征地区片综合地价测算研究论文

1、区片综合地价的测算，应当参考144号文基本规定，采用农用地产值修正法、征地案例比较法等方法综合测算区片综合地价。2、征地案例比较法是选择区片内近三至五年来实施征地的典型案例，以政府实际支付的土地补偿费和安置补助费为基础，剔除政府支付的社会保障费用，根据经济社会发展情况等进行修正后测算区片综合地价的方法。

王利敏 李淑杰

（吉林大学地球科学学院，长春，130061）

摘要：通过分析长春市土地征用补偿区片综合价格测算情况及其应用，对于用土地征用区片综合价格作为土地征用补偿标准问题进行探讨，指出其较我国目前单纯采用“产值”的倍数计算土地征用补偿费标准的方法要相对科学和适用。

关键词：土地征用补偿；区片综合价格；测算

在我国城市化进程中，土地征用把原来的农用土地转变为城市用地，作为城市新增建设用地的重要来源，对于城市建设和发展起到了有力的促进作用。但是，土地征用补偿标准不合理，往往容易侵犯被征地农民的合法土地财产权益，造成土地收益分配的不公，出现大量圈占耕地的现象，不利于社会经济可持续发展。本文主要通过对长春市土地征用补偿区片综合价格测算情况及应用分析，对于用土地征用区片综合价格作为土地征用补偿标准问题进行探讨。

1 土地征用补偿区片综合价格的涵义

土地征用区片综合价格是根据城镇建设征用农村集体土地的需要，由县级人民政府依照被征用农地不同地段、土地利用类型、土地生产能力、人均耕地面积和经济发展水平综合划定区片，进行土地价格评估，在充分听取有关方面（特别是农民）意见的基础上，统一制定的每个土地征用补偿区片的“综合补偿标准”。土地征用补偿“区片综合价”原则上只包括土地补偿费和劳动力安置补助费两项内容；土地征用过程中发生的被征用土地的地上附着物和青苗补偿费，各地差别较大，将按照实际情况具体估价进行补偿。

土地征用补偿区片综合价格提供了土地征用补偿标准研究的新思路。它较我国目前根据《土地管理法》，单纯采用“产值”的倍数计算土地征用补偿费标准的方法要相对科学和适用。

（1）土地征用补偿区片综合价格是对于被征地农民所失去的合法土地财产权益的经济补偿，它主要包括失去农用土地的资产损失和失地后需要重新就业的“机会成本”损失。

（2）土地征用补偿区片综合价格考虑到了土地区位对于土地征用补偿费用的影响。农民拥有的土地为城市建设所征用，农民转变为市民，其生活费用较原来有较大的增加，如购买食品支出就大于食品自给时的生产成本。一般说来，区位条件越好的地方，经济越发达，市民生活消费水平越高，适当提高区位条件好的农地征用补偿标准，也是失地农民重新适应新的生活方式的需要。

（3）土地征用补偿区片综合价格考虑人均耕地面积和经济发展水平状况，肯定了耕地资源稀缺性和土地需求对于城镇土地价格的影响，也有利于科学地计算失地农民的安置补助费。在我国农村社会保障制度没有建立和尚不完善的情况下，土地具有一定的就业保险功能。土地征用使得农民不仅失去了耕种被征用土地的收益，也同时失去了原来的就业途径，需要重新就业。土地征用补偿中的劳动力安置补助费，主要是支付失地农民的再就业的成本，保证被征地农民在付出被征地前的等量劳动情况下，其家庭生活质量不会降低。

2 长春市征地区片的划分

征地区片划分的方法与原则

（1）征地区片的划分采用以网格法划分为基础，以综合分值法划分区片，以行政村为单元进行区片修正。

（2）首先以土地利用现状更新调查图为底图，确定行政村界线；根据行政村界线对区片界线进行调整，形成初步的区片界线。然后选择主要因素、征地样点价格或产值对各行政村分析和判断，将主要因素条件、征地样点价格或产值相对均值的连续行政村划分同一区片，对初步的区片界线进行修正，形成征地区片。

征地区片的确定

依据上述原则和方法，确定长春市征地区片分布如表1。

表1 征地区片与面积统计表

3 长春市征地区片综合地价测算过程

依据国土资源部公布的征地区片综合地价测算技术规范，长春市征地区片综合地价测算采用了以下两种方法。

直接应用历史征地案例价格测算区片综合地价

用于近期征地案例较多且分布较均匀的区片综合地价测算。

基本原理

以区片为单元，用区片内征地案例价格的平均值作为该区片综合地价。计算模型为：

土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集

式中，Pli为某均质地域或区片内有效样点的单位面积或众数样点单位面积价格；Pla为某均质地域或区片内的单位面积价格；M为均质区域或区片内可利用的有效地价样点。 各类样本资料的调查与整理

（1）各类案例的调查 （按预先制定的标准表式进行） 首先对所调查的各种地价资料进行定性分析，分析表内各项之间关系是否正确，看表内容填写是否齐全，进行初步筛选。然后，根据调查表种类及区位，进行统一的编号，建立索引，为进一步的数理统计检验及地价测算奠定基础。

（2）对征地案例价格进行修正 首先进行时间修正。 应用征地案例价格平均变化幅度将各时期发生的案例价格修正到估价基准日价格，然后进行征地价格情况修正。分析非正常因素对征地价格影响，确定修正幅度，修正为正常情况下的征地价格。

时间修正公式为：

Kij＝Pis/Pij

式中，Kij为第j年数据修正到测算年的系数；Pis为测算年征地平均价；Pij为第j年征地平均价。

对不同年份发生的征地价修正到测算年份的测算公式为：

Pls＝Kij×Pij

式中，Pls为修正到测算时间的价格；Pij为第j年实际征地价。

应用征地案例价格比较测算征地综合地价

将有近期征地案例的行政村作为比较案例，通过区片划分因素的条件比较，测算无征地行政村的征地价格。

（1）选择三个以上的征地案例。

（2）确定比较因素及权重（表2）。

表2 比较因素及权重表

（3）确定比较因素条件指数 以待测算区片综合地价的行政村的比较因素条件指数为100，通过与比较案例因素条件进行比较，得出比较案例因素条件指数。

（4）时间修正指数 由于近期内长春市征地价格比较平稳，但考虑本次测算区片综合地价既要体现保护农民利益，又要相对保持征地政策的稳定性，确定所有比较案例时间修正指数为100，待测算区片综合地价的行政村时间修正指数为110。

（5）测算征地区片综合地价 征地区片综合地价＝征地案例价格×（1 ＋区域因素条件系数和）×时间修正指数

区域因素条件系数＝［（100/区域因素条件指数）－1］×权重

比如：测算拉洛村征地区片综合地价。比较案例选择为繁荣村、东山村、万顺村。主导作物均为菜田。

表3 比较因素条件指数

表4 比较因素条件系数

分别测算出三个比较价格为：64 元/m2，53 元/m2，74 元/m2。以三个比较价格的算术平均值作为拉洛村的征地综合地价，即为64 元/m2。

测算结果

表5 征地案例价格测算征地区片综合地价结果表

年产值倍数测算法

以调查的各村土地标准年产值为基础，按照一定的倍数测算出征地价格。征地价格为补偿费和安置费之和。

确定区片主要农用地类型及其耕作制度

通过调查，确定各区片的主要农用地类型和耕作制度。

表6 各区片的主要农用地类型和耕作制度表

确定土地年产值

依据各城区和各开发区调查的各村统一年产值标准确定年产值，并以此测算出各征地区片的年产值标准。

表7 各征地区片的年产值标准表

确定补偿费和安置费倍数

依据被征地农民原有的生活水平和法律或地方政府规定，确定倍数，最后确定的补偿倍数为30 倍。

各征地区片综合地价区域因素修正指数的确定 （与应用征地案例价格比较测算征地综合地价的方法相同）

农用地类型为菜田的区片：以区片Ⅳ的各区域因素修正指数为100，其他区片与其进行比较，得出各区域因素修正指数。农用地类型为旱田的区片：以区片Ⅸ的各区域因素修正指数为100，其他区片与其进行比较，得出各区域因素修正指数。

表8 征地区片各影响因素修正指数表

测算征地价格

表9年产值倍数测算法测算征地区片综合地价结果表

征地区片价的初步结果确定

依据上述各种测算方法的实际结果，应用算术平均法，测算出征地区片平均征地价格作为初步结果。

测算结果验证和调整

采用与现有征地水平比较、与被征地农民现有生活水平比较、与周边市（县）征地补偿水平比较等方法。

测算结果

以上两种方法测算的结果比较接近，但以历史征地案例价格测算征地区片综合地价相对较高。由于近期的征地价格多为被征地者所接受，而且在测算中又在近期征地价格的基础上平均上浮了10%。要保持征地价格政策的连续性，又要体现保护农民的利益，所以，以历史征地案例价格测算征地区片综合地价作为最后的结果。长春市征地区片综合地价测算结果如表10。

表10 长春市征地区片综合地价测算结果表

4 测算结果分析及应用建议

测算结果分析

总体价格水平分析

长春市征地区片价格测算结果为30～200 元/m2。由于区片Ⅰ完全为城市建成区，无农用地，所以，实际上的最高区片综合地价为150 元/m2。与近期公开的征地价格比较，城市近郊的综合地价基本保持平衡，虽然少数行政村综合地价低于实际征地价格，但是，却高于公开的征地价格。城市远郊综合地价，从现有的25～30 元/m2，提高到30～35 元/m2，则均有不同程度的提高。若以综合地价的 70%计算。分配给农民的安置补助费将为 18～105元/m2，农民平均将获得25000～63000 元的安置补助费，平均40000 元，比历史的平均32000 元，安置补助费有较明显的提高。征地区片综合测算的结果既体现了客观性，又体现了保护农民利益的原则。

综合地价空间差异分析

（1）具有由城市边缘向外围逐渐降低的规律。这一规律体现了区位条件对征地需求的影响是最显著的。与中心城市越近，征地需求越大，显然，征地价格越高。也在一定程度上体现了地类与土地产出水平的空间差异。在自然条件允许且相对均质的条件下，从城市边缘向外地类差异一般是与城市生活需求密切性有显著关联。与中心城市越近，地类与城市生活需求越密切，经济上使用价值越高，土地级别越高，产出水平也越高，征用就要支付更高的价格。

（2）地价水平与城市规划关系密切。一是城市规划区内的地价水平高于相邻的非城市规划区的地价。二是在城市规划区内，规划用地性质对地价也有显著的影响。三环路以南为规划的长春市新城区，并且在近期内将成为又一个城市中心，所以，征地综合地价明显高于城市北部三环以外。规划其他城市重点区域，比如：西南、东北“两翼”，也是征地综合地价水平较高的区域。

（3）既体现了历史征地价格的空间差异，又解决了其不合理性。虽然历史征地价格也体现了征地价格的一般空间差异规律，但存在着实际征地价格的非理性问题，比如，城市南部和北部个别行政村实际征地价格高于公开和相邻区域征地价格的一倍以上，而农民的利益又没有真正体现，大部分利益被集体组织获取。在地价测算中，对这此区域，在一定程度上，既考虑了历史价格，又重点考虑了区域间的征地价格平衡。

成果的应用建议

作为农用地征用价格的最重要依据

成果通过验收、听证、公布实施后，要成为长春市各类城市用地征用农用地的最重要、也是唯一的依据，征用者必须按照征地区片综合地价标准对被征用土地的农民和农村集体组织进行补偿，同时，被征用者也必须在合法的征地过程中接受该标准。但是，政府也要根据城市和农村的发展、农民的最低生活保障水平的变化等，适时进行调整。

利用征地综合地价引导农用地征用者投资

此前，农用地征用价格没有统一的标准，因此，征用者也无所适从。征地综合地价出台后，对征地价格市场规范将起到主导作用，征用者可以在公开公正的市场环境下，合理选择投资区位。

利用征地综合地价调控城市用地布局

由于城市各类用地的收益水平差异较大，因此，在区位选择上，首先要考虑对地价的承受能力，征地价格作为城市新增建设用地价格的主要构成部分，势必影响用地性质。所以，政府在规划城市发展用地布局时，要充分考虑征地价格因素，充分利用征地综合地价调控用地布局。

利用征地综合地价制定地价政策

城市地价与征地价格有着密不可分相互关系。一方面，征地价格作为城市新增建设用地的主要构成部分，直接影响城市土地价格。另一方面，征地综合地价标准对城市存量土地的价格有着重大的影响。征地综合地价标准制定的客观合理，可以，促进城市存量土地的价格提高，提高其利用效率。征地综合地价标准低，会加快城市空间的外延。

利用征地综合地价保护耕地和农民的利益

保护农民的利益是制定征地综合地价的主要原则之一。所以，政府通过制定客观、合理的征地综合地价标准，保护农民的利益是政府的重要职责。同时，也对保护有限的耕地资源也会起到重要的作用。

利用征地综合地价指导城市地价测算

成本逼近法是城市地价测算的主要方法之一，这种方法就是以征地价格为基础的。因此，征地综合地价标准制定，不仅可以为土地测算者提供政策依据，对规范土地估价行为也会起到很大的作用。

参考文献

鹿心社主编.研究土地问题 探索改革之路［M］.北京：中国大地出版社，2002

刘卫东，楼立明.对我国现行土地征地制度的反思［J］.浙江大学学报

刘卫东等.城市土地价格调查、评价及动态监测［M］.北京：科学出版社，2002