陈灿彬发表的论文

是立约定金房屋买卖合同是要式合同，要签订书面合同该收条恐怕不能认定是已订立房屋买卖合同，只是相当于订购凭证！！你这个定金只能是担保签订书面买卖合同之用类似于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条规定的定金：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”换成一个案例，供参考：颜呈灵诉蔡婀娜房屋买卖合同纠纷案【要点提示】 定金是我国《担保法》明确规定的一种担保方式。根据定金的性质不同，可以将其划分为违约定金、立约定金、解约定金、成约定金、证约定金多种类型，其中最为常见的是违约定金和立约定金。立约定金也称为订约定金，是指当事人约定以交付定金作为双方订立主合同的担保，当该担保的定约行为没有发生时，由违反承诺的一方接受定金处罚。立约定金的设立是在主合同签订之前，其目的是为了担保合同的订立，而违约定金的设立是在主合同签订的同时或之后，其目的是为了保证主合同的履行。根据最高人民法院有关司法解释的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 【案例索引】 一审：福建省晋江市人民法院[2005]晋民初字第4418号（2006年1月12日） 二审：福建省泉州市中级人民法院[2006]泉民终字第861号（2006年5月29日） 【案情】 原告颜呈灵。 被告蔡婀娜。 2005年9月4日，原告欲向被告购买被告丈夫蔡章英同意由被告全权处理出售事项的夫妻共有的位于安海镇三公境29号三层楼房1幢（房屋所有权证为晋房安字第10009号），双方协商一致房价为41万元。当日，原告支付被告定金5万元，被告出具了载明“兹收到颜呈灵先生的购房款人民币定金伍万元。我丈夫（蔡章英）拥有安海三公境门牌29号楼房三层一栋以人民币肆拾壹万正转让给颜呈灵先生、待定立字据后、即日把余额房款人民币叁拾陆万应即日付清。我当把房屋产权证二本付出。此据”的收据给原告收执。事后，被告曾两次向原告之妻蔡选治要求原告购买其房屋，原告之妻蔡选治表示不再购买该房屋。2005年10月26日，原告将单方草拟的房屋买卖合同1份邮递给被告，该合同包括房屋的处所、建筑面积、价款、房屋的交付及产权变更登记、价款的支付及产权变更登记费用的承担、违约责任等条款。2005年10月28日，被告采用函件形式告知原告，其不接受原告单方草拟的房屋买卖合同所列的条款。被告在此函件中载明：“关于房屋买卖合同书应在双方当事人当面协商签订方生法律效力。你单方草拟的房屋合同书所列的条款我不能接受。至于你要求10月29日双方签订该房屋买卖合同书我同意，按2005年9月4日我们双方的约定，我蔡婀娜收到你定金伍万元整，关于你购买安海三公境29号的房屋收据已详细说明清楚该房屋交割过程，限你10月31日为止，逾期不来视你单方违约，没收定金伍万元整”。原告于2005年10月31日提起诉讼，请求判令被告返还其购房款5万元。 被告蔡婀娜辩称，原告只是向被告交纳定金，并没有向被告支付过购房款。双方于2005年9月4日订立的房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务，原告无权单方解除合同。原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。 【审判】 福建省晋江市人民法院经审理认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，房地产转让合同应当是一种要式合同，必须是书面订立且具备完备的形式才能成立。本案被告于2005年9月4日单方出具的收据不具房屋买卖合同的要素和形式，而且该收据也确认待立字据后才进行房屋及价款的交付。“字据”，按被告的解释是房屋的买卖契约，而房屋的买卖契约就是房屋买卖合同，因此该收据不能认定为房屋买卖合同，只是被告收取原告定金的凭证及双方买卖房屋的意向。被告2005年10月28日发送给原告的函件载明不同意接受原告于2005年10月26日单方草拟的房屋买卖合同所列的条款，且认为房屋买卖合同书应是双方当事人当面协商签订方发生法律效力，说明原、被告双方的房屋买卖合同尚处于磋商阶段，且最终因分歧较大没有达成房屋买卖合同。依据《中华人民共和国担保法》第二条及第五条规定，定金是担保合同的一种，只能是依附主合同而存在的从合同，本案作为主合同的房屋买卖合同尚未成立，也就不存在定金问题，所以原告交付被告的50 000元只能认定为原告欲购房屋的预付款。被告在房屋买卖合同尚未成立之时，以原告单方违约为由扣留原告购房预付款，没有事实和法律依据，应予返还，原告的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，该院于2006年1月12日判决如下：被告蔡婀娜应于判决生效之日起10日内返还原告颜呈灵购房款50 000元。 被告蔡婀娜不服此判决，向福建省泉州市中级人民法院提起上诉称，原审判决将主合同“未成立”当成主合同“无效”，进而错误地适用法律作出了错误的认定和判决。被上诉人支付的50 000元属于“立约定金”性质，原审判决认为主合同未成立就不存在定金问题的观点违反法律规定。本案主合同未能订立完全是被上诉人的过错造成的，被上诉人拒绝订立主合同，无权要求返还定金。本案中不存在预付款的问题，被上诉入主张返还预付款没有事实与法律依据。请求撤销原判，改判驳回原审原告的诉讼请求。 颜呈灵答辩称，因双方未达成一致意见，主合同未成立，不存在定金问题，该50 000元仅是意向金，请求驳回蔡婀娜的上诉。 泉州市中级人民法院经审理查明，双方当事人在二审中主要争议：（1）被上诉人颜呈灵交付给上诉人蔡婀娜的款项50 000元是定金还是预付款；（2）该款项应否返还给被上诉人。原审判决查明认定的其余事实没有出入。 泉州市中级人民法院认为，定金的种类除了违约定金外，还可以包括立约定金、解约定金等其他类型，其中为担保主合同的订立而交付的定金为立约定金，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条对此作了明确规定。本案双方当事人在2005年9月4日达成房屋买卖意向，但尚未签订正式的房屋买卖合同，上诉人蔡婀娜先行收取被上诉人颜呈灵的定金50 000元即属于立约定金性质。此后，被上诉人之妻蔡选治两次在与上诉人蔡婀娜的谈话录音中表示不再购买该房屋。虽然2005年10月26日被上诉人颜呈灵又将1份《房屋买卖合同书》邮递给上诉人蔡婀娜，表明其仍愿意购买该房屋，但该《房屋买卖合同书》系被上诉人单方草拟，其中的部分条款内容明显违反了2005年9月4日交付定金时双方所作的约定，这说明被上诉人并没有真正想按照双方原先约定内容与上诉人签订正式房屋买卖合同的意愿。上诉人蔡婀娜为此在2005年10月28日复函表示不能接受被上诉人单方草拟的合同条款，合情合理，且在复函中上诉人仍表示同意按照双方原先约定与被上诉人签订房屋买卖合同，并限期被上诉人在2005年10月31日前来签订合同，否则没收定金，但被上诉人仍没有与上诉人签订合同，而是直接向原审法院起诉要求上诉人返还购房款50 000元。以上事实经过可以说明，造成双方最终未能签订正式房屋买卖合同的原因在于被上诉人。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条的规定，被上诉人颜呈灵作为给付定金一方拒绝签订主合同的，无权要求收受定金一方的上诉人蔡婀娜返还定金，故其原审诉讼请求应依法不予支持。原审判决将该诉争款项50 000元认定为预付款并判令上诉人予以返还欠妥，应予纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第一百一十五条的规定，于2006年5月29日判决如下：一、撤销晋江市人民法院[2005]晋民初字第4418号民事判决；二、驳回原审原告颜呈灵的诉讼请求。 【评析】 解决本案纠纷的关键有两点： 1．区分定金的不同类型，正确界定双方诉争款项5万元的性质。 定金是我国《担保法》明确规定的一种担保方式，它是指当事人一方向另一方给付一定数额的金钱，以此作为某种行为的担保。当给付定金的一方不履行约定行为时，无权要求对方返还定金；而收受定金的一方不履行约定行为的，应当双倍返还定金，这就是通常所讲的“定金罚则”。根据定金性质的不同，可以将其划分为违约定金、立约定金、解约定金、成约定金、证约定金等多种类型，其中最为常见的是违约定金和立约定金。违约定金是指当事人约定一方向另一方给付定金作为主合同债务履行的担保，当一方不履行主合同约定的债务时，应当接受相应的定金处罚。立约定金也称为订约定金，是指当事人约定以交付定金作为双方订立主合同的担保，当该担保的定约行为没有发生时，由违反承诺的一方接受定金处罚。可见，立约定金的设立是在主合同签订之前，其目的是为了担保主合同的订立，而违约定金的设立是在主合同签订的同时或之后，其目的是为了保证主合同的履行。从本案的情况来看，虽然双方当事人在2005年9月间就达成了房屋买卖意向，但具体细节内容还没有完全约定清楚，也尚未签订正式的房屋买卖合同。在此情况下，原告预先支付给被告定金5万元，该款项具有担保主合同即房屋买卖合同订立的性质，应认定为立约定金。 由于我国《担保法》仅对违约定金作了规定，并未涉及其他性质的定金类型，导致司法实践中发生理解歧义，主要集中在我国《担保法》是否承认除违约定金以外的其他性质的定金。针对此种情况，最高人民法院在《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六部分作出相应解释，明确规定了其他类型的定金同样可以适用担保法关于定金的规定，因此，定金不仅限于违约定金。本案原告在诉讼中曾提出，双方的房屋买卖合同不成立，不存在定金问题，该观点显然不能得到支持。 2．双方最终未能签订正式房屋买卖合同的原因在原告其无权要求被告退还定金。 被告在收取原告定金5万元后，曾两次向原告要求按约定来购买房屋，原告均表示不再购买该房屋；后来原告虽然在2005年10月下旬又将1份《房屋买卖合同书》邮递给被告，表明其仍愿意购买该房屋，但该《房屋买卖合同书》系原告单方草拟，其中的部分条款内容明显违反了2005年9月份交付定金时双方所作的约定，这说明原告并没有真正想按照双方原先约定内容与被告签订正式房屋买卖合同的意愿；被告为此在2天后复函表示不能接受原告单方草拟的合同条款，合情合理，且在复函中被告仍表示同意按照双方原先约定与原告签订房屋买卖合同，并限期原告在10月31日前来签订合同，否则没收定金，但原告仍没有与被告签订合同，而是直接向法院起诉要求被告返还购房款50 000元。以上事实经过可以说明，造成双方最终未能签订正式房屋买卖合同的原因在于原告。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，原告无权要求被告返还定金5万元，二审法院据此改判驳回了原告的诉讼请求。 （编写人：福建省泉州市中级人民法院 陈灿彬 责任编辑：胡夏冰）

问题：什么是定金？定金是什么意思？定金是担保的一种表现形式，定金为金钱担保。担保法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金可以适用于买卖合同，也可适作于其他有偿的合同。 定金可以分为： 一、 成约定金：作为合同成立要件的定金； 二、 证约定金； 三、 违约定金：给定金的一方当事人如不履行合同债务时，收受定金的另一方当事人可以没收的定金； 四、 解约定金； 五、 立约定金：担保正式订立合同的定金。 定金的最高限额规定定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的的百分之二十。 定金数额不宜定得过低，也不宜定得过高。定金数额过低，则起不到担保合同履行的作用；但若定金数额定得过高，则有可能使得受约方获得的损害赔偿过分的高于其实际损失。 在司法实践中，如果定金合同中约定的数额超过了主合同标的的20%，则把定金合同中约定的定金数额降至主合同标的的20%即可，而不应将此种定金合同视为当然无效。 定金合同：是指双方当事人之间达成的一方向对方给付一定数额的定金作为债权担保的协议。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定支付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。在司法实践当中，如果定金的给付没有采取书面形式，而是采取了口头形式，若当事人举不出相应的证据，则不能确认定金合同的成立。 担保法中定金的性质和内容根据《担保法》第八十条之规定，除非当事人另有约定，定金的效力主要表现在以下几个方面： 1、当合同履行时，定金应当返还或者作为给付的一部分，由于设立定金的目的在于担保合同的履行，一旦合同得以履行，定金存在的意义也就丧失了。故在合同履行完毕时，定金应予返还。若定金与应为给付的种类相同，则可以作为给付的一部分。 2、当合同由于可归责于定金给付当事人的事由而陷入不能履行时，给付定金的一方无权要求返还定金。这是由于在此种场合下，给付定金的一方本应向对方当事人就其违约行为负损害赔偿责任，但既然双方当事人已约有定金，则守约方可以迳直占有定金作为损害赔偿，而不必就其因对方违约而蒙受的损失负举证责任。而且，除非当事人另有约定，守约方不能再向给付定金的一方提出损害赔偿请求权。 3、当合同由于可归责于收受定金当事人的事由而陷入不能履行时，收受定金的一方当事人应当双倍返还定金。在这种场合下，收受定金的一方当事人作为违约方理应向给付定金的对方当事人负损害赔偿责任。但由于收受定金的当事人已经占有了守约方的定金，该笔定金既可作为定金给付方违约时对定金收受方的损害赔偿预定额，当然也可作为定金收受方违约时对定金给付方的损害赔偿预定额，故定金收受方应将其原收受的定金如数退还给给付方。总之，由于作为违约方的定金收受方既应向定金给付方赔偿与定金数额相同的损失，又应向收受方定金给付方返还其收受的定金，故作为违约方的定金收受方应向定金给付方双倍返还定金。 4、当合同由于不可归责于双方当事人的事由而陷入不能履行时，收受定金的当事人应当返还定金。若双方当事人对于主合同的履行不能均无过失时，其双方当事人均应免责，故不发生损害赔偿的问题。而且，原定合同既然已经终止，则定金给付问题：什么是定金？定金是什么意思？方的定金也就丧失了给付原因，定金收受方自应予以返还。定金中的不平等条约对于定金在合同中的使用，一些开发商总以各种变相方法，限制客户权益而自己不受条约限制，形成不平等条约。新颁布的(中华人民共和国合同法)规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金(规定与现行《经济合同法》及《民法通则》的原则基本一致)。 购房意向书中的定金，分不同情况，违约时作不同的处理 定金按其性质可分为立约定金、成约定金、违约定金、证约定金、解约定金5种形式。定金的处分主要有以下几种形式: 1．若买卖双方已经签订正式契约，按照正式契约的约定，债务人闻行债务后，定金可以抵作价款或收回；当事人一方违约，按照正式契约的约定，适用“不予返还”或”双倍返还”的规定的，则追究违约方不屉行约定债务的责任。 2．若因买方没有按认购书规定的时间、地点前去签约，或卖方在认购书规定的时限内将认购房屋转售他人而导致买卖双方未能签订正式契约的，不论认购书中是否规定定金的处理方法，届买方违约的定金不予退还；卖方违约的应双倍返还定金。 3．买卖双方均不存在以上几种违约行为，仅因预销售契约内容难以协商一致，导致无法签订正式契约的，卖方应将定金返还给买方。 4．若因卖方未取得预销售许可证、买方不具备购房资格或其他原因导。 定金、预付款和订金的区别根据《担保法》的有关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行；定金还有证明合同成立的作用。预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的； （2）签订的书面协议对订金的处理未作问题：什么是定金？定金是什么意思？约定或约定不明确的； （3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的； （4）广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。 什么情况下定金可以退根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律的规定，给付定金的一方，不履行合同或者约定的债务无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同或约定的债务，应当双倍返还定金。认购书中的定金，在不同的情况下具有不同性质。因此对定金的处理应视合同的具体情况，根据定金的性质和作用，分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或者“双倍返还”来分别处理。下面，笔者就常见的几种情况进行分析：（1）如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。（2）如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。（3）如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。（4）如果因卖方未取得预售（销售）许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。（5）如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。（6）若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定，正式合同如因此不能成立，卖方应将定金及利息返还买方。

一、立约定金的性质和作用。 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条“当事人约定交付定金作为订立主合同担的给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金，收受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。首先，立约定金是订立主合同的一种担保形式，其作用是保证给付定金一方和接受定金——方，互相遵守签订主合同的约定。其次，立约定金又是违约的责任形式，一般情况下，买受人和出卖人在立约定金交付后，在一定的时间内正式签订合同，否则就应承受定金条款的罚则，即交付定金一方拒绝签订主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方，拒绝订立主合同的应当双倍返还定金。立约定金的约定是从属于商品房买卖合同的从合同，同时它还具有一定的独立性。即在主合同签订前是独立存在的，立约定金一旦交付，买受人和出卖人即受其约束。无法定事由或未经双方一致同意，不能解除双方签订主合同的权利和义务，而主合同订立后，立约定金的归宿将服从于主合同。 二、走出立约定金的误区，公平签订主合同。 从立约定金的性质和作用来看，它是约束买卖双方当事人的，并没有给哪一方特殊的权利.而在现实中为什么会出现商品房出卖人用立约定金设陷阱，迫使买受人吃亏上当之说呢?笔者认为这是因为商品房买卖双方都走入一个误区，走出这个误区便没有什么陷阱可言。 首先，我们知道合同是双方协商一致的意思表示，在签订主合同时双方的地位是平等的。我国《合同法》第四条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。出卖人不应因为收受了定金，而自以为有优势，在主合同中提出明显不利于买受人的条款，而强迫买受人接受；而买受人也不应该因为自己已交了定金，怕不接受出卖人对自己不利的条款，而背上拒绝签词‘主合同之罪名，应敢于坚持自己的主张。其次，签订主合同时应遵守公平原则，是双方的权利和义务。我国《民法通则》第四条规定“民事活动应遵循自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则”。 《合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”这是双方签订主合同的基本准则。始终坚持明显不公平条款的一方，不肯放弃自己的主张，不接受另一方比较公平的要求，致使主合同不能签订，无疑违背了公平原则。一旦付之法律，拒不签约之责任应该由谁来承担，已经非常明确了。 因此，出卖人与买受人都应有充分的心理准备，即立约定金交付后买受人和出卖人应公平签订主合同的心理准备，任何一方都没有什么特定优势可言，更不可以提出明显不公平的条款迫使对方接受，更不能认为不接受不公平的条款就是拒不签约，这样才能从误区中走出。 三、立约定金风险的防范。 做出立约定金约定前，预测给付和收受立约定金后可能产生的风险，采取有效的防范措施，避免出现对自己不利的后果，这对于买受人和出卖人都是一个重要的问题。 买受人应首先对出卖人的信誉进行了解，信誉不好的免谈。其次，审查出卖人进行销(预)售商品房的手续是否合法。是否符合国家、省、市有关法律法规的规定。再次，如需签订认购书，应在认购书中尽可能明确详细的注明—些主要事项。同时尽可能地详细了解主合同中的主要内容，如有不能接受之处，不要勉强签定认购书，更不可以交付立约定金。最后，在交付立约定金后，应在约定的时间内与出卖人协商签订主合同，并要留有足够的时间进行分析和咨询。如发现主合同有与认购书不一致或有对自己明显不利的条款，应及时要求修改。如一旦不能与出卖人达成一致意见，致使主合同不能签订，应及时与出卖人协商解决，如协商不成，应诉之于法院。 出卖人在与买受人做出立约定金的约定前，应明确自己能对买受人做出哪些较为实际的，能在合同中加以确定的承诺。主合同有不利于买受人的条款怎样能被买受人接受，在合同中怎么约定才能接近于公平，稍有不公平的地方，应在交付立约定金前向买受人讲清楚，树立诚实信用，公平交易的良好形象。由于出卖人从商品房开发的立项、审批到开发建设，从预售、竣工验收到交付给买受人环节多、秩序复杂，说不定受那个方面影响，而使自己逾期交付商品房。出卖人不应通过制定不公平的违约条款，来减小自己逾期交房的风险。不了更刁；应利用立约定金的“小计谋”来“套牢”买受人。 而应将事先可能预见到的风险转嫁到项目开发的多个环节中，并通过合同形式体现出来。