全国平均水平要高的，但是我们也基本可以判断，当前地价和房价比基本是在30%-40%的区间。这个区间是我们可以做的一个基本判断。

税收税费我们从一家房企当中来一窥究竟吧，万科是房地产行业的标杆，他的财务数据会有一定的代表性，2019年万科的营收是3679亿元，而其中的营业税及附加为329亿元，而企业所得税是214亿元，税收合计为543亿元，大概占据了总营收的15%。

我们可以简单的来看税收占据了营收的15%。净利润万科的利润是比较漂亮的，2019年获得净利润为551亿元，那么占营收的比例也是15%左右。万科的净利润已经是行业内的标杆了，一般的房企是做不到这个水平的。

利息和其他管理费用万科2019年的利息是92亿元，占营收的比例是，而销售费用90亿元，占比也是，管理费用110亿元，占比是3%，这几项费用加在一起大概是8%的比重。税收、净利润、利息以及其他管理费用之和大概是占营收的38%左右。

那么剩余的成本就是62%的比重，我们上文分析过，地价占房价的比例大概是30%到40%的水平，但是万科的项目主要是在一二线城市，而且售价较高，2019年全年万科的销售均价是万元/平米，这个价格是远高于融创和恒大以及碧桂园的。

所以万科的项目中地价占房价的比重会比平均水平是要高的。万科的地价占房价的比例应该会超过40%，那么剩下的建筑材料、监理和设计，以及人工等所有的相关建筑过程中的成本大概是20%左右。综上所述，地价在房价中是占的大头，而且还有不断上涨的势头，成本决定了房价的最低价格。

2、影响房价的供需论供需决定价格是经济学里面最基础的一条定律了，也是最常用于分析经济事件的方法论，他的核心就是当供给增加时，价格就会下降，当供不应求时，价格就会上涨。但是关于房价的供需具体是指的什么？恒大研究院首席经济学家任泽平有三句话来形容供需：短期看金融、中期看土地、长期看人口！

短期看金融这三句话就非常全面的概况了供需的具体所指，比如金融政策，对于楼市而言，在消费端的金融政策有利率水平、首付比例这两个最重要的金融政策，如果房贷利率降低，是会刺激需求有利于买房的，首付比例降低也同样会刺激需求，有利于买房者，在2014年的时候房地产库存高企，于是去库存成为了一个核心任务。

于是在2015年就开始有了降低首付比例，降低房贷利率，从2014年到2015年就有 多次降低贷款基准利率的行动，同时众多银行对房贷利率进行打折的优惠，各位读者可以想一想2016年左右买的房子是否是利率比较优惠的。2016年10月份全国首套房房贷平均利率水平是，这是历史最低水平，从这个数据也可以看出当年的利率优惠力度有多大。

而在同时段当时著名的还有“零首付”，可见当年在金融政策方面对楼市的影响。而到了2018年下半年，楼市调控严格了，上浮首付比例，房贷利率上调，提高购房资格，这些措施在不断的使用。

中期看土地土地其实影响的是供给，所有的房子都需要现有土地才能建成我们能够居住的房子，在2000年的时候房地产业土地购置面积是亿平米，在2001年增长到了亿平米，2002年增加到了3亿平米的水平，而在2003年到2008年的5年时间，这个数据一直维持在3亿平米以上，在2007年甚至达到了4亿平米的高度。

2009年受金融危机的影响房地产业土地购置面积下滑到亿平米，但是在2010年和2011年都维持在亿平米的水平，2012年有所下滑到了亿平米，但是2013年又回到了亿平米的水平，2014年开始减少到亿平米，而到2015年进一步减少到亿平米

2016年进一步跌到亿平米，2017年到2019年虽然有所回升，但是也基本是在3亿平米以下，这都不及2002年的水平。所以，对于2015年以来的楼市牛市是有多种因素的，有棚改的原因，有金融政策的宽松刺激，也有土地供给的大幅减少，导致了2016年到2019年的数年牛市！

长期看人口人口是最终决定房价的根本因素，因为这是决定需求端的终极因素，房子是给人住的，那么这里的人口到底是什么？其实从宏观来看就是城镇化人口，人口从农村迁移到城镇，造成人口的城镇化，从1998年到2018年中国的城镇化率从30%增加到60%。

城镇居住的人口从亿增加到亿，城镇在20年的时间增加了亿人口，这是一个庞大的数字，比美国一个国家的人口还多出三分之一。城镇化为城市带来了巨量的人口，也带来了巨量的居住需求。如果我们把全国的宏观角度再放低一点，放到一个城市，那么我们会发现，那些人口持续流入的城市房价上涨最快，比如深圳，深圳是一个中国的“移民城市”，都是从全国各省来的人口。

但是深圳的常住人口从2014年之后大幅增加，平均年增加50万左右，2013年深圳的常住人口是1063亿，同比去年增加了8万人口，但是到了2014年末，深圳的常住人口增加到了1078万，同比上一年增加了15万，到了2015年增加到1138万，同比增加60万，到了2016年增加到1191万，同比增加53万，到2017年增加到1253万，同比增加62万人，到了2018年进一步增加到了1303万人，同比增加50万人。

从2015年开始深圳的人口大幅增加，这也导致深圳的房价成为四个一线城市中涨幅最大的城市。总结：从宏观上来看，成本决定了房价的下限，而供需决定了房价的上限，人口、金融政策、土地供应都会从不同的角度来影响供需水平。

房价的高低我觉得和一个城市的发展有关系，一个城市发展得越好，越多人想来，自然房价就越高。

房价的高低和货币的贬值有直接关系还和供求关系有直接的关系，如果货币一直贬值，那房价也是上涨的，如果求大于供，也会影响房价上涨的。